Blog Inmobiliario Español

 

Se especula en los últimos tiempos con lo que va a hacer el Gobierno que resulte de las urnas con las ayudas al alquiler, particularmente con la conocida como RBE o Renta Básica de Emancipación, lo cual ha generado un cierto debate social. Las preguntas que nos debemos hacer son: ¿es justa? ¿Es necesaria? ¿Qui prodest?

De entrada, cualquier ayuda, subvención o incentivo fiscal distorsiona el mercado. Merece la misma crítica en este sentido que la desgravación por vivienda, la bajada del IVA, o el sistema canadiense de financiación de hipotecas (que, al parecer, pretende impulsar CiU: en este post explico cómo funciona).

¿Y lo distorsiona a favor del inquilino? Pues no, sucede más bien justo lo contrario. Cuando se anunció la puesta en marcha de la RBE, algún propietario amigo me comentó lo contento que estaba: “¡Qué bien! Con esta medida no sólo no bajará el precio del alquiler sino que incluso puede subir.” Es una medida que, sin duda, favorece a la oferta porque, ¿para qué bajar precios para atraer inquilinos, si el Estado les subvenciona la renta? Es lógico.

Esto, que es obvio, sin embargo no lo ven (o no lo quieren ver) una buena parte de los españoles, especialmente si son los beneficiarios de la medida. Aquí estamos acostumbrados a respirar por el “que me quiten lo bailao” y por el “dame pan y llámame tonto”. Ejemplos los tenemos a porrillo en un país tan acostumbrado a las subvenciones: PER, cine y cultura, universidad,… y últimamente hasta los bancos.

En la España del Bienestar hemos confundido definitivamente los conceptos “ayuda” y “fomento”. ¿Fomento del alquiler? Por supuesto. ¿Ayuda al alquiler? Ni en broma.

Pero, antes de seguir, ¿por qué es bueno fomentar el alquiler? Porque en España hay alrededor de cuatro millones de viviendas desocupadas. ¿Se imaginan que en el país hubiera cuatro millones de coches fabricados sin usar? ¿De aviones? ¿De barcos? ¿De neveras? Pongan el ejemplo que quieran que, salvo en aeropuertos y AVEs, seguro que no lo encuentran. Raya la irracionalidad destinar la mayor parte de nuestros recursos a una inversión que no genera retorno. Salvo el meramente especulativo, claro. Pero eso, afortunadamente, se ha terminado. El chicle se estiró demasiado, como ya he explicado detalladamente en este blog y en “Adiós, ladrillo, adiós”.

¿Y qué hace falta para fomentar el alquiler? De entrada, un plan completo. Las medidas aisladas sólo generan incoherencias y, por tanto, incertidumbre. Veámoslo con un ejemplo. El lunes entró en vigor la Ley 37/2011 de medidas de agilización procesal. De entrada encontramos en El Mundo un titular llamativo y esperanzador: “10 días, nuevo ultimátum a los inquilinos morosos”. Pero si entramos en el detalle vemos que no es oro todo lo que reluce: ”la ley sólo servirá para trasladar el atasco de los juzgados, que no tendrán que hacer las vistas, a las comisiones de lanzamiento, que se saturarán si no cuentan con el suficiente personal y no podrán realizar ágilmente todos los desahucios de inquilinos. Si las CCAA, encargadas de ejecutar lo dictado por el juzgado, no dotan de más medios, sobre todo personales, a las comisiones de lanzamiento, esta modificación legislativa no servirá de nada. Y yo, la verdad, soy algo escéptico al respecto. El número de funcionarios en estas comisiones apenas ha crecido desde 2005 en comparación con el incremento exponencial de los litigios.”, según Sergio Lusilla, director del Departamento Jurídico de Alquiler Seguro.

Quiero ahora llamar vuestra atención sobre otro aspecto. En los tiempos de la burbuja, cuando te acercabas a un propietario de suelo (sirve también para propietarios de cualquier otro activo inmobiliario) con la intención de comprar, en menos de cinco minutos de conversación te soltaba lo de “esto, a mí, no me pide pan”. Con esta gráfica expresión hacía referencia a que no le importaría esperar lo que fuera necesario hasta encontrar una oferta que satisficiera sus aspiraciones porque la tenencia del suelo no le suponía mayor carga.

