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¿Hipotecas de ‘Calidad’? La Trampa Canadiense

Lunes 5 de diciembre de 2011 - José Luis Ruiz Bartolomé - 5 Comentarios
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¿Hay burbuja en Canadá?

Nino Ricci –no tiene nada que ver con la firma de moda homónima salvo su origen italiano- es uno de los novelistas más populares de Canadá. Nino y su mujer adquirieron, al límite de sus posibilidades y con la ayuda de sus padres, una vivienda en Toronto allá por 1997. Hoy han cambiado mucho las cosas: “He ganado más con el incremento de valor de mi casa que en toda mi carrera como escritor. Pero la única manera de usar ese valor es con una línea de crédito sobre la misma, lo cual es un peligroso hábito”, admite. Sin embargo, y dado que su profesión no le garantiza unos ingresos recurrentes, se apoya en el crédito para mantener su ritmo de vida más de lo que le gustaría. En los momentos más duros llega incluso a pagar intereses con el propio dinero tomado a préstamo. Y se preocupa: “¿Debo vender mi casa para asegurarme ahorros para la vejez? ¿Es esta mi última oportunidad?”

Palm Springs es una lujosa zona residencial y de ocio del sur de California que, al igual que es resto del Estado, ha sido azotada por la crisis inmobiliaria. Los precios de las viviendas, hasta hace unos años prohibitivos, gracias al fenomenal ajuste que han sufrido –gracias, entre otras cosas, a la existencia de la dación en pago- son ahora francamente asequibles pero, ¿quién dispone hoy de cash para invertir en vivienda? Los canadienses. Según el agente local Brad Schmett, la temporada alta de ventas se inicia en noviembre, con la llegada de los babyboomers (nacidos en los 60) del país de la hoja de arce: “Los canadienses están vendiendo sus enormes casas y, con lo obtenido, adquieren una casa más pequeña o un piso y el resto lo invierten en una segunda residencia en Palm Springs: buscan un lugar tranquilo y con clima agradable para evitar los duros inviernos de Canadá”.

Hay en Canadá una web similar a burbuja.info que se llama canadabubble.com. Transcribo la siguiente entrada: ““Leo que una casa de Vancouver de 344 m2 (3700 ft) salió a la venta en 1,9 M $ y que finalmente fue vendida en abril por 2,6 en una puja en la que participaron 25 personas. Ahora ha salido a la venta de nuevo por 3,5. En 1996, la misma casa se vendió por 531.000 $”.

Vancouver, febrero de 2011. Una inmobiliaria local fleta un helicóptero que sobrevolará un nuevo desarrollo de la boyante zona residencial de White Rock. Se trata de viviendas de 64 m2 (690 ft) a partir de 326.000 $ (5.000 $/m2). Los invitados al viaje, periodistas y agentes inmobiliarios que representan a inversores chinos. La acción de marketing es un completo éxito, incluso se cuela en todos los telediarios locales.

 

Algunos datos sobre el mercado inmobiliario de Canadá

Comprarse casa en Canadá se ha convertido en el deporte nacional. La cifra de propietarios supera por primera vez en la historia el 70% de la población. Según una encuesta de 2009, el 68% de los que viven en alquiler retrasarían otras compras importantes si así pudieran acceder a una vivienda, y más del 50% renunciaría a sus vacaciones con tal de comprar la casa de sus sueños.

Se estima que un tercio de la riqueza de los canadienses está metida en ladrillo. Hoy en día hasta una quinta parte (20%) del PIB está relacionado con el gasto en vivienda, desde reformas a electrodomésticos.

La construcción aporta el 7% del empleo total del país, frente a la media histórica del 5,5%.

El precio de la vivienda ha subido mucho más deprisa que los salarios. Así, las casas hoy día cuestan 5 veces los ingresos anuales de las familias, muy por encima de las 3,5 veces de hace una década.

La deuda de las familias canadienses representa actualmente el 150% de sus ingresos, su record histórico. ¿Mucho o poco? En Estados Unidos, en el pico de la burbuja se alcanzó el 127%. Hoy, tras el proceso de desapalancamiento iniciado en 2008, se sitúa en el 105%.

