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No estoy haciendo un llamamiento al impago de las deudas, pues ello quebrantaría un sistema financiero que necesitamos para mantener nuestro elevado bienestar. Pero sí quiero hacer una apelación al sentido común, a recuperar los equilibrios perdidos entre producción, riqueza y dinero, a repartir responsabilidades entre todos los que intervinieron en la concesión y aceptación de los créditos, a reconocer que, si hacemos quebrar al deudor, nunca cobraremos la deuda.

Lo que acaban de leer pertenece a un artículo publicado el domingo por Jordi Sevilla en El Mundo a propósito de ¿las hipotecas? No, de Grecia. El gran problema de Occidente, el gran problema de la Europa periférica es, sin duda, el sobreendeudamiento. En la otra punta del Mediterráneo es la deuda pública, mientras que aquí la que nos está consumiendo es la privada. Allí, lo que está en debate es la “nación en pago”; aquí la dación en pago. En ambos casos, la aplicación del sentido común debe ser la receta a seguir. Dejar a cientos de miles de españoles sin una segunda oportunidad, o abocados a la economía sumergida, no parece lo más sensato, como tampoco lo sería el condenar a una generación entera de griegos a dar servicio a una deuda interminable aun después de haber entregado la nación en pago: la Alemania post Gran Guerra es un buen ejemplo de esto.

De entrada, entre ciudadanos mayores de edad y libres, en una democracia liberal, lo que tocaría es la asunción individual de las responsabilidades por los riesgos incurridos; el reconocimiento por parte de todos y cada uno de los actores de su situación: bancos, familias, Estado. Yo siempre he sido partidario de esta fórmula, y me vengo quejando repetidamente de haber perdido un tiempo y unos recursos preciosos allá por 2007 y 2008. Pero no se hizo, sino más bien todo lo contrario, en especial en lo que afecta a la banca: mentira sobre mentira, cambios de leyes y de reglamentaciones de todo tipo, avales del Estado, préstamos sin coste, y miles de millones entregados por cada uno de nosotros. Por eso, apostar ahora porque los ciudadanos apechuguen con sus problemas hipotecarios cuando ni banqueros, “cajeros” o políticos lo han hecho, me parece como mínimo desequilibrado e injusto, y también harto difícil de asumir por un Estado tan debilitado por todos los flancos como es el español.

Apostar, en su lugar, por la dación en pago –como una forma de reparar la injusticia o el agravio comparativo a favor de los bancos- tiene, además del mencionado, otro efecto positivo, que es el inevitable (y necesario) ajuste de los precios que conllevaría. En muchos posts antiguos me he mostrado favorable a esta opción. Sin embargo, y como ya apunté en el post del lunes, la aplicación retroactiva de la misma significaría hoy día la puntilla para el sistema financiero e, indirectamente, para la economía real. Además, lleva implícita una lección  muy negativa: sé irresponsable, que no te pasará nada.

A continuación les invito a que lean este interesante artículo publicado en Invertia hace poco más de una semana: “Parar las ejecuciones hipotecarias habría costado al Gobierno 875 millones al año”. Bajo este titular algo engañoso, y a partir de fundadas hipótesis, el autor estima que el total de las cuotas impagadas desde que empezó la crisis asciende a 3.500 millones de euros, cifra que compara con el FROB-1, que supuso unos 12.000 millones.

Ya sé que enseguida me van a criticar, y con razón, que si el Estado ayudara sin más a las familias en apuros se estaría generando un incentivo perverso que invitaría a muchos otros a optar por el impago y por la subsiguiente subvención. Desde luego que no seré yo quien proponga una solución de este tenor, pero no me negarán que sorprende la cifra estimada: mucho más baja de lo que todos pensamos. En cualquier caso –e invito a algún lector registrador o abogado especialista a que arroje luz-, en uno de los comentarios al artículo se sugiere una idea que, de entrada, me ha gustado: al igual que se ha hecho con los bancos recapitalizados por el Estado, ¿por qué no atribuir al Estado una parte de la propiedad de la vivienda, equivalente a las cuotas que vaya soportando éste? Posteriormente las familias, cuando mejoraran sus circunstancias, podrían recomprar la parte en manos del Estado. ¿Qué os parece? Ciertas ideas, que de entrada pueden parecer peregrinas, bien desarrolladas pueden ser la solución que nadie ha visto a priori. Hay unas cuantas cosas positivas en este planteamiento: la calificación de la deuda hipotecaria no perdería calidad por lo que la banca no tendría más problemas de los que ya tiene para sus refinanciaciones. Tampoco se podría considerar como una asunción del Estado de la deuda de los particulares (riesgo de irlandización), puesto que en puridad estaría adquiriendo propiedades. Y, sobre todo, las familias no recibirían el brutal golpe moral que supone la pérdida del techo y la exclusión social.

