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¿Hipotecas más baratas? El Banco de España, desbordado y sin ideas

Lunes 3 de octubre de 2011 - José Luis Ruiz Bartolomé - 6 Comentarios
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La semana pasada el Banco de España (BdeE) avisó de que los datos adelantados sobre la actividad económica del tercer trimestre manifiestan “atonía”; que el ritmo de crecimiento del PIB “se muestra débil”, que hay una “notable desaceleración de la demanda interna”, que “falta vigor en la industria”. O sea que, eufemismos aparte, vamos muy, pero que muy mal. Por eso no me extrañaría que, si en el primer trimestre crecimos un 0,4 y en el segundo un 0,2, MAFO nos esté preparando el cuerpo para un crecimiento “SIN” en el tercer trimestre, o sea, “San Miguel (Angel Fdez. Ordóñez) 0,0”

En esta ocasión el BdeE ha ido más allá de lo habitual y ha ofrecido una receta: impulsemos el consumo privado. ¿Cómo? Según sus estudios, si las hipotecas se redujeran en un 1%, el consumo aumentaría el 3%. Dando incluso por bueno este efecto, ¿cómo pretenden rebajar el precio de las hipotecas? Dicen que ampliando el plazo de amortización y abaratando los préstamos. Pero, ¿es posible hacerlo?

 

En una tribuna que publiqué en El Economista antes de verano traté de explicar por qué en la actual crisis inmobiliaria ha abundado tanto el problema de la dación en pago frente a lo sucedido en la crisis anterior, la del año 1992 y siguientes. Y la clave, en mi opinión, se encuentra en el modelo hipotecario aplicado. Así, en los ochenta y primeros noventa, en España se funcionaba como en Francia o Alemania: tipo fijo, préstamo del 70-75% del precio, y un plazo de amortización máximo de unos 20 años, siendo lo más habitual 15.

El boom del ladrillo se produjo, sobre todo, por el cambio de modelo: tipo variable (que abarataba inicialmente la cuota hipotecaria), plazo infinito (que también reduce la cuota) y un porcentaje que, si bien sobre el “valor” siguió justificándose entorno al 80%, lo cierto es que sobre el “precio” superó en demasiadas ocasiones el 100%. Al final, lo que sucedió es que las mejoras en la cuota se fueron compensando con aumentos del precio de las viviendas, de tal manera que una familia compró el mismo tipo de piso que hubiera comprado con el modelo hipotecario conservador y con una cuota hipotecaria similar, con dos importantes diferencias: a) el precio del piso (y por tanto, la deuda asumida sobre el mismo) se duplicó o triplicó; b) la cuota quedó indexada a un índice variable que, dado el largo plazo de amortización, puede hacer que esta varíe al alza significativamente, poniendo en riesgo la liquidez y la solvencia de las familias.

Si en España no nos hubiéramos pasado de listos, la receta del Banco de España tendría sentido: imaginemos una cuota de 1.000 euros en un préstamo a 20 años. Si el banco nos amplía el plazo a 30 años (manteniéndose invariables el resto de condiciones) la cuota baja hasta alrededor de 730 euros. Del mismo modo, si una hipoteca que está sujeta a un tipo fijo de, digamos, el 5,5%, la pasamos a un variable de euribor + 1% (total 3%), desde 1.000 euros mensuales pasaríamos a unos 740 euros.

Evidentemente, si gozáramos de ese colchón de seguridad –del que, repito, gozan en Alemania y Francia- no sólo podríamos impulsar el consumo de las familias al liberar una buena parte de sus compromisos fijos de pago, sino que la dación en pago no sería un asunto de actualidad en nuestro país.

Aplicar la receta del Banco de España en nuestra situación es o imposible, o ineficaz. Imposible en el caso de los tipos de interés: ¿Cómo se puede reducir un tipo indexado a euribor a 12 meses más cero coma? ¿O es que está indicando el BdeE sustituir el euribor a 12 meses por el de 6 o el de 3? No lo creo.

