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Señor Gobernador, ¿ha vuelto ya de vacaciones? Tengo una pregunta para usted y…

Jueves 1 de septiembre de 2011 - José Luis Ruiz Bartolomé - 14 Comentarios
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…quería saber si me la puede contestar. Pero antes le pondré en antecedentes. Poco antes de las vacaciones, un buen amigo -que trabaja para un fondo de inversión extranjero que solía comprar inmuebles en Madrid- me contó que, en estos tiempos, para acometer la compra de un edificio de oficinas en un sitio como la Castellana, el coste de la financiación se sitúa en 250 puntos sobre el Euribor. O sea que, dado que éste se mueve en el entorno del 2%, el coste total sería del 4,5%. Y también me dijo que la parte que cualquier banco estaría dispuesto a financiar alcanzaría el 40% o como mucho el 50% del precio.

Otros amigos y conocidos que están vendiendo o comprando pisos –de segunda mano o nuevos- me contaban también cosas parecidas: que el diferencial sobre el Euribor se movía entre 200 y 300 puntos, y que el porcentaje del precio financiado rondaba el 70%.

Cuando uno echa un vistazo a la situación de la economía –coste de financiación del Estado o prima de riesgo, dificultades de renovación de vencimientos de bancos, etc.- no se sorprende de las condiciones actuales. De hecho, guardan una estrecha relación con las de los mercados hipotecarios de las grandes economías de la Eurozona: Francia y Alemania. Cosa que no pasaba en los tiempos del boom, ¿se acuerda?

¡Qué locos estábamos! La banca financiaba a cuarenta años; a un variable de Euribor más alguna decimilla y, cosa increíble, ¡por más del 100% del precio! Así, sí que era fácil fomentar el consumo, ¿verdad? Con dinero a devolver durante el resto de su vida la gente “invertía” en un viaje –que se consume en unos días-, o en un coche –con una vida útil de unos diez años-. Lo de hacerlo en mobiliario todavía se justifica, ¿eh? (aunque no sé yo si los de Ikea aguantan tanto…)

Recuperada, pues, la cordura en el mercado hipotecario me extrañó lo que me contó también hace poco un profesional del otrora pujante sector inmobiliario: “Los pisos de los bancos se financian como antes. Es decir, a plazos infinitos, con Euribor más un diferencial mínimo, y financiando el total del precio más gastos e impuestos”. Como no me lo creía, pregunté a otros trabajadores del sector inmobiliario, e incluso hice alguna gestión directa con esas inmobiliarias que han creado las entidades. Y, en efecto, así es. Incluso, ya prestando más atención, ¡me topé con publicidad en prensa anunciando sin rubor “financiación del 110%”! Y lo que más me llamó la atención es que, encima, esos pisos de los bancos no son los más baratos ni mucho menos. ¡Hasta en esta noticia de Idealista lo dice!

Y mi pregunta, señor Gobernador es: ¿cómo ha podido pasársele esto al Banco de España? Porque supongo que si estuvieran al corriente habrían cortado en seco esta práctica que se ha demostrado tan dañina para nuestra economía. Y digo yo que será así porque, cuando algo no les cuadra, ¡menuda las gastan! ¡Pues anda que no se han puesto duros con la guerra de depósitos!

Si yo estuviera en su lugar no dormiría pensando que, por omisión, podría estar condenando a un montón de familias españolas a un futuro lleno de miseria. Sí, claro, porque eso es lo que pasa cuando alguien compra un piso por encima del precio del mercado, al tipo variable más bajo posible, a pagar hasta que se jubile, y financiado por más de un setenta u ochenta por ciento. Déjeme que se lo explique brevemente.

Tipo: El salario de la gente se mantiene lineal a lo largo de su vida pero ¡el tipo variable no! Si está contratado en un momento de tipos altos, lo normal es que tienda a bajar (aunque también pueda subir) pero, ¿y si se contrata en mínimos históricos? Sólo puede subir. ¿Se da cuenta? Pueden pasar de destinar a la cuota el 35% de sus ingresos a ¿el 50%? ¿El 60%?

