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Digamos la verdad: los pisos han bajado muchísimo y ni aún así se venden ¿Por qué?

Jueves 11 de agosto de 2011 - José Luis Ruiz Bartolomé - 21 Comentarios
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Ayer, una de las noticias más comentadas del día fue el desplome de las ventas de vivienda durante el mes de junio, el 23% interanual. Antes de nada, precisemos las fechas para evitar malentendidos: los datos que proporciona el INE provienen del Registro de la Propiedad  y, dado que entre que se firma y se registra una compraventa  pasan un par de meses, debemos atribuir este dato al mes de abril.

Apenas 24 horas antes, Tinsa informaba de una bajada de precios en junio del 6,4% interanual y un acumulado del 22,3% desde 2007.

Los datos que ofrece el Banco de España son similares: según su opinión (articulo cinco días), la vivienda ha bajado un 17% que es un 22% en términos reales (inflación). Y respecto del futuro, hay manifestaciones contradictorias: el jefe del servicio de estudios anunció hace dos meses que caerán otro 10% en los próximos dosn años, mientras que en la rueda de prensa que dio Mafo tras el paripé de los test de estrés afirmó que no bajarían más.

En mi opinión, que está basada en mi propia experiencia –que no es manca- y en la que comparten conmigo promotores y empresas de comercialización que operan en toda España, la bajada real en términos nominales es muy superior. Y no estoy pensando en el producto de costa, sino en producto urbano, céntrico, en barrios de clase media y media-alta de ciudades importantes. Sin ningún género de dudas, la vivienda ha caído al menos un 30% y hasta un 50%. Probablemente el ajuste no se haya completado del todo, pero la parte del león ya se ha hecho.

¿Y por qué no se refleja este ajuste en las estadísticas? Hay varias razones, pero las principales son de índole político-financiero:

-         El balance de la banca quedaría herido de muerte,

-         Lo que obligaría a una recapitalización del sistema financiero para la que ya no queda dinero, o a la quiebra ordenada de muchas entidades;

-         Con lo que el propio Estado terminaría antes o después por seguir la misma suerte que los bancos.

O de orden político-social:

-         Si las familias fueran conscientes de que su principal activo –el piso- vale la mitad que hace cuatro años, las invadiría tal sensación de pobreza que retraería su consumo hasta niveles insoportables para la economía,

-         Y tenderían a desistir con mayor facilidad de sus compromisos de pago de cuota hipotecaria con el banco (¿por qué esforzarse por pagar algo que vale la mitad y por la que terminaré pagando el doble si sumo los intereses?),

-         Generando un problema de mora al banco que no haría sino agravar su ya maltrecho estado.

Que se resumen en una: evitar la quiebra de España, S.A.

¿Por qué el Banco de España dice que al ajuste le quedan dos años? Porque el sistema que han ideado consiste en provisionar las pérdidas en un tiempo que han considerado razonable para evitar la quiebra de las entidades (aunque algunas, ni por esas: CCM, CAM, CajaSur). En total, seis años: los cuatro que ya han pasado más los dos que prevén. ¿Serán suficientes? Si no se hubiera recrudecido la crisis internacional, tal vez.

Y ahora, la pregunta del millón: si es verdad que la vivienda ha bajado tanto, ¿por qué no se venden pisos? ¿O es que no han bajado lo suficiente?

Puntualmente es posible que no hayan bajado lo suficiente, pero lo cierto es que, en la mayoría de los casos, los pisos han bajado hasta el punto de que una parte muy importante de la demanda está deseosa de comprarlos. ¿Y entonces? Muy sencillo: No hay financiación.

Durante el último año, la financiación del sector público (Estado, CCAA, etc.) ha aumentado en ¡un 16%!, mientras que la financiación a empresas ha caído el 1,1%. ¿Lo entienden ahora? La banca está seca, pero es que su escasa capacidad de crédito la consume inmisericordemente el Estado. Cómo negarse, además, si es el Estado el que les está ayudando a sobrevivir vía FROB o avales.

Si no les convence, les contaré algo más: los pisos que venden los bancos se-venden-como-churros, y no son precisamente los más baratos del mercado. Sólo se diferencian frente al resto en una cosa: que tienen financiación. Y otra: En Valdebebas, un macrosector recién acabado de urbanizar al noreste de Madrid, las promociones, libres o protegidas, en régimen de cooperativa o de promoción, están completas y en algunos casos con sobredemanda. ¿Cuál es el problema? La negación sistemática de la financiación.