Zapatero ha propuesto –como ya vimos en el último post- una fórmula que personalmente me gusta como ya expliqué. La ventaja fundamental es que el coste recae directamente en la banca, y no en el Estado. La desventaja es que parte del hecho ya consumado de la ejecución hipotecaria.

Viendo por dónde van los tiros, estas son, a mi entender, las medidas que se plantearán en la Subcomisión:

-         Elevación desde el 50% hasta el 70 o el 80% el porcentaje del valor de la vivienda al que el banco se la adjudicará en el caso de subasta desierta.

-         Cambio en la cantidad y en el cómputo de los intereses de demora (considerados por muchos expertos como usureros: hasta el influyente McCoy lo trató hace unos días en su blog)

-         Cambios fiscales para incentivar a la banca a elegir la dación antes que la ejecución.

-         Algunos cambios menores, como los referidos a cláusulas abusivas (suelo, techo, etc.), tasaciones hipotecarias, registro de operaciones o de denominación (en línea a lo sugerido por Esperanza Aguirre hace unas fechas).

-         Posibilidad de mantenerse en alquiler en la vivienda ya perdida.

-         Reducción del porcentaje de salario detraído para satisfacer la deuda pendiente. (Ya anunciada por Zapatero).

-         Ley de Sobreendeudamiento (limitando el porcentaje de los ingresos/salarios que las familias puedan dedicar al pago de la cuota hipotecaria)

-         Ley de Segunda Oportunidad (a semejanza de Francia).

La retroactividad de las medidas propuestas (especialmente de las dos primeras) será probablemente el caballo de batalla entre los partidos, la banca, y las asociaciones de afectados. ¿Qué hay en juego? La calificación de los créditos ya concedidos: un problema para la solvencia de la banca.

No creo que se vaya a avanzar al respecto de la dación en pago para los nuevos créditos. La figura ya está contemplada en la legislación a través del artículo 140 de la Ley Hipotecaria. Lo que seguramente se hará es obligar a facilitar una información más completa (en línea con la propuesta de Aguirre y con cierta legislación europea ya en marcha) para que el ciudadano no pueda alegar “buena fe” o desconocimiento a la hora de contratar un préstamo, o incentivar fiscalmente a la banca y/o a los ciudadanos para que opten por la vía del 140 LH.

Tampoco creo que se vaya a permitir la revisión caso por caso de todas las hipotecas para comprobar cuáles son “de buena fe” con el fin de, en éstas, autorizar la dación en pago, como solicitan Adicae y otros. La dificultad de aportar pruebas y la más que segura picaresca haría prácticamente imposible una tarea que acabaría eternizándose en los juzgados.

En definitiva, la Subcomisión puede hacer una importante labor para reordenar el sistema hipotecario a futuro.

Durante el mes de julio trataré de exponer cuáles son los cambios que considero ineludibles para tratar de hacer un sistema financiero/hipotecario/inmobiliario que funcione.

Zapatero, acorralado, saca lo mejor de sí mismo. No vi el debate. No sé si Rajoy estuvo mejor o peor. Pero no importa. Zapatero le ha hecho el trabajo sucio a su contrincante y ha vaciado de contenido (en parte) a la Subcomisión. Que hay que reordenar el mercado hipotecario español, no cabe duda. Que todos los días se ejecutan cientos de viviendas, también. Que muchos ciudadanos van a seguir perdiendo sus casas, por supuesto. Pero que una buena parte de la presión que la PAH, Adicae, y el 15m estaban ejerciendo a cuenta de la dación en pago se va a desinflar, parece la consecuencia lógica de la medida anunciada.

En España, 6 de cada 10 trabajadores son mileuristas. Hasta ahora, cuando un ejecutado seguía debiendo dinero al banco tras la subasta y adjudicación de la vivienda, disponía de un salario inembargable de 641 euros. Desde ahora, el límite serán 961 euros (1.350 si se tiene dos familiares a cargo sin ingresos). Los más débiles de la sociedad, los que perciben los ingresos más bajos, van a seguir disfrutando mes a mes de todo o casi todo su salario. Su vida no va a cambiar drásticamente (si soslayamos que han perdido la vivienda). Una especie de amnistía para las clases populares.

