Blog Inmobiliario Español

 

La semana de las granizadas. Al medio metro de pelotas de hielo que cayeron en Almazán –que dejaron en la villa soriana una estampa propia de Formigal en Navidad-, los 20 centímetros en Madrid y, en general, en numerosas provincias del centro y noreste del país, hay que añadir el pedrisco cruel que ha caído sobre la imagen de España, la de Bolsas y Mercados, la del Mercado Alternativo Bursátil, la de la CNMV y, por qué no, sobre el sector tecnológico español y las empresas que cotizan en el MAB.

Es posible que el fundador de Gowex, Jero el runner, aprovechando su condición física, haya tomado las de Villadiego o, mejor, las de Pamplona, y acaso habrá que ver los encierros por las mañanas tratando de buscar a Wally con traje de rayas -de presidiario- aunque realmente deberemos mirar la manada, pues Jero porta con donaire cuernos en su testuz con los que lanza derrotes a diestro y siniestro, sembrando el pánico entre los accionistas y stakeholders de toda condición.

España anda de brotes verdes, y lo que necesita son cuidados y mimos. Agua, mucha, pero agua fina, gentle rain por la que suspiraba Jim Morrison en the crystal ship, y no piedras de hielo que arrasan sin piedad cosechas y arruinan a los que desprecian los seguros.

¿Qué es verdad y qué es mentira en el mundo de los negocios? ¿Era Jero el clásico fantasma de los madriles venido a más? ¿O tal vez una mente fría y calculadora? ¿Acaso sufre algún desequilibrio que le lleva a confundir deseos y realidades?

Estábamos buscando nuevo modelo productivo y ya lo hemos encontrado. El emprendedor de éxito de hoy es un tipo con el perfil de Jero, o sea, el tío ‘cool’, ‘techy’, ‘metrosexual’ y ‘runner’ cuyo cenit vital es peregrinar a la maratón de NY. Los Jeros de la vida presentan ‘business plans’ en foros de ‘private equity’ y van ‘levantando’ millones en ‘rondas de financiación’ hasta el ‘pelotazo’ final sin haber generado un duro de ‘cashflow’ ‘so far’. Se rasgan las vestiduras los periodistas con cuenta en twitter buscando culpables, y el culpable no es otro que nuestro propio ego: antes que quedar como tontos, nos erigimos en defensores a ultranza del invisible traje del emperador. Los periodistas hacen publireportajes, los políticos se hacen selfies –tras transferirles sumas de dinero público en concepto de I+D+i-, el resto boquiabiertos compramos acciones para ver si con la cercanía al gurú se nos pega su buena estrella.

Que yo sepa el MAB se creó con el objetivo de que empresas de pequeño tamaño pudieran acceder a los mercados de capital. No es ningún invento español; el concepto que aplica el MAB existe en los mercados financieros desarrollados de nuestro entorno y no es para nada una mala idea. Ahora bien, dado el poco dinero que mueven en general los mercados españoles, la viabilidad del MAB siempre me resultó dudosa. En alguna conversación con personas más o menos vinculadas a este mercado he sugerido que quizá tendría más sentido hacer un MAB a nivel europeo, que garantizaría mayor liquidez, transparencia y vigilancia. Lo cierto es que el MAB ha ido derivando en una especie de Nasdaq español de segunda B que por lo que parece está repleto de estrellas que acaban estrelladas. Mal asunto para empresas menos ‘sexys’ pero más solventes que hayan pensado utilizar este medio de financiación.

Si estáis leyendo este blog seguro que sabéis lo que es una SOCIMI. Con buen criterio, en la última reforma legislativa que la regula se autorizó explícitamente a que este vehículo cotizara en el MAB. Pocas, de momento, pero muchísimas en el pipeline se preparan para dar el salto. El MAB es ideal para la SOCIMI en la medida en que los requisitos y costes son mucho menores que en el mercado continuo. Y digo que es ideal porque es un negocio sencillísimo, de los que entienden tipos tan obtusos como Warren Buffet: activos inmobiliarios urbanos en alquiler, que debe repartir vía dividendo el 80% de los beneficios provenientes de las rentas que genere el alquiler. Un negocio nada ‘cool’, nada ‘techy’, y apto para tipos sedentarios que se visten en El Corte Inglés o en Cortefiel.