 

Algunas opiniones sobre el mercado inmobiliario de Canadá

The Economist advirtió la semana pasada de que el mercado inmobiliario de Canadá esfrothy” (burbujeante), destacando que los precios han subido desde 2007 el 21,9%, por encima de cualquier otra economía occidental.

La firma de consultoría Capital Economics ha señalado recientemente que la vivienda está sobrevalorada un 25%, y que la deuda de los hogares está en record histórico así como el número de viviendas desocupadas.

 

¿En qué consiste el admirado modelo hipotecario canadiense?

La banca canadiense tiene la sana costumbre de no ofrecer créditos que superen el 80% del precio de la vivienda, un criterio de sentido común que hasta hace unos años también regía nuestro mercado hipotecario. Sin embargo, en Canadá está al alcance de cualquiera la posibilidad de adquirir una vivienda poniendo sólo de entrada el 5% del precio total. ¿Cómo es eso posible? Porque el Estado se hace cargo del resto:

Hay una agencia estatal, una aseguradora gigante, que se llama CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation) que se dedica a asegurar las hipotecas de todos aquellos que no son capaces de hacer la entrada del habitual 20% del precio. ¿Cuál es el principal efecto? Eliminar el riesgo hipotecario para los bancos, protegerlos frente a un impago ocasional. La CMHC realiza una segunda función: tituliza las hipotecas y las vende a inversores institucionales, limpiando así tanto su balance como el de los bancos al tiempo que extiende más allá de Canadá los riesgos asumidos. ¿Se acuerdan de Fannie Mae y Freddy Mac?

Un negocio redondo para la banca local, que no asume los riesgos pero se lleva el beneficio. ¿Y si algo saliera mal? El Estado, los contribuyentes canadienses, pagarían los platos rotos.

En Canadá hablar mal de la CMHC es prácticamente tabú, aunque algunos osan hacerlo, como David LePoidevin, ejecutivo del National Bank. Sus superiores le desautorizaron públicamente sólo por sugerir en un informe que la CMHC estaba “calentando” el mercado. Otro que no tiene pelos en la lengua es el multimillonario local Jarislowsky: “Los políticos están garantizando hipotecas que los bancos nunca habrían concedido si las hubieran tenido que mantener en sus balances”. “El problema es que lo que es bueno para la política –votos-, no tiene porqué serlo para la economía”.

Incluso el exgobernador del Banco de Canadá, David Dodge, ha puesto el dedo en la llaga al señalar: “Es razonable que nosotros, como contribuyentes, digamos: Mire, señor hipotecado, tiene que poner usted algo de su dinero, de manera que si las cosas van mal, no seamos sólo los ciudadanos los que nos hagamos cargo del problema”.

La CMHC tiene aseguradas hipotecas por valor de 519.000 millones de dólares. Casi un tercio de su PIB. ¿Y con qué cuenta la agencia como respaldo? Con apenas 9.900 millones, es decir, el 1,9%. No está de más recordar que los fondos propios de Fannie Mae, en el momento del colapso, representaban el 1,5%.

La CMHC y el Gobierno defienden las bondades del sistema arguyendo que, a diferencia de los Estados Unidos, 1) hay pocas hipotecas titulizadas; 2) las deudas son perseguibles más allá de la vivienda (no hay dación en pago); 3) la mora hipotecaria está muy por debajo del 1%.

El negocio del seguro de hipotecas no es exclusivo del Estado –aunque acapara la mayor parte del mercado-. Las aseguradoras privadas que participan en el negocio también tienen “reaseguradas” las hipotecas por los contribuyentes canadienses, aunque en este caso “sólo” hasta el 90%.

¿Y qué se puede decir de la calidad de las hipotecas? En una comparecencia ante la comisión bancaria del Senado en 2007, Winsor Macdonell, vicepresidente de Genworth –principal aseguradora privada del país-, reconoció que el 36% de su portfolio se correspondía con gente de “low or poor credit”. Y asumió que la cartera de la CMHC tendría una composición similar, pues ambas compañías operan de manera homogénea en todo el territorio.

 

¿Qué es lo que proponen para España?

La primera noticia que tuve de la existencia del modelo canadiense  fue una tribuna que, bajo el título “Es momento de soluciones”, publicó el representante de Genworth en España, Ángel Más, en el suplemento Su Vivienda de “El Mundo”. Me llamó tanto la atención que le dediqué un post: “¿Un Fannie Mae a la española?

