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La suerte debería acompañar a los hombres audaces, que no temerarios. Audaz y valiente es la intención de Luis de Guindos para desatascar el empacho inmobiliario de la banca. Llevo diciendo años que el principal problema de España se llama “banca” (entiéndase por tal el sistema financiero en su conjunto, que hay mucho suspicaz).

Se ha hablado y criticado mucho en los últimos tiempos el concepto de banco malo –yo el primero- pues no es de recibo que sean los ciudadanos en su conjunto, eso que llamamos Estado, quien apechugue con las pérdidas en que han incurrido ciertas empresas privadas, llámense bancos, cajas de ahorro o videoclubs. Es más, si llegara el caso –que espero que no-, esto no podría salirles gratis ni a los gestores –que deberían responder penalmente por sus comportamientos y decisiones-  ni a los dueños –cuya participación debería quedar diluida- de esas empresas.

Sin embargo, hay algo que quizá pasa desapercibido en el fragor de la batalla diaria, y es que el banco malo, el peor banco posible, es el que tenemos ahora.

En mi blog he criticado, en ocasiones ferozmente, al gobernador MAFO, a los representantes de la banca (Miguel Martín de la AEB, Santos González de la AHE), a los banqueros más sonados y representativos y, por supuesto, al Gobierno socialista, en especial a Elena Salgado, pero también a Solbes, Blanco y Zapatero. Me resulta intolerable que no se hayan atrevido a coger el toro por los cuernos desde el primer minuto. Me resulta inaudito que pensaran que esta crisis financiera tenía una cura similar a la de los primeros años noventa: Ni por las dimensiones del problema –endeudamiento de familias y empresas de 0,7 veces el PIB en 1990, y de 1,8 veces en 2008*-; ni por la (ausencia) de política monetaria, ergo de la posibilidad de devaluar y así tramposamente abaratar todos los activos existentes dentro del territorio nacional. La gente tiene la idea de que, hasta esta crisis, la vivienda no había bajado nunca. Falso de toda falsedad si descontamos la inflación y las varias devaluaciones que González aplicó a nuestra añorada peseta.

¿Cuál ha sido la estrategia que se ha seguido desde 2008 hasta hoy? La inacción. Así lo describen los reputados chicos de Nada es Gratis en el libro homónimo que publicaron hace tres meses. MAFO y compañía esperaban que el tiempo lo curara todo, cuando no hacía sino agravar el problema, por dos razones: Por un lado, y dado que la banca española tiene una terrible dependencia de la financiación exterior mayorista (los depósitos de los españoles no cubren ni de lejos los préstamos concedidos), cualquier crisis de liquidez es letal para nuestras entidades (como estamos viendo repetidamente y en especial desde mayo de 2010). Por otro lado, porque la refinanciación de los préstamos impagables de las promotoras zombis hace que crezcan exponencialmente con lo que un problema manejable deviene con el tiempo en inmanejable.

Y cuando vieron que en efecto la situación había encallado y se estaba agravando, pensaron que con una oleada de fusiones se calmaría la fiera. Para esto partían de una premisa: “El sistema financiero en su conjunto está bien. Pero hay alguna entidad malita. Así que basta con que las sanas deglutan las enfermas y todo habrá pasado.” La premisa era falsa. Porque el conjunto del sistema no estaba ni está bien. Está muy tocado. Lo que había y hay son entidades moribundas, entidades muy enfermas, y entidades tocadas. El proceso de fusiones fue un desastre. Primero, porque no supuso reconocer la calidad de los activos (las pérdidas ocultas). Segundo, porque se elevó el riesgo sistémico, por el proceso de concentración. Tercero, porque los gestores del desastre seguían siendo los gestores de las fusionadas. Cuarto, porque las taifas y el cálculo político impusieron unas fusiones absolutamente descabelladas.

MAFO, Salgado y Zapatero –tal vez mal e interesadamente asesorados por algún banquero- han llevado a nuestro sistema financiero al borde del precipicio. Han convertido un sistema ejemplar en el más contaminado y sospechoso de Occidente, que ya es decir. Pero eso no es lo peor.

