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Competencia acierta: hay que liberalizar el suelo

Lunes 3 de septiembre de 2012 - José Luis Ruiz Bartolomé - 4 Comentarios
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Esta mañana El Economista ha publicado este artículo que afirma que la Comisión Nacional de la Competencia está preparando un informe que, entre otras, conmina al gobierno a liberalizar el suelo para prevenir futuras burbujas.

Enseguida han arreciado las críticas contra la medida, pues es lugar común en nuestra sociedad pensar que la supuesta liberalización del suelo de la Ley del Suelo de 1998 es el origen de la burbuja cuyos devastadores efectos ahora sufrimos. Nada más lejos de la realidad. El verdadero origen de la burbuja hay que buscarlo en 1) los bajísimos tipos de interés –como respuesta a los ataques yihaidistas al corazón de América en septiembre de 2001-; 2) en la relajación de los criterios de concesión de hipotecas y la utilización del mercado hipotecario como vehículo de expansión nacional de las hasta entonces cajas locales o regionales –mientras el Banco de España miraba para otro lado-.

La recomendación de la CNC es acertada, no tanto por urgente como por importante, y, de llevarse a cabo, sería un paso en la buena dirección en la tarea de diseñar el nuevo paradigma del mercado inmobiliario español.

Me ha parecido oportuno, en este sentido, rescatar un artículo que publiqué el pasado 21 de diciembre en el portal financiero ActiBva que, bajo el título “Una oportunidad de oro para liberalizar el suelo”, transcribo a continuación:

“De entre las leyendas más popularmente asentadas en esta crisis destaca la que afirma que la burbuja inmobiliaria tuvo su origen en la liberalización del suelo. Sin embargo, los hechos lo desmienten.

Si la Ley del Suelo de 1998 hubiera tenido el efecto que habitualmente se le atribuye, el suelo urbanizable habría pasado a ser un bien muy abundante y, por tanto, barato. Una auténtica liberalización hubiera dejado sin valor la codiciada firma del concejal de urbanismo de turno: el enorme poder que ejercen los ayuntamientos y autonomías en la atribución de derechos de edificabilidad se habría desvanecido. Y, como todos sabemos, esto no fue así, sino más bien todo lo contrario: la recalificación de terrenos fue el caldo de cultivo perfecto para la corrupción, las prebendas y los pelotazos.

La ley aznarí fue, en realidad, un tímido intento que quedó en agua de borrajas. ¿Por qué?

  • En primer lugar, porque la liberalización tan solo afectaba a la clasificación del suelo. Mientras tanto, la “chicha” –la asignación de usos, tipologías e intensidades- permaneció en manos de ayuntamientos y CCAA.
  • En segundo lugar, la propia ley introducía una cláusula que la adulteraba, pues autorizaba a las Comunidades Autónomas a declarar como no urbanizables aquellos suelos que se considerasen justificadamente inadecuados para el desarrollo urbanístico. ¿Cabe mayor arbitrariedad?
  • En tercer lugar, no se debe olvidar que esta era una ley marco que posteriormente debía ser desarrollada por las CCAA. En general, ninguna se esforzó demasiado por adaptar con prontitud su legislación pero es que, además, muchas lo hicieron de tal forma que la desvirtuaron.
  • En cuarto y último lugar, hay que recordar que la puesta en práctica efectiva requiere la revisión y modificación de todos y cada uno de los planes de ordenación urbana de cada municipio. Y esto no es una tarea menor: se tarda años, incluso décadas, en hacerse. Sin ir más lejos, y a título de ejemplo, el PGOU de Madrid data de 1996.

Hay dos colectivos que, particularmente, no simpatizan con una auténtica liberalización del suelo. El primero es, obviamente, el de los terratenientes: particulares o empresas que son dueños de terrenos ya favorecidos por la actividad urbanística pública para los que la liberalización supondría la inmediata pérdida de valor de sus activos. El segundo, la casta política, que sufriría, por un lado, una considerable merma de su poder y, por el otro, una reducción igualmente acusada de los ingresos, no tanto lícitos como ilícitos.

Lo más llamativo del caso es que probablemente sea la liberalización del suelo el único camino creíble para hacer realidad el mandato constitucional: “…regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación” (Art. 47 CE), pues ha quedado acreditado que la sistemática intervención arbitraria del Estado en el mercado del suelo sólo ha servido para apuntalar los problemas que nuestra Carta Magna pretende erradicar.

En tiempos en que la economía está boyante o, simplemente, normal, plantear la liberalización del suelo no sería más que una quimera, habida cuenta de los intereses creados ya mencionados. Sin embargo, en la actual situación de depresión económica la propuesta tiene más sentido que nunca. En efecto, las crisis generan oportunidades, y en el caso del suelo, es probable que no se presente con tanta claridad como ahora en décadas.

Como los medios vienen reflejando en los últimos tiempos – y como los del sector hemos sufrido en carne propia – el suelo hoy en día ha perdido gran parte de su valor. Dada su dependencia de la financiación, ha devenido uno de los activos más ilíquidos de todo el mercado nacional de bienes y servicios. Los suelos urbanos han caído más del 50% de media, mientras que los urbanizables –los realmente afectados por la liberalización- no valen mucho más a fecha de hoy que los terrenos rústicos. Además, las administraciones locales, tras cuatro años sin poder hincarle el diente a los terrenos, se han adaptado –o están en camino de hacerlo- a funcionar sin contar con los ingresos extra provenientes del monopolio de la transformación urbanística.