Ineficaz en el caso de la ampliación de plazos: Aumentar de 20 a 30 años una hipoteca tiene un efecto importante en la cuota como hemos visto pero, ¿y de 40 años a 50? Apenas unos euros: partiendo, como en el caso anterior, de una cuota inicial de 1.000 euros, la mensualidad quedaría rebajada hasta los 870 euros al mes.

Si esto es todo lo que el Banco de España puede ofrecer para mejorar el consumo interno, es hora de que MAFO y su cúpula vayan presentando su carta de dimisión. Qué pena, qué desolación.


6 Comments

  1. mickmalone's Gravatar mickmalone
    3 octubre, 2011 at 9:57 | Permalink

    Objetivo e informado como siempre. Añadir que, no desestimaría la dación en pago. Cuantas más medidas pongamos para la caída razonable de precios, mejor.

  2. budspencer's Gravatar budspencer
    3 octubre, 2011 at 10:48 | Permalink

    El Mercado inmboliario e hipotecario, con las componenentes actuales, va a tardar muchos pero que mucho años en reactivarse:

    1.La tasación: las entidades financieras dan como máximo el 80% de valor de tasación, con las tasaciones actuales (realistas y a la baja) a ver a quién encuentran que tenga ahorrado 40.000 euros para un piso de 200.000 euros en cualquier ciudad media de España. Pocos. Y los que tienen esos 40.000 euros esperan mejores oportunidades.

    2. Los diferenciales. Ahora mismo se está poniendo ciertamente difícil conseguir una hipoteca a menos de eruibor + 1,00 y con tendencia de las entidades de subir los diferenciales. El tipo fijo todavía no esta en la cabeza de la gente.

    3.Las perdidas: la gente se resiste a vender a pérdida, cuando muchas veces sería mejor que resistir un IBI, una comunidad y unas tasas en muchas segundas residencias españolas, pero “como no me hace falta”, aunque financieramente sea desastroso, no se vende

  3. persek's Gravatar persek
    3 octubre, 2011 at 11:30 | Permalink

    “..¿cómo pretenden rebajar el precio de las hipotecas? Dicen que ampliando el plazo de amortización y abaratando los préstamos.”

    Y seguir endeudados unos cuantos años más. Así nos luce el pelo con esta gente a la que pagamos el sueldo.

  4. elarfon's Gravatar elarfon
    3 octubre, 2011 at 22:20 | Permalink

    Una cosa es clara. Los pisos no están al precio que valen.

  5. 4 octubre, 2011 at 20:52 | Permalink

    José Luis, ya te he felicitado por Twitter por este artículo.
    Sólo añadir que sobre el año 2003 llegué a casa con una idea fija en la cabeza: el alargamiento de los plazos de las hipotecas hacía que los compradores tuvieran el valor de los inmuebles totalmente tergiversados. Ya no preguntaban el precio de tal o cual casa, sino qué cuota mensual iba a pagar.
    Con el alargamiento de los plazos, los bancos simulaban un acceso más “barato” a casas que eran cada vez más caras. Además, animaban a sobre-endeudarse con la compra de coches de lujo y acceso a viviendas de un nivel superior a nuestro poder adquisitivo real y “racional”.
    Aquel viejo dicho de “una casa, siete coches” pasó de repente al olvido.
    El Banco de España pudo impedir esta situación simplemente limitando los plazos de amortización a unos comedidos 10 a 15 años, y prohibir los coprestatarios de los créditos hipotecarios, salvo en situaciones “normales” (matrimonio, parejas “asentadas”, o lazos de parentesco lógicos), pero no compañeros de trabajo o familiares lejanos.
    En fin. Supongo que la fiesta era estupenda y maravillosa, especialmente para Hacienda, y un economista de provincias no iba a estropearla.
    Es una vieja historia, me temo.

  6. 4 octubre, 2011 at 23:38 | Permalink

    Que los pisos no valen lo que se paga es lo único que tengo claro…

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