Lo peor es el daño que han infringido a la sociedad española. Un daño económico incalculable que ha derivado en otros perjuicios de mayor enjundia. No puedo entender como estos tipos se han ido con medallas al cuello en lugar de sogas -entiéndanme, es una manera de hablar-. MAFO, Salgado y Zapatero han propiciado el mayor saqueo de la historia reciente de España; han puesto por encima del bien común una determinada manera de “sanar” la banca que a la postre ni siquiera para eso ha servido.

Sean conscientes de lo que ha pasado: durante 2008, 2009, 2010 y 2011 –esperemos que esto se frene ya- estos señores han permitido que la banca fuera saneando sus balances poco a poco y lentamente a costa del estrangulamiento financiero del país, con cientos miles de víctimas directas por el camino –autónomos y desempleados- y prácticamente cuarenta y siete millones de víctimas indirectas. Para tal propósito, además, no se les ha puesto nada por delante. Les han modificado leyes -¿lo han hecho para los desahuciados, por ejemplo?-, les han facilitado avales, les han propiciado otras formas de obtener ingresos, les han aportado dinero público, han consentido acuerdos que no pasarían las reglas básicas de la libre competencia, etc., sin ni siquiera tener la vergüenza torera de obligarles a recapitalizarse con los beneficios obtenidos cada año. Descaradamente, el desvalijamiento de España ha servido para soltar jugosos dividendos a los accionistas –los dueños- de estas entidades que sólo se sostienen porque el Estado las avala.  En definitiva, han esquilmado al país, han empobrecido a todas las capas sociales, han abortado los incipientes sueños de los jóvenes.

Y todo esto, ¿para qué? Para nada. Fíjense en un detalle que ha pasado prácticamente inadvertido. Una gran empresa como FCC que, como todas las grandes del país, hasta ahora no había tenido problemas de financiación –siempre ha habido clases- se ha visto obligada a deshacerse de la joya de la corona –Torre Picasso- ¿fruto de su estrategia de rotación de activos? No nos engañemos. Fruto del ahogo financiero. Es un síntoma clarísimo del desmoronamiento del sistema financiero.

Así las cosas, en España tenemos dos opciones: la opción A es seguir con la estrategia del avestruz: nos sentamos a ver la tele esperando la llegada de la Parca. La opción B es hacer lo que esté en nuestras manos. Darle la vuelta a la tortilla. Tratar de convertir las debilidades en fortalezas y las crisis en oportunidades. Es la hora de los hombres valientes.

*Cuando Aznar cedió la Moncloa a Zapatero el ratio era de 1 vez el PIB. Éste último prácticamente lo dobló (1,8 en 2008). Lo digo a efectos de aquellos que culpan del desastre en exclusiva al Gobierno popular o de los que venden que los socialistas quisieron cambiar el modelo productivo.

 

Pues ya tenemos Gobierno, un ejecutivo de, como le gusta decir a Ángel Nieto, 12+1. O de 12 apóstoles más Soraya Magdalena y Mariano como Cristo redivivo –lo que se corresponde bien con la imagen del Aznar Bautista decapitado en Atocha-.

Es un Gobierno decente. Gente en términos generales solvente, con principios, bien formada, y con dilatada experiencia. Admito que desconozco casi todo de algunos de ellos –Wert, Báñez, Morenés y Fernández Díez- y que hay otros que no me gustan demasiado pero, claro, esto es como en el fútbol: el entrenador es Rajoy y él elige el equipo.

No es en absoluto un gobierno revolucionario. Antes al contrario, Rajoy ha optado por personas que refuerzan lo que él considera su mayor virtud: previsibilidad y sentido común. Es un equipo de fieles que está acostumbrado a jugar “de memoria”, si vale el símil futbolístico. Un equipo que no necesita pretemporada, para entendernos.