Las ventajas de la liberalización se aprecian en todos los campos: para la empresa promotora es una bendición, pues la libera de tener que destinar sus recursos escasos a acaparar materia prima que tarda años en ser apta para edificar. Esto, lógicamente, redunda en beneficio del consumidor final, que no tiene que pagar el coste de esa inversión (ya sea con fondos propios o apalancamiento). Del mismo modo, la abundancia de suelo apto para urbanizar lo abarata, de manera que ya sólo la ubicación (el “location” inglés) sería diferenciadora. Otra ventaja para el comprador de vivienda.

Sin duda, desvestir de poder la firma del concejal contribuiría no sólo a abaratar el coste del suelo –por el ahorro en plazos, en comisiones de dudosa legalidad, etc.- sino sobre todo a higienizar nuestra envilecida clase política. ¿Se atreve con ello, Sr. Rajoy?


4 Comments

  1. Antonio J.'s Gravatar Antonio J.
    4 septiembre, 2012 at 2:57 | Permalink

    Por su interés y claridad respecto del tan traído asunto de la incidencia de la Ley del Suelo del 98 en la gestación de la burbuja y posterior crisis, este enlace puede ser clarificador

    http://www.reurbanismo.com/2011/05/30/%C2%BFes-la-ley-de-suelo-nacional-de-1998-una-de-las-causas-de-la-actual-situacion-economica/

    Respecto a su pregunta final y en atención a las muestras con que a diario nos obsequia, no cabe plantearse siquiera el grado de atrevimiento,valentía,osadía, y temeridad de Rajoy sin evacuar antes consultas o no.

  2. Antonio J.'s Gravatar Antonio J.
    4 septiembre, 2012 at 3:06 | Permalink

    El artículo enlazado, en íntesis concluye que el modelo liberalizador del suelo de Aznar no tuvo apenas relevancia práctica por los siguientes motivos:

    a) En España no existe un “mercado nacional” del suelo disponible a su antojo por el gobierno nacional sino más bien 17 modelos autonómicos ya que las competencias en la materia no son estatales. Más aún las competencias autonómicas ni siquiera son exclusivas sino concurrentes con las municipales en la materia.
    b) La reforma se limitó a incrementar en teoría el suelo urbanizable, lo que en modo alguno supone rebaja del precio, sino un eventual aumento del suelo urbanizado
    c) Que ese incremento teórico del suelo urbanizable, se concretara en un incremento real de suelo urbanizado, quedaba al albur de los distintos instrumentos públicos de intervención atribuídos a la competencia de CCAA y ayuntamientos, que en última instancia son quienes deciden.
    d) La experiencia acumulada indica que el modelo Aznar no fue seguido más que muy minoritariamente

  3. Antonio's Gravatar Antonio
    4 septiembre, 2012 at 9:09 | Permalink

    Por ejemplo, tienes un terreno, heredado o lo que sea, donde querrías hacerte una casa (con sitio más que de sobra, hasta para una pequeña urbanización, así que ni hay malas excusas como la sobreconstrucción). Pero el ayuntamiento de turno ha decidido que está “protegido” para explotación forestal (aunque no hubiera árboles antes, o esté lleno de árboles por todas partes, y haya otras viviendas próximas), o agrícola (aunque no haya explotaciones de ese estilo por la zona, salvo algún pequeño cultivo o huerta para consumo propio), o lo que se le ocurra (incluyendo costas, provocando así un enorme daño a unos propietarios en favor de otros). Así que te toca de buscar otro sitio, posiblemente similar -por gustos-, en un mercado escaso y sobrevalorado, e intentar que no te time el ladrón de turno (constructora, inmobiliaria o vendedor).
    Pues no estoy de acuerdo, ni siquiera con lo de protección de costas y similares. Si quieren proteger alguna zona, que la compren a un precio justo (no las miserias que pagan en los casos que tienen que comprar terreno), y aún así con condiciones (si se acaba la “protección”, que el antiguo dueño tenga posibilidad y prioridad para recomprarla al mismo precio, actualizado con el ipc).

  4. 4 septiembre, 2012 at 14:18 | Permalink

    Con la mínima variación del precio/m2 de la construcción, eliminado el efecto CTE claro, era más que evidente que el suelo era uno de los origenes del incremento del precio de las viviendas, no por efecto de medidas liberalizadoras sino todo lo contrario, pero tambien es verdad que el mercado soportaba y absorvía de buen grado todas las subidas en la repercusión,!! he llegado a ver aportaciones por encima del 50%!!, así cualquiera era promotor inmobiliario, riesgo cero, inversión cero, cualquier error de planteamiento absorvido por la rapida venta a cualquier precio……

    Sería perfecto liberar todo el suelo disponible, salvo porque mucho me temo que se volverá a hacer una chapuza como acostumbran nuestros legisladores y en cualquier caso, permiteme dudar que algún politico se atreva a ponerle el cascabel al concejal, sea gato o maragato…..
    Llegados a ese punto se liberalizará, puede ser, pero irá acompañada de una serie de regulaciones que impidan o asignen el control del pastel una vez más a los politicos.
    Ademas, como siempre se echa de menos una labor educativa e informadora, porque ¿quien va a pagar el coste en infraestructuras o urbanización? o acaso esta ley sería solo sera aplicable a un nº minimo de m2 para que la construcción y su uso final sean al menos “sostenibles”. Soltamos una “bomba” y a correr.
    Muchos flecos a resolver me temo y demasiados intereses en contra de esta medida, no olvidemos quien tiene o tendra en breve practicamente todo el suelo actualmente urbanizable.

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