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Comparto mi artículo publicado en Expansión el 23 de agosto:

Los inversores recién llegados se sorprenden de la escasísima oferta de vivienda en alquiler en España. Son demasiados y con demasiado apetito para una oferta que se reduce a las carteras de los extintos FII, las de vertiente social en manos de las Administraciones, y poco más. Hay que entender que en España, hasta que comenzó la crisis, el alquiler era sinónimo de insolvencia, una tacha o un lastre. El español ha destinando desde hace décadas el 95% de su cartera de inversiones al ladrillo. Y no estaba equivocado: invertir en vivienda era la manera más eficiente de proteger sus ahorros frente al constante empobrecimiento de la peseta; era verdad entonces que “la vivienda nunca bajaba”. Probablemente así hubiera seguido siendo de no haber cedido nuestro país la política monetaria a la UE. Esta, centrada en mantener a raya la inflación y proteger, por tanto, el dinero de los ciudadanos, ha cambiado radicalmente el paradigma al que estábamos acostumbrados dejándonos a la mayoría en fuera de juego. Porque los españoles apenas teníamos dinero que proteger, sino viviendas.

El aprendizaje, abrupto y sangriento, de las nuevas reglas del juego ya está muy avanzado en la sociedad. Si bien es cierto que una buena parte de los que alquilan son compradores frustrados por causa de la inestabilidad laboral o del parón hipotecario, una gran cantidad de ciudadanos optan libremente por el alquiler porque han visto de cerca que la vivienda sí baja, que las hipotecas comprometen el patrimonio personal, presente y futuro, y que ser propietario además de derechos conlleva obligaciones graves. Por último, los cambios sociales y laborales (movilidad geográfica, inestabilidad laboral, inestabilidad y desequilibrio en las relaciones de pareja, etc.) han aproximado al alquiler a los más jóvenes, que ya no son presos –o no tanto- de la consideración de estatus que solía otorgar la propiedad de un piso.

Pero un mercado de alquiler no es viable a largo plazo si no hay una correlación entre el precio de la vivienda y la renta que genera. Hasta hace poco el mercado español estaba totalmente desequilibrado; la rentabilidad media se situaba más cerca del 2% que del 3%, mientras que en Alemania rondaba el 7%. Ahora, tras la brutal caída de precios –también de las rentas, pero mucho menor- el rendimiento supera el 5% y en muchos casos alcanza el 6% y hasta el 7%. Por primera vez en mucho tiempo el alquiler es atractivo tanto para el inversor como para el inquilino.

Todo parece indicar, por tanto, el advenimiento de una Edad de Oro del alquiler en España, que en los últimos años ha visto florecer nuevas empresas de gestión e intermediación que están profesionalizando un mercado tradicionalmente opaco.

Pero también hay algunas sombras: la inseguridad jurídica y fiscal de una Administración diversa, voluble y prolífica. Incentivos o desincentivos fiscales al alquiler o la compra; legislación de arrendamientos urbanos, tratamiento fiscal de la desocupación de inmuebles, IBI, limitaciones de uso (como en el caso de la concurrencia con el sector hotelero), etc., influyen inevitablemente en las tomas de decisión de los ciudadanos.

 

 

Decía ayer el economista español afincado en Colchester, Javier Santacruz, que “esta Reforma Fiscal es un lío morrocotudo, de la que sólo sacarán provecho aquellos profesionales que se lo estudien bien. No es que tenga letra pequeña ¡es que toda ella es letra pequeña!

Nos habían prometido simplicidad, reducción de excepciones, de vericuetos, de subterfugios y, finalmente, es tal el grado de complejidad que los asesores fiscales pueden estar tranquilos: de hecho, es posible que el Gobierno haya pensado que la profesión de experto fiscal pueda ser el sustitutivo del ladrillo como motor del empleo, o sea, el manido ‘nuevo modelo productivo’.