¿Y a qué coste? ¿Cuál es el precio para la banca? Grosso modo, me salen 1.000 millones de euros anuales (320 euros x 12 meses x 300.000 ejecuciones). Una pasta para cualquiera, peanuts para la banca. Nada comparado con lo que la banca ha recibido y va a recibir a través del FROB. Nada comparado con el coste que ha supuesto el dinero regalado del BCE;  o con el coste que ha supuesto el cambio de leyes administrativas, urbanísticas y contables; o con el coste del aval del Estado para sus vencimientos.

¿Es esto suficiente? No lo es. Pero ya ha advertido Zapatero que cuenta con otra baza. No sabemos cuál, pero todo parece indicar que tiene que ver con el procedimiento de las subastas. Lo más probable es que eleve el valor de adjudicación desierta al 70% o al 80%. (No olvidemos que en la redacción inicial de la actual Ley de Enjuiciamiento Civil –que es donde se regula- estaba en el 70%.)

¿Genera algún daño colateral? A corto plazo, y dada la situación económica, no. Pero en el momento en que los mileuristas vayan prosperando y ganando salarios mayores, la tentación de cobrar lo que sobrepase de 961 euros en B será grande. Por tanto, el incentivo a la economía sumergida permanece, aunque en menor medida que actualmente.

La deuda no se perdona: no es una Ley de la Segunda Oportunidad. Por tanto, ni los créditos de la banca española pierden calidad, ni se atenta contra la seguridad jurídica. Además, y por la misma razón, tampoco es una medida que vaya a incentivar la entrega de la vivienda, es decir, un aumento de la morosidad. Que no te crujan hasta a partir de 961 euros no es un incentivo para que las familias se rindan, pero sí una bocanada de aire fresco para los que ya no pueden más.

Y la medida está inspirada en eso que todos llevamos demandando desde hace años: un reparto más equilibrado y justo de los costes de la crisis. Parece que Zapatero no estaba tan “sonado” como aparecía en sus comparecencias post 22-M. Lo cual es una buena noticia. Nunca es tarde si la dicha es buena.

También es una buena noticia que haya reconocido haber convivido con la burbuja inmobiliaria sin hacer nada para pincharla. Sin embargo, vuelve al sostenella y no enmendalla con las bondades de su nefasta Ley del Suelo. Don José Luis: no fue su Ley del Suelo la que pinchó la burbuja. Fue la crisis financiera internacional la que puso de relieve las prácticas suicidas de la banca patria. Prácticas que comenzaron allá por 2001 y que, precisamente bajo su mandato, alcanzaron todo su esplendor. Usted ni pinchó la burbuja –se la pincharon- ni ha hecho nada hasta la fecha para poner orden en el mercado hipotecario/financiero/inmobiliario. A las medidas paliativas que anunció ayer –y que están muy bien- ahora hay que añadir otras de más calado, otras que reordenen un sector que, tras cuatro años de crisis, permanece estancado. A ver si la Subcomisión se remanga y se pone a trabajar en serio en el futuro de una industria que, sí o sí, tiene que volver a generar riqueza y trabajo para los españoles.

Esperanza Aguirre ha vuelto hoy a demostrar unas habilidades políticas de gran calibre. Ha transformado una amenaza en la oportunidad de “llevarse de calle” a ciudadanos y organizaciones de consumidores con algo tan aparentemente simple como llamar al pan, pan y al vino, vino. Y sin un solo rasguño para el PP nacional. Pero vayamos por partes:

A lo mejor para alguno es una sorpresa conocer que en la legislación española vigente la dación en pago ya existe. La Ley Hipotecaria, que es la que regula el contrato de hipoteca, establece excepcionalmente esta posibilidad en su artículo 140 que transcribo a continuación:
“No obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente
pactarse
en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la
obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes
hipotecados
.
En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por
virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes
hipotecados y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor.
Cuando la hipoteca así constituida afectase a dos o más fincas y el valor
de alguna de ellas no cubriese la parte del crédito de que responda, podrá el
acreedor repetir por la diferencia exclusivamente contra las demás fincas
hipotecadas, en la forma y con las limitaciones establecidas en el artículo 121.”