Plazo: Si el plazo fuera breve –digamos 20 o 25 años-, por un lado el banco acota riesgos, pues ya sabemos que sus vencimientos son a corto plazo. Y para el particular es estupendo puesto que, si tiene problemas para pagar la cuota, la extensión del plazo (aunque sea de manera coyuntural y excepcional) le daría una segunda oportunidad de cumplir con una mensualidad más asequible.

Precio y % de financiación: Si mi piso está comprado caro, y lo tengo financiado al 100%, ¡no hay margen ni para mí ni para el banco! Si me vienen mal dadas y tengo que vender, no podré hacerlo sin tener que poner dinero en la firma notarial (con lo cual no lo haré y dejaré que me ejecute el banco). Y si se lo queda el banco, tendrá que asumir pérdidas -que deteriorarán su balance- por la financiación concedida hasta el 60% en que se lo puede adjudicar tras subasta desierta. ¿Lo ve? Y yo permaneceré endeudado de por vida, debiendo al banco todo lo que gane por encima de 960 euros. ¿Le parece atractivo ese futuro? Apuesto a que no.

Pues a ver si entre toda la gente que lee esto se lo hace llegar de una manera u otra y toma usted cartas en el asunto. Que es más urgente –créame- que la reforma de la Constitución.

Gracias por su atención


9 Comments

  1. Gabriel's Gravatar Gabriel
    1 septiembre, 2011 at 11:21 | Permalink

    De nuevo más razón que un santo. Continúan arruinando a los pardillos que pueden encontrar.

  2. pulpo's Gravatar pulpo
    1 septiembre, 2011 at 19:04 | Permalink

    Es la más clara demostración que o cambiamos ley hipotecaria (inmoralmente favorable al banco) de arriba a abajo fijándonos en otros países europeos o los bancos estarán totalmente dispuestos a repetir burbujas inmobiliarias siempre que quieran.
    Difícil entender que ni en la situación actual los moradores de vivienda se decanten en tromba por el alquiler (aunque ha subido el número de arriendos).
    Creo que hay que actuar en todos los frentes. Para promoción nueva, tus propuestas descritas en el libro serían muy beneficiosas. Complementándolas con un fomento REAL del alquiler, no sólo de boquilla (los políticos lo pregonan a los cuatro vientos pero no saben cómo hacerlo), que pasa por la dotación suficiente para juzgados especializados en desahucios de arrendatarios morosos responsabilidad única de la ADMINISTRACION, así como, dando más garantías a los propietarios que alquilen en cuanto a posibles destrozos…¿por qué no incluir en la entrega de llaves notarios o figuras jurídicas que puedan dar fé del estado de entrega del piso y del estado cuando el inquilino lo abandona y que los costes de los destrozos sean indelebles como las deudas hipotecarias? ´Lo de los desahucios puede parecer antisocial en principio, porque se supone que el que arrienda tiene menos potencial económico que el propietario, pero lo que consigue es encarecer los alquileres por el riesgo de impago y por la salida de muchos pisos vacíos del mercado del alquiler, haciendo a los menos pudientes más pobres de lo que son. Mayor protección al propietario supone más oferta de alquiler y por lo tanto bajarían precios y por extensión los de compra. Y el potencial moroso tendría más opciones de no serlo y ganar dignidad. Efectivamente el precio lo pone la predisposición del banco a prestar. Hay que cercenar esa predisposición. Se encarecerán las hipotecas, dicen los prestamistas. Seguro que mucho menos de lo que bajarán los precios de compra.
    Por último decir que el arbitraje puede ser una muy buena solución, pero los jueces no aceptan la ejecución del desahucio dictada en laudo por un árbitro. O agilizamos juzgados o damos capacidad a los árbitros para ejecutar el desahucio.
    Si queremos forzar a los bancos a cambiar comportamientos lo mejor es persuadir a los incautos que la mejor venganza contra la banca (aunque en mi opinión la responsabilidad suprema la tienen los gobernadores especialmente de los bancos centrales…MAFO que ahora pretende lavar su imagen) es alquilar y esperar el que quiera y pueda a ser propietario cuando estén a precios razonables. No hay que convencer a banqueros y políticos. Hay que convencer a la gente e informar para que decidan en función de sus posibilidades. La gente con información no es tan ignorante, pero sin ella todos somos temerarios.
    ¿Por qué los países avanzados tienen mayor cuota de alquileres?¿Por qué con mayor renta per cápita los precios de compra y alquiler son más razonables? Es un problema cultural, la INCULTURA DE LA PROPIEDAD y de información.
    No soy partidario de liberar totalmente la gestión del suelo. Creo que debe haber una ordenación sostenible adecuando la oferta de suelo a la demanda.
    ¿Por qué no hacer planes generales pensando en duplicar población? En muchos años no habría sobredemanda y estaría garantizada la ordenación del territorio y el urbanismo, en mi opinión imprescindibles.
    Otra forma de fomentar el alquiler son gestoras del alquiler (hasta ahora ha habido públicas), ¿por qué no privadas? que puedan mediar y en caso de impago buscar otro piso acorde a la situación económica del actual moroso potencial inquilino digno en piso acorde a su capacidad (variable en la mayoría de casos). Subvenciones ni una. Desgravaciones sólo en alquiler.