Como contrapartida creo que me puedo ir olvidando, al menos de momento, de una de las peticiones que le hice a Rajoy hace un mes en el post “Querido Mariano: que lo urgente no camufle lo importante”. Los hombres y mujeres que conforman el equipo de Gobierno no tienen la independencia, la autonomía, el empuje o las ganas de acometer con firmeza la necesaria reforma profunda que necesita el sistema –partitocracia, politización de la justicia, confusión del legislativo y el ejecutivo, ley electoral, autonomías,…-. Bien es cierto que ahora lo urgente es la cosa pecuniaria, y que probablemente un Gobierno con otro perfil hubiera sido visto por Bruselas y por nuestros acreedores con recelo. Lo cual quiere decir que Rajoy empatiza bien, se pone en la piel del contrario y toma decisiones previendo su reacción. Seré paciente en este sentido y esperaré a que se encauce –ojalá- la situación económica para ser más beligerante cuando pasen las urgencias.

Respecto de mi otra petición, la de poner coto al capitalismo crony y fomentar el libre mercado, soy más optimista. Aparte del paquete de medidas ya anunciadas para empresas y autónomos –todas positivas y necesarias-, me parece un acierto colocar a Ana Pastor en Fomento. La considero una de las personas más responsables e íntegras de este Gobierno. Con ella no habrá casos “campeón” seguro. Pero lo que más me gusta de Ana Pastor es que no es una mujer al dictado de las grandes del Ibex, jamás ha comido de constructoras, eléctricas o bancos.

Iré al grano. Estoy contento con el nombramiento de Montoro. Creo que es el hombre adecuado para llevar las cuentas del Reino. Anticipo que será un buen contable y mejor controller.

A Luis de Guindos lo sigo desde hace tiempo. Él y Jordi Sevilla –qué buen vasallo de haber tenido buen señor- han formado un estupendo tándem de opinión en las páginas salmón de El Mundo dominical. Ayer por la tarde Jesús Encinar tuvo el acierto de recuperar, para sus seguidores en Twitter, una entrevista que le hizo para Idealista la periodista Paloma Martínez Almeida en marzo de 2010 que podéis leer aquí. He extractado algunas de sus afirmaciones respecto del sector inmobiliario, la mayoría de las cuales suscribo:

el problema fundamental ha sido el crecimiento del crédito en España, que ha sido muy fuerte durante mucho tiempo y ha provocado una excesiva concentración de riesgo, especialmente en promotores. Entre 2003 y 2007, prácticamente no ha habido ningún país del mundo donde el crédito haya crecido tanto como en España y además mucho incremento de este crédito ha estado ligado a la exposición al sector inmobiliario

“para reducir el déficit rápidamente de acuerdo con el programa de estabilidad vamos a aplicar una política fiscal restrictiva en un momento en el que la economía privada no se ha recuperado, por lo que podemos tener un efecto contrario. Para que el ajuste presupuestario que se tiene que producir sea creíble y genere confianza es básico que vaya acompañado de reformas económicas importantes: (…) laboral, pensiones, restructuración financiera, y reformas de los mercados de bienes y servicios”

“según el FMI entre 2001 y 2006 el país donde más subió el precio de la vivienda en términos reales fue España y sin embargo ha sido de los que menos se ha ajustado a la baja desde que estalló la burbuja inmobiliaria. Ahí queda pendiente un ajuste importante, no sé si entre un 20 ó 25% pero evidentemente cuanto antes se produzca mejor. El precio se ha retenido primero por las inmobiliarias y ahora son los bancos que tienen en sus balances gran número de inmuebles los que, de alguna forma, están reteniendo el precio de la vivienda.”

(sobre el precio razonable de la vivienda) “tiene unos fundamentos para la determinación de su valor, fundamentos que dependen de muchas variables como la situación de empleo, de los tipos de interés, de las expectativas de crecimiento de la economía, de la evolución demográfica, de la llegada o no de inmigrantes. En España se vivió una serie de variables específicas que justificaron un aumento del precio de la vivienda. Pero hubo un momento, a partir de 2004, donde la única justificación que había para los incrementos del precio era que se había producido incrementos parecidos en el pasado. Cuando ya los fundamentos económicos no pueden justificar una subida del precio, te encuentras en una situación de burbuja que dura hasta finales de 2006. Y esto es lo que hay que limpiar actualmente y lo antes posible porque además antes eliminarás el exceso de oferta y simultáneamente permitirás que el sector de la construcción vuelva a tener actividad”.

