Blog Inmobiliario Español

Comparto mi artículo publicado en Expansión el 23 de agosto:

Los inversores recién llegados se sorprenden de la escasísima oferta de vivienda en alquiler en España. Son demasiados y con demasiado apetito para una oferta que se reduce a las carteras de los extintos FII, las de vertiente social en manos de las Administraciones, y poco más. Hay que entender que en España, hasta que comenzó la crisis, el alquiler era sinónimo de insolvencia, una tacha o un lastre. El español ha destinando desde hace décadas el 95% de su cartera de inversiones al ladrillo. Y no estaba equivocado: invertir en vivienda era la manera más eficiente de proteger sus ahorros frente al constante empobrecimiento de la peseta; era verdad entonces que “la vivienda nunca bajaba”. Probablemente así hubiera seguido siendo de no haber cedido nuestro país la política monetaria a la UE. Esta, centrada en mantener a raya la inflación y proteger, por tanto, el dinero de los ciudadanos, ha cambiado radicalmente el paradigma al que estábamos acostumbrados dejándonos a la mayoría en fuera de juego. Porque los españoles apenas teníamos dinero que proteger, sino viviendas.

El aprendizaje, abrupto y sangriento, de las nuevas reglas del juego ya está muy avanzado en la sociedad. Si bien es cierto que una buena parte de los que alquilan son compradores frustrados por causa de la inestabilidad laboral o del parón hipotecario, una gran cantidad de ciudadanos optan libremente por el alquiler porque han visto de cerca que la vivienda sí baja, que las hipotecas comprometen el patrimonio personal, presente y futuro, y que ser propietario además de derechos conlleva obligaciones graves. Por último, los cambios sociales y laborales (movilidad geográfica, inestabilidad laboral, inestabilidad y desequilibrio en las relaciones de pareja, etc.) han aproximado al alquiler a los más jóvenes, que ya no son presos –o no tanto- de la consideración de estatus que solía otorgar la propiedad de un piso.

Pero un mercado de alquiler no es viable a largo plazo si no hay una correlación entre el precio de la vivienda y la renta que genera. Hasta hace poco el mercado español estaba totalmente desequilibrado; la rentabilidad media se situaba más cerca del 2% que del 3%, mientras que en Alemania rondaba el 7%. Ahora, tras la brutal caída de precios –también de las rentas, pero mucho menor- el rendimiento supera el 5% y en muchos casos alcanza el 6% y hasta el 7%. Por primera vez en mucho tiempo el alquiler es atractivo tanto para el inversor como para el inquilino.

Todo parece indicar, por tanto, el advenimiento de una Edad de Oro del alquiler en España, que en los últimos años ha visto florecer nuevas empresas de gestión e intermediación que están profesionalizando un mercado tradicionalmente opaco.

Pero también hay algunas sombras: la inseguridad jurídica y fiscal de una Administración diversa, voluble y prolífica. Incentivos o desincentivos fiscales al alquiler o la compra; legislación de arrendamientos urbanos, tratamiento fiscal de la desocupación de inmuebles, IBI, limitaciones de uso (como en el caso de la concurrencia con el sector hotelero), etc., influyen inevitablemente en las tomas de decisión de los ciudadanos.

 

Comparto el artículo que me publicó Expansión el pasado 16 de agosto:

Desde hace justo un año en que la Sareb hizo su primera gran venta corporativa, el mercado inmobiliario español ha empezado a recobrar parte del dinamismo perdido. Todas las semanas y casi todos los días los medios de comunicación divulgan el cierre de nuevas operaciones de compraventa, que casi siempre tienen como protagonistas activos terciarios: hoteles, oficinas y centros comerciales.