Un negocio, el del alquiler de inmuebles, que sólo es posible gracias al leñazo que se ha metido el mercado inmobiliario, pues por primera vez en décadas la relación entre el precio de los inmuebles y la rentabilidad esperada por rentas se parece a la de los países de nuestro entorno.

La caída en desgracia del MAB no debe convertirse en un obstáculo para la refundación del mercado inmobiliario español, que sin duda tiene en la SOCIMI su principal exponente. Las SOCIMI  aportan liquidez, transparencia, seguridad jurídica, y profesionalización en la gestión de activos inmobiliarios.

Así que hagan el favor de hacer limpia en el MAB a fondo. La transformación del mercado inmobiliario español es un brote verde que debe protegerse del pedrisco de Jero. Yo, por mi parte, he empezado a desconfiar de los que corren como alma que lleva el diablo cuando paseo por el parque. A lo mejor son consumidores de la droga ‘caníbal’ que hace estragos en Ibiza; a lo peor, ‘runners’.

 

Decía ayer el economista español afincado en Colchester, Javier Santacruz, que “esta Reforma Fiscal es un lío morrocotudo, de la que sólo sacarán provecho aquellos profesionales que se lo estudien bien. No es que tenga letra pequeña ¡es que toda ella es letra pequeña!

Nos habían prometido simplicidad, reducción de excepciones, de vericuetos, de subterfugios y, finalmente, es tal el grado de complejidad que los asesores fiscales pueden estar tranquilos: de hecho, es posible que el Gobierno haya pensado que la profesión de experto fiscal pueda ser el sustitutivo del ladrillo como motor del empleo, o sea, el manido ‘nuevo modelo productivo’.

Centrando la jugada en el asunto inmobiliario, llama sin duda la atención que las novedades nada tienen que ver con el informe Lagares ¿fueron sólo globos sonda? Contra pronóstico la segunda vivienda no se toca, y la desgravación vigente para vivienda habitual no se elimina. Es un alivio para los millones de hipotecados de los años dorados del ladrillo que, sin apenas ahorro que poder destinar a otros productos, mantienen al menos la esperanza de recibir previo al verano la “extra” de la devolución de Hacienda. Sin duda el consumo se vería especialmente resentido sin esa “bufanda”.

Sin embargo, la sorpresa ha llegado por donde menos se pensaba: el alquiler. Así, para los propietarios, la exención será de sólo el 50% a partir de 2015, frente al 60% actual general y el 100% para el caso de inquilinos menores de 35 años. Y lo mismo para los inquilinos: la deducción actual desaparece para los nuevos contratos que se celebren a partir del próximo 1 de enero.

¿Qué se pretende tras estas medidas? En mi modesta opinión, el Gobierno es consciente de la debilidad del mercado de compraventa de vivienda, y una fiscalidad agresiva podría achicharrar los tiernos y débiles “brotes verdes” que empiezan a aparecer. Desde hace unos cuantos meses inversores de todo el mundo están comprando grandes cantidades de viviendas provenientes de bancos y de la Sareb, directamente o a través de préstamos con gran probabilidad de impago. Estos inversores en su mayoría no pretenden mantener la inversión por mucho tiempo, sino que es su intención revender con cierta rapidez. Para que la operación obtenga éxito es conveniente que otros factores que puedan influir en el comprador final se mantengan en un ambiente favorable. Y la fiscalidad es quizá el elemento que más influye en la configuración de ese ambiente.

En todo caso, una fiscalidad más agresiva incidiría en una valoración a la baja del inmueble, y en una menor rotación. Y lo que quieren es que se mueva: las ventas generan muchos más ingresos fiscales que los alquileres.

El alquiler, por su parte, ha aumentado significativamente en los últimos años. No es que nos estemos igualando con Alemania u Holanda, pero el crecimiento es enorme teniendo en cuenta de dónde veníamos. Seguramente el Gobierno considera que tanto la demanda como la oferta de alquiler son bastante inelásticas a la eliminación de las ventajas fiscales, pues piensan que los inquilinos lo son porque no pueden conseguir hipotecas, y los propietarios alquilan porque no pueden vender asumiendo las pérdidas que el maldito libre mercado les impone a fecha de hoy.

