Blog Inmobiliario Español

 

El Quiñón de Seseña es el mejor ejemplo para entender que en España no hay ni ha habido liberalización de suelo, sino un sistema cuasifeudal de 8.000 monopolios del suelo que coinciden con otros tantos municipios. Si de verdad hubiera habido liberalización del suelo el propio mercado habría descartado un desarrollo de semejante magnitud en este municipio tan alejado de Madrid sin antes haber agotado todo el suelo disponible en los municipios mejor ubicados y dotados (colegios, comercio, sanidad, comunicaciones, etc.) como son Ciempozuelos, Valdemoro, San Martín de la Vega, Parla, Pinto, Torrejón de la Calzada, Torrejón de Velasco, etc. Así pues, el intervencionismo de ayuntamientos y de comunidades en la clasificación y la gestión de suelo favorece la especulación de aquellos islotes que, como el Quiñón, cuentan con todas sus bendiciones. Y ¿cómo se consiguen esas “bendiciones”? Pues en una escala de 0 a (caja) 507, se encuentra uno de todo, como en botica.

¿Por qué se inflaron, por lo tanto, los precios? Los precios respondieron con normalidad al resultado de dos factores: la intervención en la oferta de suelo disponible (como describo en el párrafo anterior), que provocó que deviniera en un bien escaso – es decir, poca oferta para una enorme demanda-, y la fenomenal burbuja de crédito –provocada por los tipos de interés reales negativos y los perversos incentivos del Banco de España- que llevó a muchos a invertir en vivienda con fines especulativos.

Como consecuencia de ello, los precios de los inmuebles tendieron a igualarse al alza, desdibujando las diferencias que tradicionalmente la ubicación -el location anglosajón-, la antigüedad, y otros atributos (comunicaciones, transporte, dotaciones, comercio, etc.) han definido este mercado.

 

La semana pasada el Banco Santander, a través de Altamira, anunció una nueva bajada de precio que ha gozado de un gran eco mediático. Normal: el descuento sobre máximos es de un 65%. 65.000 euros para un piso de 94 metros cuadrados. Un precio que apenas cubriría el coste de construcción de la vivienda y que, por supuesto, deja en cero el valor del suelo: toda la inversión realizada por el promotor en la compra del suelo y su urbanización se habría volatilizado. Estamos hablando por tanto de un precio que jamás hubiera incentivado a un promotor a lanzarse al desarrollo del suelo. Los números no salen… salvo que se produzca el cúmulo de circunstancias ya expuestas en los primeros párrafos.

¿Y qué ocurrió el pasado fin de semana? Pues que los pisos no se vendieron, se despacharon. Se formaron enormes colas de jóvenes parejas –ojo, no inversores sino usuarios finales- atraídos por un precio difícilmente batible. Seguramente cuando estén leyendo estas líneas el stock del Santander se haya liquidado por completo, pues esas eran las previsiones del equipo comercial para este fin de semana que acabamos de dejar. Así pues, está claro que en un mercado sin dopaje financiero ni incentivos perversos las cosas vuelven a su ser. ¿O no?

Los jóvenes que han comprado piso en Seseña no tienen 65.000 euros más gastos ahorrados. Necesitan de financiación. Y el Banco Santander se la ha proporcionado. Lamentablemente, repitiendo errores del pasado. ¿Por qué? Porque los incentivos perversos siguen existiendo y desde el supervisor se sigue haciendo la vista gorda.

Estas son las condiciones financieras bajo las que se están vendiendo los pisos: plazo de amortización a 40 años, 100% del precio, y tipo variable de euribor más 1,25. Lo cual representa una cuota mensual de trescientos y pico euros. Si bien es cierto que el precio de la vivienda es muy bajo y es difícil que caiga mucho más aunque se recrudezca la crisis, también lo es que algunos de los compradores pueden tener problemas para pagar la hipoteca si, cosa no descartable, acaban en el paro.

 

Las financiaciones tienen que tener previstos botes salvavidas por si ocurre lo peor. Y esta del Santander no lo tiene. Por ejemplo, si el tipo inicial es fijo, pasarlo a variable (con lo que la cuota se abarata); o si el plazo inicial son 25 años,  ampliarlo a 35 años (con lo que cuota se abarata). O, llegado el caso de la ejecución de la vivienda, tener la ocasión de salir del embrollo sin tener que seguir debiendo al banco. Eso se consigue sólo si la financiación es inferior al precio pagado, pues en la subasta, en un mercado bajista, siempre se va a vender el piso por menos del precio pagado inicialmente.