la causa fundamental (de la burbuja) es una situación de tipos interés muy bajos. Se podía haber controlado más por parte del supervisor bancario lo que es el crédito promotor en España. Hubiera controlado, limitado y restringido más la concesión de crédito promotor.”

la medida fundamental es el ajuste de los precios a la realidad del mercado. Cuando se produzca, empezará a eliminarse el exceso de oferta y la demanda no sólo estará enfocada en el stock de vivienda, sino en viviendas nuevas. Y también es muy importante que las entidades comiencen a dar crédito. Aunque sí están dando financiación pero para sus propios inmuebles”

(sobre si es buen momento para comprar) “el mercado de la vivienda es muy complejo, hay muchos segmentos y sub-segmentos. De forma genérica se tiene que producir más caída de precios pero creo que empieza a haber oportunidades y a haber precios que se van ajustando, razonables a medio y largo plazo. Pero desde un punto de vista global todavía necesitan más ajustes, aunque no es lo mismo un piso en las afueras de madrid que un piso en la costa. Y las estadísticas oficiales no son buenas. Las estadísticas de empresas privadas, como idealista.com, te dan más información sobre la realidad de los precios. Por ejemplo, los precios del INE son de escrituras de hace año y medio, son datos desfasados.”

(Sobre el riesgo del tipo fijo) “si tú te endeudas con una hipoteca a 20-25 años, a lo largo de ese tiempo los tipos seguro que suben, con lo que la gente no debe tomar por fijo los tipos que esta pagando hoy”.

 

Resumiendo: diagnóstico bastante certero del origen de la burbuja (el exceso de crédito y la relajación de criterios) y receta adecuada: ajuste de precios, saneamiento bancario y recuperación de la financiación. Y, además, dos críticas que yo no he dejado de hacer en todo este tiempo: la nefasta gestión del Banco de España como supervisor (MAFO, desde hoy, está de más); y las inútiles estadísticas de vivienda.

Si acaso, ha intentado barrer para su casa –y defender al Gobierno de Aznar al que perteneció- colocando en 2003 o 2004 el comienzo del desmadre crediticio y de precios. Y ahí discrepo. Las malas prácticas comenzaron, como he justificado en numerosas ocasiones, hacia 2000 o 2001 como muy tarde.

De Guindos no ha parado de criticar, con acierto, los sucesivos cierres en falso de la restructuración bancaria del Salgado y MAFO. Fue una declaración ciertamente valiente la que realizó a primeros de junio de este mismo año, en un momento en que ningún político –de izquierda o derecha- se atrevía a decir cosas a así: “Ya es hora de que los bancos reconozcan de una vez las pérdidas latentes en sus balances: los 120.000 millones de suelo, dejarlos en la mitad”.

Ahora llega la hora de la verdad y no es lo mismo el toreo de salón que saltar al ruedo únicamente pertrechado del capote. Veremos lo que da de sí, pero soy optimista.

 

Sobre la polémica de su pasado en Lehman Bros.:

Durante dos o tres años trabajé en una compañía francesa, la promotora Nexity. Entre sus accionistas figuraba el banco de inversión Lehman Brothers, y también la Caisse General des Dépôts et Consignations, que era el de referencia (poco conocida en España pero de gran relevancia en Francia). Cuando, en las reuniones, alguien preguntaba quién estaba detrás de la compañía, solía utilizar el nombre de Lehman para dar caché y seguridad a mi interlocutor. Era un sello de calidad.

A mí no me sorprende que alguien con el currículo de De Guindos –Secretario de Estado de Economía con Aznar- sea fichado por Lehman Europa. Y sería descabellado pensar que tuvo alguna responsabilidad en la debacle de la empresa, toda vez que entró a formar parte en 2006, cuando el pescado estaba vendido. Es más: Lehman Europa no se hundió, era de hecho la única división rentable a pesar de la quiebra, hasta el punto de que Barclays se interesó y la adquirió.

Por eso me parece lamentable escuchar al secretario del Partido Socialista, don Marcelino Iglesias, en su primera valoración del nuevo Gobierno, decir que “le deseo que lo haga mejor que en su etapa de Lehman”. Un golpe bajo que retrata a quien lo propina.

