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“Hay suelo para 50 años”. Claro, ¿qué otra cosa cabía esperar?

Lunes 7 de noviembre de 2011 - José Luis Ruiz Bartolomé - 6 Comentarios
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Es habitual que las compañías petrolíferas publiquen sus reservas de petróleo y que la adquisición de derechos de prospección o los nuevos descubrimientos acaparen los titulares de los medios económicos. Todos lo celebramos como una buena noticia, y lo normal es que las acciones de las compañías involucradas ganen valor según van atesorando más y más reservas. ¿Por qué reaccionamos así? Porque sabemos que el petróleo, tan necesario para la vida actual, es un bien francamente escaso. De hecho, hay un buen número de analistas y observadores que consideran que pronto alcanzaremos –si no lo hemos hecho ya- el “peak oil”, aunque también hay otros que desarman con solvencia estas teorías, a veces demasiado milenaristas o incluso interesadas.

En cualquier caso, nos parece razonable y lógico que, frente a un bien escaso, las compañías que lo utilizan como materia prima traten de aprovisionarse del mismo para unos cuantos ejercicios.

Así pues, mientras el sector petrolífero atesora reservas probadas para cubrir 100 años de demanda -con crudo ligero, arenas bituminosas y crudo pesado-, nos llevamos las manos a la cabeza cuando eso mismo sucede en el sector inmobiliario.

En las últimas semanas he leído con cierta frecuencia –en diferentes medios y también en las redes sociales- la denuncia de que hay suelo calificado para cincuenta o más años, como si eso fuera una desgracia. Como si lo deseable es que sólo hubiera suelo para uno o dos años, o ni tan siquiera.

La primera pregunta que debemos hacernos es, ¿por qué ha sucedido eso? ¿Acaso es el suelo un bien escaso? En comparación con otros países y zonas desarrolladas (Centroeuropa, Japón, costa Este de EE.UU.) España es un país relativamente poco urbanizado. La razón probablemente se encuentra en que tenemos una densidad de población relativamente baja y además muy concentrada en unas pocas áreas metropolitanas. La sensación, por tanto, es de que el suelo no es un bien escaso. A este respecto recuerdo un dicho que hizo fortuna en los tiempos del boom: “¿Por qué es tan cara la vivienda sin en cuanto sales un poquito de Madrid es todo campo?”

Así pues, si el suelo no es un bien escaso, ¿por qué ese afán por atesorarlo? Pues muy sencillo: porque lo que no es escaso por naturaleza, la intervención de la Administración lo ha convertido en escaso de facto. De hecho, los 8.000 municipios que conforman España no son sino 8.000 pequeños monopolios –el “minipolio”- del recurso llamado suelo. 8.000 pequeños ducados donde el señor feudal de turno y su “sheriff de Nottingham” (concejal de urbanismo) deciden a quién, cuándo, cómo y en qué condiciones se le autoriza el desarrollo de tal o cual pedazo de tierra. Ese urbanismo de pelotazo en el que la firma del concejal vale dinero.

Corruptelas aparte y sólo desde el punto de vista empresarial, la liberalización del suelo –que nunca se ha llegado a producir en este país por mucho que algunos insistan- convertiría a éste en un bien abundante y frenaría las lógicas ansias del sector promotor por acaparar materia prima, liberando sus escasos recursos y haciendo, por consiguiente, más eficiente y barato el negocio de la promoción, que redundaría en beneficio de los compradores finales.

Acometer el proceso de liberalización del suelo hace unos años hubiera resultado una tarea casi imposible, dadas las presiones que al osado gobernante le habrían infligido los poderosos lobbies promotor y financiero. Pero, ¿y ahora? Como se suele decir, las crisis generan oportunidades, y en este caso la ocasión la pintan calva. En la medida en que todos coincidimos en que a fecha de hoy el valor del suelo urbanizable coincide con el del suelo rústico, nuestros gobernantes tienen una ocasión de oro que no deberían dejar pasar.

PD: Llama poderosísimamente la atención que la izquierda y los terratenientes coincidan en el rechazo a la liberalización del suelo, para solaz y regocijo de estos últimos. Curioso y ciertamente paradójico. ¿Alguna explicación?


6 Comments

  1. fernando's Gravatar fernando
    7 noviembre, 2011 at 18:21 | Permalink

    No se la respuesta a tu pregunta pero, intenta comprar tierra en España y verás los resultados. Una vez muestras cualquier interés, es más cara metro2 por metro2 que las viñas de Fine Champagne de Cognac, petit chateau incluido.
    ¿Por qué?
    Valer, valer, la mayoría de la tierra no vale mucho. Lo que creo moldea la manera de pensar de sus dueños: “pues para no valer nada, o me dan un pastón por ella o que siga sin valer nada”. “De querer alguien comprarla”, creo que sospechan, “tiene que ser por que sabe como hacer dinero con ella”. En ese caso el vendedor añade al precio sus sospechas de que vas a forrarte y quiere su parte. Que significa viceforrarse a tu costa por que si te forras tu queda como un idiota además de certificar ser un vago. O peor, te dice que sí, que es verdad que no tiene mucho valor pero que esto se vende “para un capricho”. Que significa lo que he escrito antes: “pues para no valer nada, o me da VD un pastón…”
    (Quizá mi comentario tenga poco valor en el entorno inmobiliario profesional, pues hablo de pequeñas extensiones de ámbito normalmente rural y entre particulares o en ayuntamientos muy pequeños. Seguro que tu nos podrías contar si es así o muy diferente cuando se trata de grandes extensiones a desarrollar negociando con ayuntamientos o grandes terratenientes.)

