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¿Es el púlpito del Financial Times una patente de corso?

Martes 20 de marzo de 2012 - José Luis Ruiz Bartolomé - 14 Comentarios
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Ayer se publicaron dos artículos que tienen mucho que ver entre sí. Uno de ellos -el que ha alcanzado más relevancia mediática- corresponde a Wolfgang Münchau, columnista estrella del Financial Times, y se titula “There is no Spanish siesta for the eurozone”.

Mientras tanto, Aristóbulo de Juan, ex director general del Banco de España y uno de los economistas más reputados del país, escribía en ExpansiónEl penúltimo saneamiento”.
Se atribuye a De Juan el éxito de la restructuración de la banca española en los ochenta, por lo que sus opiniones son siempre muy tenidas en cuenta. El título del artículo no deja lugar a dudas acerca de su opinión sobre el RDL de 3 de febrero para la Reforma Financiera: no es el definitivo, es decir, es insuficiente. Yo mismo he escrito que esta reforma no es más que el mayor saneamiento que el sistema es capaz de acometer sin que crujan los cimientos. Creo que todos lo tenemos claro en este sentido. Pero, en todo caso, es muchísimo mejor que el juego de trampas al solitario al que MAFO y Salgado nos tenían acostumbrados.

Recomiendo vivamente leer los cinco puntos en que De Juan resume las carencias del Real Decreto, quizá el mejor análisis que he leído hasta la fecha. Hay hasta algo de recochineo cuando dice, ya al final del texto, que “esta reforma es el fruto meritorio de apenas un mes largo de trabajo”. Probablemente en la Gran Bretaña una afrenta de este tenor haría inevitable un duelo al alba. Aquí, apenas algún economista observador se ha hecho eco en twitter.

Y termina diciendo: “Hay medidas que pueden “repugnar” a algunos, pero “repugnan” menos que sus alternativas.” Se está refiriendo sin duda a la ostentosa oposición que De Guindos ha manifestado a que el rescate del sistema financiero corra a cargo del contribuyente. Si leen este artículo del economista Juan Laborda, comprobarán que a Aristóbulo de Juan lo que le parece justo, o práctico, o útil, o eficaz, o todo a la vez, es que la factura de los errores de cajeros y banqueros las paguemos a medias -a pachas, que solíamos decir de jóvenes- entre la entidad financiera y nosotros.

A Aristóbulo de Juan hay que atribuirle el mérito de desnudar al rey, de decir la verdad sobre la enésima reforma financiera sin tapujos, pero eso no dignifica ni concede más valor a la alternativa que él propone. La única alternativa decente, justa, eficaz, viable,  creíble y “no repugnante” se llama capitalización de deuda. En este y en este post lo explico. Capitalización de deuda.

 

Mientras tanto, Münchau ha escrito un artículo en el que pretende convencer a sus lectores de que el problema español es de deuda privada y que, dado que los privados necesitan desapalancarse en los próximos años, debe ser el gasto público el que tire de la economía (How can the Spanish economy rebound if the private and the public sectors are deleveraging at the same time, and are likely to do so for many years?)

Dice textualmente que España tiene que rebajar su deficit público un “increíble” 5,5% en dos años. Hombre, a mí lo que me parece increíble es que el déficit aumentara del 3,8% en 2008 al 11,4% en 2009. Casi 8 puntos porcentuales en un solo ejercicio. Un incremento del 200%. Record en Occidente –quizá el único que merezca aparecer en el currículum de Zapatero-. El problema de España radica en que, al calor de la burbuja crediticia, dimensionó una Administración Pública paquidérmica asumiendo como estructurales unos ingresos que tan sólo eran coyunturales. El debate no se centra en reducir el tamaño de la Administración porque sí, o por un arrebato de liberalismo extremo: tan sólo se trata de adecuarla a la dimensión que esta sociedad, sin dopaje, es capaz de mantener. Sólo eso.