¿Por qué opta pues el Santander por una financiación tan agresiva? Pues para reducir la cuota mensual y hacer más atractiva la compra del piso. Eso sí, a cambio de pagar muchas más mensualidades. En fin, creo que con una hipoteca más sensata la mensualidad no supondría más de 100 euros más al mes y todos respirarían más tranquilos. Además de que al comprador le costaría mucho menos en intereses.

Me preguntaba el otro día un periodista si esa bajada tan agresiva del precio por parte de los bancos se podría considerar competencia desleal, a lo que respondí que no, que “la deslealtad de la banca no viene dada por el precio, sino por las condiciones hipotecarias, que suelen ser mucho más livianas cuando se trata de sus propios pisos que cuando financian activos de terceros”. A ver si alguien toma nota.

 


10 Comments

  1. pepito grillo's Gravatar pepito grillo
    20 febrero, 2012 at 13:29 | Permalink

    Yo lo que voy viendo en los portales de bancos de promociones que conozco son LAS MISMAS VIVIENDAS, LOS MISMOS GARAJES Y LOS MISMOS LOCALES, que aparecen y desaparecen de los portales de internet año tras año, A UNOS PRECIOS DE ESCANDALO. Digo yo… porque no me ha dado por ahí que seran precios negociables, porque sino se pueden tirar mareando la perdiz otros 4 años más(la inmensa mayoria de viviendas que te digo llevan eso o más en venta.), algunas son vendibles simplemente bajando un 30% el precio original. “Vendibles no chollos”.

  2. 20 febrero, 2012 at 15:27 | Permalink

    Sólo un pero: he calculado en http://www.euribor.com.es/calcular-hipoteca/ la cuota y me salen 232,69€ mensuales, con 65.000€ de principal, 3% de interés y 40 años. ¿Qué falla?

    Saludos

  3. Angel's Gravatar Angel
    20 febrero, 2012 at 16:20 | Permalink

    ¿y si la verdadera razon fuera que ahora se podian verder a ese precio y quizas en unos meses fuera imposible a ese o a cualquier precio?. ¿Podria el Santarder intuir algun tipo de ecatombe en los precios inmobiliarios, que le a hecho animarse a esa bajada de precio?, supongo que pronto lo sabremos. Saludos y animo.

  4. Elvira's Gravatar Elvira
    20 febrero, 2012 at 17:17 | Permalink

    No toda la verdad del ladrillo saldra a la luz, hay promociones que se han anunciado por Internet que ni estaban construidas. En plena sierra de los Filabres quedara oculta de por vida, con el consiguiente destrozo de arboles entre ellos olivos centenarios y almendros. finca con propietarios y que el ayuntamiento de Lijar se permitio regalarsela a una PROPERTY inglesa y española, Si esto ha quedado oculto es porque esta respaldado por altos poderes politicos, de otra forma no se entiende, Sierra de los Filabres- Valle del Almanzora. Almeria

  5. jlh's Gravatar jlh
    21 febrero, 2012 at 21:27 | Permalink

    José Luis, aunque esto no tiene que ver con tu entrada, te lo cuelgo aquí, porque sí tiene que ver con las viviendas, cuyo precio es tan alto fundamentalmente por la no liberalización del suelo que comentas.

