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¿Qué hacemos con el suelo? Liberalización, “socialización”, …

Jueves 28 de abril de 2011 - José Luis Ruiz Bartolomé - 16 Comentarios
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El Partido Socialista, tanto en la oposición como en el poder, ha argumentado que la subida espectacular de los precios del suelo durante el boom fue responsabilidad de la Ley del Suelo aprobada por Aznar, a la que tachaban de excesivamente liberalizadora. La ley que promulgaron ellos en 2007 responde por el contrario a la filosofía de “sólo es urbanizable lo que expresamente se autorice”. Yo siempre digo que una de las mejores cosas que nos trajo la crisis fue la imposibilidad de llevar a la práctica esta ley y que, si no ha sido más criticada, es porque las circunstancias económicas han impedido que los promotores se enfrenten a su desarrollo.

No entiendo cómo pretenden abaratar el suelo reduciendo su oferta (y encareciendo sus condiciones vía aumento de la cesión del aprovechamiento y del porcentaje destinado a protegida). En este sentido, si por algo es criticable la Ley de 1998 es justo por lo contrario, es decir,  por no haber liberalizado suficientemente el mercado del suelo.

En “Adiós, ladrillo, adiós” dedico bastante espacio al problema del suelo. También en el blog he dedicado un par de posts al respecto (“España capital, Luanda”, y “¿Cuánto vale el suelo?”) . Básicamente, en el libro planteo dos opciones con las que pienso que se puede obtener el mismo resultado (¿o no?).

La primera es la liberalización total del suelo; es decir, considerar como urbanizable todo terreno que no esté especialmente protegido. Así, considerado el suelo como una commodity se evitaría en buena medida la especulación, la corrupción, y será por tanto el promotor o el desarrollador de suelo el que genere valor añadido mediante el diseño de un urbanismo atractivo.

La otra opción es la de “socializar” el incremento de valor que se genera en los terrenos por el cambio de uso. Me explico: si lo que hace que un terreno valga más que otro es una pura decisión administrativa, ¿qué derecho tiene el propietario del terreno a hacer suyo ese incremento de valor? Así, si la plusvalía revierte a aquél que la ha generado (la Administración), la especulación y las corruptelas desaparecen. (Evidentemente estoy simplificando el argumento que desarrollo con más detenimiento en el libro).

¿Cuál de las dos opciones es más eficaz? ¿Cuál más justa? ¿Se os ocurre otra? ¿Es posible llevarlas a la práctica?


16 Comments

  1. Paco Cacharro's Gravatar Paco Cacharro
    28 abril, 2011 at 8:32 | Permalink

    Enhorabuena por el blog.
    Mi opinión es que, sin ninguna duda, el suelo debe ser liberalizado en el sentido que apuntas. Y su regulación debe ser objetivada, a través de normas generales y de planes exhaustivos y detallados como los actuales, de los que emanan auténticas instrucciones concretas (que son las que generan esos supuestos de incremento de valor de los terrenos por decisión de la administración publica).
    Dicho sea de paso: el argumento tan frecuentemente utilizado que culpa a la Ley de 1998 de la burbuja es absolutamente falaz, entre otras cosas porque no sólo la “liberalización” contenida en esa ley era totalmente insuficiente y contenía algunos resquicios que la volvían inoperante (en concreto, se permitía declarar no urbanizable el suelo que el planeamiento considerase “justificadamente inadecuado para el desarrollo urbanístico”… así, sin más, y no hace falta ser un lince para saber que con esa cláusula – que no estaba en el proyecto de ley original, y fue añadida tras su negociación con CiU, el PNV y la FEMP – se podían declarar no urbanizables terrenos perfectamente aptos para ello, con sólo echarle un poco de literatura a la memoria del plan…) sino, sobre todo, porque esa ley prácticamente no se aplicó, ya que la puesta en práctica de sus determinaciones exigía la modificación de los planeamientos vigentes, proceso que, comoe s sabido, lleva años… Por otra parte, la ley sólo “liberalizaba” la clasificación del suelo, pero no afectaba en nada a la asignación de usos, tipologías e intensidades, que seguía quedando totalmente en manos de ayuntamientos y comunidades autónomas…

  2. Paco Cacharro's Gravatar Paco Cacharro
    28 abril, 2011 at 8:33 | Permalink

    Vaya, hay una errata en mi anterior comentario: naturalmente, quiero decir que el suelo debe ser regulado mediante normas generales y no mediante planes detallados y exhaustivos como los actuales….

