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La presentación en sociedad del Anteproyecto de Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de Viviendas el pasado viernes 24 es sin duda la noticia de mayor calado en el sector inmobiliario desde 2008.

Además de una reforma profunda -aunque tal vez insuficiente- de la actual legislación de arrendamientos urbanos, por fin el Gobierno se ha dado cuenta de que sólo poniendo al alcance de los inversores el instrumento apropiado se podrá impulsar de nuevo el maltrecho sector inmobiliario de nuestro país: los REIT

Cuando en el mes de mayo el Ministerio de Fomento avanzó las líneas maestras de la reforma, el desánimo cundió en el sector. En este post critiqué duramente la oportunidad perdida que suponía reformar las SOCIMI con esa visión pequeña y cortoplacista del recaudador de impuestos con mitones. Y, sinceramente, no pensaba que las cosas fueran a cambiar tanto en tan poco tiempo. Parece que las críticas publicadas y el periodo de alegaciones que el propio ministerio abrió al público durante el mes de junio no han caído en saco roto. Tres son las novedades fundamentales con respecto al modelo propuesto en mayo:

1)      Posibilidad de cotizar en cualquier mercado multilateral, como el MAB (Mercado Alternativo Bursátil)

2)      Obligatoriedad de distribución del 80% de los beneficios (frente al 50% previsto en mayo)

3)      Y sobre todo, la modificación fundamental del régimen fiscal, con un tipo de gravamen que pasa del 19% al 0%. (Así pues, la fiscalidad se concentra en el partícipe o accionista, en el momento de percibir el 80% del beneficio vía dividendo)

 

Hace más de un año conté en este blog que, en una conversación con uno de los más reputados gestores de vehículos de inversión inmobiliarios del Reino Unido, me comentó que, para invertir en España, se necesitaban dos cosas:

-         Un vehículo apropiado

-         Ajuste de precios

El primer requisito, con esta reforma anunciada por Ana Pastor el pasado viernes, ya es un hecho.

¿Y el segundo? ¿Se puede considerar a estas alturas de la crisis atractiva la inversión en propiedades? ¿Es un buen momento para entrar en el sector?

Ha llegado el momento de arrancar motores. Esto se pone en marcha. Y no tanto por el banco malo como por las decisiones que se va a ver obligada a tomar la conocida como “banca sana”. Pero eso se lo cuento dentro de unos días.

 

Y no se olviden de esto: 100.000 millones de euros están esperando para entrar en el país.

 

Pues ya tenemos Gobierno, un ejecutivo de, como le gusta decir a Ángel Nieto, 12+1. O de 12 apóstoles más Soraya Magdalena y Mariano como Cristo redivivo –lo que se corresponde bien con la imagen del Aznar Bautista decapitado en Atocha-.

Es un Gobierno decente. Gente en términos generales solvente, con principios, bien formada, y con dilatada experiencia. Admito que desconozco casi todo de algunos de ellos –Wert, Báñez, Morenés y Fernández Díez- y que hay otros que no me gustan demasiado pero, claro, esto es como en el fútbol: el entrenador es Rajoy y él elige el equipo.

No es en absoluto un gobierno revolucionario. Antes al contrario, Rajoy ha optado por personas que refuerzan lo que él considera su mayor virtud: previsibilidad y sentido común. Es un equipo de fieles que está acostumbrado a jugar “de memoria”, si vale el símil futbolístico. Un equipo que no necesita pretemporada, para entendernos.

