Blog Inmobiliario Español

 

La pregunta del millón que nos hacemos todos es ¿cómo va a influir el ‘banco malo’ en los precios de la vivienda? Hay demasiadas incertidumbres como para dar una respuesta concluyente. Lo que sí sabemos es que el precio de las propiedades no ha dejado de bajar desde que tocó máximos en 2007 –para suelo- y 2008 –vivienda terminada-. También sabemos –o al menos intuimos- que las cifras oficiales no reflejan la realidad de nuestro entorno: el Ministerio de Fomento, por ejemplo, reconoce una bajada acumulada del 23,6% mientras que la conocida tasadora Tinsa la eleva hasta el 32,4%. Pero cuando uno se da un paseo por el barrio, o habla con sus amigos, se da cuenta de que los descensos están más cerca del 50%.

Los gestores del ‘banco malo’ se encuentran ante una difícil coyuntura. Si éste se adjudica los activos por debajo de las exigencias de los Reales Decretos de De Guindos (35% para vivienda, 65% para en construcción, 80% para suelo) forzará a las entidades financieras a reconocer nuevas pérdidas y las colocará en una posición más débil. ¿Y si no lo hace? Corre grave riesgo de ponerse en contra de la realidad y ésta, ya se sabe, es muy tozuda. Circulan rumores de que los fondos especulativos (fondos “buitre”) están lanzando ofertas de auténtico derribo por las carteras de activos tóxicos de la banca. Si cualquiera de los bancos considerados “sanos” aceptara vender a estos fondos con descuentos superiores a los admitidos por el ‘banco malo’, pondría en evidencia al Ministerio de Economía. Y pronto circularía la especie, no exenta de razón, de que el Gobierno ha puesto los intereses de la banca por encima de los de los ciudadanos –avalistas en última instancia de las posibles pérdidas ocultas-.

¿Qué puede pasar, entonces?  Yo apuesto a que finalmente el ‘banco malo’ aplicará mayores descuentos de los ya exigidos, pero sin hacer demasiado daño. Todos miran de reojo al banco malo irlandés (NAMA), que ya ha pasado por este trance, y que se adjudicó los activos a un descuento medio del 58%. Mientras, aquí, las reformas de De Guindos suponen de media el 45%. Por lo tanto, no es descabellado pensar en un descuento adicional de unos 13 puntos porcentuales. Máxime cuando es voluntad del Gobierno que inversores privados entren en el capital de la sociedad.

¿Y eso implicará viviendas más baratas? No necesariamente. Por un lado, no olvidemos que el ‘banco malo’ dispone de 15 años para deshacerse de los activos. No tiene prisa. Por otro lado, el objetivo del Gobierno es el de conseguir que la operación sea rentable (“que no cueste dinero a los ciudadanos”) por lo que el precio de venta deberá recoger, además del precio de adjudicación, los gastos de gestión y un pequeño margen. Además, todo hace pensar que el grueso de la cartera lo compondrán terrenos y obras en construcción, que serán, asimismo, los activos que sufrirán las mayores rebajas.

Hay incertidumbre también acerca de los plazos. El NAMA irlandés tardó más de un año en estar plenamente operativo, lo que invita a pensar que nuestra sociedad no va a estar en marcha de la noche a la mañana. Y muchas cuestiones no resueltas: cómo y quién va a llevar a cabo la comercialización, quién y en qué condiciones se va a financiar a los particulares que adquieran los activos una vez puestos a la venta, etc.

Sin embargo, el ‘banco malo’ sí que puede marcar el suelo de esta crisis: como mayor inmobiliaria del país, su peso en la composición de la oferta puede ser determinante.

(art. publicado en La Vanguardia el pasado 16 de septiembre)


10 Comments

  1. Rafa's Gravatar Rafa
    21 septiembre, 2012 at 15:43 | Permalink

    Viendo los últimos gobiernos q entre aprobar Medidas que favorecen a los Bancos y las q favorecen a los Ciudadanos,suelen elegir las que favorecen …a los bancos,yo espero un Banco Malo a la medida d los bancos.Un Saludo

  2. jlh's Gravatar jlh
    23 septiembre, 2012 at 18:09 | Permalink

    Los bancos pueden no tener prisa por vender, pero ahora los ciudadanos tampoco tenemos prisa por comprar.

    Y 15 años son muchos años.

    15 años pagando el IBI de miles de viviendas es muchísimo dinero.

    15 años pagando seguridad privada para que no se ocupen miles de viviendas es mucho dinero.

    15 años pagando las reparaciones de los daños que causen los ocupas es mucho dinero (porque a pesar de la seguridad que paguen, habrá ocupas).

    Dejar una casa sin habitar durante 15 años supone que cuando se venda será vieja. Es decir, la depreciación en 15 años es enorme.

    15 años de degradación son muchos para una casa. Si no se usa una casa en 15 años, es muy probable que cuando se vaya a usar haya que cambiar, al menos, toda la instalación eléctrica. Los suelos, rodapiés y puertas de madera es también probable que haya que cambiarlos. Las ventanas no ajustarán, o se habrán estropeado las juntas que les hacen tener aislamiento acústico. Los suelos y paredes cerámicos es muy probable que pierdan piezas. Y, desde luego, tanto los suelos, como las paredes, como las pinturas, elementos del cuarto de baño, griferías, etc se quedarán absolutamente pasados de moda. Y reparar todo eso puede resultar más caro que construirlo nuevo (de hecho, mi padre hizo hace años la obra de rehabilitación de unas viviendas que habían estado unos 5 años sin habitar, y costó más rehabilitarlas de lo que había costado construirlas).

