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El timo de las SOCIMI: Gato -SICAV- por liebre –REIT-

Martes 29 de mayo de 2012 - José Luis Ruiz Bartolomé - 9 Comentarios
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Las Socimi son sociedades anónimas cuyo objeto social es la adquisición y promoción de activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, sea cual sea el uso. Se caracterizan por un régimen fiscal muy ventajoso a cambio de exigir el reparto vía dividendo de la casi totalidad de las rentas generadas. Además, que sus acciones deben estar admitidas a negociación en un mercado regulado (en una bolsa).

Son muchas las bondades de esta figura inspirada en los REIT (Real Estate Investment Trusts) anglosajones. De entrada, permite a los particulares adquirir propiedades que, por su tamaño, les serían inalcanzables de forma individual. Aunque para ser francos esto ya lo podían hacer a través de los famosos Fondos de Inversión Inmobiliaria (FII). La principal diferencia con estos últimos estriba en que proporcionan un dividendo fácil de cuantificar y de prever garantizado. Y, sobre todo, la posibilidad de entrar y salir de la sociedad a su libre antojo, comprando y vendiendo acciones en tiempo real gracias a que cotizan en mercados libres, eso sí, al precio que fije el mercado.

Si las Socimi hubieran tenido éxito, el mercado en su conjunto habría ganado mucha transparencia, pues no hay mejor valoración de una empresa o de un activo inmobiliario que la que le otorga el mercado cotizado, máxime si la propiedad está en arrendamiento.

Por otra parte, estos vehículos de inversión inmobiliaria aportan seguridad jurídica para el inversor particular: tratándose de sociedades cotizadas difícilmente se podría reproducir el escandaloso ‘corralito’ al que los gestores de los antiguos FII –encabezados por el Santander- sometieron a sus partícipes a comienzo de la crisis.

Liquidez, transparencia, accesibilidad, seguridad jurídica… ¿alguien da más? ¿Habían soñado alguna vez invertir en ladrillo en estas condiciones?

 

Y sin embargo fallaron. ¿Por qué? Una regulación demasiado rígida, el advenimiento del crash inmobiliario,… y, sobre todo, una fiscalidad inadecuada: La EPRA (European Public Real Estate Association) emitió el 13 de noviembre de 2009 esta nota en la que tacha la regulación de las Socimi de “oportunidad perdida”. ¿Y eso? Pues porque no se aplicó la regla de tributación a nivel del accionista. En los REIT de Europa y Estados Unidos la sociedad no tributa (o lo hace testimonialmente) y son los accionistas, al cobrar el dividendo, los que pagan impuestos. Aquí se optó por una tributación mixta: del 18% para las Socimi, y del 12% para los accionistas que fueran personas jurídicas. Las personas físicas, exentas. En fin, ya saben, lo de siempre en España, el mundo al revés.

Hace cosa de un año tuve ocasión de escuchar la conferencia de uno de los principales inversores británicos del ramo y, ¿saben qué dijo? Que para invertir en España se necesitaban dos cosas: que la banca reconociera las pérdidas en los activos (precios bajos) y que se proporcionara un vehículo de inversión semejante al REIT (reformar las Socimi).

¿Y saben de qué volumen de inversión estamos hablando? Pues según un estudio realizado por IESE, Sociedad de Tasación, IPD y Asprima, la friolera de 100.000 millones de euros potenciales. A esta cifra se llega a partir de la comparación de lo que sucede con los países de nuestro entorno. Así, mientras en Francia, Reino Unido y Alemania la inversión institucional alcanza el 15% del PIB, en España se queda en el 5%.

 

Visto lo visto, convendrán conmigo que una reforma de las Socimi era urgente y necesaria. Pues bien, pasemos a analizar el Anteproyecto (págs. 12-14) que ha presentado Fomento:

 

1)      Plazo de mantenimiento de los inmuebles promovidos por la entidad: se reduce de 7 a 3 años. En principio me parece una medida positiva, pues permite a las sociedades recomponer y adaptar más fácilmente su cartera de inversiones. Además, es coherente con la reforma de la LAU por la cual el inquilino tiene la facultad, en vivienda, de mantener el contrato por 3 años a su voluntad.