Y aunque yo pienso que hay un cambio de tendencia más profundo, un nuevo paradigma en la manera en que la gente se busca un hogar, lo cierto es que el Gobierno acierta en gran parte con ese razonamiento. En todo caso, mayor presión fiscal en el alquiler también implica una reducción de las rentas y, por tanto, de la valoración del activo. Podían y debían haber esperado más tiempo a que el mercado del alquiler se consolidara. No hace ni dos meses que escuché a Juan Van Halen afirmar que el alquiler era la gran apuesta de la Dirección General de Vivienda que encabeza en Fomento…

En todo caso, es la primera vez que veo que un Gobierno actúa de manera contracíclica desde un punto de vista fiscal en el mercado inmobiliario: se abstiene de cargar las tintas frente al mercado de compraventa –que está claramente estancado-, y castiga al más boyante que nunca del alquiler.

Por último, creo que es una medida bienvenida sin discusión –nunca es tarde si la dicha es buena, pero ya podían haberlo hecho en 2008- la exención del pago de plusvalías en el IRPF a los afectados por procesos de dación en pago, que venía a ser algo así como -perdonen la expresión- además de puta poner la cama.

Pero no lancemos las campanas al vuelo. Me dice Santacruz que es posible que haya una segunda ronda reformista que no nos saldrá tan barata: será el turno del IVA y de la propiedad.

“En México les pasa como aquí, hay un gran apego a los bienes raíces, la gente prefiere invertir sus ahorros en tierras o en propiedades pues, a diferencia del dinero, nadie te los puede quitar: los cacos no se pueden llevar la tierra o la casa”.

Esta es la reflexión que me hacían hace unas semanas unos chicos mexicanos con los que departí brevemente tras dar una charla en El Hueco, un centro pionero de coworking para jóvenes emprendedores en mi tierra, Soria.

Ciertamente, frente al caco convencional o el estafador financiero, el ahorro está más seguro en el ladrillo. Sin embargo, se da la paradoja de que ante la acción del Estado, la inversión inmobiliaria no tiene escapatoria. El perfecto rehén: “Fomentan la burbuja inmobiliaria, compramos casa, lo perdemos todo con las políticas estatales, sólo nos queda la casa, y ahora quieren gravarla”, resumía en 140 caracteres el economista Miguel García Tormo.

Si bien nuestra Carta Magna establece el principio de no confiscatoriedad expresamente en su artículo 31, a nadie se le escapa que eso es papel mojado en un país en el que el gasto público ronda el 50% del PIB. Y los próceres de la patria no ahorrarán argumentos para convencernos de la bondad de sus iniciativas. Imputar rentas a un activo que no las genera es un total despropósito que en su día ya fue eliminado por precisamente un gobierno del mismo partido que el actual.

Seguramente muchos de ustedes no tienen contratado servicio doméstico. Así pues, la limpieza de su casa, la plancha, las camas, los platos, etc., son tareas que se reparten en familia. Habida cuenta de que hay muchos hogares en que estas funciones las realiza una persona contratada a tal fin, ¿podría el Estado imputar el coste de ese servicio y hacerle tributar en alguna medida por ello, aún cuando lo haga Ud. mismo? Seguramente le parecería una barbaridad, ¿verdad? Pues eso es la imputación de rentas.

Ustedes han tributado, y no poco, inicialmente por el dinero que han obtenido fruto de su trabajo o negocios, y después lo han invertido en un activo del que no quieren o no esperan obtener una rentabilidad. De hecho, ese mismo dinero ahorrado, estando en cuenta corriente sin remuneración, no tributa –de momento-. Pero tenemos la mala suerte de que los dos grandes partidos del país (y a buen seguro el tercero) coinciden en que el problema de España es de ingresos, no de gasto. Y como de los rendimientos ya no saben o no pueden extraer más, ahora deciden mermar su patrimonio. Conscientes de que gracias a la libertad de capitales podrían mover su dinero allende nuestras fronteras, ¡qué mejor que gravar aquellos activos de lo que son rehenes! En efecto, el caco vulgar no puede llevarse su piso, pero, ay, el sofisticado…

Sin contar la enorme cantidad de tributos y cesiones imputables a una vivienda en virtud del proceso de transformación urbanística de un terreno, alrededor de un tercio del precio final de una vivienda se lo lleva la Administración Pública en impuestos varios. El día que venda su vivienda ésta deberá soportar ITP, AJD, plusvalía, los peajes del notario y el registro,… Actualmente por la mera tenencia ya paga un IBI que de media ha subido un 40% desde el inicio de la crisis. Hace más de un año que no hay desgravación por compra de la primera vivienda. Pues bien, no les basta. Quieren más.