  3. Antimarx's Gravatar Antimarx
    28 abril, 2011 at 10:07 | Permalink

    Hola José Luis.

    Lo primero es felicitarte por el blog.

    También coincido contigo en cuanto a que, si algo hay que criticar a la ley de Aznar es no haber liberalizado más el suelo.

    En cuanto a tu pregunta, la respuesta para este liberal (que, leyendo tu hilo, entiendo que implícitamente compartes) es ‘…la liberalización total del suelo; es decir, considerar como urbanizable todo terreno que no esté especialmente protegido…’ La 2ª opción es inaceptable, dado que el incremento de intervención distorsiona el precio de mercado y entiendo que sabes que la intervención pública preexistente en ese ámbito ha contribuido a generar parcialmente dos burbujas: la del ladrillo y la de la deuda pública local (por el insostenible incremento de gasto público que, en época de la anterior burbuja, evolucionó a ritmos similares a los ingresos. Al estallar la burbuja inmobiliaria y caer los ingresos fiscales, se disparó el déficit y al convertirse éste en crónico, la deuda pública local)

    Mis pequeñas críticas o matices a esa 1ª opción que propones serían dos:

    1) En cuanto a que esa propuesta reduzca la ‘especulación’, no creo que ése deba ser un motivo para liberalizar el suelo, dada que esa especulación contribuye a dar liquidez a unos activos que, de otra manera y con las restricciones crediticias que ya sufrimos y que sólo pueden empeorar a corto y medio (y probablemente a largo) en la financiación inmobiliaria, probablemente bajarían de precio en exceso. El ajuste es necesario, pero perder casi toda la liquidez de este mercado no creo que sea beneficioso para la economía española. Es más, sería un desincentivo más a volver a invertir en vivienda (a un precio ajustado a criterios más razonables como un descuento de rentas esperadas del activo) y por ello no permitiría que este sector volviese a contribuir a la economía a su ritmo de crucero anterior a la burbuja, adaptado a la demanda de cada momento. Es decir, que la especulación no es mala per se, al dar liquidez a los activos.

    2) Si es el sector público el que designa por Ley cuáles deben ser considerados ‘suelos especialmente protegidos’, el foco de corrupción se trasladaría con casi total seguridad a ese punto. Te pongo un ejemplo de escenario más que probable: los políticos moverían a determinados lobbies (ecolojetas, culturetas, etc.) vía subvenciones o concesiones, a reclamar que tal o cual parcela se protegiese por motivos medioambientales, o por ‘razones históricas’, bla, bla. La solución podría ser privatizar esos ‘suelos especialmente protegidos’, siempre y cuando se obligase por Ley y/o en el cada vez más necesario acuerdo de refinanciación de deuda pública española (a todos los niveles de la administración) a que los ingresos de esas privatizaciones se destinasen en primer lugar a reducir deuda pública (esto ya se hace en el sector privado, cuando se establece un gran préstamo sindicado se imponen al deudor restricciones a las ventas de activos y al uso de los ingresos procedentes de dichas desinversiones).

    Espero que no sea muy rollo la propuesta.