  3. pulpo's Gravatar pulpo
    1 septiembre, 2011 at 19:13 | Permalink

    Añadir que no soy partidario de liberar el suelo, pero muy consciente de que habría que agilizar muchísimo la gestión y que es una de las causas principales de la burbuja.
    Otra causa, archinombrada, el regalo bancario de dinero a todo lo que se menee.
    Para mí la causa sin la cual no hubiera pasado nada de lo sucedido, es la incultura española de la propiedad . Si la gente no quiere comprar no hay nada que hacer. Pero sí quería y eso es conocido aquí y fuera, por eso atrajimos tanto inversor extranjero que aceleró la subida.

  4. MaBor's Gravatar MaBor
    2 septiembre, 2011 at 9:50 | Permalink

    Buenos días, vaya por delante que a pesar de que trabajo en banca, no soy ningún acérrimo defensor de muchas de las estratégias llevadas a cabo, pero en este caso en concreto cometen un par de errores bajo mi punto de vista.
    1. Por una parte, demonizar a la banca (que es cierto que ha hecho cosas mal) y parar ahí la cadena de responsabilidades.
    La financiación sólo permite la compra de la vivienda, no fija precios. Para esto hay que preguntarle al ayuntamiento que vende el suelo y al constructor que vende el piso.
    Además como se ha demostrado, no es ningún negocio para el banco prestar 200.000 euros de tus fondos para recuperar en un par de años un inmueble.

    2. Por otra parte, el otro error viene en las condiciones fijadas para los pisos de autocartera.
    Lo dañino para el cliente obviamente no es firmar a un diferencial bajo con mucho tiempo de amortización, eso lo querríamos todos, amortizando plazo vía ahorro y no mediante la exigibilidad de una cuota mensual.
    La mala praxis del pasado con repercusiones para ambas partes fue firmar préstamos hipotecarios teniendo claro que no van a poder hacer frente a los pagos en unos años.
    Ademas no es cierto que no hayamos aprendido. Al menos en mi entidad, los préstamos hipotecarios se estudian dentro del 40% de ratio de endeudamiento tomando como referencia un euribor del 3,50% para compensar tipos altos con tipos bajos.
    Haciendo este ejercicio de responsabilidad ante nuestros propios accionistas y evitar posiciones morosas, entrar a criticar las condiciones más baratas o no, es como si le criticas a un concesionario que te venda más barato el coche que tiene en stock.

