Blog Inmobiliario Español

Buenos días a todos, espero que esta corta semana sea fructífera y divertida. Un fuerte abrazo y vamos allá:

Fannie Mae es una GSE (Government-sponsored enterprise) o empresa garantizada por el Gobierno de los EEUU. Es decir, no es propiamente una empresa pública –su acción cotiza libremente en el NYSE- pero goza de un respaldo implícito del Gobierno, una garantía de que éste no la dejará caer en el caso de quiebra, como así ha sucedido en la reciente crisis subprime cuando la Administración Obama acudió a su rescate y al de su hermana, Freddie Mac, con un coste hasta la fecha para el contribuyente de unos 100.000 millones de dólares.

La operativa de estas dos agencias hipotecarias consistía en adquirir las hipotecas que concedían las entidades financieras (la banca comercial) de manera que liberaban el balance de éstas últimas por lo que, de esa manera, podían seguir realizando nuevos préstamos. A continuación, las dos FM vendían a inversores estas hipotecas (por el procedimiento de la titulización). Y así el juego continuaba sin descanso hasta que llegó la crisis. ¿Por qué los inversores adquirían estas hipotecas? Pues, sobre todo, porque las citadas agencias contaban con ese respaldo implícito de la Administración. El riesgo percibido en estas compras era muy bajo. El moral hazard (o riesgo moral) es ese fenómeno que se da cuando, ante una situación de amenaza de quiebra, los agentes del mercado van a seguir asumiendo riesgos con la garantía de que si hay problemas, otros vendrán al rescate. Es decir, en lugar de tomar medidas preventivas, al sentirse confortado por la existencia de un seguro, desprecian el riesgo y siguen operando como si tal cosa.

Este concepto se ha puesto de moda desde que estalló la crisis pero ha sido sobre todo con la amenaza de quiebra griega (y posteriormente del resto de PIGS) cuando más relevancia ha tomado: “A pesar de que tiene muy mala pinta, voy a seguir comprando deuda soberana griega (o portuguesa o española) porque la UE ha puesto encima de la mesa 700.000 millones de euros. ¡Y encima a un interés del 7%! ¡Vaya chollo!”

Recuerdo, cuando empezó la crisis, que, los que conocíamos o al menos atisbábamos la dimensión del problema, presumíamos que una gran parte de la banca española iba a entrar en default en cualquier momento. Vista, a toro pasado, la reacción de las administraciones (a nivel nacional y europeo) y de otros organismos relevantes (Banco de España, BCE) parece bastante evidente que a entidades del calibre del BBVA o del Banco de Santander jamás las dejarán caer. El riesgo de adquirir acciones de estas entidades a 4 euros era, francamente bajo. Entonces no lo sabía, pero ahora ya sí, y una siguiente crisis no me pillará por sorpresa. Lo mismo que sucede con la deuda griega o con las hipotecas de Fannie Mae.

Viene todo esto a cuento de un artículo que ha llegado a mis manos publicado hace unas semanas en “Su Vivienda” de “El Mundo” firmado por Ángel Más, presidente de una compañía de seguros especializada en el mercado hipotecario (Genworth Financial Mortgage Insurance).

El artículo comienza señalando el principal problema con que se encuentra el mercado hipotecario residencial: una demanda insatisfecha de adquirentes de primera vivienda -en especial jóvenes-; (por causa de) una banca estrangulada por la mora, las provisiones, y una regulación que no facilita una valoración optimista de las viviendas.

Como soluciones, propone lo siguiente:

1) elevar el préstamo por encima del 80% del valor de tasación; de esa manera esquiva la actual tendencia restrictiva en la valoración de viviendas. Sobre este punto, y en la medida que todos coinciden en que España tiene un grave problema de apalancamiento a todos los niveles, me parece que lo que conviene no es tanto disponer de créditos del 90 o 100% del valor de la vivienda sino que, de una vez, la vivienda baje de verdad. Y que a partir de ahí, volvamos a un prudente 70-80 en función de las rentas que genere la familia que se esté hipotecando.

2) colocar, en la retaguardia de la entidad financiera, y para facilitar que fluya el crédito, una entidad aseguradora privada que proporcione un seguro de hipoteca. En este punto, nada que objetar.

3) que el Gobierno otorgue una garantía subsidiaria a las aseguradoras, lo que facilita que el banco consuma muy poco capital en el préstamo.

En este último punto, y salvo que quizá haya algo que el señor Más no ha explicado detalladamente, lo cierto es que a partir de lo que dice el texto, lo único que se me viene a la cabeza es Fannie Mae y el riesgo moral. Sin duda esta mecánica generaría movimiento en el mercado y facilitaría cierta liquidez, además de una gran seguridad al negocio de las aseguradoras pero, ¿no estaríamos cayendo en el mismo error de nuevo? ¿No es echar gasolina para apagar el incendio? Tener de avalista al Gobierno, ¿no relajaría los criterios de asunción de riesgo por parte de bancos y aseguradoras?


3 Comments

  1. Carlos's Gravatar Carlos
    3 noviembre, 2010 at 9:05 | Permalink

    El principal problema al que nos enfrentamos en España es que muchos sectores productivos han “internalizado” las subvenciones como parte de sus ingresos, ignorando conceptos tan “triviales” como la competitividad.

    Y ese es el problema: Muchas empresas españolas no son competitivas, y pretenden que sean los consumidores, a través de subvenciones los que “mantengan” sus negocios. Solo hay que ver las quejas del sector del automóvil, en las que la principal medida que reclaman para recuperar las ventas es que vuelvan las subvenciones. Aquí el “riesgo moral” más que un incentivo, se ha instalado como un medio de vida.

    Un saludo

  2. romer's Gravatar romer
    22 mayo, 2011 at 13:22 | Permalink

    Tiene razón en el tomar posiciones en los grandes bancos en la próxima crisis confiando en el moral hazard. Pero no entiendo como cayó el imperio romano si era demasiado grande para caer, que digo, la Unión Soviética era demasiado grande para caer…. uy! pues va a ser que no. El tiempo pone a todos en su sitio: quizá estos banqueros y políticos ladrones de ahora no pisen la cárcel, o tal vez haya alguien en un futuro que consiga ponerles el pijama de rayas como a Al Capone. Todo se verá.
    Sin embargo, el que todos asumamos las deudas de unos pocos y les prestemos todavía más dinero, tiene el limite griego como en el juego de las siete y media: si te pasas, default y aquí no cobra nadie.

  1. Esto pinta bien, a pesar del banco malo – José Luis Ruiz Bartolomé on 30 agosto, 2012 at 8:52

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