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Echemos un ojo al pasado para entender el presente. Para salir de la crisis económica de los primeros años noventa el Gobierno de entonces recurrió en 1993 y 1994 a fuertes devaluaciones competitivas de la peseta. Así, ya antes de que el ejecutivo comandado por Aznar tomara las riendas del país, la tasa de desempleo había mejorado desde el 24,1% de 1994 al 22,9% de 1995, terminando 1996 en el 22,1%. Sin embargo, esta mejora de la situación laboral de los españoles no tuvo un efecto inmediato en el volumen de ventas y precios de la vivienda. Hubo de esperar a 1997 para constatar un leve aumento del precio real de la vivienda, que poco a poco se fue consolidando en los años siguientes hasta la explosión de 2001. De hecho, en los informes que emitían las consultoras inmobiliarias extranjeras no se usó la expresión buoyant, para referirse al residencial, hasta bien entrado 1999.

La conclusión de esta experiencia reciente es que para que el mercado inmobiliario cambie de dinámica son requisitos previos la estabilidad laboral, la estabilidad socioeconómica, y la confianza en el futuro. ¿Se encuentra actualmente España en esta posición? Decididamente no. El paro crece, los salarios bajan, los impuestos suben, la pirámide poblacional está invirtiéndose y, en algunas zonas, hay un gran exceso de oferta. Por si fuera poco, desahucios, dación en pago, y expropiaciones llenan los titulares de la prensa día sí y día también. Bien es cierto que por otro lado hay cambios legislativos esperanzadores, como la reforma de las Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (SOCIMI) o la de la ley de arrendamientos urbanos (LAU). Por el contrario, los agentes que más podrían hacer por movilizar el mercado de la vivienda –banca, por un lado; y SAREB (banco malo), por otro- a costa lógicamente de implementar mayores bajadas de precio, no tienen, a fecha de hoy, ningún interés ni incentivo por conseguirlo. Antes bien, pretenden proteger el valor contable de sus activos en una batalla perdida de antemano. Por último, el sistema financiero no ha sido capaz ni de acometer la profunda limpieza de balances que la situación exige ni, por ende, retomar su función de prestamista a las familias.

Erróneamente seguimos pensando en la vivienda como si tuviera un valor objetivo independiente del sujeto comprador. Si queremos entender bien lo que está pasando tenemos que aprender a cambiar la forma de mirar este mercado: no son los pisos los que valen, somos nosotros. Un ejemplo con valores medios lo ilustrará mejor:

El salario neto mensual en doce pagas de una pareja media española es de 2.700 euros. La parte que prudentemente deben destinar a una cuota hipotecaria es el 30% de esa cantidad, es decir, unos 800 euros. ¿Cuánto se puede tomar prestado para esa capacidad de pago? En un mercado conservador y maduro como es el francés, el plazo de amortización se situaría entre veinte y veinticinco años, a un tipo de interés fijo de entorno al 4%. Así pues, la cantidad prestada se movería entre los 135.000 y los 155.000 euros. Teniendo en cuenta que la vivienda media se sitúa en 90 metros cuadrados, y suponiendo que la pareja hubiera ahorrado para sufragar los gastos e impuestos de la compraventa, el precio de la vivienda se situaría entre 1.500 y 1.720 euros por metro cuadrado. ¿Y cuál es el precio actual de mercado? El precio medio de la vivienda de obra nueva a finales de 2012, según Sociedad de Tasación, era de 2.212 euros por metro cuadrado. Por lo que se refiere la segunda mano, tanto Idealista como Fotocasa-IESE coinciden en valorarla en poco más de 1.800 euros.

 

El ejemplo toma un escenario que hoy día no se cumple:

-         Los salarios corresponden a 2011. Desde entonces han bajado y lo seguirán haciendo.

-         Los tipos de interés fijos en España son mucho más elevados. El elegido es el que correspondería a un país con una prima de riesgo similar a Francia.

-         Los plazos de amortización que ofrece la banca –al menos para sus pisos- es de hasta cuarenta años.