  2. mickmalone's Gravatar mickmalone
    8 noviembre, 2011 at 12:14 | Permalink

    Resulta increíble ver en el debate de ayer cómo el presumible futuro presidente no sabe rebatir la falacia de la Ley del suelo de 98 como origen de la burbuja.
    Primero como tú bien apuntas no se llegó a aplicar por estar recurrida en el Tribunal Constitucional por invasión de competencias autonómicas. Pero es que además, ¿cómo rayos iba a suponer la mayor oferta de suelo un encarecimiento del mismo? Lo que pasó es que la demanda creció mucho más rápido que la oferta que también creció.
    Parece ser que lo de “lo importante es la foto” o lo de “difama que algo queda”. Los futuros gobernantes no han sabido explicar lo que parece una muy extendida confusión pública cuya difusión y respaldo conoceremos en dos semanas.. http://www.youtube.com/watch?v=WcbKHPBL5G8
    Desconcierta constatar que los políticos son muy mediocres, y no tienen ni idea de vivienda. Ni unos ni otros. La dación en pago va a aparecer en la campaña electoral.

  3. 8 noviembre, 2011 at 12:46 | Permalink

    Muy buen post, esta es la clave del mercado inmobiliario.

  4. Albert's Gravatar Albert
    8 noviembre, 2011 at 15:13 | Permalink

    Ya sabes que no comparto en absoluto tu postura en este punto pues hay muchas otras cosas a tener en cuenta más allá de cifras macroeconómicas. La liberalización del suelo no sólo no comportaría una reducción de su valor (el concepto “Capital Fijo Social” es clave) sino que además crearía una ciudad insostenible, ineficiente y terriblemente injusta.

    Mi afirmación sería:

    “Ya existe stock de vivienda para los próximos 50 años.”

    Un saludo.

  5. Mike's Gravatar Mike
    8 noviembre, 2011 at 18:11 | Permalink

    Si de lo que se trata es de atajar la falta de libre concurrencia en la realizacion del producto final: vivienda; tambien se podria empezar por estudiar la concentracion en el mercado de materiales de construccion. Por ejemplo: el cemento, donde existe un cartel de productores concentrado en un par de grandes multinacionales. Sin ir mas lejos Hugo Chavez, les expulso con compensacion a unos (Holcim/Lafarge) y en un caso (Cemex) les expropio. Esta gente fijaba precios de 80-100 dolares la tonelada de cemento en un pais como Venezuela. Desde entonces los precios han bajado considerablemente.

    Perdonar mi ignorancia, pero no veo como la “liberalizacion” del suelo nos libraria de los PAI’s, agentes urbanizadores y demas dinamicas. Tal vez nos libraria de la casta politica de cada municipio, pero de los otros pienso que no.

    Si creemos que Jim Rogers esta en lo cierto en su apuesta por la agricultura; grandes extensiones de suelo calificado como urbano hoy, podrian valer mucho mas en una decada si fueran recalificadas como suelo rustico.

    Como ya indique en mis anteriores comentarios en el articulo sobre la destruccion de vivienda; existe mucho margen para reorganizar no solo la alta densidad de los centros urbanos sino todo lo que se ha crecido de mas en los extraradios y darle un utilidad economica: agricultura, logistica, lo que sea. Esto seria un proceso creador de valor para las vivienda y el suelo que se acumulan en los balances de los bancos.

    Si la banca, sus gestores y accionistas no saben o quieren hacerlo; ya es hora que desde la ciudadania se les saque de sus miserias. Aunque eso es tema para otro post en otro blog.

    Existe una zona en el extrarradio de la ciudad de Valencia junto a la Huerta, donde los vecinos han limpiado un solar propiedad del BBVA y han solicitado permiso para “explotarlo” agricolamente sin animo de lucro; sino para su propio consumo. Permiso denegado!

    Esto se publico hace unos meses en el periodico Las Provincias. No tengo el enlace.

  6. pvl's Gravatar pvl
    11 noviembre, 2011 at 13:10 | Permalink

    Como ya he comentado alguna vez, y justo como describe este art. el urbanismo en España es uno de los últimos reductos que les quedan a los “amantes de la planificación” y en consecuencia es el entorno ideal de la corrupción, por la simple y mediridianamente evidente razón que se expone en el art: “la simple firma del político de turno VALE DINERO (y mucho)”. La ley de Aznar, que ni siquiera empezó a aplicarse, fue un muy modesto intento de liberalización de un sector que está condenado por su propia esencia a la corrupción y la ineficacia: a pesar de que ni siquiera se aplicó, ahí están los del PSOE y el resto de los progresistas, culpando a Aznar del boom inmobiliario, por mucho que la 1ª responsabilidad de cuantas viviendas se construyen y donde se construyen la tengan los alcaldes de cada pueblo y ciudad de España (de los que al menos la mitad durante el boom eran socialistas que se frotaban las manos por la suerte que tenían de que su firma valiera tantísimo dinero en esos tiempos dorados).
    Por cierto, en contra de la opinión de la mayoría, yo creo que aun admitiendo que ninguna burbuja es sana, la inmobiliaria es de las menos malas, por una sencilla razón: si tengo que elegir entre un corte de digestión provocado por un atracón (boom inmobiliario) y morirme de hambre, prefiero lo 1º, por mucho que del atracón algunas veces también se pueda morir uno. Dicho de otra manera: lo malo no es que se hayan construido tantas viviendas de más (aunque no sea lo ideal para la salud económica). Lo realmente grave es que todo eso se haya construido a crédito. Si los bancos españoles hubieran financiado todo eso con sus propios recursos, ahora lo estarían pasando mal por indigestión, pero no estarían (ni estaríamos) con el agua al cuello y al borde de la quiebra por no poder hacer frente a los créditos que a su vez pidieron para prestarnos a los ciudadanos.

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