En el extremo opuesto se encuentra el Reino Unido. Con apenas 600.000 casas vacías –y una población de 62.000.000 de habitantes- consideran que tienen un problema. (Fijaos que aquí hay alrededor de 4.000.000 de viviendas desocupadas y somos 46 millones de habitantes. Una casa vacía cada 11 habitantes aquí, una casa vacía cada 103 allí. Diez veces más.)

Para paliar el problema, en 2004 el Parlamento promulgó la Housing Act que puso en marcha el EDMO (Empty Dwelling Management Order), un mecanismo legal que permite a los ayuntamientos tomar la posesión de las viviendas –que no la propiedad- vacías. Se entiende como tales aquellas que, llevando más de seis meses desocupadas, no estén en proceso de venta o alquiler, o que no sean la residencia habitual –temporalmente abandonada por cuidados médicos o de otro tipo-, o que no sean segunda residencia vacacional, o que no estén en proceso de herencia. A través de un proceso judicial –que puede finalizar en cualquier momento siempre que el propietario se avenga a sacar al mercado la vivienda-, el ayuntamiento se queda con la gestión y el mantenimiento de la vivienda. Esta vivienda será puesta en alquiler y la renta, una vez satisfechos los gastos de gestión y de mantenimiento, se entregará al propietario.

La Housing Act 2004 obtuvo un gran respaldo del Parlamento, con apoyo de todos los partidos. No obstante, también recibió fuertes críticas desde los medios de comunicación, que llegaron a tacharla de “comunista”. (Os dejo este y este link por si tenéis curiosidad).

Con este ejemplo lo que pretendo subrayar es que el fomento del alquiler sólo tendrá éxito si las medidas se articulan por el lado de la oferta, y tendrán que girar de manera combinada entorno a estos elementos clave:

 

- máxima seguridad jurídica real y efectiva para el propietario (que, con medidas aisladas como la de la nueva ley mencionada, carecen de eficacia)

- recuperación del equilibrio en la relación arrendador-arrendatario (hoy día claramente a favor de este último)

- promover la salida al mercado de las viviendas desocupadas (para lo cual tal vez baste la implementación de lo anterior, o quizá exija bien incentivos, bien amenazas –como en Reino Unido-)

- afloramiento de los alquileres bajo cuerda (máxima transparencia)

 

De esta reflexión me quedo fundamentalmente con dos ideas: 1) algo falla en el sistema cuando millones de personas prefieren mantener sus viviendas vacías a sacarlas al mercado, ya sea de alquiler o de venta; 2) ya que hemos sobreinvertido en el sector inmobiliario (y eso ya no tiene remedio) no podemos permanecer por más tiempo sin generar retorno a la inversión.

Lo que es infumable, como señalé en el post anterior, es el tipo de propuestas de “vamos a construir un parque de tropecientas mil viviendas públicas para alquiler”. Injusto, ineficaz, insostenible e innecesario. ¿Rentable electoralmente? Si todos los votantes pensaran como yo, no lo creo.

 

 

PD: Gracias a @Fernando_Kent por su documentación sobre la EDMO


13 Comments

  1. 2 noviembre, 2011 at 10:30 | Permalink

    Esta medida del “desahucio ultraexpress” indica que se está preparando el terreno para la entrada masiva de los stocks inmobiliarios de los bancos en el mercado del alquiler. De otra forma no se explica esta medida desde el lado de la oferta que resta garantías procesales a los arrendatarios cuando lo lógico hubiera sido dotar de medios a los Juzgados para poder cumplir los plazos y poner coto a determinados Secretarios que multiplicaban por mil las posibilidades de trampeo procesal.

    Los arrendadores estaban lo suficientemente protegidos con la legislación anterior y los problemas del alquiler desde el lado de la oferta han venido siempre, esencialmente, por el amateurismo de los propietarios, incapaces -por ejemplo- de contratar algo tan evidente como un seguro de impago de rentas.