    CARTA ABIERTA A DON CÉSAR VIDAL SOBRE LA MOVILIDAD GEOGRÁFICA DE LOS ESPAÑOLES Y DE LOS ESTADOUNIDENSES

    Don César, ha comentado usted varias veces que un estadounidense se cambia de Estado por un aumento salarial de un 10% de su sueldo, mientras en España con ese aumento salarial ni nos cambiamos de provincia.
    Pero le pido que amplíe esa información y, en lugar de hablar porcentualmente, hable en dinero.
    Porque si un estadounidense gana, por ejemplo, 4.000 $, un aumento de un 10% supone ganar 4.400 $. Si los alquileres allí son de, por ejemplo, 300$ al mes, le quedan 4.100$ para vivir.
    Pero en España la situación es muy distinta. Los sueldos medios en España rondan los 800 € netos. Y los alquileres, en Madrid, rondan los 1.000 € al mes. Con lo cual, si alguien vive en casa de sus padres y le pagan 800€, puede vivir. Pero si le ofrecen un 10% por vivir en otra provincia, su sueldo subirá a 880 €, pero tendrá que pagar un alquiler de 1.000€, la comida, el transporte y demás gastos. Con lo cual, trabajar en otra provincia no sólo no le será rentable, sino que le costará dinero.
    Y es que la clave de todo esto está en que el IPC está “trucado”, al no incluir en él los precios de las viviendas. Así, en las últimas décadas las viviendas han subido un 400 – 800%, mientras los sueldos han subido un 50 – 70% (para quien no se ha quedado en paro). Lo que supone que el nivel adquisitivo de los españoles ha bajado muchísimo, hasta lograr que los sueldos actuales tengan más el carácter de “limosna” que de sueldo, y que, entre otras cosas, el sueldo no de para poderse mover geográficamente.
    Le pondré un ejemplo concreto. El padre de un amigo compró a finales de los 60 una vivienda de VPO (de las del escudo de Falange) en el barrio madrileño de Esperanza. Era fontanero, y tardó unos 8 – 10 años en pagarla. Hace 4 años una amiga y su novio compraron un piso en esos mismos bloques (que ya tenían unos 40 años de antigüedad, lo que obligó a hacer una obra completa que les costó 60.000 euros). Ella es aparejadora y él licenciado en económicas. Firmaron una hipoteca por 40 años.
    Es decir, un piso que a finales del franquismo un fontanero pagó en 8 – 10 años, ahora mismo dos licenciados tardan 40 años en pagar, a pesar de que el piso ya es viejo (el fontanero lo compró nuevo) y de que hay cientos de miles pisos nuevos vacíos. ¿Eso pasa en Estados Unidos?
    Para que pueda completar la información, aquí le envío una búsqueda que he realizado en una inmobiliaria estadounidense: pisos en Miami de menos de 20.000$.
    Mire cuantos han salido, desde qué precios, compárelos con los sueldos de USA, y luego compare los sueldos que hay en España y los precios de los inmuebles. Y sólo después de haber hecho esto, compare la movilidad geográfica laboral en España y en Estados Unidos.
    Este es el enlace a la inmobiliaria estadounidense:
    http://www.realtor.com/realestateandhomes-search/Miami_FL/price-na-20000
    Reciba un cordial saludo,

    • realidad's Gravatar realidad
      23 febrero, 2012 at 16:18 | Permalink

      Este comentario me parece de lo más afortunado, a ver si de una vez alguien se entera que la Burbuja inmobiliaria ha sido y es el mayor cancer de este pais. La movilidad es NULA, pero por culpa de la vivienda y es más las empresas prefieren siempre que pueden coger alguien de la tierra, que como tiene a sus padres aunque le paguen menos no se nota. La generaciones que nacieron en los 40, 50, 60, pagaban las casas con la gorra y con un solo sueldo. Y CASANDOSE A LOS 20 AÑOS sin casi nada ahorrado. En la Europa del Este en zonas SIN PARO un piso nuevo te puede costar 10 milones… Aqui costaba 50 para empezar a hablar… SIN LOGICA ALGUNA.

  6. manuel's Gravatar manuel
    27 febrero, 2012 at 21:08 | Permalink

    No suelo ver, el detalle, de que el gran especulador, han sido los gobiernos, central y periféricos, y no hay mas que verlos ahora, en precario. Los impuestos a la compra y a la venta, de cada operación, ellos hacian disparar los precios, ya que si uno queria volver a comprar o vender, te era preciso subirlos, para recuperar lo retraido…

  7. manuel's Gravatar manuel
    27 febrero, 2012 at 21:42 | Permalink

    Claro que hablo en principio de la segunda vivienda, .que ojalá todos pudiesemos tener dos o tres…o mas. seria una señal de riqueza, No recuerdo que tipos de impuestos, el total, pero pudiera ser? 18% de la venta y 8% de la compra..?

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos necesarios están marcados *

Puedes usar las siguientes etiquetas y atributos HTML: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>









Archivo

diciembre 2017
L M X J V S D
« sep    
 123
45678910
11121314151617
18192021222324
25262728293031

Warning: include(http://www.libremercado.com/fragmentos/blogs.footer.html) [function.include]: failed to open stream: Unable to find the socket transport "ssl" - did you forget to enable it when you configured PHP? in /data/site/www/wp-content/themes/evolve/footer.php on line 150

Warning: include() [function.include]: Failed opening 'http://www.libremercado.com/fragmentos/blogs.footer.html' for inclusion (include_path='./:/data/site/esradio/comun') in /data/site/www/wp-content/themes/evolve/footer.php on line 150