Más que nunca toca indignarse contra el Estado por derrochador, por no ajustarse el cinturón, por no reducir su invasión de la vida económica de los ciudadanos: por impedir el flujo financiero habitual que, en la vida empresarial privada, permite que las cosas funcionen.

No os dejéis seducir por no sé qué impuestos a la banca “para crear empleo,” o por tal o cual desgravación para comprar vivienda, o por un tal parque de viviendas “públicas”. No os creáis las excusas interesadas del Banco de España o de los que rigen los destinos del país. Exigid que el Estado se repliegue, que deje de consumir los recursos cuya escasez están ahogando a la gente, que deje de gastar hoy –gastar, que no invertir- el dinero que aún no se ha generado y que lo tendremos que pagar en el futuro con nuestros impuestos, pues eso y no otra cosa es la puñetera deuda soberana.


20 Comments

  1. futurocomprador's Gravatar futurocomprador
    11 agosto, 2011 at 1:08 | Permalink

    Brillante análisis, D. José Luis. ¿Sería tan amable de dar su opinión este artículo http://bit.ly/jFXYCb publicado en Libre Mercado donde otro experto inmobiliario dice que van a bajar los pisos todavía más (hasta un 70%)? ¿Por qué esa discrepancia? Disculpe mi ignorancia del sector inmobiliario.

  2. J. Maciá's Gravatar J. Maciá
    11 agosto, 2011 at 8:01 | Permalink

    ES LO MAS JUSTO QUE E , LEIDO .OK

  3. Ricardo's Gravatar Ricardo
    11 agosto, 2011 at 9:29 | Permalink

    José Luis, es difícil explicarlo mejor con menos palabras.

  4. EOF's Gravatar EOF
    11 agosto, 2011 at 10:05 | Permalink

    Como siempre, un artículo muy interesante.
    Acá, en la ciudad de Murcia, no me parece que los pisos hayan bajado un 30% desde 2007, pero, por supuesto, es la impresión personal de un ‘consumidor’.
    Yo apuntaría otra razón a las dificultades de financiación: según el INE (http://www.ine.es/inebmenu/mnu_mercalab.htm), el número de ocupados ha descendido desde 20,5 millones en el III trimestre de 2007 a 18,3 millones en el II trimestre de 2011, un descenso de 2,2 millones o algo más del 10% (y este porcentaje es mayor para la gente más joven).

  5. fernando's Gravatar fernando
    11 agosto, 2011 at 10:12 | Permalink

    Otro estupendo artículo con el tipo de información independiente que debería conocer y considerar todo el mundo. Pese a que no soy ningún experto no estoy completamente de acuerdo con alguna de las afirmaciones.
    Al contrario que tu, creo que hay suficiente, quizá mucho dinero esperando oportunidades de inversión, desesperado por la situación de las bolsas, deuda, que podía y probablemente llegará al sector inmobiliario cuando el precio sea, cuando menos, el justo.

    El precio de la vivienda va ajustarse a lo que no debería dejar de haber sido: viviendas. Lo mejor que se puede esperar en el futuro próximo y no tan próximo de la inversión en inmuebles para vivienda es que, como antaño sea un razonable medio de ahorro cuando se compra para usar como vivienda. Para que comprar para alquilar sea una inversión razonable aún queda bastante margen de bajadas. Que además estarán influenciadas por la bajada de dinero disponible de las familias y la consecuente bajada de los alquileres. No es una espiral descendente sino un ajuste que está aún en marcha.

    Por todas esas circunstancias influyentes que tan brillantemente has señalado en anteriores artículos como oferta y demanda, demografía, los pisos no tienen ninguna posibilidad predecible de volver a ser inversiones con retornos mejores que los que se pueden obtener en otras áreas de inversión. Por mucho tiempo. Además de ser una inversión que ata mucho dinero a mucho coste. Ciertamente para particulares.
    Los precios bajarán hasta un punto de estabilidad y no crecerán a ningún ritmo digno de atención por… ¿Años, décadas? Eso sin contar la posibilidad de que ese crecimiento sea cero o negativo en términos reales.

    Las altas expectativas de vendedores previene más dinero dirigirse a la inversión en pisos y casas. Muchos compran por necesidad, en algún sitio tienen que vivir y las facilidades de financiación de los bancos en sus inmuebles son otra forma de mantener los precios altos. Se comprarán viviendas o se saltará de unas a otras por cambios de circunstancia, pero creo que la especulación incluso con expectativas modestas y razonables no volverá a ser lo que fue.