    • Diego Paños's Gravatar Diego Paños
      2 noviembre, 2011 at 11:35 | Permalink

      Coincido contigo en el amateurismo. Los propietarios tienen que contratar seguros, invertir en la vivienda (no parecen darse cuenta de que la vivienda se va amortizando y requiere mantenimiento) y seguir un sistema con los arrendamientos. No es lógico esperar un año a iniciar un proceso de desahucio, o no contestar las peticiones que hace el arrendatario.
      Sin embargo, creo que los arrendadores no estaban protegidos debidamente. El proceso de desahucio llevaba meses hasta el señalamiento. La notificación de la demanda a veces era misión imposible. Y no digamos las ejecuciones. Esto tiene que cambiar para garantizar a cualquier arrendador que no tardará más de tres meses en recuperar el inmueble ante un arrendatario moroso.

      • 2 noviembre, 2011 at 14:44 | Permalink

        Creo sinceramente que el arrendador ya estaba protegido por la Ley, sin necesidad de crear desequilibrios procesales tan palmarios, que van a generar un enorme nivel de indefensión entre los inquilinos.

        El problema siempre ha sido -y va a seguir siendo, incluso con esta reforma- la falta de medios humanos para cumplir los plazos que la Ley establece. No la Ley en sí misma.

  2. Diego Paños's Gravatar Diego Paños
    2 noviembre, 2011 at 11:30 | Permalink

    Totalmente de acuerdo con tu post. Lo que debe hacer ele stado es procurar un mercado lo ás transparente posible. Y en la oscuridad del mercado juegan tnto los arrendatarios qeu abusan como propietarios que no cumplen normas, que alquilan en B, que especulan con precios o que no asumen las cargas de la propiedad.

    La propiedad es un derecho, pero incluso la doctrina social de la iglesia (la cito para evitar la acusación de izquierdoso o totalitario) se afirma el uso social. Uso social también recogido en el artículo 33,2 de la Constitución.

    La propiedad no se agota en el goce y provecho del dóminus. Cabe el ab-usus, y eso no lo protege el derecho.

    Como muy bien dices, que haya 3 o 4 millones de viviendas vacías habla de que algo no funciona. La mentalidad, con una ley hiperprotectora del arrendatario, y la experiencia de perder dinero en el arrendamiento. Esto hay que cambiarlo, y por fin tenemos ya una vía expeditiva para el 99% de los desahucios: el impago.
    En el proceso monitorio por impago no hay vulneración de derechos del arrendatario, porque le basta pagar o acreditar el pago. El resto es paja. Tiene que cambiar a mentalidad.

    Si conseguimos sacar la mayoría de las viviendas al mercado, indudablemente bajarán los excesivamente altos precios del alquiler. El estado no tiene que subvencionar nada, que es lo facil y lo ineficaz, sino conseguir dos millones de viviendas. Con eso seguramente basta.

  3. ig0312's Gravatar ig0312
    2 noviembre, 2011 at 11:34 | Permalink

    José luis, en líneas generales muy de acuerdo con el post. Las medidas tienen que venir siempre por la incentivación del propietario y su seguridad jurídica. Es fundamental para la idea 1) de tu reflexión.
    Claro que el asunto de que un Organismo público “obligue” y tome las riendas del asunto está abocado al fracaso. No me parece solución esta intervención/amenaza. La vivienda en cuestión puede estar en proceso permanente de venta, basta con tener anunciada su venta y “escapar” a la obligación. Cuanto menos intervención y gestión de ayuntamientos de en bienes privados, mejor.

  4. 2 noviembre, 2011 at 12:24 | Permalink

    Estupendo post José Luis

    Coincido en el diagnóstico y en la mayoría de los puntos. El mercado español está muy desequilibrado y debe orientarse al alquiler para tener mayores ingresos y “rentabilidad” social.

    Construir masivamente nuevos parques de vivienda públicos para el alquiler sería un dispendio.

    Una fiscalidad neutra o que penalice menos el alquiler, facilitar que los SOCIMI den más oferta de vivienda en alquiler. Y que la vivienda que entre en propiedad pública (liquidación de entidades,…) se destine al alquiler son medidas que facilitarían ese cambio.

  5. Ángel Francisco's Gravatar Ángel Francisco
    2 noviembre, 2011 at 18:40 | Permalink

    Yo compré un piso en diciembre de 2010 en Las Palmas de Gran Canaria al BBVA con hipoteca por el 100 % del valor de compraventa. Lo compré para ponerlo en alquiler. El gobierno de Canarias anunciaba a bombo y platillo subvenciones a propietarios que incluyan su vivienda en una “bolsa de vivienda joven”. Me prometieron 3000 € y los siguen prometiendo. Han pasado 9 meses y ahora dicen que no hay dinero. Queda muy bonito en la página web http://www.gobcan.es/vivienda el anuncio de subvenciones pero luego es una pura mentira.