Es Navidad. Pasado mañana celebramos el nacimiento de Jesús de Nazaret. Que lo disfruten en familia y traten de no olvidar lo verdaderamente importante.

 

“José Luis, desengáñate, este país seguirá en crisis mientras no se reactive el sector inmobiliario”

A diestra y siniestra es éste el mensaje que oigo. Y no sólo de confidencias. Así se manifestó Rubalcaba al inicio de la precampaña: “No podemos pasar del atracón del ladrillo al ayuno del ladrillo” ¿Y Rajoy? Aunque no lo haya dicho con esas palabras, es lo que se puede inferir de su programa electoral, como veremos más adelante.

No hay otro modelo productivo en el horizonte. Los modelos productivos no se improvisan. Y menos cuando estás acuciado por una crisis que se está llevando por delante el tejido empresarial del país y pone en riesgo el Estado del Bienestar. Cuatro años y medio después de que estallara la burbuja de crédito lo único que se nos ha ocurrido es “resetear” la banca para volver a la casilla de salida. Reiniciar el proceso. El día de la marmota.

Estamos como en el 96 pero peor. Para cuando llegó Aznar, González ya había hecho lo más difícil: el ajuste. ¿Que fue un ajuste tramposo? Cierto, pues se hizo a través de devaluaciones e inflación. Disponer de una moneda propia puede que tenga inconvenientes, pero entre sus ventajas se encuentra la capacidad de ajustar precios y salarios sin conflictividad social.

Aparte de que no nos encontrábamos en un entorno de crisis mundial, a Aznar le bastó con impulsar el sector inmobiliario, privatizar la empresa pública, una cierta austeridad pública y liberalizar algunos sectores clave de la actividad. Además, la banca no estaba tocada como lo está ahora. El boom inmobiliario del final de los ochenta no tuvo nada que ver con lo que hemos vivido estos años. Ni tampoco había Comunidades Autónomas o Ayuntamientos de proporciones paquidérmicas como las de hoy.

Vayamos al grano. ¿Qué va a hacer Rajoy? Su plan, por lo que he podido leer, se sustenta en cuatro patas:

Austeridad.- Esto ya estaba en la hoja de ruta del 96 aunque en esta ocasión requiere de un esfuerzo mayor por dos motivos: las administraciones han crecido exponencialmente al calor del boom inmobiliario; y la señora Merkel y los señores inversores nos exigen resultados inmediatos, concretos y medibles. El problema de las administraciones no es tanto competencial como de despilfarro. Está claro que hay solapamientos, que sobra plantilla, y que se han arrogado competencias y se han metido en negociados que no les corresponden. Pero más allá de todo eso, una gestión eficaz de los recursos públicos debería ser suficiente para sostener la arquitectura del Estado. Se trata de gastar menos, pero sobre todo de gastar mejor. La duda que me surge es: ¿lo harán o tirarán por el camino fácil? Ahí tenemos a Zapatero, a Papandreu o a Passos Coelho que, acuciados por los acreedores, se lanzan a la presa propiciatoria del salario de los funcionarios o de los pensionistas. La receta clásica del FMI.

Reforma laboral.- El argumento que utiliza el sindicalismo español para negarse a la reforma laboral tendría sentido si, como ya he advertido, dispusiéramos de moneda propia: devaluación y, ¡tatatachán!, todo es más barato, salarios y productos (incluidos los inmuebles). Así, venderíamos más y poco a poco el paro empezaría a remitir. Pero eso es agua pasada. Dentro del euro sólo cabe abaratar costes. Porque si no te ajustas en precio, lo haces en cantidad. Todos los días leo gente que me sigue que me dice que la vivienda tiene que caer más, que tiene que ajustarse de verdad, que está muy cara. Y por eso el stock aumenta. Pues con la fuerza laboral pasa lo mismo: que está cara y que tiene que ajustarse. Creo que es fácil de entender.

