Blog Inmobiliario Español

“En México les pasa como aquí, hay un gran apego a los bienes raíces, la gente prefiere invertir sus ahorros en tierras o en propiedades pues, a diferencia del dinero, nadie te los puede quitar: los cacos no se pueden llevar la tierra o la casa”.

Esta es la reflexión que me hacían hace unas semanas unos chicos mexicanos con los que departí brevemente tras dar una charla en El Hueco, un centro pionero de coworking para jóvenes emprendedores en mi tierra, Soria.

Ciertamente, frente al caco convencional o el estafador financiero, el ahorro está más seguro en el ladrillo. Sin embargo, se da la paradoja de que ante la acción del Estado, la inversión inmobiliaria no tiene escapatoria. El perfecto rehén: “Fomentan la burbuja inmobiliaria, compramos casa, lo perdemos todo con las políticas estatales, sólo nos queda la casa, y ahora quieren gravarla”, resumía en 140 caracteres el economista Miguel García Tormo.

Si bien nuestra Carta Magna establece el principio de no confiscatoriedad expresamente en su artículo 31, a nadie se le escapa que eso es papel mojado en un país en el que el gasto público ronda el 50% del PIB. Y los próceres de la patria no ahorrarán argumentos para convencernos de la bondad de sus iniciativas. Imputar rentas a un activo que no las genera es un total despropósito que en su día ya fue eliminado por precisamente un gobierno del mismo partido que el actual.

Seguramente muchos de ustedes no tienen contratado servicio doméstico. Así pues, la limpieza de su casa, la plancha, las camas, los platos, etc., son tareas que se reparten en familia. Habida cuenta de que hay muchos hogares en que estas funciones las realiza una persona contratada a tal fin, ¿podría el Estado imputar el coste de ese servicio y hacerle tributar en alguna medida por ello, aún cuando lo haga Ud. mismo? Seguramente le parecería una barbaridad, ¿verdad? Pues eso es la imputación de rentas.

Ustedes han tributado, y no poco, inicialmente por el dinero que han obtenido fruto de su trabajo o negocios, y después lo han invertido en un activo del que no quieren o no esperan obtener una rentabilidad. De hecho, ese mismo dinero ahorrado, estando en cuenta corriente sin remuneración, no tributa –de momento-. Pero tenemos la mala suerte de que los dos grandes partidos del país (y a buen seguro el tercero) coinciden en que el problema de España es de ingresos, no de gasto. Y como de los rendimientos ya no saben o no pueden extraer más, ahora deciden mermar su patrimonio. Conscientes de que gracias a la libertad de capitales podrían mover su dinero allende nuestras fronteras, ¡qué mejor que gravar aquellos activos de lo que son rehenes! En efecto, el caco vulgar no puede llevarse su piso, pero, ay, el sofisticado…

Sin contar la enorme cantidad de tributos y cesiones imputables a una vivienda en virtud del proceso de transformación urbanística de un terreno, alrededor de un tercio del precio final de una vivienda se lo lleva la Administración Pública en impuestos varios. El día que venda su vivienda ésta deberá soportar ITP, AJD, plusvalía, los peajes del notario y el registro,… Actualmente por la mera tenencia ya paga un IBI que de media ha subido un 40% desde el inicio de la crisis. Hace más de un año que no hay desgravación por compra de la primera vivienda. Pues bien, no les basta. Quieren más.

Más nos vale que de verdad se recupere la economía; de otro modo, los sheriffs de Nottingham nos van a sacar los higadillos.

Charlando hace unos días con Susana Criado, directora del programa Capital de Radio Intereconomía, acerca de las nuevas tasas -¿o habría que decir multas?- que algunos ayuntamientos están empezando a aplicar a los pisos vacíos –por ahora, sólo a los que son propiedad de los bancos-, me dijo algo que me parece clave a la hora de centrar el debate: “Esto es lo mismo que si nos penalizaran por mantener nuestros ahorros en cuenta corriente en lugar de colocarlos en algún producto de inversión… ¿es que ya no somos libres de hacer con nuestro dinero lo que queramos?