    He puesto una queja al Defensor del Pueblo y no descarto acudir a los Tribunales de Justicia.

    • Victor's Gravatar Victor
      4 noviembre, 2011 at 23:32 | Permalink

      Querido Angel Francisco, las viviendas se compran para vivir y no para especular y sacarse un sueldo a costa de ayudas pagadas por todos y a incautos pagadores de grandes alquileres. Te salió mal la cosa, pero bueno la puedes seguir alquilando por un precio justo. Ya sabes que en esta vida no hay nada seguro y tu apostaste fuerte!!! No entiendo como pueden seguir financiando los bancos por 100% de valor…
      Nunca te vuelvas a creer eso de “lo alquilo y se paga sólo”

  6. fernando's Gravatar fernando
    4 noviembre, 2011 at 15:27 | Permalink

    Mantenemos millones de pisos vacíos por los que se pagan préstamos, costes, que ni cumplen el servicio para el que fueron construidos. Lejos de generar, siquiera, un retorno al gasto y esfuerzo de su construcción, como si no costara nada o no tuviera consecuencias.
    Las tiene, por supuesto, pero la mentalidad prevaleciente dicta que se extenderá ese coste entre todos para hacerlo soportable. Solidaridad, lo llaman.
    Es obsceno que salga a cuenta mantener cualquier propiedad improductiva. Más, cuando se exige para su mantenimiento improductivo, como parece estár pasando ahora, el esfuerzo de todos. Cada piso vacío, cada terreno baldío, cada nave cerrada y cada maquina parada, pagamos para mantenerla improductiva entre todos. Pagamos con impuestos, con falta de circulación del dinero, con caída de la productividad y con nuestras posibilidades de desarrollo. ¿Y además tenemos que proporcionar dinero para subvenciones? Definitivamente no.
    A los jovenes que necesitan emanciparse se les ayudaría más creando posibilidades, de trabajo, de negocio, de explotación que no manteniendo la riqueza de la nación atada a propiedades cerradas. Los ciudadanos, compañías, bancos y administraciones que se han excedido o que no provisionaron adecuadamente, tendrán que comenzar a hacer frente a la realidad. A sus gastos. Con sus recursos y sus reputaciones. Que se deje de proteger el mantenimiento de recuersos improductivo con legislación y con dinero público . Que se deje de evitar que se precipite su venta. ¿No sería más deseable que esos bienes pasaran a manos de empresas y ciudadanos a precios que los hagan viables como negocio? ¿Que se comiencen a explotar por aquellos con determinación, creatividad y ganas de trabajar para ponerlos a rendir riqueza? Parte de esa riqueza se filtrará en la sociedad en forma de gasto y de impuestos. Y poner dinero, riqueza y bienes en tu sociedad del esfuerzo de tu trabajo, eso sí que es solidaridad.
    Reality check lo llaman en Ingles.

  7. Andres's Gravatar Andres
    4 noviembre, 2011 at 20:57 | Permalink

    Hay ciertas cosas que no me han gustado.Sí yo tengo una casa y la quiero tener vacía los proximos 30 años, tengo todo el derecho del mundo.Recordemos que la propiedad privada es sagrada y ningun estado puede venir a decirme que debo hacer con mi casa.Eso estaba muy bien en la antigua unión soviética pero aqui…Parece mentira que personas liberales como ustedes defiendan esas barbaridades.Por lo demás completamente de acuerdo en no dar ninguna ayuda a nada.