    La falta de financiación en un gran factor, no lo discuto. Pero no el único. Por supuesto esto no es más que mi punto de vista; el experto eres tu así que si estoy equivocado, espero puedas comentar para corregirme.

  6. Albert's Gravatar Albert
    11 agosto, 2011 at 11:58 | Permalink

    Y digo yo… no será que a las endidades financieras les interesa más financiar al “Estado” que a privados? Es eso competencia desleal o parte del sistema?

  7. pvl's Gravatar pvl
    11 agosto, 2011 at 12:52 | Permalink

    Yo apuntaría otro factor que a menudo se olvida: el demográfico. El boom de la construcción ha coincidido con la llegada de la generación del baby-boom (los nacidos en los 60, a la que pertenezco) a la situación economico-familiar-laboral de necesitar y poder adquirir una (o dos) viviendas: eso ocurre entre los 30 y los 40 años. Tras la generación de los 60 hay un vacío demográfico enorme y las generaciones subsiguientes se han encontrado además de con el drama del tapón laboral ocupado por la generación del baby-boom junto con el tapón económico generado por la actual crisis. Por lo tanto hay pocos nuevos compradores y los que hay tienen poco nivel adquisitivo castigados por el paro. En mi familia somos 5 hermanos: los 4 de la generación del baby boom tenemos trabajo y vivienda, el 5º nacido ya bien entrado los 70 ni trabajo ni vivienda.

  8. 13 agosto, 2011 at 20:09 | Permalink

    En su opinión, la quiebra o desaparición de entidades bancarias en los próximos dos o tres años ,¿propiciaría la entrada de bancos nuevos con orígen en China,Brasil,emergentes en general,o incluso países arabes, o no se produciría esa “sustitución” al no haber cuota de mercado?.
    Muchas gracias de nuevo por sus artículos,son una referencia en el sector inmobiliario.

  9. un_notas's Gravatar un_notas
    14 agosto, 2011 at 16:01 | Permalink

    @svintus
    No va a desaparecer ninguna entidad bancaria. Las que “desaparezcan” en realidad es que son absorbidas. No va a venir ningún banco de Brasil, y los chinos o árabes vienen o vendrán a por otro tipo de mercado, pero no el segmento de banca comercial habitual para familias ni para empresarios locales.
    Siempre estará vinculado a sus compatriotas y, especialmente, a empresas de sus países. Para que te hagas una idea, hablo de algo semejante a lo que hace Santander en Australia, tienen una oficina de representación pero no tienen el país plagado de oficinas. Un Deutsche Bank o un Barclays en España pero chino o árabe no lo veremos en los próximos 15 años, como mínimo.

  10. Francisco's Gravatar Francisco
    15 agosto, 2011 at 17:59 | Permalink

    No se venden porque no han bajado ni la mitad de lo que deben bajar. Si la gente aguanta los precios bajarán mucho más. Cuando piden un precio disparatado dicen que es debido a la oferta y demanda. Ahora no hay demanda y siguen atando los precios para que no bajen el 40% o más que les corresponde (no hablo de un caso puntual sino el mercado en general).
    No se venden porque su construcción deja mucho que desear y su precio no se corresponde con la calidad de los mismos. Un porcentaje muy elevado de esas carísimas construcciones (con materiales SIEMPRE de “primerísima calidad” -jajaja-) no pasarían un riguroso control de calidad. Son viviendas hechas para ganar dinero sin tener en cuenta, sin tener ningún respeto, a las personas que van a vivir y posiblemente morir en ellas.
    Por cierto ¿dónde hacen sus prácticas los albañiles? ¿Con nuestras carísimas viviendas? Para tallar un diamante hay que saber mucho y valen menos que una vivienda (y no es un artículo de primera necesidad).