Apoyo a la Empresa.- Hay un buen paquete de medidas, sin duda positivas y necesarias, para favorecer el desarrollo y mantenimiento de las empresas que podrían facilitar, si no el aumento, sí al menos el mantenimiento del empleo: compensación de deudas con la Administración, pago del IVA al cobro y no al devengo, exención por reinversión, liberalización de mercados, etc. Medidas necesarias pero no suficientes. Porque el meollo de todo se encuentra en el siguiente epígrafe:

Solución del atasco financiero/inmobiliario.- Las políticas que anuncia el PP para vivienda aspiran a ser un auténtico plan de choque para revitalizar el sector:

-         IVA superreducido

-         Deducción por adquisición de vivienda nueva

-         Compensación tributaria entre alquileres pagados y percibidos para fomentar la movilidad laboral

-         Libertad de pactos en arrendamientos

-         Acuerdos de colaboración público-privada para movilizar el stock de vivienda

¿Qué se pretende con esto? Por un lado, como ya he dicho, impulsar tanto la compraventa como el arrendamiento. ¿Sólo? No. Hay algo más. La verdadera intención de estas medidas es, fundamentalmente, frenar la caída del precio de la vivienda.

¿Y para qué? 1) Para evitar que los balances de la banca se deterioren aún más y 2) para que las familias dejen de sentir el efecto pobreza que supone asumir que mes a mes su principal activo, la vivienda, vale menos. En un país de propietarios como es el nuestro, esta sensación de empobrecimiento tiene mucha más incidencia en las decisiones de consumo e inversión de lo que se habla. Por eso, frenar la caída de los precios de la vivienda no sólo tiene un efecto directo en el sector sino que implica una mejora para toda la economía en la medida en que alienta el consumo.

Pero para que estas medidas (todas, no sólo las relativas a la vivienda) desplieguen toda su eficacia hace falta un sistema financiero sano: que las venas del sistema, llenas de colesterol inmobiliario, se despejen. El PP se propone hacerlo, pero no tenemos muy claro cómo. En el programa electoral dice lo siguiente: “Culminaremos el saneamiento y la reestructuración del sistema financiero. Facilitaremos la gestión activa del patrimonio dañado de las entidades financieras que lo precisen.”

Dos son las versiones que han circulado durante la última semana al respecto: la creación de un banco malo al que transferir todos los activos tóxicos de la banca; y suavizar régimen fiscal que grava la venta de activos inmobiliarios de la banca. El modelo del banco malo no ha tenido muy buena acogida porque supondría socializar las pérdidas. Lo que le faltaba al pueblo español, exhausto tras cuatro años de crisis. Mientras tanto, la suavización fiscal parece que no implicaría la socialización de las pérdidas, según señaló Montoro –aunque no explicó en qué consistirían-.

A mí me da que la mejora del régimen fiscal va por un camino que sugerí en el blog hace ya unos cuantos meses: reconocimiento a fecha de hoy de toda la depreciación del activo, pero con la posibilidad de dotar/amortizar las pérdidas en varios (diez, quince) ejercicios.

En fin, lo mejor de todo esto es que ya cada vez quedan menos días para despejar la incógnita. En un próximo post profundizaré en estas medidas y en algunas otras propuestas interesantes de otros partidos, que quizá debería hacer suyas el próximo gobierno.

El escenario adverso de los test de estrés, para el caso de España, contempla las siguientes hipótesis: 1) caída del PIB de un 1% en 2011 y un 1,1% en 2012; 2) caída del precio de la vivienda de un 21,9% hasta 2012, lo que supone un acumulado total del 34,2%; y del suelo de un 62,5%, 3) aumento de la morosidad al doble (100%); 4) desempleo del 22% en 2012.

En algunos medios de comunicación se hacen cruces ante este escenario, que tachan de apocalíptico. No obstante, y salvo en el caso del PIB –donde nos situaremos seguramente en un crecimiento de “cero coma” para este año, y parecido al que viene- las asunciones no son tan descabelladas. Incluso se quedan cortas en algún caso.