    De todas formas, como casi siempre en estos casos, sería un tema para un amplio debate.

    Un saludo y buen artículo.

    • mickmalone's Gravatar mickmalone
      5 septiembre, 2011 at 19:02 | Permalink

      Respuesta a MaBor:

      1. La banca no fija precios directamente pero sí indirectamente. La mayoría de transacciones son viviendas de segunda mano y estaban a precios de nuevo. Si no hubieran prestado para segunda mano al precio de nuevo, el “mercado” no habría admitido dicha absurda igualdad y habría contenido precios. Si nadie prácticamente compra en metálico sino recurriendo a un préstamo para una hipoteca cuyo valor de mercado ustedes deben evaluar (a partir de precios iniciales de venta no los registrados como se hace en Inglaterra), podríamos pensar que el precio de la transacción sí depende de la forma en que han evaluado los riesgos. Haciendo unos pocos números se veía que adaptaban las cuotas mensuales para que fuera más interesante la compra que el alquiler alargando los plazos temerariamente a gente que antes o después no podría pagarlo. ¿Habría ocurrido lo mismo con otra legislación hipotecaria? ¿O habrían medido algo mejor el riesgo? Las tasaciones han tenido una gran responsabilidad. Usted debe saber que las tasaciones no son en absoluto “independientes”. Coincido en que al final la banca va a salir perjudicada pero deben pagar su parte de responsabilidad (al igual que otros), no precisamente por Responsabilidad social corporativa, sino porque realmente estaban convencidos de que “los pisos nunca bajan”. Como entidades privadas estaban en su derecho, pero en cuanto ha llegado papá banco central a rescatarlos se ha quebrantado el principio de libre mercado en que cada cual gestiona sus beneficios y riesgos y no como ha ocurrido en que los beneficios se los han quedado ustedes pero los riesgos los hemos pagado los españoles (hipotecados o no), aunque lo devuelvan con intereses. Se les prestó dinero público para que fluyera crédito para sostener la economía productiva y lo han dedicado a otras cosas. No se compensa el destrozo empresarial provocado por su absoluta falta de perspectiva. En el futuro hagan el favor de no jugar todo al “cinco rojo” y diversifiquen un poco las apuestas.

      2. A partir del momento en que un directivo cobra bonus por colocar un número de hipotecas al mes queda desacreditada por completo la medición del riesgo. Además, como los anglosajones saben ya hace mucho tiempo TOO BIG TO FAIL, demasiados grandes para que los estados dejen caer a los bancos, porque nos vamos todos detrás. Así yo también presto. Hasta que los estados no dejen caer a los bancos temerarios, seguirán con esta política de privatización de beneficios y generalización de riesgos.

      • mickmalone's Gravatar mickmalone
        7 septiembre, 2011 at 13:55 | Permalink

        Abundado en estos argumentos transcribo un artículo respecto a la relación precios-concesión de créditos:

        el precio está ligado a la hipoteca
        artículo escrito por rafael bueno, socio delegado de la zona centro de proinlasa
        los precios están al nivel de 2004 según las últimas estadísticas, ¿seguro?. hagamos un análisis pensando en el precio como atributo del producto vivienda y sobre los conceptos caro y barato. durante el boom inmobiliario, las ventas se producían con mucha rapidez porque la demanda devoraba el producto como las pirañas a la cría de grulla, ¡antes de tocar el agua y viva! a su vez, se producía un vertiginoso crecimiento del precio final del producto (vivienda), pero la demanda continuó devorando
        un mercado en el que el precio no para de subir y la demanda sigue accediendo al mercado sin freno, ¿es normal? incluso en bienes de primera necesidad, como la gasolina, los incrementos desmesurados del precio frenan el consumo, lo estamos viendo. ¿cómo es posible que no pasara eso en la vivienda? un mercado que ha estado creciendo desde 1998 hasta 2007, tanto en volumen como en valor sin parar, no parece que su precio tenga un comportamiento que se haya regulado por la oferta y la demanda únicamente
        tal vez haya que revisar el concepto de precio inmobiliario para entender este hecho. en principio, el precio es el valor que la demanda le da al producto, es decir, lo que un comprador está dispuesto a pagar por adquirir una vivienda. entonces, los 500.000 euros del precio de venta de una vivienda en 2007 era un precio al que un demandante podía acceder y los 350.000 € de la misma vivienda en la actualidad es un precio inaccesible para la demanda. pero, ¿realmente el precio de venta es el que figura en tarifa? es decir, ¿una persona que tenga ahorrados 500.000 € (¡un fenómeno!) se compra esa casa de 500.000 €? parece que no, parece que, entonces, el precio es otra cosa más complicada. podemos pensar que el precio tiene una relación muy grande con la capacidad de endeudamiento
        en 2007, hasta antes de verano, todos teníamos acceso al crédito, a más o a menos pero lo teníamos pues el precio de venta casi no importaba; como se obtenía crédito, se accedía al mercado de vivienda, es decir, el acceso a la compra de vivienda estaba barato. actualmente casi nadie tiene acceso a crédito, no se puede acceder al mercado de vivienda y también da casi igual el precio de venta, ¡hoy las casas están muy caras!
        debemos empezar a pensar que el precio de una vivienda no es solamente el de tarifa, si no que es una variable con varias componentes de distinto rango según el momento del mercado. a saber,precio de tarifa, capacidad de endeudamiento y capacidad de acceso al crédito. es decir, el precio son los x €/mes durante 30 años que soy capaz de conseguir que un banco me preste para hacer frente a un precio de venta determinado
        actualmente nos encontramos en una situación en la que lo que tradicionalmente conocemos como precio, el de tarifa, tiene un peso casi nulo en la ecuación y lo que realmente importa es lo caro que un banco conceda un préstamo hipotecario para adquirir una vivienda

  5. emilio's Gravatar emilio
    2 septiembre, 2011 at 19:00 | Permalink

    En este pais, nos echamos a la calle por tonterias como borregos y por el futbol, pero con la que está cayendo… aún hay gente que se arrodilla cuando va al banco a mendigar que le den 1000 € de su cuenta corriente…

    Así nos va. Y recordad lo que os digo: los Notarios no pueden irse de rositas cuando han sido complices de las artimañas bancarias y no han explicado como es debido a miles de consumidores la intrinsica oscura de muchas hipotecas…

  6. Waldo Smith's Gravatar Waldo Smith
    2 septiembre, 2011 at 19:04 | Permalink

    Creo que tengo la suerte de trabajar en un gran banco porque, el banco donde yo trabajo, no hace eso. Es posible que sea una excepción. Yo veo que provisiona regular y rígidamente los riesgos a pesar de que su cuenta de resultados se resiente y, a la hora de financiar sus propios pisos, se lo piensa dos veces, analiza el riesgo como dios manda, no se pasa del 70% u 80% de financiación y los plazos lo más ajustados posible sin pasar los 20 ó 25 años. También es verdad que si les hicieran ajustar los balances a la realidad, pocos bancos lo resistirían.

  1. blog GRUPO DARIZA » Los bancos vuelven a sus ‘trucos’ de siempre on 2 septiembre, 2011 at 10:16
  2. “El Banco de España condena a un montón de familias a la miseria con la vivienda” | PAH Valencia on 2 septiembre, 2011 at 16:44
  3. ANNA notícies » “El Banc d’Espanya condemna a un munt de famílies a la misèria amb l’habitatge” on 2 septiembre, 2011 at 16:47
  4. Señor Gobernador del Banco de España, ¿ha vuelto ya de vacaciones? Tengo una pregunta para usted y… | PAH Valencia on 5 septiembre, 2011 at 0:01
  5. ANNA notícies » Senyor Governador, ha tornat ja de vacances? Tinc una pregunta per a vostè i… on 5 septiembre, 2011 at 0:02

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