¿Y la vivienda? Los fondos e inversores que estudian nuestro mercado también están interesados en la vivienda, a la que se acercan desde tres enfoques distintos. El primero es un planteamiento meramente especulativo: adquisición de paquetes de vivienda al mayor descuento posible con el fin de revender en el menor tiempo posible. El segundo consiste en aplicar a residencial el enfoque terciario: adquisición de promociones de vivienda en alquiler con un flujo de caja garantizado que se pretende mejorar gracias a una gestión más eficaz para alcanzar la rentabilidad deseada. Por último, también hay inversores que confían en el desarrollo de nuevo producto residencial, e intentan aprovechar las fortísimas caídas del precio del suelo en los últimos tiempos.

Mientras tanto, la demanda finalista parece que despierta lentamente del letargo. Una parte es irrecuperable, pues la elección del arrendamiento como forma de vida no es sólo circunstancial. El resto, en la medida en que su propia coyuntura laboral se lo permite, es muy sensible a la situación del mercado hipotecario: con el actual nivel de precios, el aumento de la concesión de hipotecas desde comienzos de 2014 se ha traducido en un incremento casi calcado del número de ventas. Este dato es muy importante, pues indica que el precio ya no es la principal variable que tiene en cuenta el comprador. Los informes y estadísticas que se publican últimamente reflejan caídas medias a nivel nacional que no superan el 5%, y son muchos los distritos de ciudades como Madrid y Barcelona donde ya se recogen subidas. En la medida en que la concesión de hipotecas crezca, los precios se estabilizarán y comenzarán a subir más y en más zonas. Esto indica que estamos ante una ventana de oportunidad de duración limitada.

En todo caso, invertir en vivienda hoy requiere prestar la máxima atención a cuatro aspectos. En primer lugar, la ubicación. Elegir zonas consolidadas con bajo stock y fuerte demanda potencial, ya sea en alquiler o compra. En segundo lugar, rentabilidad por arrendamiento. La inversión residencial ya no puede seguir basándose en la rentabilidad por revalorización del activo, que es lo mismo que confiar en un relajamiento ilimitado de las condiciones hipotecarias. En tercer lugar, la profesionalización de la gestión de la vivienda, como remedio frente la creciente complejidad de las normativas que le afectan, y como protección frente a los problemas que pueden surgir en la relación arrendador-arrendatario. Por último, la voracidad recaudatoria de la Administración exige la utilización de vehículos fiscalmente eficientes. Es la hora de las sociedades patrimoniales y de las SOCIMI.

 

La semana de las granizadas. Al medio metro de pelotas de hielo que cayeron en Almazán –que dejaron en la villa soriana una estampa propia de Formigal en Navidad-, los 20 centímetros en Madrid y, en general, en numerosas provincias del centro y noreste del país, hay que añadir el pedrisco cruel que ha caído sobre la imagen de España, la de Bolsas y Mercados, la del Mercado Alternativo Bursátil, la de la CNMV y, por qué no, sobre el sector tecnológico español y las empresas que cotizan en el MAB.

Es posible que el fundador de Gowex, Jero el runner, aprovechando su condición física, haya tomado las de Villadiego o, mejor, las de Pamplona, y acaso habrá que ver los encierros por las mañanas tratando de buscar a Wally con traje de rayas -de presidiario- aunque realmente deberemos mirar la manada, pues Jero porta con donaire cuernos en su testuz con los que lanza derrotes a diestro y siniestro, sembrando el pánico entre los accionistas y stakeholders de toda condición.

España anda de brotes verdes, y lo que necesita son cuidados y mimos. Agua, mucha, pero agua fina, gentle rain por la que suspiraba Jim Morrison en the crystal ship, y no piedras de hielo que arrasan sin piedad cosechas y arruinan a los que desprecian los seguros.

¿Qué es verdad y qué es mentira en el mundo de los negocios? ¿Era Jero el clásico fantasma de los madriles venido a más? ¿O tal vez una mente fría y calculadora? ¿Acaso sufre algún desequilibrio que le lleva a confundir deseos y realidades?