    Un saludo

  4. Daniel's Gravatar Daniel
    28 abril, 2011 at 10:13 | Permalink

    Ambos opciones son complejas de gestionar, por sus diferencias ideológicas y por la cultura que ha rodeado todo lo relativo a la gestión de suelo en este país las últimas décadas, la pasada en especial. En cualquier caso, considero más eficaz y coherente con nuestro modelo económico de libre mercado, la opción de la liberalización total del suelo acompañada de unas leyes urbanísticas y financieras que evite lo acontecido en el período 2001-2005. Un boom inmobiliario requiere de una búrbuja de crédito para que se produzca. Y parece claro que durante el período mencionado, el flujo de crédito al sector inmobiliario fue desmesurado. Una buena ley urbanística que liberalice el suelo, junto a una adecuada regulación del sector financiero potenciada por el papel del Banco de España como regulador, facilitaría el acceso a la vivienda a un precio asequible, que es de lo que se trata. Otro aspecto importante sería potenciar la demanda de vivienda por motivo uso, aspecto que disminuye el riesgo y ofrece mayor rentabilidad a largo plazo evitando la formación de burbujas especulativas.

  5. pablo's Gravatar pablo
    28 abril, 2011 at 10:17 | Permalink

    Estoy con Paco Cacharro. Evidentemente, según la lógica, si restringes el suelo, es cuando aumenta su valor y se generan los “pelotazos urbanísticos”. En teoría la liberalización total es la mejor solución. El problema se da en los lugares donde el desarrollo inmobiliario no se da de manera moderada en función del crecimiento de la población. Me refiero al litoral.
    Allí, creo que habría que seguir debatiendo para encontrar la fórmula adecuada. No puede ser que en sólo unos años, el municipio agote todo el suelo.

  6. 28 abril, 2011 at 14:42 | Permalink

    Enhorabuena por el post, este tema es la clave de todo lo relacionado con el mercado inmobiliario.

    En mi opinión la solución es claramente la liberalización total del suelo.

    La “socialización” que propones creo que no vale porque cambiaría una forma de corrupción por otra.

    La Administración no es un ente impersonal y perfectamente justo. Detrás de eso hay unas personas, que intentarían que la plusvalía del suelo siguiera siendo la máxima posible para que entrara en la Administración la mayor cantidad de dinero posible por esas plusvalías. Una vez estuviera el dinero dentro de la Administración encontrarían mil formas para traspasarlo a sus cuentas personales (exactamente igual que hacen ahora y vemos a diario); subvenciones, “informes” encargados a sus empresas, publicidad de la Administración en sus webs y medios de comunicación, etc.

    Creo que esta socialización no arreglaría el problema para nada. Nos robarían de otras formas, pero nos seguirían robando lo mismo.

    En cualquier mercado la solución es la liberalización, de forma que por la Administración pase la cantidad mínima de dinero posible.

  7. Antimarx's Gravatar Antimarx
    28 abril, 2011 at 17:12 | Permalink

    Hola José Luis.
    Sobre el último comentario que mencionas: ‘A VER QUÉ HACEMOS CON LOS SOLARES QUE COSTARON 100 Y VALEN 20″. Y de esos hay a porrillo. Lo malo es que los bancos están dormidos, y ya es hora de que empiecen a mover el culo con estos temas, o los volverá a coger el tren.”

    Yo diría que el tren ya les ha pillado y que están disimulando como pueden.

    Me explico, todos esos solares sobrevalorados en balance de empresas no financieras, que sirvan como garantía de activos bancarios (créditos a dichas empresas, etc.) suponen una colleja a las entidades financieras en un doble sentido: a) La empresa deudora tiene un activo cuyo valor de mercado ha caído enormemente, luego sus posibilidades de devolver la financiación disminuyen peligrosamente (en muchos casos, llevan al concurso) b) En el probable caso de que dicho activo sirva como garantía financiera, el banco/caja/cooperativa de crédito, como acreedor preferente (sobre esa garantía al menos) si ejecuta la garantía por impago recupera mucho menos de lo que esperaba.
    En todos los casos, implica que la entidad financiera debe corregir muy a la baja el valor de sus activos (por mayor probabilidad de impago y de recuperación por realización de la garantía).