En algunas entrevistas que me han hecho en los últimos meses, a los periodistas que me han preguntado por esta circunstancia les he contestado algo parecido a lo que sigue: Como se puede imaginar, se pueden contar con los dedos de una mano las hipotecas que bajo el artículo 140 se constituyen en nuestro país. Si un particular solicita a la entidad financiera, en el momento de constituir la hipoteca, la aplicación de este artículo el banco le “obsequiará” con un tipo de interés mucho más elevado, con un plazo de amortización más breve, y con una cantidad prestada muy inferior a la que obtendría en las “condiciones habituales”.

Por tanto, en España, lo que comúnmente llamamos hipoteca no es sino un contrato de préstamo con garantía personal.

Pero, ¿qué entendemos todos por hipoteca? Esto es lo que dice el Espasa: “Contrato o derecho real por el que se gravan bienes inmuebles, sujetándolos a responder del cumplimiento de la obligación o el pago de la deuda del crédito obtenido.”

¿Por qué, cuando pedimos una hipoteca, nos tasan el piso? ¿Por qué la cantidad que nos prestan está relacionada con esa tasación? Cuando a algo se le llama ‘hipoteca’, tiene pinta de hipoteca, y todo el proceder que la rodea es el propio de una hipoteca, lo lógico es que pensemos que estamos haciendo un contrato de hipoteca. Así pues, cuando una familia no es capaz de seguir pagando las cuotas hipotecarias de su casa piensa, de entrada, que la vivienda, en cuanto que ha servido de garantía para el préstamo, es suficiente para compensar su deuda.

Por eso, no es extraño que ayer por la mañana Esperanza Aguirre explicara que lo que pretende es que los bancos “pongan bien grande” si lo que están concediendo es una “hipoteca pura” o un “crédito personal”. Es decir, la exigencia de una información precisa y completa de las responsabilidades que uno adquiere cuando firma. Aguirre no es la única que está trabajando en este sentido: hace unas semanas se supo que la Unión Europea está ultimando una Directiva sobre “contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial”. La propuesta inicial, que he podido leer, está dirigida a mejorar y a establecer nuevos requisitos de información para el consumidor. La medida estrella es la “ficha europea de información normalizada”; un documento que habrá de ser facilitado por la entidad financiera con anterioridad a la constitución de la hipoteca donde se detallarán todos y cada uno de los aspectos relevantes del contrato.

Aguirre también informó de que va a fomentar la constitución de las que ha denominado “hipotecas puras”, precisando que en absoluto va a arrogarse competencias que no tiene. Y es cierto, no lo necesita, pues la “hipoteca pura” es posible gracias al artículo 140 LH como hemos visto, aunque Blanco no lo debe tener muy claro porque se ha apresurado innecesariamente a negarle las competencias a la presidenta madrileña.

Lo único que echo en falta es la explicación de cómo pretende hacerlo, ¿quizá subvencionando en algún punto el tipo de interés? ¿Haciendo de avalista? Porque de lo que no cabe duda es de que la banca se resarcirá de la mengua de garantías.

No ha sido Rajoy, como preví ayer, sino Montoro quien tuvo que responder en el Congreso a las preguntas que los periodistas le formularon sobre el asunto. Este les remitió a las futuras conclusiones de la subcomisión en marcha: “en función de estos trabajos se definirán las propuestas sobre la posibilidad de que la entrega de la vivienda baste para saldar la hipoteca, que eventualmente incorporaremos a iniciativas parlamentarias si hay tiempo y si no al programa electoral y de Gobierno en los términos en que resulte”. Un par de chicuelinas y asunto resuelto.

Por lo que respecta a las organizaciones de consumidores, tanto ADICAE como la OCU quedaron muy satisfechas con las declaraciones de Aguirre.

 

Conclusión: jornada de éxito para Aguirre que acaparó titulares y minutos televisivos sin ningún desgaste y tratando un asunto muy delicado. Enhorabuena.

Lamento no haber mencionado, ni en mi libro ni en el blog hasta ahora, el problema de las cláusulas suelo que afecta a tantas familias en nuestro país. Lo cierto es que, a la hora de escribir el libro, desconocía que se estaba produciendo este fenómeno.

