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Reforma Fiscal: alquiler ¡tocado!, propiedad ¡agua!

Martes 24 de junio de 2014 - José Luis Ruiz Bartolomé - 6 Comentarios
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Decía ayer el economista español afincado en Colchester, Javier Santacruz, que “esta Reforma Fiscal es un lío morrocotudo, de la que sólo sacarán provecho aquellos profesionales que se lo estudien bien. No es que tenga letra pequeña ¡es que toda ella es letra pequeña!

Nos habían prometido simplicidad, reducción de excepciones, de vericuetos, de subterfugios y, finalmente, es tal el grado de complejidad que los asesores fiscales pueden estar tranquilos: de hecho, es posible que el Gobierno haya pensado que la profesión de experto fiscal pueda ser el sustitutivo del ladrillo como motor del empleo, o sea, el manido ‘nuevo modelo productivo’.

Centrando la jugada en el asunto inmobiliario, llama sin duda la atención que las novedades nada tienen que ver con el informe Lagares ¿fueron sólo globos sonda? Contra pronóstico la segunda vivienda no se toca, y la desgravación vigente para vivienda habitual no se elimina. Es un alivio para los millones de hipotecados de los años dorados del ladrillo que, sin apenas ahorro que poder destinar a otros productos, mantienen al menos la esperanza de recibir previo al verano la “extra” de la devolución de Hacienda. Sin duda el consumo se vería especialmente resentido sin esa “bufanda”.

Sin embargo, la sorpresa ha llegado por donde menos se pensaba: el alquiler. Así, para los propietarios, la exención será de sólo el 50% a partir de 2015, frente al 60% actual general y el 100% para el caso de inquilinos menores de 35 años. Y lo mismo para los inquilinos: la deducción actual desaparece para los nuevos contratos que se celebren a partir del próximo 1 de enero.

¿Qué se pretende tras estas medidas? En mi modesta opinión, el Gobierno es consciente de la debilidad del mercado de compraventa de vivienda, y una fiscalidad agresiva podría achicharrar los tiernos y débiles “brotes verdes” que empiezan a aparecer. Desde hace unos cuantos meses inversores de todo el mundo están comprando grandes cantidades de viviendas provenientes de bancos y de la Sareb, directamente o a través de préstamos con gran probabilidad de impago. Estos inversores en su mayoría no pretenden mantener la inversión por mucho tiempo, sino que es su intención revender con cierta rapidez. Para que la operación obtenga éxito es conveniente que otros factores que puedan influir en el comprador final se mantengan en un ambiente favorable. Y la fiscalidad es quizá el elemento que más influye en la configuración de ese ambiente.

En todo caso, una fiscalidad más agresiva incidiría en una valoración a la baja del inmueble, y en una menor rotación. Y lo que quieren es que se mueva: las ventas generan muchos más ingresos fiscales que los alquileres.

El alquiler, por su parte, ha aumentado significativamente en los últimos años. No es que nos estemos igualando con Alemania u Holanda, pero el crecimiento es enorme teniendo en cuenta de dónde veníamos. Seguramente el Gobierno considera que tanto la demanda como la oferta de alquiler son bastante inelásticas a la eliminación de las ventajas fiscales, pues piensan que los inquilinos lo son porque no pueden conseguir hipotecas, y los propietarios alquilan porque no pueden vender asumiendo las pérdidas que el maldito libre mercado les impone a fecha de hoy.

Y aunque yo pienso que hay un cambio de tendencia más profundo, un nuevo paradigma en la manera en que la gente se busca un hogar, lo cierto es que el Gobierno acierta en gran parte con ese razonamiento. En todo caso, mayor presión fiscal en el alquiler también implica una reducción de las rentas y, por tanto, de la valoración del activo. Podían y debían haber esperado más tiempo a que el mercado del alquiler se consolidara. No hace ni dos meses que escuché a Juan Van Halen afirmar que el alquiler era la gran apuesta de la Dirección General de Vivienda que encabeza en Fomento…

En todo caso, es la primera vez que veo que un Gobierno actúa de manera contracíclica desde un punto de vista fiscal en el mercado inmobiliario: se abstiene de cargar las tintas frente al mercado de compraventa –que está claramente estancado-, y castiga al más boyante que nunca del alquiler.

Por último, creo que es una medida bienvenida sin discusión –nunca es tarde si la dicha es buena, pero ya podían haberlo hecho en 2008- la exención del pago de plusvalías en el IRPF a los afectados por procesos de dación en pago, que venía a ser algo así como -perdonen la expresión- además de puta poner la cama.

Pero no lancemos las campanas al vuelo. Me dice Santacruz que es posible que haya una segunda ronda reformista que no nos saldrá tan barata: será el turno del IVA y de la propiedad.


5 Comments

  1. 24 junio, 2014 at 16:36 | Permalink

    Celebro que siga con un “instinto depredador” insuperable (dicho con todo cariño y admiración). De hecho mis clientes se pregunta eso: si cada vez que hablan de reforma fiscales o de cambios fiscales, significa que por ende han de contratar a un pelotón de asesores, como si sobrara el dinero en tener asesores (porque a este paso, a cualquier empresario le va a hacer falta una brigada completa de asesores, cada uno en un campo especializado, incluyendo el apartado fiscal). Entonces me pregunto: toda esas personas que tienen pisos en Madrid, y que se fueron a vivir al campo su jubilación, dejando en alquiler esas propiedades al albur de que los precios por venta son tan irrisorios que vender es un mal negocio… ¿Pretenden arruinar ya del todo a estos propietarios, al atacar la fiscalidad del alquiler?

