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Fondos e inmuebles: ¿Por qué ahora y cuánto han invertido?

Lunes 2 de diciembre de 2013 - José Luis Ruiz Bartolomé - 4 Comentarios
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La pasada semana asistí a un interesante coloquio celebrado en el IESE sobre fondos de inversión e inmuebles moderado por el profesor José Luis Suárez. De entre todas las cosas interesantes que se dijeron, me ha parecido relevante compartir las siguientes:

 ¿Por qué ahora? ¿Qué razones han propiciado el desembarco de los inversores?

 1.      Mayor estabilidad de la eurozona: la ruptura del euro o la salida de España quedan descartadas

2.      Prima de riesgo española a la baja

3.      Mejora –aun leve- de España

4.      Atractivo del sector inmobiliario español

a.       Caída muy relevante de los precios tanto de rentas como de compraventa

b.      Rentabilidades (yields) muy atractivas

c.       Puesta en marcha del banco malo, con toda la carga simbólica que contiene

5.      Poco atractivo de los mercados inmobiliarios de los países del entorno, precisamente por las razones contrarias: precios elevados, y yields muy bajas

6.      Resultados positivos en experiencias similares: inversores que han entrado y salido con éxito de mercados que ya han pasado por la reconversión, como EEUU o Irlanda.

7.      Una extraordinaria liquidez a nivel mundial -propiciada por los QEs- que ha llevado a que las inversiones de alto riesgo coticen a una yield del 7%. Demasiado baja.

Y ¿a cuánto asciende la factura? Hasta finales de noviembre la inversión total asciende a la nada despreciable cifra de 9.000 millones de euros. Y seguramente se verá incrementada en algunos cientos de millones habida cuenta de los procesos en marcha. El desglose del desembolso –en números grandes- es como sigue:

Servicing (o gestoras de los bancos):                1.450 millones de euros

Deuda:                                                            4.400 millones de euros

Portfolios de activos:                                       1.250 millones de euros

Activos concretos:                                           1.900 millones de euros


4 Comments

  1. Raul's Gravatar Raul
    4 diciembre, 2013 at 11:16 | Permalink

    Aquí lo que se pretende es comprar lo que se ponga a tiro con tal de que tenga valor real (por pequeño que sea) y desprenderse de los dólares a toda costa, que esos sí no valdrán nada a este paso. La “impresora” tiene un límite.

    La crisis volverá agudizada y esta vez sí nos mostrará su cara más fea.

  2. gesus's Gravatar gesus
    5 diciembre, 2013 at 11:14 | Permalink

    ¿qué rentabilidad se puede razonablemente esperar?

  3. Mina's Gravatar Mina
    27 enero, 2014 at 5:14 | Permalink

    Hola, cómo hacen los fondos de inversión en bienes raíces para escoger una propiedad o proyecto y evaluar los riesgos y así ir formando su fondo? Cuáles son los tipos de riesgos que ellos deben evaluar para crear un fondo de inversión en bienes raíces? Gracias de antemano.

  4. 6 marzo, 2014 at 18:21 | Permalink

    Las rentabilidades de este tipo de fondos es elevada, y están en el entorno del 15% anual y puede variar dependiendo de la seguridad que vean en la operación. Tened en cuanta que estas operaciones van todas muy apalancadas y el retorno los esperan desde el capital que han puesto (aprox un 20% del total)

    Hay dos formas de hacer este tipo de operaciones:
    - En procesos subastados en los que una consultora (por lo general uno del big four) invita a todos los fondos que se quieran presentar. Los fondos eligen un asesor local que generalmente es un Special Servicer (como copernicus servicing) o una inmobiliaria potente. En estos procesos les dan un data tape con escasos datos a los fondos y todos dan una oferta no vinculante. Despues se eligen los que pasan a la fase 2 con bastantes más datos y en la que ya se ajustan precios y entre estos se eligen a los finalistas que tendrán que hacer un proceso de due diligence o auditoria antes de cerrar la operación. A estos procesos están dejando de asistir muchos grandes fondos ya que se convierten en romerías de 20-25 fondos y siempre hay uno que tiene interés de pagar por encima de su valor por ej para entrar en el pais. POr lo general son operaciones de un volumen muy alto con ticket superiores a 100 millones €. Todas las carteras suelen ser mixtas: secure+ unsecure, por ej: creditos consumo + tarejtas de credito + creditos performing + cartera hipotecaria + concursos de acreedores. Creedme que valorar esto es muuuuy complejo y que hay poca gente en España capaz de hacerlo.

    - En procesos bilaterales en los que empresas como http://www.copernicusservicing.es (ya me hago publi :-) ) detectamos carteras, hacemos un business plan e intermediamos con entre fondo y entidad bancaria estructurando la operación y creando vehículos especiales que hagan más llevadera la perdida que la entidad tendrá que imputarse. Los ticket son mucho más pequeños, con operaciones más fáciles de digerir de entre 5 y 50 millones. Aquí entran también hoteles, centros comerciales, etc

    Espero haber ayudado… felicidades por el blog

    Un saludo

    As

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