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Plan Oportunidad de la SAREB: ¿oportunidad para quién?

Miércoles 25 de septiembre de 2013 - José Luis Ruiz Bartolomé - 3 Comentarios
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Este era mi post para hoy antes de leer la entrevista a Walter de Luna que publica Cinco Días:

“Ya reportamos en su momento cuál era el precio al que los activos se iban a transferir a la Sareb. Recordemos brevemente los descuentos medios en esta tabla:

Activos adjudicados

SAREB

OW ADVERSO

Obra nueva

54,2%

52%

En construcción

63,2%

66%

Suelo

79,5%

80%

MEDIO

63,1%

63,4%

 

Crédito-Promotor

SAREB

OW ADVERSO

Vivienda terminada

32,4%

32%

Obra en curso

40,3%

43,7%

Suelo urbano

53,6%

63,8%

Otro suelo

56,6%

62,5%

Otros con garantía real

33,8%

35,6%

Otros sin garantía real

67,6%

70%

MEDIO

45,6%

49%

Aunque se afirmó por activa y por pasiva que cualquier parecido con el escenario adverso de Oliver Wyman era pura coincidencia, los datos hablan por sí solos. La única diferencia importante, como también mencioné en su momento, se hallaba en el precio de traspaso de los créditos garantizados con suelo. Excepcionalmente se exigió para este supuesto un descuento decididamente optimista, pues todo el mundo sabe que el suelo es el activo más ilíquido y perjudicado desde que arribó la crisis: ni hay compradores ni hay financiación.

Por lo que he podido saber, los famosos fondos que ahora andan revoloteando por la península no quieren ni oír hablar de suelo. En primer lugar, porque el desarrollo no es su negocio. En segundo lugar, porque piensan –en mi opinión, equivocadamente- que hay demasiado stock para empezar a desarrollar nuevas promociones.

Y en tercer lugar -y esta es mera deducción- porque si, a pesar de todo, alguien decide comprar suelo es porque lo valora a nivel muy próximo a cero. Y, como vemos, aunque el adjudicado lleva un buen descuento medio (casi el 80%), el colateralizado tan solo del cincuenta y pico.

(Cabe decir tres cuartos de lo mismo respecto de la vivienda en construcción y la terminada. Los descuentos aplicados son francamente bajos para el nivel real de desplome de precios y, por tanto, para el nivel que despierta el apetito inversor.)

Así pues, la Sareb sólo puede hacer dos cosas con la cartera de deuda respaldada por suelo: 1) venderla con pérdidas (algo que por ahora no está dispuesta a hacer); 2) esperar a que escampe. Pero esperar le plantea un problema con el que quizá el Frob/Gobierno no contó cuando organizó todo esto: que hay cientos de pequeñas y medianas promotoras cuya situación ha devenido insostenible desde que se han traspasado sus créditos al banco malo. Las cajas acreedoras ya no lo son y, sin embargo, siguen siendo sus interlocutoras. Cajas que, paradójicamente, no pueden tomar ninguna decisión al respecto.

Al final, tal y como explicaba ayer Cinco Días, una solución que puede ser interesante para todas las partes implicadas: la Sareb estaría dispuesta a vender al promotor-deudor su crédito por una cantidad como mínimo no inferior (o un poquito superior) al precio de traspaso. Es decir, que el promotor puede adquirir, de media, el suelo que tenía financiado pagando por él sólo un 45% del crédito (o el 68% en el caso de las viviendas terminadas, o el 60% en el de vivienda en construcción). Se llama Plan Oportunidad 2013.

¿Se trata en efecto de una buena oportunidad para el promotor? Es una especie de concurso de acreedores generalizado y encubierto. Concurso limitado, pues sólo cabe quita y no espera. Y he aquí que quizá de nuevo sea este el problema. Porque el principal escollo del sector es sin duda la liquidez. Normalmente, quien tiene liquidez suficiente como para repagar la mitad o más de su deuda, no suele tener tensiones de tesorería. Y tampoco me imagino –aunque vaya usted a saber- a la banca “sana” financiando estas operaciones para quitarle el marrón a la Sareb. En un arrebato de sinceridad confiesa Galindo (presidente de la APCE) en el artículo citado: “No sé si la iniciativa salvará a alguna empresa. Dependerá de la situación de cada una y de si Sareb acepta sus propuestas”.

