Blog Inmobiliario Español

 

Acabo de terminar una valoración rápida de la presentación en sociedad de la Sareb. Cualquier aportación será bienvenida.

 

¿Por qué hoy?

Por que el proyecto de Real Decreto que establecerá la Sareb ha estado sometido a información pública hasta el jueves pasado, día 25. La intención del gobierno es que se apruebe en el Consejo de Ministros del día 16 de noviembre.

 

 ¿Cuál va a ser la estructura de capital?

Dice la presentación:

 Los recursos propios de la Sareb serán aproximadamente de un 8% sobre el volumen de activos totales. Una parte de los recursos propios podría estar instrumentada mediante bonos subordinados

Por tanto, si finalmente los activos totales (bancos del grupo 1 más bancos del grupo 2) ascienden a 60.000 millones de euros, los fondos propios serán de 4.800 millones de euros –la aportación real podría ser menor por cuanto se admite la posibilidad de que una parte la constituyan bonos subordinados-. Así pues, 2.401 millones de euros serán suficientes para ser el accionista de referencia de la mayor inmobiliaria del país.

Y también:

 Los bancos que transmitan sus activos no podrán ser accionistas de la Sareb

Es de suponer, por tanto, que la posibilidad de que la banca sana fuera accionista de la Sareb mediante la aportación de activos queda por ahora descartada.

 

¿Cómo se determina el valor de los activos?

Para determinar el valor de los activos que se han de transferir será preciso que, previo a su traspaso, se hayan realizado todos los deterioros pertinentes incluidos los previstos en los Reales Decretos-ley .

El valor de transferencia se concretará en base a dos componentes. En primer lugar, se determinará el valor económico de los activos (…)

Se utilizarán como referencia las pérdidas esperadas en el escenario base del ejercicio realizado por Oliver Wyman para cada una de las entidades que transfieren activos, cuyo valor es muy próximo al valor neto de los activos tras la aplicación de los Reales Decretos

En segundo lugar, se ajustará la estimación del valor económico aplicando un descuento por las propias características de la transmisión de activos a la Sareb

Resumiendo, se toma como valor de referencia el del escenario BASE de Oliver Wyman (que aplica un descuento muy light) y a continuación se le añaden una serie de recortes (“sartenazos”, para entendernos) justificados por razones diversas:

-          la adquisición en bloque de los activos;

-          la consideración de ciertos gastos que estaban soportados por las cuentas de resultados de las entidades y que ahora deberán ser asumidos por la sociedad, tales como costes de gestión y administración de los activos, incluidos los financieros;

-          las perspectivas temporales de desinversión de los activos transferidos a la misma

-          u otros factores que afecten a la viabilidad y los riesgos que conlleva la actividad

 

Y remarca por dos veces el FROB:

Estos ajustes sobre el valor económico de los activos que adquirirá la Sareb impiden que los precios de transferencia puedan servir para la valoración de activos bancarios que no hayan sido objeto de transferencia a la Sareb.

Es decir, pretende establecer un muro de contención para que los resultados de este análisis no se extrapolen en ningún caso al valor de los activos que permanecen en manos de la banca.

 

Sin embargo, del análisis de los datos finales se puede establecer un paralelismo muy acusado con el informe de Oliver Wyman, pero no con el escenario base, sino con el ADVERSO o estresado, como se puede ver en estas tablas:

Activos adjudicados

SAREB

OW ADVERSO

Obra nueva

54,2%

52%

En construcción

63,2%

66%

Suelo

79,5%

80%

MEDIO

63,1%

63,4%

Crédito-Promotor

SAREB

OW ADVERSO

Vivienda terminada

32,4%

32%

Obra en curso

40,3%

43,7%

Suelo urbano

53,6%

63,8%

Otro suelo

56,6%

62,5%

Otros con garantía real

33,8%

35,6%

Otros sin garantía real

67,6%

70%

MEDIO

45,6%

49%

 

¿Les llama algo la atención? A mí también. La gran similitud de ambas valoraciones se rompe cuando llegamos a suelo, ya sea este urbano u ‘otros’. ¿Cómo interpretar esto? ¿Acaso los suelos de Bankia, Catalunya Bank, Banco de Valencia o Novagalicia son mejores que la media?

 

¿Será rentable?

Con independencia de que las valoraciones sean acertadas, y de que la propia Sareb y las reformas financieras sean capaces de frenar el deterioro de la economía, los objetivos de la sociedad no son terriblemente ambiciosos:

La rentabilidad sobre el capital (RoE) prevista para el conjunto del proyecto en un escenario conservador se estima en torno del 14-15%.