Sin embargo, no es ésta la única crítica que se puede hacer a la metodología empleada. Una de las carencias, bastante grave, es la de haber considerado un balance estático, tal y como expone Rubén Manso en este artículo de El Economista. La otra gran carencia es la de hacer como si no pasara nada con el problema de la deuda soberana. Muchos escribidores de nuestros medios lo han usado como un reproche a Alemania, pues entienden que el problema griego es sobre todo un problema para sus bancos. Sin embargo, Société Générale ha tenido a bien hacer este ejercicio que lo tienen a su alcance en este post de Kike Vázquez en Cotizalia, magníficamente interpretado. La hipótesis de SG es de una quita del 50% para las deudas griega, irlandesa y portuguesa; y de un 20% para la italiana y la española. El resultado es que los peor parados son, como es lógico, los bancos de los países periféricos. La pena es que SG sólo ha tomado en consideración algunos bancos (cinco españoles): me hubiera gustado ver el resultado para nuestras queridas cajas.

Pero volvamos a lo nuestro. En España hay alrededor de 1,4 billones de euros en préstamos con respaldo inmobiliario y de la construcción que se reparten de la siguiente manera:

Crédito promotor y constructor: 430.000 millones de euros. Tomaremos sólo los 350.000 millones que corresponden con al crédito promotor

Saldo vivo hipotecario: 1.000.000 millones de euros , de los cuales alrededor de 670.000 son hipotecas a particulares para adquisición de vivienda. Asumo para el cálculo que vamos a hacer la última cifra pues entiendo que es la que se ha elegido para  el ejercicio de estrés.

El lunes, Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación, publicó un post muy interesante en Expansión. En él se explica cómo se calcula la pérdida esperada, y a continuación transcribo el ejemplo que F. Aceytuno utiliza: “si un inversor tiene 1.000 préstamos hipotecarios de 250.000 euros cada uno, con una probabilidad de impago del 5% y con una caída media del valor de la vivienda más gastos de recuperación de un 40%, la severidad de la pérdida sería del 2% (multiplicación de un 5% por un 40%) y la pérdida esperada por tanto ascendería a 5 millones euros, de un total de 250 millones de euros que tiene de valor la cartera…”. Usaremos, pues, el método para calcular grosso modo el estrés inmobiliario.

Empecemos por promotores: la tasa de mora actual es de alrededor del 15%. En el caso adverso, según me han informado, la tasa que se ha aplicado es del 41% (francamente elevada). Asumiendo una caída de precios del 50% (dado el peso del suelo en la cartera de los promotores), la pérdida total esperada es de 71.750 millones. Según la EBA, son 66.000 millones, así que nuestros números gruesos se aproximan bastante. ¿Es mucho o poco?

Sigamos por hipotecas: la tasa de mora es del entorno del 2,5%. Doblémosla (5%) y apliquémosla asumiendo una caída de precios del 34%. Me salen 11.400 millones, mientras que a la EBA 13.500, probablemente debido al uso de números gruesos, y también a que las entidades financieras presentadas a los test no son el 100% mientras que los números que yo uso sí.

En total, unos 80.000 millones de euros de pérdidas máximas. Sobre una inversión total de 1 billón representa el 8%. ¿Mucho o poco?

Antes de seguir, una reflexión sobre la metodología usada por las autoridades financieras: si os fijáis, la bajada de precios apenas tiene impacto sobre la valoración de los activos en los balances bancarios. De hecho, sólo cuando la persona titular del crédito entra en dudosidad, es cuando se empieza a hablar de pérdidas. Esto es muy relevante puesto que, si se hiciera una valoración mark-to-market de todo el balance, la pérdida del subyacente sería bestial, la segura quiebra del sistema. Lo que quiero destacar aquí es que, hacerlo o no hacerlo, es sólo un criterio contable, nada más.

En cualquier caso, asumiremos la metodología (aunque, en puridad, no debería hablarse de activos tóxicos, sino de “personas tóxicas”).

Promotores

¿Os parece correcto asumir, para suelo, una bajada total desde máximos de un 62,5%? De esto algo sé, y os puedo decir lo siguiente: los suelos urbanizables –el viernes dedico a esto el post- valen hoy apenas el 10% de lo que valían en el boom. Respecto de los suelos urbanos o finalistas, las bajadas pueden ir desde un 25-50% en grandes ciudades y zonas urbanas hasta un 50-70% en costa o urbanizaciones periféricas. No dispongo de datos acerca de cuál es el peso de cada tipo de suelo en los balances de los bancos, aunque dada la apetencia de los promotores por los nuevos desarrollos en los últimos tiempos del boom, me inclino a pensar que la parte de urbanizables es importante, por lo que un descuento del 62,5% se me antoja escaso. Me sentiría más cómodo en el entorno del 70-75%.