Para la Sareb es una manera de quitarse un problema y, cómo no, de liquidar activos. Eso sí, a un precio muy inferior al que teóricamente debería hacerlo para garantizar ese famoso RoE del 15% anual. Pero bueno, ya sabíamos todos, bancos accionistas incluidos, que el business plan era wishful thinking.

Desde un punto de vista teórico, no parece descabellado ofrecer al deudor una suerte de derecho de tanteo sobre el crédito que pende sobre él: ya que lo voy a vender a un inversor, te doy la opción de que lo compres antes. Siendo justos, quizá también sería conveniente concederle un derecho de retracto; no vaya a ser que andando, andando, termínese vendiendo el crédito a un precio menor al fondo de turno.

También desde un punto de vista teórico, todo el proceso puede parecer una canallada. Me explico. Los españoles, todos, a través del Estado hemos pedido un crédito de 40.000 millones a la UE. Estos fondos se utilizan para evitar la quiebra de las cajas, facilitando el traspaso de sus créditos y activos a la Sareb con los descuentos consignados (gracias a ese crédito). Finalmente, esos descuentos se los apropia el sector promotor a través del Plan Oportunidad. ¿Un rescate indirecto del sector promotor? Pero ya digo que esto sólo es un ejercicio teórico, y no es ironía por mi parte. La realidad es compleja y poliédrica.

Sea como fuere, y llegados al punto que hemos llegado en este país, me parecería un agravio que estos derechos de tanteo y retracto no se ofrecieran también a las personas físicas. Me resulta escandaloso seguir pagando una hipoteca que se ha vendido a un fondo oportunista con un descuento de, por ejemplo, el ochenta por ciento.”

Bien. Hasta aquí el post que tenía preparado. Pero resulta que Cinco Días ha entrevistado al Director General de la Sareb, Walter de Luna. Y ha dicho entre otras cosas lo siguiente:

“Aceptaremos una quita media del 10% en créditos de pymes”.

Y también:

“Los fondos no van a competir con las pymes por estos créditos. Y el inversor mayorista no tiene por qué obtener siempre y en toda cartera mayores descuentos que la pyme.”

Me ahorro calificativos. Baste decir que para este viaje no hacía falta alforjas. Creo que ahora se entiende mejor la respuesta escéptica de Galindo: “No sé si la iniciativa salvará a alguna empresa. Dependerá de la situación de cada una y de si Sareb acepta sus propuestas”. O sea, que otro bluf.


3 Comments

  1. 25 septiembre, 2013 at 16:23 | Permalink

    Jose Luís, discrepo contigo cuando dices que “el principal escollo del sector es sin duda la liquidez”. En mi opinión el mayor problema del sector inmobiliario es que la demanda no es infinita, lo que supone que no se pueden hacer todas las viviendas que se quieran y esperar venderlas, porque dentro de cada vivienda hay que meter personas (porque dejarlas vacías creyendo que cada vez valdrán más se ha demostrado como una opción poco rentable), y no hay un infinito número de personas.

    Y ahí enlazamos con otro grandísimo problema del sector inmobiliario: su falta de transparencia. Dices también que crees que se equivocan los que dicen que hay demasiado stock como para empezar a construir más. Yo soy de los que piensan que sí hay demasiado stock y que sería un error empezar a construir ahora. Pero el problema es que no tenemos datos fiables en los que basar nuestras opiniones: ¿Cuántas viviendas hay vacías en España? ¿Cuántas viviendas hay en alquiler? ¿Cuántas en venta? ¿Cuántas están que no se puede hacer nada con ellas por problemas jurídicos de herencias, etc? ¿Cuántas viviendas hay empezadas y construyéndose, y cuántas empezadas y abandonadas? Son todo incógnitas. Conocer todos esos datos sería fundamental para poder trabajar de forma seria, pero hoy por hoy esos datos son un misterio incognoscible… y así nos va.

    Saludos.

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