¿Y qué es lo que proponía el señor Más? Facilitar el acceso a la compra de vivienda a todos aquellos que no son capaces de pagar una entrada del 20% del precio mediante un seguro de crédito hipotecario proporcionado por una aseguradora privada. ¿Sólo? No. Para que el negocio sea redondo sería necesario que “el Gobierno otorgue una garantía subsidiaria a las aseguradoras”. Lo cual no sólo sería fantástico para las aseguradoras privadas, sino para los bancos: “facilita que los bancos consuman muy poco capital en esos préstamos” y “resolvería la liquidez de los bancos a través de los títulos garantizados con esas carteras hipotecarias”.

Antes de la convocatoria electoral, el señor Más consiguió hacerse un hueco en la Subcomisión Hipotecaria de la Comisión de Vivienda del Congreso, donde volvió a plantear el modelo canadiense. Y obtuvo un gran éxito, pues CiU hizo suya la propuesta y la incluyó en el programa electoral. El número dos de CiU al Congreso, Pere Macías, asistió antes de los comicios a un Encuentro Digital en El Economista. Así respondió a esta pregunta:

Pregunta: CiU propone como medida para fomentar el sector inmobiliario el modelo hipotecario canadiense. Bajo mi punto de vista, tiene un problema: el Estado queda como avalista en última instancia del hipotecado. ¿Por qué tiene que asumir esa función el Estado? ¿No es una manera de incentivar la asunción de riesgos por parte de los que conceden créditos? ¿No está asumiendo el Estado un riesgo que no le corresponde y que puede poner su solvencia en entredicho en tiempos de crisis? Gracias

Respuesta: “El modelo canadiense ha sido un modelo de éxito puesto que ha evitado tanto la burbuja inmobiliaria como su estallido. Estoy de acuerdo contigo en evitar una presencia omnipresente del Estado. Pero los canadienses a través de su agencia de vivienda y de un inteligente modelo de colaboración público-privada logra que el Estado simplemente tenga un papel de retaguardia con un exitoso papel de garantía y a la vez con un bajo coste para la hacienda pública. En cualquier caso muchísimo mejor que el desastre que tenemos nosotros.”

La semana pasada ha sido “Cinco Días” quien ha insistido en la hipoteca canadiense, a la que denomina “de calidad”, y la contrapone y enfrenta a la otra alternativa, la dación en pago. Llega a reprochar que la Fundación Alternativas, think tank ligado al PSOE, pidiera la prohibición de las hipotecas que superaran el 80% del valor de tasación. ¿Cómo, siendo de izquierdas, decís eso? ¿Qué queréis, que sólo los hijos de los ricos puedan comprar casa?, viene a decir.

 

¿Por qué Canadá puede capear el temporal y nosotros no?

Antes de pasar a las conclusiones me detendré a explicar por qué Canadá ha podido, al menos hasta la fecha, permitirse el lujo de tener este modelo –tan similar al estadounidense- sin que salte por los aires.

Primero: cuando estalló la burbuja americana en 2007 el tamaño de la canadiense era muchísimo menor. De hecho ha ido engordando sin prisa pero sin pausa y, como hemos visto, son ya varios los indicadores que revelan que su posición incluso supera a la de sus vecinos del sur en el momento del colapso.

Segundo: sus bancos no estaban metidos en los líos subprime que sí afectaron a la mayoría de las entidades financieras de occidente.

Tercero: Canadá es un país inmensamente rico. Un territorio enorme lleno de petróleo, gas, oro, uranio, níquel, diamantes, etc. No vive del ladrillo. Por eso y por su relativamente poca población, tiene la segunda renta per capita más elevada del mundo, después de Suiza. Este año la economía va a crecer un 2,5%.

Cuarto: Aunque se estén pasando de frenada en el “loan to value” con hipotecas al 95%, el gobierno es más estricto tanto con la duración de las hipotecas (ahora el máximo es 30 años) como con los tipos: usan tipo fijo con duración de cinco años, momento en el cual se recalcula el tipo fijo para los siguientes cinco años y así sucesivamente. Prefiero el tipo fijo puro aunque reconozco que esto es mejor que el “loco” variable nuestro.