    Y, además, hay que tener en cuenta que las viviendas que se han quedado los bancos tienen, en general, un mínimo de 5 años, por lo que dentro de 15 años tendrán, como mínimo, 20 años de antigüedad.

    Por tanto, yo no se lo que harán los bancos. Pero sí se que como no se den prisa en vender sus viviendas es muy probable que estén cometiendo un error que les podrá costar muy caro. Porque dentro de 15 años las viviendas que tienen ahora no valdrán nada.

    • loboe's Gravatar loboe
      25 septiembre, 2012 at 18:16 | Permalink

      Absolutamente de acuerdo con jlh -que se nota que sabe del tema-, respecto a sus apreciaciones sobre el plazo; yo mismo podría darles nombres y direcciones de urbanizaciones que en mucho menos tiempo, han pasado de estar listas para la entrega a ser auténticas ruínas necesidades de inversiones millonarias.

      Por otra parte, D. José supone que los bancos “sanos” no venderán con descuentos superiores a los admitidos por el ‘banco malo’, porque pondrían en evidencia al Ministerio de Economía y se confirmaría que el des-Gobierno ha puesto los intereses de la banca por encima de los de los ciudadanos.

      Parece que D. José se olvida de que a estas alturas de la película, el Gobierno del Sr. Rajoy tiene más o menos la misma credibilidad que el Griego y que los bancos buenos harán lo que mejor les convenga, porque el culo del Bobierno está más que perdido.

      Salu2.

  3. Hx's Gravatar Hx
    27 septiembre, 2012 at 13:11 | Permalink

    Se puede especular todo lo que se desee pero las acciones del gobierno están dedicadas solo y exclusivamente a resolver los problemas de la banca.

    A consecuencia de esto los activos inmobiliarios se adquirirán a precios netamente superiores a los reales. Ya el propio gobierno lo reconoce así cuando solo admite una caida del 23,6% cuando la real es superior al 50%.

    La mayoría de sos activos acabarán deteriorandose hasta un valor casi nulo, pero eso no le va a importar a nadie, es dinero público que como algún politico dijo, “no es de nadie”.

    Con esa clase de irresponsabilidad, nada bueno se puede esperar

  4. Santo's Gravatar Santo
    28 septiembre, 2012 at 11:21 | Permalink
  5. A. Delgado's Gravatar A. Delgado
    9 noviembre, 2012 at 20:27 | Permalink

    Los bancos no saben la que le viene encima aunque a los que los dirijen poco les importa. Si en vez de quitarles el piso a las familias se los dejaran, sin perdonarles nada pero si cobrandoles lo que pudieran pagar se librarian de todos los gastos que conlleva tantos desaucios y luego para no poder venderlos o venderlos a un precio ridiculo. Si les dejan vivir en su piso no solo no tienen gastos si no que no pierden ese cliente ni a su deuda por lo que todos ganan. La familia no tiene drama, se queda en el piso, que lo sigue deviendo, pero ya no va ahogado en los pagos el piso se conserva, la familia paga todos los gastos, el banco ninguno y encima cobra y no pierde el cliente ni piso, si dehaucia tiene gastos, si no vende pronto tambien pierde valos el piso y lo que le queda de cobrar de donde lo va a sacar, de una desgraciada familia que ya no volvera a tener dinero en su vida y si lo tiene sera de manera que no devolvera al banco, asi que yo no me explico como son tan burros estos dirigentes, o lo que sean. lo de el precio riduculo se lo que digo, un piso que yo vendi hace unos años por 156.000 € una caja lo vende ahora despues de haberlo dashauciado por 49.000 € y tambien venden muchos por 37.500 € pisos que no hacen muchos años valian 4 veces mas.

    Perdon por no saber decirlo de otra forma y en menos palabras.

  6. MARIA JESÚS's Gravatar MARIA JESÚS
    17 noviembre, 2012 at 22:44 | Permalink

    Durante estos últimos meses han habido super-ofertas desde los bancos buenos (antes 380000 ahora 140000), pero solo de manera puntual, el resto de pisos continuan caros y por eso no se venden. La oferta y la demanda solo se ha encontrado cuando han habido esas super-ofertas (EQUILIBRIO), el resto de pisos se han quedado en stock.
    Dicen que Sareb beraS ya verás ….. no va a actuar como inmobiliaria, que los particulares no vamos a poder comprarle directamente. Solo quieren vender a inversores – al por mayor….. GRAVE ERROR …. Los destinatarios finales son los particulares, de manera que si Sareb vende a inversionistas, estos actuarán como intermediarios, subirán el precio al producto final (no comprará nadie y volverán a embargar). Qué manera de complicarse, SI LO QUE TIENEN QUE HACER ES BAJAR PRECIOS Y AUMENTAR CALIDAD, PARA ACERCAR LA OFERTA A LA DEMANDA EXISTENTE.

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