Estábamos buscando nuevo modelo productivo y ya lo hemos encontrado. El emprendedor de éxito de hoy es un tipo con el perfil de Jero, o sea, el tío ‘cool’, ‘techy’, ‘metrosexual’ y ‘runner’ cuyo cenit vital es peregrinar a la maratón de NY. Los Jeros de la vida presentan ‘business plans’ en foros de ‘private equity’ y van ‘levantando’ millones en ‘rondas de financiación’ hasta el ‘pelotazo’ final sin haber generado un duro de ‘cashflow’ ‘so far’. Se rasgan las vestiduras los periodistas con cuenta en twitter buscando culpables, y el culpable no es otro que nuestro propio ego: antes que quedar como tontos, nos erigimos en defensores a ultranza del invisible traje del emperador. Los periodistas hacen publireportajes, los políticos se hacen selfies –tras transferirles sumas de dinero público en concepto de I+D+i-, el resto boquiabiertos compramos acciones para ver si con la cercanía al gurú se nos pega su buena estrella.

Que yo sepa el MAB se creó con el objetivo de que empresas de pequeño tamaño pudieran acceder a los mercados de capital. No es ningún invento español; el concepto que aplica el MAB existe en los mercados financieros desarrollados de nuestro entorno y no es para nada una mala idea. Ahora bien, dado el poco dinero que mueven en general los mercados españoles, la viabilidad del MAB siempre me resultó dudosa. En alguna conversación con personas más o menos vinculadas a este mercado he sugerido que quizá tendría más sentido hacer un MAB a nivel europeo, que garantizaría mayor liquidez, transparencia y vigilancia. Lo cierto es que el MAB ha ido derivando en una especie de Nasdaq español de segunda B que por lo que parece está repleto de estrellas que acaban estrelladas. Mal asunto para empresas menos ‘sexys’ pero más solventes que hayan pensado utilizar este medio de financiación.

Si estáis leyendo este blog seguro que sabéis lo que es una SOCIMI. Con buen criterio, en la última reforma legislativa que la regula se autorizó explícitamente a que este vehículo cotizara en el MAB. Pocas, de momento, pero muchísimas en el pipeline se preparan para dar el salto. El MAB es ideal para la SOCIMI en la medida en que los requisitos y costes son mucho menores que en el mercado continuo. Y digo que es ideal porque es un negocio sencillísimo, de los que entienden tipos tan obtusos como Warren Buffet: activos inmobiliarios urbanos en alquiler, que debe repartir vía dividendo el 80% de los beneficios provenientes de las rentas que genere el alquiler. Un negocio nada ‘cool’, nada ‘techy’, y apto para tipos sedentarios que se visten en El Corte Inglés o en Cortefiel.

Un negocio, el del alquiler de inmuebles, que sólo es posible gracias al leñazo que se ha metido el mercado inmobiliario, pues por primera vez en décadas la relación entre el precio de los inmuebles y la rentabilidad esperada por rentas se parece a la de los países de nuestro entorno.

La caída en desgracia del MAB no debe convertirse en un obstáculo para la refundación del mercado inmobiliario español, que sin duda tiene en la SOCIMI su principal exponente. Las SOCIMI  aportan liquidez, transparencia, seguridad jurídica, y profesionalización en la gestión de activos inmobiliarios.

Así que hagan el favor de hacer limpia en el MAB a fondo. La transformación del mercado inmobiliario español es un brote verde que debe protegerse del pedrisco de Jero. Yo, por mi parte, he empezado a desconfiar de los que corren como alma que lleva el diablo cuando paseo por el parque. A lo mejor son consumidores de la droga ‘caníbal’ que hace estragos en Ibiza; a lo peor, ‘runners’.

 

Decía ayer el economista español afincado en Colchester, Javier Santacruz, que “esta Reforma Fiscal es un lío morrocotudo, de la que sólo sacarán provecho aquellos profesionales que se lo estudien bien. No es que tenga letra pequeña ¡es que toda ella es letra pequeña!

Nos habían prometido simplicidad, reducción de excepciones, de vericuetos, de subterfugios y, finalmente, es tal el grado de complejidad que los asesores fiscales pueden estar tranquilos: de hecho, es posible que el Gobierno haya pensado que la profesión de experto fiscal pueda ser el sustitutivo del ladrillo como motor del empleo, o sea, el manido ‘nuevo modelo productivo’.