    Si la exposición al sector es muy relevante y sus fondos propios cumplen por los pelos o con escaso margen las ridículas exigencias normativas (el caso más frecuente) tenemos que las entidades financieras están quebradas de facto (la corrección valorativa a la baja en los activos supera los fondos propios, luego valor de mercado del Activo<valor de mercado del Pasivo)
    En la práctica, entiendo que las entidades con elevada exposición al sector están llevando a cabo una 'detonación controlada' de estos activos (de momento sobre todo se ha corregido el activo correspondiente a particulares y algunos casos de empresas; al resto de empresas se las refinancia y así se oculta lo que sería un impago casi seguro) a la espera que el resto de actividad financiera genere suficientes beneficios y/o el Estado (todos nosotros) les pague/mos el desastre inversor (del que puede que no se recuperen, por la generación actual de otras burbujas, como la de deuda pública, que habrá que ir provisionando a medida que los tipos suban y las emisiones antiguas bajen su valor de mercado)
    Mientras la gente no perciba esto, las entidades seguirán funcionando como si sólo tuviesen un problema temporal, a pesar de que el tren ya les ha pillado.
    La solución es eliminar gradualmente la intervención normativa en el sector financiero, para que los bancos no se apalanquen tanto y valoren más adecuadamente los riesgos, minorando así las posibilidades de nuevas burbujas. Lo contrario es crear un riesgo moral, un incentivo a que esto se repita en este u otro sector/es.
    Un saludo.

  8. Antimarx's Gravatar Antimarx
    28 abril, 2011 at 17:15 | Permalink

    En mi comentario anterior quise decir ‘…menor probabilidad de recuperación por realización de la garantía.’

  9. aceitunero34's Gravatar aceitunero34
    28 abril, 2011 at 20:46 | Permalink

    buenas tardes noches a todos y deciros que yo tambien coincido con antimarx, la liberalizacion total del suelo seria la solucion, respecto a lo de los solares tambien me gustaria decir que algunas entidades financieras, no todas y muy timidamente, van llamando a promotores para ofrecerles algunos solares a precio real, eso si muy timidamente, pero si creo que tarde o temprano tendran que empezar a soltar suelo e ir reconociendo perdidas, pero como bien dice antimarx de forma muy controlada para que no les haga pupa.

    Un saludo a todos

  10. NACHO's Gravatar NACHO
    28 abril, 2011 at 21:29 | Permalink

    Creo que el problema no es el suelo que se planifica, sino el modelo territorial, CIUDAD COMPACTA versus CIUDAD DIFUSA.

    Personalmente Ciudad compacta, por que es DENSA, mas de 150 viv hectarea (las legislaciones actuales rara vez permiten mas de 70), SOSTENIBLE en función a los servicios que hay que dotar y personas a las que se sirve. Permite la implantación de otros usos, COMERCIALES, OFICINAS, ETC. y no necesita del desarrollo de inmensas INFRAESTRUCTURAS internas.
    el problema es que para esto hay que planificar las ciudades desde la ORDENACION y no desde la SECTORIZACION .

    ahí queda el debate, por cierto gran blog

  11. PEDRO's Gravatar PEDRO
    29 abril, 2011 at 9:45 | Permalink

    ¿pero que ley del suelo de aznar?????? Me parece que estais comprando la tesis del PSOE…
    Si en la mayoria de las regiones NO SE APLICÓ!! Se os olvida que las competencias de urbanismo estan transferidas en su mayor parte y por ejemplo en Andalucia se publico de urgencia una ley (de un folio) que anulaba el texto nacional y remitia a la legislacion anterior, hasta 2002 que se publico la LOUA (y vaya tela….)
    En cuanto a la liberalización, totalmente de acuerdo.
    En cuanto a la socializacion, me parece que es cambiar de sitio al corrupto.
    A mi entender el tema de la socializacion es interesante penalizando tributariamente la especulación. (p.e. si Ud. compra suelo a 10 y lo vende a 100 en un año, no va a pagar el 35% de 90, sino que le vamos a meter mano hasta….) Y esto debería valer para suelo o cualquier cosa.