Más nos vale que de verdad se recupere la economía; de otro modo, los sheriffs de Nottingham nos van a sacar los higadillos.

Charlando hace unos días con Susana Criado, directora del programa Capital de Radio Intereconomía, acerca de las nuevas tasas -¿o habría que decir multas?- que algunos ayuntamientos están empezando a aplicar a los pisos vacíos –por ahora, sólo a los que son propiedad de los bancos-, me dijo algo que me parece clave a la hora de centrar el debate: “Esto es lo mismo que si nos penalizaran por mantener nuestros ahorros en cuenta corriente en lugar de colocarlos en algún producto de inversión… ¿es que ya no somos libres de hacer con nuestro dinero lo que queramos?

 Yo acababa de explicarle a Susana que esta nueva vuelta de tuerca en España a los derechos y libertades no me sorprendía demasiado, pues conocía la legislación británica –un país con marchamo de liberal- al respecto. El Parlamento del Reino Unido aprobó en 2004 una ley de vivienda que puso en marcha el “EDMO(Empty Dwelling Management Order). Se trata de un mecanismo legal que permite a los ayuntamientos tomar la posesión –que no la propiedad- de las viviendas vacías. ¿Y qué son viviendas vacías, según esta ley? Aquellas que, llevando más de seis meses desocupadas,

-         no estén en proceso de venta o alquiler,

-         no sean la residencia habitual –temporalmente abandonada por cuidados médicos o de otro tipo-,  

-         no sean segunda residencia vacacional,  

-         y no estén en proceso de herencia.

 A través de un proceso judicial –que puede finalizar en cualquier momento siempre que el propietario se avenga a sacar al mercado la vivienda-, el ayuntamiento se queda con la gestión y el mantenimiento de la vivienda. Esta vivienda será puesta en alquiler y la renta, una vez satisfechos los gastos de gestión y de mantenimiento, se entregará al propietario.

No me seduce especialmente el modelo británico, pues interfiere de manera intolerable en la propiedad privada, pero reconozco que al menos resulta mucho más sistemático que lo que está sucediendo aquí, donde cada autonomía y cada ayuntamiento regulan de manera distinta el fenómeno; y de alguna manera, dada la implicación directa del ayuntamiento, presume un interés real en solucionar un problema (si bien es cierto que a costa de la propiedad de terceros, ¡así cualquiera!).

De momento, el pueblo mantiene silencio. Unos, porque se sienten  en o del lado de los beneficiarios de estas medidas. Otros, porque no perciben que la amenaza les afecte: parafraseando a Niemöller piensan que “como vienen a por los bancos, guardo silencio, porque yo no soy un banco”, sino un mero miembro de la clase media que ha preferido destinar sus ahorros al ladrillo en lugar de a algún activo financiero. Pero el silencio de las clases medias es su aquiescencia y, cuando ya hayamos asumido que es “lo normal” que a un banco se le castigue por no sacar sus pisos a la venta o al alquiler, no nos costará demasiado asimilar la misma doctrina a cualquier propietario.

Nuestra Constitución, ambigua en esto como en casi todo, por un lado reconoce “el derecho a la propiedad privada y a la herencia” (art. 33) así como “la libertad de empresa en el marco de la economía de mercado” (art. 38); pero por otro lado también que “la función social (de la propiedad y de la herencia) delimitará su contenido”, que “los poderes públicos promoverán las condiciones y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada” (art. 47) y, por si fuera poco, que “toda la riqueza del país está subordinada al interés general” (art. 128). Imagínense lo que un político demagogo puede hacer con estos mimbres…

El problema de fondo es la constatación de una aparente contradicción: por un lado, hay cientos de miles de viviendas vacías; por otro lado, miles de familias sin vivienda. Y encima, los principales tenedores de esas viviendas, los bancos, han sido rescatados por el sector público, o sea, en parte por los mismos que no pueden acceder a la vivienda. ¿Cómo es posible? ¿Acaso no son justas esas medidas de los ayuntamientos y autonomías?