2)      Diversificación: ya no es necesario tener al menos 3 inmuebles ni que ninguno de ellos represente más del 40%. Me parece positivo. De hecho, hay inmuebles únicos que por tamaño y envergadura pueden constituir una inversión muy atractiva para un particular (un gran centro comercial, una torre de oficinas tipo las cuatro torres o Picasso, un parque empresarial o industrial, una gran promoción de viviendas en alquiler).

3)      Reducción del capital social de 15 a 5 millones. Relajar la exigencia de capital social no ocasiona ningún perjuicio y facilita la constitución de Socimis.

4)      Obligación de distribución de beneficios: del 90% al 50%. Esta medida distancia a la Socimi del REIT. Estos vehículos de inversión se originan para que los particulares puedan acceder a la inversión en activos que por su precio sólo están al alcance de las grandes fortunas y de los inversores institucionales. Desligar la inversión de la rentabilidad del inmueble alimenta o incentiva al inversor menos conservador, más preocupado por la revalorización que por la rentabilidad.

5)      Eliminación del requisito de un máximo del 70% en financiación ajena. En fin, parece mentira que estemos en una crisis uno de cuyos orígenes sea haber practicado loans to value del 90%, el 100%, e incluso más. Un endeudamiento superior al 70% no es nada recomendable para la salud de una compañía, se dedique a lo que se dedique (además de francamente difícil de obtener hoy día).

6)      Requisitos para admisión a cotización en mercado regulado: de 25% al 15% del capital en circulación, y de 100 a 50 accionistas mínimo. La reducción del capital en circulación parece una medida que va en contra de los objetivos de liquidez y transparencia que hacen a un REIT atractivo para el particular: menos free float es más manipulación del precio real. La reducción del número de accionistas necesarios es inocua; contribuye en principio a facilitar la constitución del vehículo.

7)      Las sociedades tributan en función del resultado del ejercicio, no del reparto de dividendos. Es una medida coherente con la medida 4): sólo faltaba que habiendo reducido del 90% al 50% la obligación de distribuir dividendo, la tributación se siguiera relacionando con el reparto de dividendo. (que sea coherente no quiere decir que sea lo apropiado)

8)      Las rentas exentas provenientes de vivienda en alquiler se elevan del 20 al 25%, si más del 50% de la cartera son viviendas. La medida trata de potenciar y dar salida al exceso de stock de vivienda. Sinceramente no parece un gran incentivo.

9)      Tipo de gravamen al 19% para todas las rentas. Es positivo en cuanto simplifica. Sin más.

Valoración global:

Aunque aparentemente muchas de las disposiciones parecen flexibilizar el marco legislativo de las Socimi, el conjunto de las medidas no me resulta ni mucho menos satisfactorio. La sensación es que la mayoría de las medidas están pensadas no tanto para atraer capital extranjero -ni tampoco para incentivar a los particulares- como para permitir convertir en Socimis (aprovechándose de sus ventajas fiscales) situaciones ya preexistentes o consolidadas. De alguna manera, las Socimi, con los nuevos requisitos, se están convirtiendo en Sicavs inmobiliarios que facilitarán a grandes fortunas (family offices) e inversores institucionales españoles (aseguradoras, bancos,..) pagar menos impuestos.

Van en contra del espíritu de los REIT, en la medida en que tratan de empequeñecer su tamaño (medidas 2,3 y 6) y adaptarlo a situaciones preexistentes (medida 5); reduciendo el interés del particular por tomar parte en ellas (medidas 4 y 6). Definitivamente, las medidas 4 y 6 me parecen totalmente reveladoras sobre la verdadera intención del legislador.

Incluso la medida 1 puede ser interpretada como fomento indirecto del desarrollo de nuevas promociones.

 

Conclusión:

-         Los REIT se caracterizan por liquidez, transparencia, y profesionalización de la gestión de activos. Ninguna de las medidas va en esta dirección.

-         En los REIT verdaderos, las sociedades no tributan nada o lo hacen muy poco: se tributa a nivel del partícipe, sobre los dividendos percibidos.

-         A cambio de no tributar nada, los REIT tienen la obligación de repartir casi todo el beneficio vía dividendo. Ahora ya no va a ser a sí (sólo 50%), perdiendo interés el particular en tomar parte en la Socimi.