 Yo acababa de explicarle a Susana que esta nueva vuelta de tuerca en España a los derechos y libertades no me sorprendía demasiado, pues conocía la legislación británica –un país con marchamo de liberal- al respecto. El Parlamento del Reino Unido aprobó en 2004 una ley de vivienda que puso en marcha el “EDMO(Empty Dwelling Management Order). Se trata de un mecanismo legal que permite a los ayuntamientos tomar la posesión –que no la propiedad- de las viviendas vacías. ¿Y qué son viviendas vacías, según esta ley? Aquellas que, llevando más de seis meses desocupadas,

-         no estén en proceso de venta o alquiler,

-         no sean la residencia habitual –temporalmente abandonada por cuidados médicos o de otro tipo-,  

-         no sean segunda residencia vacacional,  

-         y no estén en proceso de herencia.

 A través de un proceso judicial –que puede finalizar en cualquier momento siempre que el propietario se avenga a sacar al mercado la vivienda-, el ayuntamiento se queda con la gestión y el mantenimiento de la vivienda. Esta vivienda será puesta en alquiler y la renta, una vez satisfechos los gastos de gestión y de mantenimiento, se entregará al propietario.

No me seduce especialmente el modelo británico, pues interfiere de manera intolerable en la propiedad privada, pero reconozco que al menos resulta mucho más sistemático que lo que está sucediendo aquí, donde cada autonomía y cada ayuntamiento regulan de manera distinta el fenómeno; y de alguna manera, dada la implicación directa del ayuntamiento, presume un interés real en solucionar un problema (si bien es cierto que a costa de la propiedad de terceros, ¡así cualquiera!).

De momento, el pueblo mantiene silencio. Unos, porque se sienten  en o del lado de los beneficiarios de estas medidas. Otros, porque no perciben que la amenaza les afecte: parafraseando a Niemöller piensan que “como vienen a por los bancos, guardo silencio, porque yo no soy un banco”, sino un mero miembro de la clase media que ha preferido destinar sus ahorros al ladrillo en lugar de a algún activo financiero. Pero el silencio de las clases medias es su aquiescencia y, cuando ya hayamos asumido que es “lo normal” que a un banco se le castigue por no sacar sus pisos a la venta o al alquiler, no nos costará demasiado asimilar la misma doctrina a cualquier propietario.

Nuestra Constitución, ambigua en esto como en casi todo, por un lado reconoce “el derecho a la propiedad privada y a la herencia” (art. 33) así como “la libertad de empresa en el marco de la economía de mercado” (art. 38); pero por otro lado también que “la función social (de la propiedad y de la herencia) delimitará su contenido”, que “los poderes públicos promoverán las condiciones y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada” (art. 47) y, por si fuera poco, que “toda la riqueza del país está subordinada al interés general” (art. 128). Imagínense lo que un político demagogo puede hacer con estos mimbres…

El problema de fondo es la constatación de una aparente contradicción: por un lado, hay cientos de miles de viviendas vacías; por otro lado, miles de familias sin vivienda. Y encima, los principales tenedores de esas viviendas, los bancos, han sido rescatados por el sector público, o sea, en parte por los mismos que no pueden acceder a la vivienda. ¿Cómo es posible? ¿Acaso no son justas esas medidas de los ayuntamientos y autonomías?

Una visión superficial y simplista nos conduce sin duda a esa conclusión. Son de esta naturaleza los silogismos que han conducido a países como Venezuela o Argentina a su actual situación. Y España ya ha recorrido un buen trecho de la inevitable travesía por el desierto como para ahora dejarse seducir por un espejismo fatuo.