Pero Münchau también se ha dado cuenta –y he aquí la conexión con el artículo de De Juan- de que los 50.000 millones de la Reforma Financiera no son suficientes. Sin embargo, yerra en la explicación. Según dice el alemán, el problema de la banca es que la vivienda tiene que bajar mucho más de lo que lo ha hecho hasta ahora y por eso las pérdidas ocultas de la banca son muy superiores. Francamente, lo que me resulta “increíble” es que alguien con tantísima influencia y credibilidad como Münchau opine con tanta ligereza sobre el particular. Si por un casual me llega Ud. a leer, señor Münchau, le recomendaría, de entrada, leerse el artículo de De Juan que acabo de reseñar. Y, en segundo lugar, lo que voy a comentar a continuación:

  1. Münchau toma como base los datos de precios facilitados por el Instituto Nacional de Estadística, que reflejan una caída del 21,7% desde máximos.
  2. No tiene en cuenta –tanto en apariencia como por lo que se deduce del texto- el criterio de valoración de los activos inmobiliarios seguido por el Ministerio de Economía para la aplicación de las nuevas provisiones.
  3. Según “sus propias estimaciones” (sería interesante que el señor Münchau las hiciera públicas) el precio debe caer hasta algún lugar de la segunda mitad de los años noventa.

A estas alturas de la película no hay ningún español que tome como ciertas las estadísticas de precio del INE. Están totalmente alejadas de la realidad. No hay ninguna capital de España donde el precio sólo haya bajado un 21,7%. Y, por supuesto, en las periferias metropolitanas y en la costa los descensos son muchísimo más acusados. Baste como ejemplo lo que dijo un banquero prudente, sensato y solvente -Isidre Fainé- hace un par de meses: que la vivienda debe valorarse con un descuento del 40-50%.

En segundo lugar, si la reforma de De Guindos hace bien algo es el aumento de coberturas para los activos inmobiliarios: 80% para suelo, 65% para obras en curso, 35% para vivienda terminada. La reforma se queda corta en otras muchas cosas, como bien señala De Juan en su artículo, pero no precisamente en esta. Por tanto, Münchau se columpia cuando piensa que es la caída de la vivienda por venir lo que hace insuficientes las provisiones de la reforma. No se la ha leído. (En relación con la reforma y con sus efectos perversos, recomiendo también la lectura de otro estupendo artículo que colgó ayer El Economista: “La banca tapa sus agujeros con refinanciaciones”).

En tercer lugar, soltar, desde su privilegiado púlpito en el FT, que el precio de la vivienda debe caer hasta algún punto de la segunda mitad de los noventa es, cuando menos, una imprudencia. Descarto que quiera hacerse famoso –pues ya lo es- pero, en fin, quizá no lo sea tanto en España. De lo que no cabe duda es de que desde ayer ya tendrá por nuestros lares un par de club de fans.

Si a Münchau le preocupa que España pueda correr el mismo destino que Grecia, Portugal o Irlanda, lo primero que debe hacer es tratar a este país con el respeto que se merece. Ese opinar condescendiente y hasta cierto punto soberbio que muchas veces tenemos para con los países que consideramos inferiores es el que ha usado el columnista alemán hacia nuestro mercado inmobiliario. Ningún analista serio puede decir que en España había burbuja de crédito/inmobiliaria hasta finales de 2001, cuando coincidieron en el tiempo dos acontecimientos monetarios de los que he tratado ampliamente: la brutal bajada de tipos de interés de Greenspan, y la puesta en circulación del Euro.

El punto de equilibrio del mercado inmobiliario español es muy difícil de establecer, pues depende de innumerables factores que escapan a un análisis que pretenda ser serio: el precio del dinero, el plazo de amortización, el loan to value, el salario medio, la dación en pago, la oferta y demanda que hay en cada momento, la salud del sistema financiero, etc. Pero de lo que no cabe duda es de que una cobertura del 35% para vivienda terminada, más la inflación acumulada desde mediados de 2007, es un descuento medio más que notable y que permite que, cuando la financiación funciona, los pisos se despachen, como ya está sucediendo muchas de las promociones que pertenecen a los bancos.

Por supuesto que la Reforma Financiera es insuficiente, y que queda mucho tiempo para que volvamos a ver un mercado inmobiliario normalizado, pero eso es una cosa y opinar alegremente, sin prudencia ni criterio, otra muy distinta.


14 Comments

  1. rawolf's Gravatar rawolf
    20 marzo, 2012 at 6:44 | Permalink

    Todo muy bien, excepto por la manía de argumentar utilizando agregados macroeconómicos y un innecesario nacionalismo.
    Sí, vale, son formas de hablar, pero la forma termina condicionando el pensamiento; se empieza hablando de “nuestro mercado inmobiliario” y se termina tragando con “esto tenemos que arreglarlo entre todos”, es decir que me quiten mi pasta para pagar las locuras ajenas. Ni de cogna.