-         Su bajísimo free float ofrece muy poca liquidez, y a un precio muy manipulable. El particular bien informado no entrará.

-         Me temo que los grandes REIT extranjeros no quedarán seducidos por esta legislación. Los 100.000 millones seguirán sin entrar al país.

-         No va a ayudar a liquidar stock vía inversores para arrendar. La medida 8 es cosmética.

 

En definitiva, la Socimi se aleja más del REIT en esta reforma. Las han transformado en un vehículo fiscalmente barato (e ineficiente a los propósitos del REIT) para inversiones ya existentes de grandes fortunas y de inversores institucionales locales. Las medidas 4, 5 y 6 son la prueba del algodón.

Another missed oportunity. Qué pereza de país, amigos.


8 Comments

  1. 29 mayo, 2012 at 23:28 | Permalink

    Buen resumen de los problemas de las SOCIMIS. La realidad es que el Ministerio solo estaban proecupados por el posible fraude de las sociedades inmobiliarias y que cómo se iba a eximir de pagar impuestos a ACS, o las grandes constructoras. Tuve que enseñarles lo que era un REIT y nunca lo entendieron. Pero los de ahora, tampoco. ES discutible reducir el plazo de rotación de inmuebles.

  2. mickmalone's Gravatar mickmalone
    30 mayo, 2012 at 10:12 | Permalink

    Impresionante análisis. Enhorabuena.

    Las SOCIMIS son una muy buena herramienta para dinamizar el mercado inmobiliario. Sólo hay un punto que me preocupa. ¿qué influencia tendría en el mercado de alquiler la potenciación de las SOCIMIS si cubrieran un volumen de pisos suficientemente importante como para intervenir en los precios de alquiler e impedir la competencia de precios?
    Entiendo que estamos lejos de esa situación, pero si el potencial inversor es el que indicas, es muy posible que se generen mono-oligopolios de alquiler en las zonas de mayor valor inmobiliario y eso a medio plazo redundaría en una baja competencia entre el mercado de alquiler y en propiedad, en mi opinión, nada deseable.

    Saludos

  3. Santo's Gravatar Santo
    30 mayo, 2012 at 16:10 | Permalink
  4. rodalvarglez's Gravatar rodalvarglez
    31 mayo, 2012 at 11:59 | Permalink

    Me parece que el gobierno presentar un instrumento más para que los bancos difieran sus activos a estas sociedades, con facilidades impositivas y la posibilidad de ocultar lo que deseen, para que vendan participaciones a los ingenuos que se dejen manipular por el personal de las sucursales.
    Y ya veremos cómo en unos pocos años brotarán las denuncias.
    No se entera o no quiere hacerlo que la solución pasa por abrirse al mercado y facilitar la movilidad del dinero -en cualquier actividad- con las menores trabas y las mayores transparencia y seguridad jurídica.

  5. maria, santander's Gravatar maria, santander
    31 mayo, 2012 at 12:20 | Permalink

    impresionante análisis , como siempre

  6. chamberi's Gravatar chamberi
    31 mayo, 2012 at 13:00 | Permalink

    Pues de acuerdo al 100%. Resumiendo, todo lo que no sea dejar la Socimi con un tipo del 5% como mucho es inútil, si de lo que se trata es de captar capital, porque estás compitiendo con mercados más estables y tasas impositivas más bajas. Pero mirándolo con más detenimiento, las reformas hechas es que ni para las circunstancias que apuntas sirven:
    - si soy un inversor privado o family office generando un nuevo vehículo para invertir en inmuebles, hoy es mejor la SII (al 1%) que la Socimi. La diferencia es el nivel de endeudamiento, pero siendo francos, en España (y buena parte de Europa) hoy, meter más del 30% de LTV a una inversión inmobiliaria no añade valor a los tipos efectivos que puedes conseguir (salvo 3 o 4) y con los calendarios de repago en mercado. Es cierto que las cosas pueden cambiar, pero queda tanto para eso…
    Y es una pena no haberlo aprovechado porque hoy, no hay un solo vehículo líquido que permita a institucionales tener exposición a RE España…las inmobiliarias cotizadas han desaparecido casi todas.

  1. El principio del fin: cuando las SOCIMI fueron REIT – José Luis Ruiz Bartolomé on 27 agosto, 2012 at 10:32

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