El RoE se calcula como Beneficio Neto/Fondos propios. Como sabemos que los Fondos Propios son 4.800 millones de euros, despejamos:

 Beneficio Neto = 15% x 4.800 = 720 millones de euros.

Es decir, que el beneficio sobre ventas aproximado sería de un 1% (720/*70.000). En fin que, si no me he equivocado, un objetivo bastante prudente y, si no han calculado mal, alcanzable en un plazo de quince años. ¿O no?

 

* (he puesto 70.000 millones de ventas -10.000 por encima del coste de adquisición- para meter gastos de gestión, financieros y el pequeño beneficio. A ojo claro)

Actualización: varios lectores en el blog y también en las redes sociales me dicen que el RoE tiene que ser necesariamente anual, y no por el total del proyecto. Realmente de la presentación no se puede afirmar con contundencia ni lo uno ni lo otro. Y aunque suena ridículo un RoE del 15% para el total, también parece muy ambicioso si se considera anualizado. Si tenéis alguna opinión fundada al respecto no dejéis de comentarla. Gracias.


35 Comments

  1. 30 octubre, 2012 at 0:22 | Permalink

    Si tomas “para el conjunto del proyecto” como conjunto de activos y la rentabilidad como anual, la foto cambia, y mucho… Esperaba más profundidad en el detalle, dada la importancia del tema. Muchas dudas despues de leer la presentación.

  2. Nicolás Iglesias's Gravatar Nicolás Iglesias
    30 octubre, 2012 at 3:04 | Permalink

    Me parece que ha cometido un error en su cálculo y en la interpretación del ROE. Un ROE del 15% significa una rentabilidad ANUAL del 15% y usted ha supuesto que el 15% es en toda la vida del proyecto. Eso no es posible. ¿Quién invertiría con este nivel de riesgo por una TIR de un 1%?

  3. jUAN bTA SANZ ALONSO's Gravatar jUAN bTA SANZ ALONSO
    30 octubre, 2012 at 8:35 | Permalink

    Se me ocurre que , dado que hay 15 años para liuidar los activos, se da por descontado que los suelos , vinculados al crédito promotor , van a ser desarrollados urbanísticamente. es decir, imagino que gran parte de ellos no son finalistas -en el caso de “urbanos”-. No parece lñógico que los bancos hayan sido propietarios al 100% en todos los sectores.
    Si son desarrollados, aquellos con mejores ubicaciones,…, es un valor añadido, que “se le supone”, para hacerlos más atractivos..
    Otros suelos, no se si refiere a suelo industrial, suelo urbanizable , que apenas ha iniciado las fases de ejecución del procedimiento urbanístico, ..o que.

    En todo caso resulta llamativo esa difrencia de “trato”.
    saludos
    Juan Bta.

  4. francisco's Gravatar francisco
    30 octubre, 2012 at 11:20 | Permalink

    no se porque yo como ciudadano tengo que salvar a los bancos de su ruina que se han buscado ellos y zapatero

  5. 30 octubre, 2012 at 12:28 | Permalink

    Hola,

    El ROE es siempre anual, como la rentabilidad por dividendo y otros ratios similares.

    Nunca se habla de ROE total para varios años. No se especifica que es anual porque se da por hecho. Si miras documentos y análisis de empresas verás que lo normal es que no se especifique que el ROE es anual, porque siempre es así.

    Un saludo.

  6. rafa sánchez's Gravatar rafa sánchez
    30 octubre, 2012 at 17:46 | Permalink

    Muchas gracias por el blog. La conclusión que yo saco es que nos va a costar la pasta a los de siempre, como siempre. Dicho lo cual, lo que me pregunto es si va a funcionar o no. Y creo que quitar de en medio 90,000 pisos hasta dentro de 15 años, cuando hay millones vacíos en espera del pelotazo, es como abrir el paraguas en mitad del diluvio. El que meta pasta en el banco malo es que le han obligado. ¿Por qué va a “invertir” ahí el Santander comprando a 40 para vender a 50 cuando se pueda, si ya tiene que vender hoy por 50 lo que ayer le costó 100 y ya se ha comido? Es absurdo. Es preferible ganar dinero con otra cosa durante 10 años y entrar luego, cuando se vislumbren los beneficios. Además, siempre es preferible invertir directamente en bonos del Estado, que son la garantía del banco malo, que además tienen mercado de momento, que en el propio banco malo, que no tiene ningún mercado, y que depende de la garantía del Estado. Lo dicho, el “inversor privado” que entre, será porque lo han obligado.