  2. pepito's Gravatar pepito
    20 marzo, 2012 at 9:06 | Permalink

    Lo que dice ese señor aleman se escapa de la realidad, en donde yo vivo es literalmente imposible volver a los precios de los 90, por que la VPO es más cara que los precios del año 2000, y por lo que yo se pasa igual en todas las capitales de provincia. Además aunque el precio de la VPO no es barata, es vendible, de hecho lo único que se vende y por lo que dan credito: a 35 años una persona que lo compre sobre plano tendra que soltar cuando le den las llaves unos 120000 euros por un apartamento grandecito de 70 metros, es algo en el límite de lo asumible para alguien joven, pero entre los padres que ayudan( muy español y una de las causas de la burbuja) y si la zona no es un palomar tiene su salida. Eso si nada que ver con lo de hace 6 años, si el piso es malo da igual que ponga VPO que lo que quiera poner, NO SE VENDE.
    Vivienda nueve libre. RIP. es decir muerta, no sale ni una promoción adelante, miento, empiezan a salir las de la banca timidamente, por que terrenos adjudicados desde hace 4 años no le dan más que problemas y es hora de darlos salida.

  3. 20 marzo, 2012 at 10:40 | Permalink

    Sin embargo De Juan descarta como solución la capitalización de deuda, ella y todos los tipos de aumentos de capital, al argumentar que son flujos de caja lo que se necesita.
    Quién tiene razón? (en estos temas me pierdo)

  4. pepito's Gravatar pepito
    20 marzo, 2012 at 11:38 | Permalink

    La vivienda de x mano, sin garage, ascensor, trastero… se esta vendiendo por un 30% de su “valor” de 2006, y lo se de primera mano. Vivienda VENDIDA en 2006: 150000 E, la de al lado 2012 :50000 E. Lo demás es cuento y dejarse engañar, la vivienda de herencia de los abuelos tendra valor sentimental, pero poco más. Habiendo Vpo con garage y trastero, normativa actual, dentro de las ciudades por 150000 Euros Iva incluido, intentar vender habitaculos de hace 50 años es una odisea.
    Si mirais idealista os dareis cuenta la enorme oferta de viviendas de herencia que hay… demanda ninguna.
    Esto ha supuesto un enorme efecto pobreza, al ver y lo se de familiares cercanos, que la herencia tan jugosa que se pensaban repartir hace 5 años ahora no llega (si lo llegan a vender) para nada. Con el problema añadido que alguno se ha quedado en el paro y el conchon que pensaban tener a muerto.

  5. fernando's Gravatar fernando
    20 marzo, 2012 at 13:02 | Permalink

    Humildemente, creo que la respuesta a la pregunta de tu titular es no. Münchau seguramente se equivoca de cuando en cuando como nos equivocamos todos.
    Vaya por delante que doctores tiene la iglesia y que yo solo soy un ciudadano más con interés en el tema, por lo que es muy posible que este pueda ser otro ejemplo de como estoy equivocado.
    Pero me ha sorprendido el tono de tu artículo. La impresión que me dejó el artículo que publicó el FT es diferente a la que parece te dejó a ti. Probablemente no estoy al corriente del discurso ideológico del autor en materia de economía que puede influir en el trasfondo de su mensaje y probablemente su resumen de los males de nuestra economía es muy superficial.
    La idea tras su artículo, para mi, se centra en si será posible y que consecuencias pueda traer el severo ajuste a realizar en 19 meses. En ningún instante entendí que se me estuviera tratando de convencer, ni siquiera sugerir que nuestros problemas de deuda privada deben ser enjugados usando dinero publico. Simplemente se pregunta como lo vamos ha hacer cuando ni la alternativa, sin emitir juicio de si buena o mala, de relanzar la economía con inversiones públicas parece posible. (¨pretende convencer a sus lectores de que el problema español es de deuda privada y que, dado que los privados necesitan desapalancarse en los próximos años, debe ser el gasto público el que tire de la economía¨). Tampoco me pareció que sugiriera que el peso que tienen propiedades y crédito inmobiliario en la banca fuera EL problema de nuestra economía pero si uno de los problemas, ademas emblemático.
    Tampoco se le puede culpar de usar o asumir números y datos de estadísticas oficiales del sector inmobiliario. ¿Cuales va a usar? ¿O es mejor que haga, como hacen tantos aquí, sus propias estadísticas a tenor de sus impresiones?
    Una parte culpable de la burbuja inmobiliaria ha sido la desinformación. La falta de transparencia sigue ahí, tan opaca o más que antes, muy conveniente en estas horas de desesperación pues no son las posibles ganancias las que dictan pauta, la dictan la magnitud de las cantidades a perder.
    Sobre las estadísticas del ajuste de precios se puede recordar lo que decía Disraeli y también que todo acto de comunicación está influenciado por la opinión de quien lo emite, en este caso de quien compila e interpreta las estadísticas. Sospecho que las operaciones que entran en las estadísticas son las que se están realizando ahora y estas incluyen embargos, adjudicaciones, saldos de bancos que tiran el precio de inmuebles de difícil venta y particulares desesperados. Hay muchos casos excepcionales y estos, sospecho, tienen un impacto importante en esas estadísticas a la baja mientras buena parte del resto a tenor por lo que se puede ver en los portales inmobiliarios online no parecen haber asumido cambios significativos o siquiera cambio alguno. Eso si, probablemente tampoco venden mucho, pero eso se refleja por su ausencia en las estadísticas.
    Al aventurar cual será la caída de precios y hasta donde se ajustarán, es posible que Münchau este equivocado pero también es posible que no lo esté tanto.
    Si Münchau tiene o no en cuenta las provisiones ahora obligadas y si ello cambia radicalmente el panorama, no se, no soy quien para opinar. Creo que Münchau y tu estáis más de acuerdo de lo que sospechas y los dos intuís que las reformas no se han acabado. Y con ello, los ajustes.
    En lo que estoy completamente de acuerdo es en que nuestra administración es totalmente inadecuada a nuestras necesidades y capacidad.