  2. 28 junio, 2014 at 11:37 | Permalink

    Cada reforma fiscal que hace el PP, crea más ruina para los ciudadanos. El PP está a la izquierda del PSOE, incluso de IU, y está creando aún más ruina para los ciudadanos que el PSOE… que ya es decir…

  3. José Luis's Gravatar José Luis
    1 julio, 2014 at 10:06 | Permalink

    Esos propietarios que tienen pisos en Madrid y que se van al campo y que cobran 1000€ al mes de renta, ¿por qué extraña razón no tenían que declarar esos 1000€, y sí los tenía que declarar el inquilino que viene del campo a currar a Madrid por la nómina que gana?

  4. 3 julio, 2014 at 13:13 | Permalink

    Más de dos millones de contribuyentes dirán adiós a incentivos fiscales por alquilar

    La decisión de suprimir la deducción fiscal estatal por alquilar para inquilinos y de rebajar la exención fiscal para los propietarios ya tiene números de damnificados: más de dos millones de ciudadanos (posiblemente, más). Una estimación que han realizado los Técnicos de Hacienda (Gestha) para ‘Su Vivienda’ a partir de las estadísticas del IRPF. Una elevada cifra que cuando ya no haya ningún inquilino con derecho desgravación se traducirá en un ahorro y recaudación para el erario público de entorno a 400 millones de euros anuales a largo plazo (cuando ningún arrendatario disfrute de la deducción -los nuevos a partir de 2015 ya no tendrán derecho a ella y los anteriores la irán perdiendo conforme les toque renovar sus contratos-).

    Según la información facilitada por Gestha, en 2011 (último ejercicio del que hay estadísticas) había 1.184.103 arrendadores que disfrutaron de exención fiscal (del 100% o del 60%, según la edad de sus arrendatarios) por en los ingresos de sus viviendas alquiladas. En el mismo ejercicio, 820.914 inquilinos se beneficiaron de la deducción fiscal estatal por alquilar fiscal (desgravación del 10,05% sobre una base máxima de 9.040 euros pagados en concepto de rentas).

    Estas cifras habrían crecido notablemente después del auge que ha vivido el alquiler en los últimos años
    En total, 2.005.017 contribuyentes se aprovecharon de incentivos tributarios relacionados con el alquiler . Un dato que en los últimos años habría crecido notablemente después de que este régimen haya experimentando un importante auge en el mercado.

    En dinero contante y sonante, los mas de 800.000 inquilinos se desgravaron 353 millones euros que tuvo que desembolsar el Estado . Y los 1,18 millones de caseros no tributaron sobre 3.241 millones de euros de los ingresos obtenidos por el arrendamiento de sus casas. Ahora, esta exención se reduce del 100% (en el caso que se alquile a menores de 30 o 35 años, según la fecha del contrato) y del 60% al 50%. Según Gestha, con esta reducción fiscal la recaudación del Estado se incrementará en unos 60 u 80 millones.

    José María Mollinedo, secretario general de Gestha, explica que este “pequeña” recaudación que vendrá por el lado de la reducción de la exención a los caseros se debe a que, realmente, los arrendatarios jóvenes y con trabajo (condición para necesaria para no tributar por el 100% de los ingresos del alquiler) no abundan. “La mayoría de caseros arrienda a mayores de 30 años. Es difícil que un joven se lance a alquilar si puede estar en casa y si dispone de un sueldo escaso, que es la tónica general hoy en día”, manifiesta.

    Y pensando en la supresión de la deducción para los inquilinos, Mollinedo cree que no hay ninguna cuestión técnica que la avale y que afecta a los contribuyentes con menos renta. “En un momento en el que los préstamos hipotecarios no crecen no parece que sea la mejor medida. Además, si Europa quería que fuéramos menos propietarios, esta medida no va precisamente en este sentido, no van a ayudar”, señala el experto.

    ‘El Ejecutivo busca compensar la rebaja fiscal de la reforma’
    Mollinedo ve en estas decisiones una manera de “equilibrar la rebaja fiscal”. “Las dos medidas fiscales en materia de arrendamiento suponen un aumento impositivo para inquilinos y propietarios que vienen a compensar otras medidas que suponen un ahorro impositivo para los ciudadanos”, comenta.

    Desde el Ministerio de Hacienda insisten en que estas decisiones se toman pensando en equiparar la fiscalidad entre la compra y el alquiler más que pensando en el ahorro o recaudación. Unos números que, como comentan desde la cartero de Cristóbal Montoro, hará públicos el Gobierno a mediados de julio, cuando presente la Memoria Económica de todas las medidas de la reforma fiscal.

    Diario El Mundo, 3 de Julio de 2014

    http://www.ventapisoscantabria.com/

  5. 5 agosto, 2014 at 11:26 | Permalink

    Sobre lo que dice Mollinedo de que la mayoría de las personas que alquilan tienen más de 30 años… La verdad es que no conozco datos, pero todo el mundo de mi alrededor tiene menos de 30 años y vive de alquiler. Si tienes un trabajo la verdad es que los caseros no ponen problemas, al menos mi experiencia ha sido así. Incluso si alquila el piso una pareja, con tener trabajo uno de los dos ha sido suficiente.

    Es evidente que actualmente la venta de pisos es mucho más complicada porque ahí ya sí nos metemos en que hay que tener un trabajo fijo, pero precisamente el alquiler es muy buena opción para los jóvenes que incluso aunque no tengan trabajo se pueden permitir un alquiler.

  1. Todo lo que hay que leer sobre la reforma fiscal del Gobierno | Un cuento corriente on 24 junio, 2014 at 16:58

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