Los canadienses están empezando a asumir que la vivienda no va a subir mucho más, pero tampoco tienen miedo a un pinchazo de la burbuja por dos razones:1)  no es probable que a medio plazo los tipos de interés suban; 2) tampoco lo es que las materias primas –el sustento de su economía- bajen. Así pues, se enfrentan a un periodo de estancamiento (una década, tal vez) en el que los precios se mantendrán mientras los salarios irán poco a poco subiendo hasta que la relación vivienda/salarios vuelva a los niveles históricos.

 

Este país no tiene remedio

Apenas estamos terminando de pinchar la burbuja anterior cuando ya estamos ideando cómo inflar la siguiente. Hay muchos interesados en poner en marcha un sistema similar al canadiense. Los primeros, los bancos. Muy cerca de ellos, los políticos. A tan sólo unos metros de distancia, los promotores, los agentes inmobiliarios y toda suerte de personas que viven o han vivido del ladrillo. Y casi a la par, los babyboomers españoles, que verían con agrado el freno de la caída de los precios de la vivienda e incluso la activación de un nuevo boom. Por no decir nada de los beneficiarios directos, muchos jóvenes que hoy día ni siquiera pueden soñar con ser dueños de una vivienda. A veces pienso que no ha quedado claro el significado de la hipoteca subprime. Por eso, cada vez tengo menos dudas de que no sólo hemos comprometido el futuro de nuestros hijos por la voraz avaricia de la década pasada sino que estamos dispuestos a destruir el de nuestros nietos.

Si tengo que elegir entre el modelo americano, el canadiense o el español, me sigo quedando con el alemán.

 

Fuentes:

House of Horrors, part 2. The Economist

The CMHC: Canada’s mortgage monster. MacLeans.ca

El Blog de Dale McGauran. Vancouverbesthomes.com

Canada’s ‘housing bubble’ deemed close to bursting. CBCNews

Housing: Real insanity. Canadian Business

Canada’s housing bubble. Canadabubble.com


5 Comments

  1. mickmalone's Gravatar mickmalone
    5 diciembre, 2011 at 9:47 | Permalink

    Interesantisimo articulo. Enhorabuena.
    Tus propuestas para obra nueva junto con el fomento del alquiler son la solucion.

    Asusta ver como en todas partes le restan riesgo a la banca. temerarios…

  2. Manuel Caraballo's Gravatar Manuel Caraballo
    5 diciembre, 2011 at 10:36 | Permalink

    José Luis, interesantísimo artículo sobre el mercado hipotecario e inmobiliario canadiense.
    Completamente de acuerdo contigo en que si se aplicara en España sería estupendo para promotores, bancos,… Pero donde se cargaría una responsabilidad, inasumible desde mi punto de vista, sobre el contribuyente. No me extraña que el lobby bancario esté presionando a algunos políticos.
    Parece mentira que en Canadá se repitan los mismos errores que en EE.UU. y España y me pone los pelos de punta ver calcada la situación que hemos vivido hace unos años.

    A pesar de ser un país con una enorme riqueza natural, no tengo tan claro que su más que evidente burbuja no termine explotando como la de otros países. Nos podemos preparar para la onda expansiva ya que han titulizado y “exportado” el riesgo, posiblemente en su mayoría a Europa, los tontos de la película.