  6. Realidad's Gravatar Realidad
    3 abril, 2012 at 16:09 | Permalink

    José Luis he leído tu libro y hay cosas que no estoy de acuerdo, y te lo digo por propia experiencia. Hace 5 años, viviendo de alquiler en un pequeño apartamento con unas cuotas pequeñas, se le ocurrió a mi pareja comprar un piso mas grande sobre plano. La cantidad importante no llegaba la cuota al treinta por ciento de nuestros ingresos fijos ( tampoco mucho menos). El caso es que la obra se paro y nos dieron dos opciones: El dinero o un aval. Nosotros agarramos la pasta, por que aunque perdíamos las desgravaciones hasta la fecha, el mercado empezaba a bajar y yo me temía lo peor. Al año o menos, a mi pareja le volvió a dar el mal del alquiler corría el 2010 y el mundo se acababa si no comprabas una casa ese año. Nos metimos en un nuevo berenjenal, de mirar pisos, eso si ya era bastante mejor la calidad-precio. Nos decidimos por uno y dimos una pequeña entrada, 500 euros a cambio de quince días para buscar financiación. El piso era más económico y mejor situado que el primero y seguían saliendo las cuentas teóricas. Fuimos mirando bancos, y en una de las sucursales un buen profesional nos dijo ni se os ocurra cogerlo, solo tenéis un sueldo fijo de poca antigüedad, la caída de precio va a ser libre el próximo año y si te quedas en el paro vas a perder mucho dinero. Le hice caso y palmamos 500 euros, mi pareja casi me pela.
    Me he quedado en el paro, por ahorrarse la empresa cuatro perras. Mi pareja también. Nuestros ingresos son ridículos 950 euros, pero tenemos ahorros y no debemos nada a nadie.
    SI HUBIERA COMPRADO EL PRIMER PISO HABRÍA PALMADO AL VENDERLO 70000 E AL PRECIO DE LA ZONA.
    SI HUBIERA COMPRADO EL SEGUNDO 50000 E AL PRECIO DE LA ZONA.
    EN AMBOS CASOS LA CUOTA ERA MENOR AL 30-40%, DE LOS INGRESOS.
    ¡PERO NOS HABRÍAMOS ARRUINADO!
    En mi opinión, lo mas importante a la hora de comprar un piso es a parte de la cuota sea pequeña es QUE EL PISO DE VERDAD LO VALGA, AHORA Y SIEMPRE, NO POR DESGRAVACIONES PUNTUALES, DE LO CONTRARIO TE METES EN UN LÍO DEL QUE NO SALES NUNCA. NO COMPRES NUNCA CARO, BASARSE EN PRECIOS VPO, NUNCA PAGUES POR UN PISO MUCHO MÁS, PORQUE TE ESTARÁN ENGAÑANDO.
    Ahora vivimos de alquiler pero dormimos tranquilos.