Las viviendas vacías son el resultado de una nefasta política económica y monetaria llevada a cabo durante los años 2000-2008, que se agravó con la negación –y consiguiente putrefacción- de la situación en el periodo 2009-2011: si se hubiera forzado al sistema financiero a reconocer las pérdidas inmobiliarias en el momento que tocaba, ni habría tantas familias sin vivienda, ni habría tantas viviendas sin ocupar (ni nos habría salido tan caro el rescate). El mercado inmobiliario fue irresponsablemente intervenido durante este último periodo, impidiendo el ajuste en precio, y agravando las consecuencias para los más débiles de la sociedad. Aunque tarde, ahora se están dando los pasos para recomponer la situación. Primero, obligando por decreto al sistema financiero a rebajar drásticamente el valor de los inmuebles. Segundo, recapitalizando las entidades (lamentablemente con ayuda pública). Tercero, vendiendo estos activos a precios realistas. De momento, en una elevada proporción a fondos oportunistas, pero ya se atisba en el horizonte la venta a particulares desde el momento en que las entidades son capaces de financiarse en el exterior, como parece desprenderse de las últimas noticias.

¿Y mientras tanto? Los poderes públicos cuentan con muchos resortes para dar soluciones a los más desfavorecidos, sin necesidad de castigar el derecho de propiedad por el mero hecho de existir. Menos palo y más zanahoria: pueden proponer incentivos fiscales, situarse como avalistas frente al propietario, legislar protegiendo al propietario, utilizar eficientemente sus ingentes carteras de suelo y vivienda públicos, etc. Pero claro, es más fácil decantarse por medidas recaudatorias que además son populistas. Y con una multiplicidad de regulaciones –tantas como ayuntamientos- que en nada ayudan a la seguridad jurídica y sí al caos y la desconfianza. Y todo esto después de haber subido el IBI de media un 70% desde que empezó la crisis, y con la eliminación retroactiva de la desgravación por vivienda habitual en ciernes; la “Parot inmobiliaria”.

Para terminar, les dejo las declaraciones de alguien que conoce muy bien la problemática, Sergi Gargallo, Consejero Delegado de Lloguer Segur (filial catalana de Alquiler Seguro) tras anunciar el alcalde de Barcelona que se apuntaba a la moda de sancionar a los bancos con pisos vacíos:

Las viviendas vacías que pueden tener los bancos en los barrios de Ciutat Meridiana, Trinitat Vella y el suroeste del Besòs, en su mayoría son viviendas procedentes de desahucios que en muchos casos no presentan condiciones de habitabilidad dignas y deben ser adecuadas”.

El motivo por el que este tipo de pisos no se han vendido o alquilado, es precisamente por el coste de adecuación para su comercialización. Si estas viviendas se destinan finalmente al alquiler social, el Alcalde debe informar claramente cuál será el coste de adecuación para el contribuyente”.

Dado que la actual LAU permite limitar a 3 años el arrendamiento, si el Ayuntamiento debe invertir fuertes sumas en reformar estos pisos para ofrecer una vivienda digna, y el banco las recupera en buen estado a los tres años, volverán a hacer negocio a costa del contribuyente.

Para incentivar que los propietarios pongan sus pisos en el mercado de alquiler, es necesario que desde las administraciones se ofrezcan a los propietarios un sistema ágil y eficiente de protección jurídica, lo cual no ocurre en estos momentos, a la par de incentivos fiscales realmente atractivos tanto para inquilinos como para propietarios”.

 “La mayoría de pisos cerrados son de pequeños propietarios los cuales no ponen sus viviendas en alquiler por miedo a los impagos y la lentitud de la justicia, o costes de adecuación. En Cataluña la mayoría de las viviendas cerradas están en manos de particulares, y por lo tanto hay que legislar a favor de inquilinos y propietarios”.

En las últimas dos o tres semanas muchos medios de comunicación me han preguntado mi opinión sobre la evolución de los precios de la vivienda durante 2014. Es comprensible esa inquietud en un país en el que más del noventa por ciento de la población es propietaria, y más aún cuando hasta hace seis años los precios sólo sabían subir desde que el acceso a la vivienda se universalizó allá por los años sesenta.

Pero a fecha de hoy eso no es lo importante. Si nada excepcional ocurre en el año que estrenamos, puedo asegurarles sin temor a error que los diferentes informes y estudios de las consultoras, tasadoras, y expertos del ladrillo recogerán caídas que se situarán en una horquilla de entre el 5% y el 10%.