    Manuel Caraballo

  3. fernando's Gravatar fernando
    5 diciembre, 2011 at 16:25 | Permalink

    Felicidades, interesante artículo que hace reflexionar.
    Canadá es un país joven con ahorros, con recursos. El nuestro un país envejeciendo deprisa y endeudados. Al revés de cómo debería ser. Eso de asignar un valor constantemente creciente a la propiedad y vivir gastando parte del crecimiento de ese valor, que es lo que hemos hecho en los países con burbuja inmobiliaria sin más colateral que la propiedad, ya no cuela. Menos, pasándole el riesgo al estado.
    El modelo canadiense, no parece responder a una mentalidad diferente de la que había aquí, solo una manera diferente de fomentar el consumo de hipotecas y la compra de viviendas. Sus consecuencias parecen iguales en todos sitios a través de un discurso que se podría resumir así: necesitas comprar propiedad porque subirá de precio más deprisa de lo que puedes ahorrar y mientras la inflación devalúa tus ahorros la vivienda se te hace más y más inalcanzable. Asumido ese discurso, pujamos contra nosotros mismos subiéndonos el precio de la vivienda. Lo que hacíamos encantados porque una vez en la escalera mecánica de los precios, pensábamos que nos despertábamos más ricos cada día.
    Bancos, promotoras, inmobiliarias y particulares están en el sprint final para salvar lo máximo del naufragio porque, para cuando los precios toquen fondo, que lo harán, y se estabilicen quien tenga trabajo y no esté endeudado podrá ahorrar en una cantidad razonable de tiempo el 20 0 25% para su primera vivienda. Probablemente para cuando se alcance el ajuste los bancos preferirán dar créditos a empresarios – emprendedores de cualquier sector que presenten proyectos verosímiles para generar un retorno suficiente para él o ella, la empresa y el propio banco. Que es lo que han hecho siempre.
    Con respecto a los jóvenes, con tres millones de viviendas vacías lo que menos les debería preocupar hoy son los precios. Paciencia, ya bajarán. Ni hay crédito ni apetito para crédito inmobiliario. Así las cosas, ¿necesitamos subvencionar el consumo de hipotecas?
    A ver cuando cada uno acepta sus responsabilidades de una vez por todas, a quienes toque aprovisionen y nos podamos poner en marcha poco a poco.

  4. Barbara's Gravatar Barbara
    11 diciembre, 2011 at 1:17 | Permalink

    Excelente, articulo me recuerda que aun con ejemplos historicos no consideramos aprender. Mexico lo vivio diferente en el 95 y ahora tenemos problemas por copiar un modelo equivocado. En fin…

    • Jesús's Gravatar Jesús
      12 diciembre, 2011 at 11:01 | Permalink

      Barbara, no estoy seguro de cuál deba ser la interpretación correcta de tu planteamiento. Entiendo que en México la crisis que estalló a finales del 94 agobió a toda su economía, pero no se originó en el sistema hipotecario, aunque hubo abusos e impactos fuertes en él. Más bien, la falla fue generalizada y combinó sobreendeudamiento público y privado (incluso para consumo ordinario, como el del uso de las tarjetas bancarias de crédito), déficit, sobrevaluación de la moneda y, lo que no falla en estos casos, corrupción. Parte de la corrección que se hizo en el sector hipotecario fue, justamente, limitar la concesión de créditos a no más del 80% del valor “real” de los inmuebles -asociados éstos a un tercio del ingreso regular de los compradores-, fijar el techo de las tasas de interés, al tiempo que se admitían reducciones de los tipos, quitas del monto adeudado conforme la deuda era servida puntualmente, prepagos sin penalizaciones y algunas promociones como sorteos para la cancelación total de las deudas, y la extinción de la deuda a la entrega del inmueble no pagado, ya que éste se constituía en la única garantía comprometida en la celebración del contrato hipotecario. Además, el mercado de deuda hipotecaria permitió la transferencia de pasivos a entidades financieras diferentes que competían en la oferta de tasas más moderadas en el mismo o menor plazo, conforme la economía reducía su ritmo de inflación. Aunque, seguramente, faltan elementos en esta enumeración, el resultado a quince años ha sido un crecimiento mejor ordenado del sector de la construcción y de la banca asociada a él así como entidades públicas que financian el disfrute del crédito con recursos propios o con participaciones de la banca, al grado de existir hipotecas a tasas fijas desde 4% -prácticamente igual a la inflación- o hasta 10% en los casos más altos por todo el tiempo de la contratación de la deuda. También los plazos de vigencia de la deuda tienen límites fijados por el Estado. Con todo esto, se ha introducido una corrección al sistema combinando elementos legales y de mercado, que han tenido como efecto el crecimiento de la infraestructura sin constituir una burbuja, al tiempo que las condiciones generales de la economía han sido atendidas: inflación, crecimiento económico, reservas de divisas y oro, déficit y endeudamiento controlados, tasa de desempleo contenida. En todo caso, los problemas actuales del país parecen tener origen en otros factores: exclusión social, insuficiencia de las instituciones, corrupción, malas prácticas públicas y privadas, pobreza, por ejemplo. Sin embargo, para el caso que nos interesa ahora, frente a la crisis del ladrillo contamos en la experiencia mexicana un caso digno de estudio. Recibe un saludo.

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