-         El tipo de interés ofrecido sigue siendo el variable, pero ahora con un diferencial terriblemente amplio, tanto como el de un fijo.

Lo peor es que probablemente este escenario será sobrepasado a la baja debido a todos los problemas mencionados más arriba (situación de la banca, impuestos, exceso de oferta, inseguridad jurídica, etc.). Especialmente grave es la miopía que están demostrando gobierno y banca al no detener el círculo vicioso dando un tajo considerable a los precios y superar de una vez el peligrosísimo chasing the price down que está laminando la riqueza de los españoles. En un próximo artículo me extenderé sobre ello.

Os cuento una conversación que mantuve con un amigo empresario en los albores de la crisis. La suya es una pequeña empresa de fabricación con cerca de veinte empleados:

-Ayer reuní a toda la plantilla y les dije: “Ya veremos a ver cómo vienen las cosas pero, si esto se pone feo y hay que tomar decisiones, hay dos caminos: bajar el sueldo a todos lo que toque, o echar a dos, tres o los que sea necesario”.

-¿Y qué te contestaron?

- Bajarse el sueldo.

Afortunadamente para esta empresa y para sus trabajadores, las cosas han marchado razonablemente bien y no ha habido ocasión de aplicar ninguna de las dos medidas. En cualquier caso, el ejemplo retrata perfectamente la naturaleza del conflicto sindicatos/empresarios desde que empezó la crisis. Un conflicto que no es tal pues, si de hecho se produce, es entre trabajadores empleados y trabajadores desempleados. Pero de eso no se han enterado estos últimos. Me explico:

En algún otro post ya he explicado que, en los tiempos en que España gozaba de política monetaria propia, cuando venían mal dadas, recurríamos a la devaluación de la peseta. Sin notarlo nominalmente, de un día para otro España entera se abarataba –desde los precios de las viviendas hasta los salarios- de manera que, a ojos de un extranjero, todo lo que había o se producía en el país se convertía en una oportunidad, en un chollo. Haciendo una pequeña trampa, ganábamos competitividad y, en el día a día, los ciudadanos no lo sufríamos.

Esta es la primera vez en que nos enfrentamos al problema sin moneda. Y reconocer que somos más pobres, tocando el nominal, parece que nos está costando bastante. Ayer por la mañana, Luis Martín de Ciria, responsable de Vivienda de El Mundo, para ilustrar la noticia del lamentable dato de viviendas terminadas, señalaba en su tuit: “El ajuste del sector inmobiliario continúa por la vía de la producción en lugar de por la de los precios”. En efecto, la producción de vivienda llevan tres años consecutivos cayendo a plomo. Y si no ha caído más abruptamente ha sido por dos razones: la inercia (una promoción tarda de media dos años en ejecutarse), y la subvención (la vivienda protegida). Pero si los precios se hubieran ajustado en su momento, el stock se habría reducido en alguna medida y la producción de vivienda tendría otro color. Y eso produce el mismo efecto que una devaluación. (De ahí el famoso “la vivienda nunca baja”, de los años noventa: claro que bajó, pero no nos enteramos).

¿Y qué tiene que ver esto con el mercado laboral y con lo que he contado al principio? Pues todo. Es exactamente lo mismo. O se baja el precio –es decir, el salario y el resto de derechos o conquistas sociales- , o el ajuste se produce con stock… de mano de obra.

¿Y cuál ha sido la postura de los sindicatos ante el dilema? No-tocar-el-precio. ¿Y el resultado? Más paro.

Todos los días oigo clamar en todo tipo de foros contra los bancos –con razón- por mantener artificialmente los precios o por impedir que se produzca el verdadero ajuste. Pero los mismos que afean la conducta a la banca, se callan ante estos sindicatos podridos que sólo se defienden a sí mismos y a los privilegiados que gozan de un puesto de trabajo. ¿Por qué?

Pues eso, que los bancos –los malos de la película- en el tema del empleo son los sindicatos.









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