Centrando la jugada en el asunto inmobiliario, llama sin duda la atención que las novedades nada tienen que ver con el informe Lagares ¿fueron sólo globos sonda? Contra pronóstico la segunda vivienda no se toca, y la desgravación vigente para vivienda habitual no se elimina. Es un alivio para los millones de hipotecados de los años dorados del ladrillo que, sin apenas ahorro que poder destinar a otros productos, mantienen al menos la esperanza de recibir previo al verano la “extra” de la devolución de Hacienda. Sin duda el consumo se vería especialmente resentido sin esa “bufanda”.

Sin embargo, la sorpresa ha llegado por donde menos se pensaba: el alquiler. Así, para los propietarios, la exención será de sólo el 50% a partir de 2015, frente al 60% actual general y el 100% para el caso de inquilinos menores de 35 años. Y lo mismo para los inquilinos: la deducción actual desaparece para los nuevos contratos que se celebren a partir del próximo 1 de enero.

¿Qué se pretende tras estas medidas? En mi modesta opinión, el Gobierno es consciente de la debilidad del mercado de compraventa de vivienda, y una fiscalidad agresiva podría achicharrar los tiernos y débiles “brotes verdes” que empiezan a aparecer. Desde hace unos cuantos meses inversores de todo el mundo están comprando grandes cantidades de viviendas provenientes de bancos y de la Sareb, directamente o a través de préstamos con gran probabilidad de impago. Estos inversores en su mayoría no pretenden mantener la inversión por mucho tiempo, sino que es su intención revender con cierta rapidez. Para que la operación obtenga éxito es conveniente que otros factores que puedan influir en el comprador final se mantengan en un ambiente favorable. Y la fiscalidad es quizá el elemento que más influye en la configuración de ese ambiente.

En todo caso, una fiscalidad más agresiva incidiría en una valoración a la baja del inmueble, y en una menor rotación. Y lo que quieren es que se mueva: las ventas generan muchos más ingresos fiscales que los alquileres.

El alquiler, por su parte, ha aumentado significativamente en los últimos años. No es que nos estemos igualando con Alemania u Holanda, pero el crecimiento es enorme teniendo en cuenta de dónde veníamos. Seguramente el Gobierno considera que tanto la demanda como la oferta de alquiler son bastante inelásticas a la eliminación de las ventajas fiscales, pues piensan que los inquilinos lo son porque no pueden conseguir hipotecas, y los propietarios alquilan porque no pueden vender asumiendo las pérdidas que el maldito libre mercado les impone a fecha de hoy.

Y aunque yo pienso que hay un cambio de tendencia más profundo, un nuevo paradigma en la manera en que la gente se busca un hogar, lo cierto es que el Gobierno acierta en gran parte con ese razonamiento. En todo caso, mayor presión fiscal en el alquiler también implica una reducción de las rentas y, por tanto, de la valoración del activo. Podían y debían haber esperado más tiempo a que el mercado del alquiler se consolidara. No hace ni dos meses que escuché a Juan Van Halen afirmar que el alquiler era la gran apuesta de la Dirección General de Vivienda que encabeza en Fomento…

En todo caso, es la primera vez que veo que un Gobierno actúa de manera contracíclica desde un punto de vista fiscal en el mercado inmobiliario: se abstiene de cargar las tintas frente al mercado de compraventa –que está claramente estancado-, y castiga al más boyante que nunca del alquiler.

Por último, creo que es una medida bienvenida sin discusión –nunca es tarde si la dicha es buena, pero ya podían haberlo hecho en 2008- la exención del pago de plusvalías en el IRPF a los afectados por procesos de dación en pago, que venía a ser algo así como -perdonen la expresión- además de puta poner la cama.

Pero no lancemos las campanas al vuelo. Me dice Santacruz que es posible que haya una segunda ronda reformista que no nos saldrá tan barata: será el turno del IVA y de la propiedad.









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