    Saludos,

    Rafa

  7. jUAN bTA SANZ ALONSO's Gravatar jUAN bTA SANZ ALONSO
    30 octubre, 2012 at 18:52 | Permalink

    Quince años, son sufientes como pra que algun suelo, pueda ser desarrollado urbanisticamente, si tines capacidad financiera para ello, y si su ubicación, condiciones,..etc… puden hacerlo potencialmente atractivo. Por mucho stock de vivienda que tengamos inventariado. Algunos tienen los sistemas generales ejecutados,….sin un detalle es como jugar a la gallina ciega.

    pero creo que algunos suelos del sareb – que gozan de condicones de viabilidad – juegan con ventaja, tarde o temprano se desarrolran. No hay prisa.
    No es que sean peores o mejore que la media, es que van a gozar de financiacion para su desarrollo, del los recursos del propio sareb. Pivilegio que propietarios/promotores, no tienen hoy día. Aunque sea un suelo privileiado, a no ser que se desprendan de el a prcio de “derribo”.

  8. MARIA JESÚS's Gravatar MARIA JESÚS
    30 octubre, 2012 at 21:20 | Permalink
  9. MARIA JESÚS's Gravatar MARIA JESÚS
    31 octubre, 2012 at 20:09 | Permalink

    Descuentos han estado ofreciendo los bancos buenos en alguna promoción de obra nueva y semi-nueva durante estos últimos seis meses, con más del 50% sobre los precios iniciales de venta. Sí, en capitales de província, zona media-alta, pero inalcanzable porque ¿a quién se lo han vendido?. En menos de tres horas un edificio entero vendido de uno en uno a particulares, ¿a qué particulares? GANGA O ENGAÑO? http://www.altamirasantander.com/buscador/ficha_inmueble_on.jsp?c_promo=1778&c_agencia=351&lang=ES&limit=20&maximizado_01_filt=1&c_tipinm_filt=0&c_tipges_filt=1&c_provin_filt=8&c_pobla_filt=1108101&c_agencia_filt=&maximizado_01_2_filt=0&precio_min_filt=0.0&precio_max_filt=0.0&m2_min_filt=0.0&m2_max_filt=0.0&nhabitaciones_filt=0&nbanos_filt=0&garaje_012_filt=0&trastero_01_filt=0&piscina_01_filt=0&ascensor_01_filt=0&a_acondicionado_01_filt=0&calefaccion_01_filt=0&terraza_01_filt=0&fotos_01_filt=0&videos_01_filt=0&order_by=orden_por_defecto, precio_orden&foto_01=0&total_resultados=2&total_resultados_inmuebles=0&posicion_promocion=1&provincia=Barcelona&agencia=altamira&tipoinmueble=Piso&referenciainmueble=26195&promocion=RESIDENCIAL COLLBLANC&tip_busc=1&inmueble_order_by=i.c_tipinm, precio_inmueble&proximos_01_filt=0&on_sm=on&posicion_inmueble=19&c_inmueble=26195&n=0

    • MARIA JESÚS's Gravatar MARIA JESÚS
      5 noviembre, 2012 at 19:49 | Permalink

      Ya no se puede ver la información de Altamira – Santander, han renovado su página web, aunque yo guardo foto a foto para el recuerdo. Como referencia indicar que los precios estaban entre 90000 y 140000 € en comparación a los iniciales de venta 380000 €, un regalo. ¿Habrá más para los no enchufados?

      • MARIA JESÚS's Gravatar MARIA JESÚS
        10 noviembre, 2012 at 21:18 | Permalink

        Si quieren vender pisos, todavía están caros, tendrán que BAJARLOS MÁS+++. No puede ser que un piso “Este piso es una ruina, lo titularía yo” de valor máximo 100000 € todavía estén pidiendo 190000 € desde entidad bancaria (descuentos incluidos) (dos habitaciones y del año 1975… , por actualizar). ¿Será que conservan ese precio a estas alturas, para que lo compre Sareb? ¿O todavía no se han enterado que se pinchó un poco la burbuja?