  7. Alberto BP's Gravatar Alberto BP
    4 abril, 2012 at 9:41 | Permalink

    Apreciados José Luis, Fernando, Pepito… Lo primero reconocer mi ignorancia general en estos temas, simplemente los padezco, y desde mi humilde posición intento encontrar un poco de lógica: Perdonen que les escriba un poco pasado el tiempo (la columna es de hace tres semanas, pero el tema será, por desgracia de actualidad mucho tiempo) pero hay un asunto de fondo en la evaluación del precio de la vivienda que no se ha reseñado suficiente:

    Y es el papel de la Administración.

    Muy bien visto Pepito lo de la vivienda en herencia del abuelo sin garaje, ascensor… y el ejemplo entre los 50.000 y 150.000 €. El principal problema es ¿se lo cree la Administración? a la tributaria me refiero.
    Porque nuestra Administración sigue empeñada en tasar a precios de cuasiburbuja, porque le conviene obviamente, el problema es el efecto prescriptor que tiene en la gente. Si el piso de 150.000 me lo tasan (para pagar impuestos) en 125.000 será porque lo vale. Parecido a lo que ocurría con las tasaciones bancarias para dar los créditos.
    Si realmente lo tasara la Administración en 50.000 o dejémoslo en 65.000, mucha gente realmente sabría lo que vale su piso. Porque la Administración no iba a ser tan tonta.
    El problema de la Administración es que sigue “poseída” por el espíritu zapateril de pensar que aún somos ricos, y que tenemos un patrimonio increíble. Siguen haciéndose trampas en el solitario, y así nos va.

    Disculpen la osadía, pero las tasaciones deberían de hacerlas sociedades privadas, con un inmenso activo, de tal manera que cuando tasaran algo tuvieran que responder con su valor o por la diferencia si se equivocaban. Y si Pepito pedía una tasación y le decían que el piso valía 105.000 cuando a él le ofrecían 55.000 el poder decir, señores tasadores X, ustedes están obligados a comprarme el piso por 105.000 o a pagarme la diferencia con 55.000. Verían como entonces se equivocaban menos.
    Pero para ello tendrían que ser privadas. Si fueran públicas ya se estarían tasando los concejales de… propiedades a precio… para ganarse una pasta y además con unos inmensos activos, pero de los de verdad, no deuda griega…, y de tal manera que sus activos siempre pudieran cubrir el total de la deuda tasada en cada momento (evitar el efecto banco).
    Y que ese valor de tasación fuera el que tuviera que aceptar la Administración. Eso sí, a cambio, la administración o las agencias tasadoras podría expropiar, si lo considerase necesario una propiedad al precio que un propietario que se hubiera pasado de listo le hubiera dado, para evitarse pagar impuestos.
    Sea el caso de que el piso se quisiera vender por 40.000.

    Haber desviaciones las habría, pero seguro que eran mínimas. Y existiría un precio de mercado claro.

    Se que existen los jueces, y los peritos elegidos por los jueces (o por sorteo) para en teoría si uno no está de acuerdo con una tasación recurrir. Y se que la mayoría de los tasadores están entrampados en propiedades y que jamás recurrirán con sus propios bienes una tasación suya si se demostrase equivocada. Seguirán tasando por arriba porque en el fondo son juez y parte. No van a tirar contra su propio tejado.

    Mi caso es el de una propiedad, herencia, solar que la Administración tasó en 900 y no valía ni 300, en el pico de la burbuja, no los valía porque intenté venderla y no me la compraron (por 300). Solo que ahora la administración sigue en sus trece (han bajado un poco) y ha aportado informes de hasta tres direcciones Patrimonio, Tributos y otra mas. Por supuesto, con cifras distintas, y pagando con mis impuestos a tres tasadores que trabajan para la administración distintos.
    Les he dicho que según el Banco de España vale un 80% menos.
    ¿me fío de un juez + una tasación que no comprometa al tasador?

    Si se les ocurre alguna otra manera (menos disparatada que la mía) de que los valores de tasación se acerquen al mercado, que sean aceptados por la Administración y alguna reflexión sobre el papel, en este bucle, que tiene la Administración en el desvarío general del precio de los inmuebles (por ser juez y parte) les estaré muy agardecido.
    Muchas gracias y por su tiempo.

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