El ajuste ya está hecho, con sus más y sus menos. Me refiero al ajuste de verdad, esto es, el ajuste que se observa en suelos y nuevas promociones de obra nueva; el ajuste de la Sareb y de algunos –no todos- los bancos. No incluyo por tanto la segunda mano, la venta de particular, que va a otro ritmo. Cuando no hay una necesidad perentoria de vender, el particular se hace el remolón, y se equivoca: esta semana me contaban de un piso que se vendía hace cuatro o cinco años por 400.000 euros y se acaba de cerrar en 200.000. El propietario había recibido en todo este tiempo varias ofertas, la primera de ellas en 360.000. En fin, así es la vida.

Como les decía, el precio, en 2014 ya no es importante. Y ya no es importante porque a los precios actuales, el que puede comprar, compra.

En costa las compras de extranjeros se han disparado, prácticamente duplicando al peor año del ciclo, 2009. Todo apunta a que esta tendencia va a seguir durante los próximos meses: el mundo ha perdido el miedo a España, y España, por un montón de razones que no viene al caso, sigue siendo el mejor lugar para veranear y para pasar la jubilación para un europeo.

Otros que compran, porque pueden, son los famosos fondos de inversión extranjeros. El año pasado por estas fechas tenía puestas mis esperanzas en la Sareb; me parecía el único vehículo apropiado para estabilizar precios y dinamizar el mercado. La mera puesta en marcha de un ‘banco malo’ ya generó un efecto positivo en el mercado global. La rapidez con que cerró la primera operación (Bull) fue el mejor mensaje que se podía lanzar. En definitiva, alrededor de un centenar de fondos inversores de diversa procedencia (Europa, Iberoamérica, Estados Unidos, Asia) creen que España es un país atractivo al que destinar su dinero. Y están aquí ya, haciéndolo.

El tercer grupo que se ha apuntado a la fiesta inversora es el nacional. Que compra porque puede. Son por un lado los llamados family office, o sea, los ricos de toda la vida en versión profesionalizada, y por otro los que “marchan bien”, profesionales y pequeños empresarios que tienen ahorro, y que creen que comprar pisos a la mitad o al 30% de su precio de hace unos años es un buen negocio en el que no te puedes equivocar.

Ni los precios -ni el stock, que sólo es un problema en localizaciones concretas-, son a fecha de hoy impedimento para comprar para aquellos que pueden comprar. Por eso, el precio ya no es el problema. El problema es el acceso a la vivienda. Para la gran mayoría de los españoles hoy como ayer la adquisición de una vivienda es la principal compra de su vida; y para ello necesitan un socio que aporte la mayoría del precio, pues con su nivel de renta necesitarían una vida laboral ahorrando para poder hacerlo. Por eso, el reto de 2014 es la mejora de las facilidades de financiación.

Y, ¿qué se puede esperar de la financiación? Por una parte, el sector privado se ha desapalancado de manera muy relevante en los últimos años, pasando de 2,2 a 1,9 billones de euros (325.000 millones menos). Además, las exigencias de provisionamiento de los Decretos De Guindos y el rescate financiero del EFSM han servido para sanear un sector que estaba al borde de la quiebra. En el debe, sin embargo, se encuentra la enorme cantidad de recursos que la banca ha destinado a financiar la deuda del Estado. Sin embargo, aquí también hay buenas noticias, pues desde hace ya unos meses la banca española ya no es la única que financia al sector público.

Así pues, los servicios de estudios de los grandes bancos (BBVA, Sabadell) avanzan que para este año ya habrá “crédito nuevo”. No parece que vaya a ser algo inminente, a la vista de las pobres cifras de hipotecas, pero es probable que para la segunda mitad del año veamos ya crecimientos interanuales.

En efecto, el desafío de este año ya no tiene nada que ver con los precios, sino con el volumen.

Feliz año nuevo.