  12. jlh's Gravatar jlh
    29 abril, 2011 at 20:47 | Permalink

    No es sólo que la liberalización del suelo sería realmente buena para el sector inmobiliario, sino que la NO liberalización del suelo ha sido uno de los factores clave para la creación de la burbuja inmobiliaria y la posterior ruina.

    Y, como comentas, la liberalización del suelo acabaría TOTALMENTE con la corrupción urbanística, por algo muy sencillo: al permitirse construir a todo el mundo, ningún político podría extorsionar a nadie por permitirle construir. Y, obviamente, por eso es por lo que los políticos se oponen a la liberalización del suelo y los medios de comunicación socialistas la demonizan haciendo creer a los ciudadanos que eso de liberalizar el suelo es algo muy malo que beneficiaría a los “malvados” promotores.

  13. Javier C's Gravatar Javier C
    2 mayo, 2011 at 1:26 | Permalink

    Felicidades por su blog y por su labor moderadora y sintetizadora.

    La especulación no es intrínsecamente mala, en efecto. Es mala cuando te equivocas… anda que han sido pocos los “pases” que se han tenido que comer con patatas firmando o perdiendo la pasta.

    La solución: liberalización verdadera. Atribuirse potestad sobre la finalidad del suelo propiedad privada de otra persona es una arbitrariedad y un ataque a esta última institución.

    “Se puede costruir en todas partes menos en los sitios que se deseen proteger.” Bien, en tal caso la pregunta debe ser quién decide esto último. Por otro lado no veo el problema de que se agote el suelo urbanizable de un municipio de rápidamente siempre que se cumpla la premisa que acabo de entrecomillar. Si el mercado “tiene prisa” y lo demanda por algo será.

    Respecto a la regulación financiera es efectivamente el problema que crea las burbujas. Pero no por su defecto sino por su exceso. ¿Por qué pedimos liberalización para el suelo y más regulación para las finanzas?. Los benficios de la libertad son análogos en cualquier instancia humana. Si los bancos centrales manejan los tipos de interés de manera planificadora como el que le da a la llave del gas, el mercado nunca tendrá información correcta sobre qué bienes es mejor producir y cuánto, debido a la desconexión entre los tipos y la preferencia temporal del público (inversión / ahorro).

    Por último algo que no se ha mencionado: Lo deseable sería que definitivamente los políticos salgan de las cajas de ahorro, me da igual si las van a llamar bancos o como quieran llamarlas. Ya que han sido los mayores cooperadores necesarios de muchas malas decisiones inversoras (lógicamente al anteponer intereses políticos a la rentabilidad). Es por eso por lo que la primera vez que nos metieron la mano en nuestra cartera del FROB no querían decir quién recibiría dinero de él… que pillos estos políticos.

    Un saludo, prometo seguirle

  14. diego paños's Gravatar diego paños
    19 julio, 2012 at 13:53 | Permalink

    llego tarde, pero como liberal, no me resisto a comentar y decantarme por la socialización, pero partiendo de la base de que todo el suelo, salvo el protegido, debe ser urbanizable, de modo que la potestad administrativa no sea decidir si se edifica o no, sino cómo se edifica.
    La primera opción por lo social deriva del ordenamiento (se reconoce el derecho a la propiedad privada, pero toda propiedad está sometida a un uso social) y aún de la ética de la responsabilidad y la solidaridad. El uso del suelo no solo es cuestión de rentabilidad, finanzas y hacienda, sino que compromete valores como el derecho de las personas a la vivienda, el equilibrio ecológico, el modelo urbanístico, en un entorno de “desarrollo sostenible” que debemos considerar como criterio rector.

    Lo segundo se refiere a que, sentados dichos criterios, la población tiene “derecho a” promover y construir con la máxima libertad posible -donde y cuando le parezca- y que la Administración -libre de la carga de retribuir a propietarios con plusvalías que ellos no generan- debe planificar rápidamente, sirviendo suelo ordenado casi a demanda, y sacando -a ser posible- las patitas impositivas de ese sector.

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