  11. pulpo's Gravatar pulpo
    16 agosto, 2011 at 7:03 | Permalink

    Estando de acuerdo con la totalidad del artículo (ojalá en la subcomisión de vivienda hubiera independientes como usted con conocimiento real del mercado y no sólo de macroeconomía como parece ser), añadiría que es posible que el comprador de 1ª vivienda quizá tras el batacazo ladrillil se piense dos veces hipotecar su vida para encadenarse a la localización inamovible de un piso en propiedad, más que nada porque probablemente no sabrá dónde va a trabajar. Y el “inversor” con dinero, ahora seguramente mejor informado de lo sucedido y por tanto conocedor de la presión social contra la normativa inmoralmente favorable a la banca y que antes o después deberá ser modificada se piense dos veces jugarse los ahorros. Así como el ciudadano medio cuya hipoteca del piso comprado para alquilar ya no queda cubierta por las rentas obtenidas.
    Quiero pensar que la INCULTURA DE LA PROPIEDAD empieza a tambalearse.
    Aquí hay actuar en todos los frentes si queremos, en primer lugar ofrecer un derecho constitucional a la vivienda digna (PROPIEDAD O ALQUILER lo dejo caer para q vaya calando en los subconscientes) responsabilidad del Gobierno, y en segundo lugar reactivar el sector, aunque debe reinventarse no sólo en cuanto a gestión sino a proceso constructivo más sostenible. Equilibrar la protección jurídica inquilino-propietario. Destituir inmediatamente a todo ignorante que diga “el de la vivienda es un problema privado”, en ese caso dejen legislar a otros. Y un largo etc del cual destacaría la solución que propone en su libro.

  12. carlos's Gravatar carlos
    16 agosto, 2011 at 18:23 | Permalink

    Cada vez que la socialdemocracia gobierna en nuestro país resucita el milagro de lo público, ese que los grandes del PSOE buscaban en sus visitas a Rumania en otro tiempo, en definitiva exprimimos al capital y todos a vivir de panza, tranquilos, es suficiente que trabajen cuatro pringados con la ilusión de prosperar ya están ellos para redistribuir la riqueza ja ja ,de esta no saldremos por la puerta grande.Este estado monstruoso tiene que desaparecer o nunca volverá la ilusión.

  13. El Pozero's Gravatar El Pozero
    16 agosto, 2011 at 19:32 | Permalink

    El tema principal es que hay más de 5 millones de parados y los pocos que quedan trabajando no saben cuanto les va a durar el trabajo, si a eso le sumas que los pisos aun siguen estando caros y que los bancos no dan créditos, pues ahí lo tienes, 1+1+1=3

  14. David's Gravatar David
    17 agosto, 2011 at 18:02 | Permalink

    PLAS PLAS PLAS…Estoy aplaudiendo el articulo con las orejas..parezco dumbo…inmenso…inmenso el articulo.

  15. NBK's Gravatar NBK
    20 agosto, 2011 at 18:51 | Permalink

    El análisis va bien hasta que comienza a estar mal.
    1.- Si hay financiación para los inmuebles en manos de las entidades financieras y no para el resto, el problema no es que la banca esté seca, sino que no se comporta como banca sino como propietaria de inmuebles. Lo cual aconsejaría contar con una banca de verdad, sea privada o sea pública, nacional o extranjera.
    2.- La deuda del estado es muy pequeña en comparación con la deuda privada. Porqué habría de renunciar el estado a mantener una deuda razonable, sobre todo en época de caída de la recaudación e incremento del paro? Porque algunos privados se han sobreendeduado? El estado no es algunos, el estado somos todos.
    3.- La solución para el sector inmobiliario: asumir que la vivienda ha de ser un producto cada vez más barato, como la electrónica, la ropa, los coches, los muebles….no es adios al ladrillo, es adios al ladrillo de oro.

    • Fuel's Gravatar Fuel
      26 agosto, 2011 at 13:13 | Permalink

      Totalmente de acuerdo, la propiedad ya no puede ser un patrón de refugio de capital. en un mundo global el dinero tiene que moverse y el ladrillo es el medio mas estático, no está en evolución no produce nada. No crece. En un país donde hay cerca de un millón de pisos nuevos vacíos de baja calidad construidos de forma apresurada y deteriorándose a la velocidad del rayo, no puedes exigir que cuesten lo mismo o mas dentro de 5, 6 o 10 años.

  16. atila's Gravatar atila
    31 agosto, 2011 at 17:14 | Permalink

    Los pisos caros ? que hay de los permisos, tasas ,recalificaciones y un largo etc de los que vivian los ayuntamientos mas iva y mas etc etc etc y luego los especuladores, los bancos otro etc etc ah y los notarios jejeje
    y al final las compañias de servicios (agua gas electrica ) y sus contadores y sus amañadas facturas mas iva ufff al final no es el ladrillo lo que es caro es todo lo que lo rodea

  17. 8 septiembre, 2011 at 12:26 | Permalink

    Estupendo artículo.
    Sólo comentar que puede que todos estas viviendas no se vendan porque:
    1.- Todavía deberían bajar más los precios.
    2.- Hablando en plata: no hay dinero, salvo que nos lo presten y en ese punto la banca anda floja ultimamente.
    Un saludo.

  1. 50 m2: La realidad de los pisos para inmigrantes | murciadeotrocolor on 2 septiembre, 2011 at 16:58

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