  10. MARIA JESÚS's Gravatar MARIA JESÚS
    31 octubre, 2012 at 20:13 | Permalink

    copiar toda la dirección entera para poder acceder, el precio inicial lo podeis ver en esta web http://www.anovagrup.com/esp/actual/planols.php

  11. emilio castellote's Gravatar emilio castellote
    1 noviembre, 2012 at 12:42 | Permalink

    El suelo , a buenas horas se acuerdan de el. Ha sido el mayor factor de el desmadre de precios en la construccion. Nadie reparo en como se alcanzaba un precio de suelo entre rustico y residencial.Como era esa metamorfosis que se generaba durante dos años en una estanteria, Un espediente asi alcanzaba el valor por m2 de suelo, superior al m2 de edificio terminado sobre el . Sin mayor valor añadido que la paciente espera en el estante y que pasaran Plenos ,informaciones publicas (en privado) y aprobaciones definitivas.
    Todo lo embargado por bancos lo han conseguido con suelo gratis ,pues para obtener una hipoteca o prestamo promotor tenias que ser propietario del suelo. Es decir la bandeja que soportaba la cabeza del bautista,el edificio que ahora es de ellos incluso con su suelo.Menudo negocio riete de los manejos que se hicieron con la Rumasa del 82. 15 años para seguir especulando y le llaman BANCO MALO

  12. Porfavor's Gravatar Porfavor
    3 noviembre, 2012 at 1:39 | Permalink

    Todos los inmuebles procedentes de bancos y cajas de ahorro destinados al “banco malo” lo único que consiguen es mantener artificialmente la burbuja inmobiliaria al sanear los balances de los bancos y cajas de ahorro, llevar a deuda pública el coste del mantenimiento del banco malo y “dosificar” la vuelta a manos de particulares de esas viviendas, significando, además, que los impuestos por AJD (hoy al 8%) no se van a aplicar sobre el valor de compra, sino por su valoración mínima por la CC.AA., aproximadamente un 30% más de impuestos por AJD, impidiendo la bajada de precios de los inmuebles. Eso sólo beneficia a la banca y a las CC.AA. vía impuestos.
    En cuanto la economía se recupere las viviendas no se venderán por debajo de ese valor mínimo implicando la recogida de plusvalías por los inversores y manteniendo política y artificialmente la burbuja inmobiliaria, burbuja que ellos mismos (políticos y banqueros -si no son lo mismo) han creado.
    Vergonzoso.

  13. ANÓNIMO's Gravatar ANÓNIMO
    3 noviembre, 2012 at 23:30 | Permalink

    Dicen que Sareb beraS ya verás ….. no va a actuar como inmobiliaria, que los particulares no vamos a poder comprarle directamente. Solo quieren vender a inversores – al por mayor….. GRAVE ERROR …. Los destinatarios finales son los particulares, de manera que si Sareb vende a inversionistas, estos actuarán como intermediarios, subirán el precio al producto final (no comprará nadie y volverán a embargar). Qué manera de complicarse, SI LO QUE TIENEN QUE HACER ES BAJAR PRECIOS Y AUMENTAR CALIDAD, PARA ACERCAR LA OFERTA A LA DEMANDA EXISTENTE. También podrian tener en cuenta que se han cargado la economía familiar, y que han arruinado millones de familias a las que han embargado, sin piso y con la obligación de continuar pagando una hipoteca!!!! lo mínimo es estar INDIGNADOS, ¿¿¿no se les podría hacer un alquiler social??? Yo prefiero que mis impuestos vayan a una labor social, como la mayor parte de contribuyentes, antes de que se los lleven los bancos para pagar indemnizaciones millonarias…. no me gustan los ladrones, tampoco los de guante blanco.

  14. juan's Gravatar juan
    5 noviembre, 2012 at 0:38 | Permalink

    a ver si me entero :

    poniendo 4’8 mil millones te dan 60 mil millones en ladrillos para administrar .
    ¿ pero cuando los pagas ?
    ¿ dentro de 15 años o conforme los enajenes ?

    otra .

    15 años de 15% aplicado a 4.800 millones es un 225 % o sea 10.800 millones . o sea el 16 % de los 60.000 millones .

  1. El ‘banco malo’, ¿una entidad pública o privada? | David de Bedoya | Blog personal on 23 marzo, 2013 at 19:03

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos necesarios están marcados *

Puedes usar las siguientes etiquetas y atributos HTML: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>









Archivo

enero 2019
L M X J V S D
« sep    
 123456
78910111213
14151617181920
21222324252627
28293031  

Warning: include(http://www.libremercado.com/fragmentos/blogs.footer.html) [function.include]: failed to open stream: Unable to find the socket transport "ssl" - did you forget to enable it when you configured PHP? in /data/site/www/wp-content/themes/evolve/footer.php on line 150

Warning: include() [function.include]: Failed opening 'http://www.libremercado.com/fragmentos/blogs.footer.html' for inclusion (include_path='./:/data/site/esradio/comun') in /data/site/www/wp-content/themes/evolve/footer.php on line 150