Centrando la jugada en el asunto inmobiliario, llama sin duda la atención que las novedades nada tienen que ver con el informe Lagares ¿fueron sólo globos sonda? Contra pronóstico la segunda vivienda no se toca, y la desgravación vigente para vivienda habitual no se elimina. Es un alivio para los millones de hipotecados de los años dorados del ladrillo que, sin apenas ahorro que poder destinar a otros productos, mantienen al menos la esperanza de recibir previo al verano la “extra” de la devolución de Hacienda. Sin duda el consumo se vería especialmente resentido sin esa “bufanda”.

Sin embargo, la sorpresa ha llegado por donde menos se pensaba: el alquiler. Así, para los propietarios, la exención será de sólo el 50% a partir de 2015, frente al 60% actual general y el 100% para el caso de inquilinos menores de 35 años. Y lo mismo para los inquilinos: la deducción actual desaparece para los nuevos contratos que se celebren a partir del próximo 1 de enero.

¿Qué se pretende tras estas medidas? En mi modesta opinión, el Gobierno es consciente de la debilidad del mercado de compraventa de vivienda, y una fiscalidad agresiva podría achicharrar los tiernos y débiles “brotes verdes” que empiezan a aparecer. Desde hace unos cuantos meses inversores de todo el mundo están comprando grandes cantidades de viviendas provenientes de bancos y de la Sareb, directamente o a través de préstamos con gran probabilidad de impago. Estos inversores en su mayoría no pretenden mantener la inversión por mucho tiempo, sino que es su intención revender con cierta rapidez. Para que la operación obtenga éxito es conveniente que otros factores que puedan influir en el comprador final se mantengan en un ambiente favorable. Y la fiscalidad es quizá el elemento que más influye en la configuración de ese ambiente.

En todo caso, una fiscalidad más agresiva incidiría en una valoración a la baja del inmueble, y en una menor rotación. Y lo que quieren es que se mueva: las ventas generan muchos más ingresos fiscales que los alquileres.

El alquiler, por su parte, ha aumentado significativamente en los últimos años. No es que nos estemos igualando con Alemania u Holanda, pero el crecimiento es enorme teniendo en cuenta de dónde veníamos. Seguramente el Gobierno considera que tanto la demanda como la oferta de alquiler son bastante inelásticas a la eliminación de las ventajas fiscales, pues piensan que los inquilinos lo son porque no pueden conseguir hipotecas, y los propietarios alquilan porque no pueden vender asumiendo las pérdidas que el maldito libre mercado les impone a fecha de hoy.

Y aunque yo pienso que hay un cambio de tendencia más profundo, un nuevo paradigma en la manera en que la gente se busca un hogar, lo cierto es que el Gobierno acierta en gran parte con ese razonamiento. En todo caso, mayor presión fiscal en el alquiler también implica una reducción de las rentas y, por tanto, de la valoración del activo. Podían y debían haber esperado más tiempo a que el mercado del alquiler se consolidara. No hace ni dos meses que escuché a Juan Van Halen afirmar que el alquiler era la gran apuesta de la Dirección General de Vivienda que encabeza en Fomento…

En todo caso, es la primera vez que veo que un Gobierno actúa de manera contracíclica desde un punto de vista fiscal en el mercado inmobiliario: se abstiene de cargar las tintas frente al mercado de compraventa –que está claramente estancado-, y castiga al más boyante que nunca del alquiler.

Por último, creo que es una medida bienvenida sin discusión –nunca es tarde si la dicha es buena, pero ya podían haberlo hecho en 2008- la exención del pago de plusvalías en el IRPF a los afectados por procesos de dación en pago, que venía a ser algo así como -perdonen la expresión- además de puta poner la cama.

Pero no lancemos las campanas al vuelo. Me dice Santacruz que es posible que haya una segunda ronda reformista que no nos saldrá tan barata: será el turno del IVA y de la propiedad.









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