  8. Colomba's Gravatar Colomba
    6 noviembre, 2011 at 22:49 | Permalink

    Con todos los defectos del rescate de los bancos de Irlanda, al menos la creación del “banco malo” NAMA ha servido para que los activos incobrables (como los pisos invendibles o embargados) pasen a estar a disposiciones temporal de los ayuntamientos, que los estan sacando a alquiler protegido y estan albergando a victimas de derrumbes. Ademas, saca a venta o alquiler de mercado lo que puede. Com el mercado es lo que es se puede alquilar un piso pequeno en el centro de Dublin por 300-400 euros.
    El proceso dista de ser satisfactorio y la gente de la lista de espera de los ayuntamientos se queja. Ojala pudieramos quejarnos en Espana de que el ayuntamiento me ha saltado o me ha dado un piso en otro barrio. Aqui los pisos simplemente se hunden o los desmontan las mafias y hay familias viviendo en condiciones terribles de hacinamiento, por no hablar de los sin techo, que segun las ONG estan aumentando …

  9. mickmalone's Gravatar mickmalone
    8 noviembre, 2011 at 11:51 | Permalink

    Hola Jose Luis,
    estas ideas me resultan familiares. Estando muy de acuerdo con casi todo, añadiría…

    Hemos tardado mucho mucho tiempo en percatarnos que el alquiler puede ser uno de los ingredientes del cóctel molotov que necesita el mercado de la vivienda. Yo creo incluso que no es una solución coyuntural para connimar/obligar a bajar precios a los grandes tenedores de vivienda, como todos sabemos los bancos y cajas que ya controlaban el proceso edificatorio y urbanizador en grado excesivo y como se ha visto nocivo, que no pueden bajar los precios porque quebrarían y todos nosotros con ellos, sino que es una oportunidad para acabar con una incultura de la propiedad que conduce a toda demanda de vivienda exclusivamente a la compra y reconducir o al menos incitar a la reflexión a todo potencial hipotecante. Creo imprescindible orientar todos los esfuerzos a dividir la demanda entre propiedad y alquiler como ocurre en otros países europeos que además teniendo rentas per cápita muy superiores a la española tienen precios de compra y alquiler de vivienda más equilibrados que aquí, pero no ya ahora sino para el futuro garantizando el derecho constitucional a un techo (en la constitución habla de derecho a vivienda, en mi opinión sólo debería garantizar el alquiler nunca la propiedad que en caso de ser aconsejable para el solicitante que se la pague). Parece necesario actuar sobre la oferta de suelo (hablo a largo plazo) y la demanda (a corto y largo). Creo que se debe agilizar los trámites urbanizadores pero cumpliendo con un desarrollo sostenible (economía y ecología son palabras gemelas que requieren lugares comunes y lugares particulares para no fagocitar a la otra y crecer). Los potenciales habitantes antes o después exigirán a los políticos que los pongan transporte, depuración, electricidad…etc, etc, aunque la urbanización esté en el “desierto de los Monegros” que se pagarán con sus impuestos. La falta de ordenación que no rigidez del territorio nos hace más pobres a nivel particular y menos competitivos a nivel internacional. Liberalización total de gestión del suelo NO, obligación administrativa de facilitar la gestión a tiempo para evitar las tensiones oferta-demanda SI, procurando suelo allí donde los TÉCNICOS ( esos grandes olvidados por los políticos) con su ciencia consideren oportuno. La ciencia económica debe ser una más no la única, porque es autodestructiva.
    Es muy significativo oír al Ministro de Fomento decir que “el problema de la vivienda es un problema privado”, esquivando su responsabilidad presumo que por absoluta ignorancia.
    Resulta desconcertante leer las estadísticas de voluntad de compra a corto plazo. No hemos aprendido nada.
    Al menos ahora, gracias a tus magníficos post tenemos más información y cultura económica, pero me temo que los políticos no los leen.

  10. Rafa's Gravatar Rafa
    29 noviembre, 2011 at 4:58 | Permalink

    La ayuda al alquiler es un disparate. Las becas incentivan el estudio y el esfuerzo de los estudiantes, para generar un capital humano. Pero dar 210 euros para contribuir al sostenimiento de la burbuja es un disparate y es un disparate porque el Estado puede retener todo ese dinero que da para ofrecer incentivos fiscales a los compradores de vivienda. Retirar la ayuda al alquiler, significará que los precios al alquiler descenderán, con lo que la decisión no será tan gravosa para el inquilino y por otra parte, con todo ese dinero, se podrá incentivar la compra venta de vivienda y así, sí que se podrá limpiar la “mierda” de los bancos y el estado obtener ingresos y hacer circular el capital. Es una decisión fundamental que el próximo gobierno tiene que llevar a cabo y si no va a hacerlo, espero que álguien desde Europa lo imponga.

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