Para entender bien en que consiste el problema, intentaré objetivarlo:

Como ya sabemos, en España impera la hipoteca a tipo variable. Siempre he sostenido que, en el fondo, no es más que una treta de la banca para trasladarnos el riesgo de subida del índice que se usa como referencia, el Euribor. Éste es el precio al que se vende el dinero en el mercado interbancario –el mercado europeo en que los bancos se prestan unos a otros-. Como es lógico, ese precio está íntimamente relacionado con el precio “oficial” del dinero, es decir, con el tipo de interés que fija el BCE. Y también, lógicamente, el Euribor siempre se sitúa algo por encima del precio oficial. Esa diferencia es mayor cuanto mayor es también el plazo de devolución, a la par que la incertidumbre. Así, si un banco presta a otro a tres meses (Euribor a 3 meses) tendrá un coste menor que si lo hace a un año (Euribor a 12 meses). Sobre este precio del dinero, el banco, a la hora de conceder una hipoteca, nos mete un diferencial que, en teoría, es su ganancia. Digo en teoría porque en la práctica suele suceder que el banco procura financiarse, si puede, a Euribor a 3 o 6 meses que le sale más barato.

Por tanto, con el sistema variable, el banco se protege de las subidas, aunque también deja de aprovecharse de las bajadas. Esto último, francamente, durante los años del boom le preocupaba muy poco. Por un lado, porque se conformaban con los diferenciales; por otro lado, porque vivíamos en un período de tipos tan bajos que, según su visión (y la de cualquiera), había más riesgo de que subieran que de que bajaran.

A partir del 2006, Euribor y tipos de interés empezaron a subir: justo cuando empezaron a popularizarse estas cláusulas suelo/techo. Ante la amenaza de subidas, a cualquiera le puede parecer, en principio, un acuerdo justo. Me explico.

Imaginemos que, a la hora de contratar una hipoteca, el Euribor está al 4% y con tendencia de subida. Que el banco te ofrezca la posibilidad de tener un techo para hacer frente a las potenciales subidas te puede parecer muy atractivo. Pero, claro, del mismo modo que el banco está dispuesto a asumir un determinado riesgo a partir de un nivel dado, te va a pedir como contrapartida un suelo. Como resultado final, tu cuota variará dentro de una horquilla prefijada. Si el Euribor sobrepasa la horquilla por arriba, tu cuota no se resentirá (y el banco asumirá el coste). A cambio, si la sobrepasa por abajo, tampoco te beneficiarás de ello (sino que lo hará el banco).

 

En principio, parece un acuerdo justo ¿no?

¿Por qué, entonces, tanto revuelo? ¿Qué ha llevado a Adicae a abanderar esta revolución? ¿Por qué los juzgados han considerado abusivas estas cláusulas? Porque lo que en la teoría puede parecer irreprochable, en la práctica se convirtió en una situación de abuso claro y manifiesto. Veamos cómo:

Falta de proporcionalidad entre el suelo y el techo. La mayoría de los suelos se fijaron en tasas del entorno del 3% o el 4%(y superiores), mientras que los techos lo hicieron en niveles del 10%, 12%, y hasta 15%.

Ausencia de cláusula de techo. Son muy numerosas las hipotecas que sólo contaban con cláusula de suelo, pero no de techo. El desequilibrio aquí es flagrante: sólo la banca puede beneficiarse.

Aplicación y generalización de la cláusula suelo cuando la bajada de tipos por parte del BCE era previsible. En efecto, a primeros de 2008 los servicios de estudios de algunas entidades preveían recortes de hasta medio punto en los tipos.

Desconocimiento por parte de los particulares de la existencia de la cláusula. En efecto, la inclusión de la cláusula suelo en las escrituras de constitución de hipoteca no era algo ofrecido por los bancos, algo a negociar con el cliente. Se trataba de una cláusula impuesta por las entidades.

Por todo ello, no es sorprendente que los juzgados hayan considerado que los bancos se estaban aprovechando de su posición de fuerza en estas negociaciones, sin informar del verdadero alcance de unas cláusulas que no son acostumbradas en nuestro mercado hipotecario y que, por tanto, las familias de clase media desconocían.

 

Amigos, este es el último post de este largo trimestre. La semana que viene me tomo un pequeño descanso aprovechando las vacaciones de Semana Santa. El siguiente post será para el lunes 25. De todas maneras, permaneced atentos pues dentro de algunos días os anunciaré alguna novedad.









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