Una visión superficial y simplista nos conduce sin duda a esa conclusión. Son de esta naturaleza los silogismos que han conducido a países como Venezuela o Argentina a su actual situación. Y España ya ha recorrido un buen trecho de la inevitable travesía por el desierto como para ahora dejarse seducir por un espejismo fatuo.

Las viviendas vacías son el resultado de una nefasta política económica y monetaria llevada a cabo durante los años 2000-2008, que se agravó con la negación –y consiguiente putrefacción- de la situación en el periodo 2009-2011: si se hubiera forzado al sistema financiero a reconocer las pérdidas inmobiliarias en el momento que tocaba, ni habría tantas familias sin vivienda, ni habría tantas viviendas sin ocupar (ni nos habría salido tan caro el rescate). El mercado inmobiliario fue irresponsablemente intervenido durante este último periodo, impidiendo el ajuste en precio, y agravando las consecuencias para los más débiles de la sociedad. Aunque tarde, ahora se están dando los pasos para recomponer la situación. Primero, obligando por decreto al sistema financiero a rebajar drásticamente el valor de los inmuebles. Segundo, recapitalizando las entidades (lamentablemente con ayuda pública). Tercero, vendiendo estos activos a precios realistas. De momento, en una elevada proporción a fondos oportunistas, pero ya se atisba en el horizonte la venta a particulares desde el momento en que las entidades son capaces de financiarse en el exterior, como parece desprenderse de las últimas noticias.

¿Y mientras tanto? Los poderes públicos cuentan con muchos resortes para dar soluciones a los más desfavorecidos, sin necesidad de castigar el derecho de propiedad por el mero hecho de existir. Menos palo y más zanahoria: pueden proponer incentivos fiscales, situarse como avalistas frente al propietario, legislar protegiendo al propietario, utilizar eficientemente sus ingentes carteras de suelo y vivienda públicos, etc. Pero claro, es más fácil decantarse por medidas recaudatorias que además son populistas. Y con una multiplicidad de regulaciones –tantas como ayuntamientos- que en nada ayudan a la seguridad jurídica y sí al caos y la desconfianza. Y todo esto después de haber subido el IBI de media un 70% desde que empezó la crisis, y con la eliminación retroactiva de la desgravación por vivienda habitual en ciernes; la “Parot inmobiliaria”.

Para terminar, les dejo las declaraciones de alguien que conoce muy bien la problemática, Sergi Gargallo, Consejero Delegado de Lloguer Segur (filial catalana de Alquiler Seguro) tras anunciar el alcalde de Barcelona que se apuntaba a la moda de sancionar a los bancos con pisos vacíos:

Las viviendas vacías que pueden tener los bancos en los barrios de Ciutat Meridiana, Trinitat Vella y el suroeste del Besòs, en su mayoría son viviendas procedentes de desahucios que en muchos casos no presentan condiciones de habitabilidad dignas y deben ser adecuadas”.

El motivo por el que este tipo de pisos no se han vendido o alquilado, es precisamente por el coste de adecuación para su comercialización. Si estas viviendas se destinan finalmente al alquiler social, el Alcalde debe informar claramente cuál será el coste de adecuación para el contribuyente”.

Dado que la actual LAU permite limitar a 3 años el arrendamiento, si el Ayuntamiento debe invertir fuertes sumas en reformar estos pisos para ofrecer una vivienda digna, y el banco las recupera en buen estado a los tres años, volverán a hacer negocio a costa del contribuyente.

Para incentivar que los propietarios pongan sus pisos en el mercado de alquiler, es necesario que desde las administraciones se ofrezcan a los propietarios un sistema ágil y eficiente de protección jurídica, lo cual no ocurre en estos momentos, a la par de incentivos fiscales realmente atractivos tanto para inquilinos como para propietarios”.

 “La mayoría de pisos cerrados son de pequeños propietarios los cuales no ponen sus viviendas en alquiler por miedo a los impagos y la lentitud de la justicia, o costes de adecuación. En Cataluña la mayoría de las viviendas cerradas están en manos de particulares, y por lo tanto hay que legislar a favor de inquilinos y propietarios”.









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