¿Y una  mora del 41%? Francamente es elevada. ¿Lo suficiente como para cubrir las “ayudas” que graciosamente han sido concedidas a la banca? A saber: 1) prórroga del sistema de valoración de los suelos urbanizables según la Ley del Suelo de Aznar (que precisamente termina a finales de año) sin la cual éstos deberían ya valorarse como rústicos; 2) modificación de la Ley de Sociedades Anónimas (art. 260) que de facto evita la quiebra y disolución de las promotoras inmobiliarias. Puede que sí, puede que no. Lo que está claro es que un verdadero test de estrés debería contemplar un escenario en el que las leyes se aplicaran sin excepciones.

En cualquier caso, sin tocar la mora, y subiendo la pérdida del suelo hasta el 75% nos iríamos hasta 107.600 millones, es decir, 36.000 más que ahora.

Hipotecas familias

¿Una bajada de precios del 34,2% en los precios de la vivienda, es creíble? Mucho me temo que no. Y todavía menos para 2012. Si Promora, agencia especializada de la Moraleja (urbanización lujosa de Madrid), dice que los precios han bajado en la zona entre el 30-40%; si en Serrano la única promoción de obra nueva que había en 2007 tuvo que bajar el precio un tercio y así poder liquidar en 2009, está claro que los precios reales han bajado, de media en todo el país, más cerca del 50% que del 30%. Y todos los que estamos en esto sabemos que es así. ¿Que las viviendas de los bancos se venden por menos descuento? Sí, claro, con financiaciones del 110% y spreads de “cero coma” yo también vendo.

¿Y una mora del 5%? Bajo mi punto de vista, no recoge en absoluto los riesgos y amenazas que están acechando. ¿Por qué? De entrada, si tiene algún amigo director de banco, hágale la siguiente pregunta: ¿por cada uno que entra en mora, cuántos tienes en puertas? Yo lo he hecho, y la respuesta es desoladora: entre 10 y 20. Si esto fuera algo pasajero (un año o dos) pues la sangre no llegaría al río pero, claro, llevamos cuatro años de crisis y dos más como mínimo no nos los quita nadie. Y ante esta situación hay tres amenazas muy claras:

1)      agotamiento de ahorros/ayudas (desempleo/menos ingresos larga duración). Los millones de familias con al menos un parado están llegando al límite. Los arreglos y apaños con el banco, o las ayudas de los parientes/amigos no son eternas, máxime cuando éstos tampoco van sobrados.

2)       Subidas de tipos. Un test de estrés adverso a dos años vista debe recoger las consecuencias de la potencial subida del euribor en las cuotas hipotecarias en familias con ingresos menguantes e impuestos, luz, gas, petróleo, etc., crecientes.

3)      Presión social. Que puede desembocar en la aprobación por los gobiernos de medidas populistas que incentiven la mora, siendo su máxima expresión la dación en pago.

Así las cosas, ¿cuál sería una tasa de mora hipotecaria razonable para cubrir un escenario adverso de aquí a dos años? Sinceramente no lo sé, pues se puede argumentar hacia uno u otro lado. ¿Cinco veces la actual está bien? Eso daría un 10%. Probemos a ver qué pasa.

Por tanto, con mora del 10% y descuento del 50%, la pérdida esperada alcanzaría 33.500 millones de euros, 20.000 más que en la actualidad.

Por lo tanto, el desfase que a mí me sale entre lo declarado por la EBA/Banco de España y lo que a mí me dejaría tranquilo asciende a 56.000 millones. Cifra que, creo recordar, ha sido mencionada por algún banco de inversión o agencia de rating.

Pero, ojo, esto no es todo: el test de estrés no ha cubierto ni el problema de la deuda soberana (ver artículo de Kike Vázquez ut supra), ni el del encarecimiento del crédito por el incremento de la prima de riesgo, ni el de los cientos de Ayuntamientos y CCAA en quiebra técnica.

 

Saquen sus propias conclusiones.









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