 

Ayer tuvieron gran repercusión los datos proporcionados por el Instituto Nacional de Estadística sobre el precio de la vivienda, y no es para menos. Desde el segundo trimestre de 2010 no ocurría algo así. ¿Brotes verdes? ¿Recuperación a la vista? ¿Espejismo?

Antes de entrar en materia, fíjense en esta tabla:

1T 2013

2T 2013

3T 2013

Total

92.900

73.100

70.200

Extranjeros

8.013

8.204

10.970

%

8,6 %

11,2 %

15,6 %

Habrá que esperar a los datos del último trimestre, aunque todo parece apuntar a que en 2013 el peso del comprador extranjero superará al que representaba en  2012 (8,1%), 2011 (6%), 2010 (4,4%), 2009 (4,2%). Incluso en el eufórico 2006 no llegaba al 9%.

La coincidencia de una mayor presencia del comprador extranjero y de un descenso casi sin precedentes del comprador español es sin duda un elemento diferencial y novedoso en el análisis del mercado de la vivienda actual.

 

El mercado español de hoy cruza muy pocas operaciones. Ha quedado reducido a apenas un 30%: de unas 250.000 viviendas a 70.000. Es un mercado menguante. En el interanual, el último trimestre ha perdido casi un 7%. ¿Es este mercado representativo? Mucho menos que lo que lo era en cualquier otro ejercicio pasado. Por eso, los datos de un trimestre aislado hay que tomarlos con mucha precaución. Pero, además, aunque se consolidaran las subidas en trimestres venideros, no deberíamos tenerlos muy en cuenta mientras el volumen de operaciones fuera tan bajo. ¿O nos fiaríamos del precio de la acción de una empresa si de repente el volumen se desplomara?

Por tanto, debemos darle al dato una importancia relativa. Pero esto no es todo. Como es bien sabido, la financiación hipotecaria prácticamente ha desaparecido. Sin embargo, no fluye de la misma manera cuando el piso pertenece a una entidad financiera. En estos casos, la financiación es mayor, y más flexible: carencias, diferenciales más bajos, y plazos de amortización más largos. Con ello se consigue vender más caro que la competencia. Y según pasan los meses, cada vez es menor el peso de los particulares y de los promotores (casi inexistentes) en el mix de viviendas vendidas.

Por último, la tabla que les he mostrado arriba. En efecto, el extranjero está apostando por la vivienda española porque la percibe barata, como una oportunidad. Afortunadamente, y a diferencia de otros países que han sufrido un fuerte ajuste inmobiliario, España es un destino turístico de primer orden. Tan es así que un 15% de todas las ventas del trimestre han sido protagonizadas por extranjeros.

Los extranjeros compran sobre todo en zonas costeras y en las islas. Así, no debería sorprender que el mayor crecimiento de ventas se haya registrado en las provincias de Málaga, Santa Cruz de Tenerife, Almería y Alicante.

La costa fue también donde antes se produjo el ajuste. Cuando todavía oficialmente se decía que en Madrid los pisos sólo habían bajado un 10% y cosas por el estilo, ya se reconocía que la vivienda vacacional había caído hasta un 50%. Este es un dato importante, pues en las provincias mencionadas y otras muchas se pueden encontrar muchísimos pisos que han pasado de valorarse en 200.000 euros hasta 60 o 70.000. Y es relevante porque una subida leve de, digamos, 5.000 euros, sobre un piso de 70.000, representa un 7% de aumento (aunque realmente siga siendo un tercio de lo que llegó a pagarse por ese piso hace unos años).

Por todo ello no debe sorprendernos que las subidas de precio (muy leves, en todo caso) que anunció ayer el INE se concentren sobre todo en las regiones costeras: Islas Baleares y Comunidad Valenciana encabezan el ranking, y también en positivo se encuentran Cataluña, Andalucía y Murcia. Es cierto que también se cuelan en posiciones destacadas La Rioja, Cantabria y el País Vasco: de todos es conocido que son el núcleo duro de las regiones con menor índice de paro y con las economías más sólidas.









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