Como contrapartida creo que me puedo ir olvidando, al menos de momento, de una de las peticiones que le hice a Rajoy hace un mes en el post “Querido Mariano: que lo urgente no camufle lo importante”. Los hombres y mujeres que conforman el equipo de Gobierno no tienen la independencia, la autonomía, el empuje o las ganas de acometer con firmeza la necesaria reforma profunda que necesita el sistema –partitocracia, politización de la justicia, confusión del legislativo y el ejecutivo, ley electoral, autonomías,…-. Bien es cierto que ahora lo urgente es la cosa pecuniaria, y que probablemente un Gobierno con otro perfil hubiera sido visto por Bruselas y por nuestros acreedores con recelo. Lo cual quiere decir que Rajoy empatiza bien, se pone en la piel del contrario y toma decisiones previendo su reacción. Seré paciente en este sentido y esperaré a que se encauce –ojalá- la situación económica para ser más beligerante cuando pasen las urgencias.

Respecto de mi otra petición, la de poner coto al capitalismo crony y fomentar el libre mercado, soy más optimista. Aparte del paquete de medidas ya anunciadas para empresas y autónomos –todas positivas y necesarias-, me parece un acierto colocar a Ana Pastor en Fomento. La considero una de las personas más responsables e íntegras de este Gobierno. Con ella no habrá casos “campeón” seguro. Pero lo que más me gusta de Ana Pastor es que no es una mujer al dictado de las grandes del Ibex, jamás ha comido de constructoras, eléctricas o bancos.

Iré al grano. Estoy contento con el nombramiento de Montoro. Creo que es el hombre adecuado para llevar las cuentas del Reino. Anticipo que será un buen contable y mejor controller.

A Luis de Guindos lo sigo desde hace tiempo. Él y Jordi Sevilla –qué buen vasallo de haber tenido buen señor- han formado un estupendo tándem de opinión en las páginas salmón de El Mundo dominical. Ayer por la tarde Jesús Encinar tuvo el acierto de recuperar, para sus seguidores en Twitter, una entrevista que le hizo para Idealista la periodista Paloma Martínez Almeida en marzo de 2010 que podéis leer aquí. He extractado algunas de sus afirmaciones respecto del sector inmobiliario, la mayoría de las cuales suscribo:

el problema fundamental ha sido el crecimiento del crédito en España, que ha sido muy fuerte durante mucho tiempo y ha provocado una excesiva concentración de riesgo, especialmente en promotores. Entre 2003 y 2007, prácticamente no ha habido ningún país del mundo donde el crédito haya crecido tanto como en España y además mucho incremento de este crédito ha estado ligado a la exposición al sector inmobiliario

“para reducir el déficit rápidamente de acuerdo con el programa de estabilidad vamos a aplicar una política fiscal restrictiva en un momento en el que la economía privada no se ha recuperado, por lo que podemos tener un efecto contrario. Para que el ajuste presupuestario que se tiene que producir sea creíble y genere confianza es básico que vaya acompañado de reformas económicas importantes: (…) laboral, pensiones, restructuración financiera, y reformas de los mercados de bienes y servicios”

“según el FMI entre 2001 y 2006 el país donde más subió el precio de la vivienda en términos reales fue España y sin embargo ha sido de los que menos se ha ajustado a la baja desde que estalló la burbuja inmobiliaria. Ahí queda pendiente un ajuste importante, no sé si entre un 20 ó 25% pero evidentemente cuanto antes se produzca mejor. El precio se ha retenido primero por las inmobiliarias y ahora son los bancos que tienen en sus balances gran número de inmuebles los que, de alguna forma, están reteniendo el precio de la vivienda.”

(sobre el precio razonable de la vivienda) “tiene unos fundamentos para la determinación de su valor, fundamentos que dependen de muchas variables como la situación de empleo, de los tipos de interés, de las expectativas de crecimiento de la economía, de la evolución demográfica, de la llegada o no de inmigrantes. En España se vivió una serie de variables específicas que justificaron un aumento del precio de la vivienda. Pero hubo un momento, a partir de 2004, donde la única justificación que había para los incrementos del precio era que se había producido incrementos parecidos en el pasado. Cuando ya los fundamentos económicos no pueden justificar una subida del precio, te encuentras en una situación de burbuja que dura hasta finales de 2006. Y esto es lo que hay que limpiar actualmente y lo antes posible porque además antes eliminarás el exceso de oferta y simultáneamente permitirás que el sector de la construcción vuelva a tener actividad”.

la causa fundamental (de la burbuja) es una situación de tipos interés muy bajos. Se podía haber controlado más por parte del supervisor bancario lo que es el crédito promotor en España. Hubiera controlado, limitado y restringido más la concesión de crédito promotor.”

la medida fundamental es el ajuste de los precios a la realidad del mercado. Cuando se produzca, empezará a eliminarse el exceso de oferta y la demanda no sólo estará enfocada en el stock de vivienda, sino en viviendas nuevas. Y también es muy importante que las entidades comiencen a dar crédito. Aunque sí están dando financiación pero para sus propios inmuebles”

(sobre si es buen momento para comprar) “el mercado de la vivienda es muy complejo, hay muchos segmentos y sub-segmentos. De forma genérica se tiene que producir más caída de precios pero creo que empieza a haber oportunidades y a haber precios que se van ajustando, razonables a medio y largo plazo. Pero desde un punto de vista global todavía necesitan más ajustes, aunque no es lo mismo un piso en las afueras de madrid que un piso en la costa. Y las estadísticas oficiales no son buenas. Las estadísticas de empresas privadas, como idealista.com, te dan más información sobre la realidad de los precios. Por ejemplo, los precios del INE son de escrituras de hace año y medio, son datos desfasados.”

(Sobre el riesgo del tipo fijo) “si tú te endeudas con una hipoteca a 20-25 años, a lo largo de ese tiempo los tipos seguro que suben, con lo que la gente no debe tomar por fijo los tipos que esta pagando hoy”.

 

Resumiendo: diagnóstico bastante certero del origen de la burbuja (el exceso de crédito y la relajación de criterios) y receta adecuada: ajuste de precios, saneamiento bancario y recuperación de la financiación. Y, además, dos críticas que yo no he dejado de hacer en todo este tiempo: la nefasta gestión del Banco de España como supervisor (MAFO, desde hoy, está de más); y las inútiles estadísticas de vivienda.

Si acaso, ha intentado barrer para su casa –y defender al Gobierno de Aznar al que perteneció- colocando en 2003 o 2004 el comienzo del desmadre crediticio y de precios. Y ahí discrepo. Las malas prácticas comenzaron, como he justificado en numerosas ocasiones, hacia 2000 o 2001 como muy tarde.

De Guindos no ha parado de criticar, con acierto, los sucesivos cierres en falso de la restructuración bancaria del Salgado y MAFO. Fue una declaración ciertamente valiente la que realizó a primeros de junio de este mismo año, en un momento en que ningún político –de izquierda o derecha- se atrevía a decir cosas a así: “Ya es hora de que los bancos reconozcan de una vez las pérdidas latentes en sus balances: los 120.000 millones de suelo, dejarlos en la mitad”.

Ahora llega la hora de la verdad y no es lo mismo el toreo de salón que saltar al ruedo únicamente pertrechado del capote. Veremos lo que da de sí, pero soy optimista.

 

Sobre la polémica de su pasado en Lehman Bros.:

Durante dos o tres años trabajé en una compañía francesa, la promotora Nexity. Entre sus accionistas figuraba el banco de inversión Lehman Brothers, y también la Caisse General des Dépôts et Consignations, que era el de referencia (poco conocida en España pero de gran relevancia en Francia). Cuando, en las reuniones, alguien preguntaba quién estaba detrás de la compañía, solía utilizar el nombre de Lehman para dar caché y seguridad a mi interlocutor. Era un sello de calidad.

A mí no me sorprende que alguien con el currículo de De Guindos –Secretario de Estado de Economía con Aznar- sea fichado por Lehman Europa. Y sería descabellado pensar que tuvo alguna responsabilidad en la debacle de la empresa, toda vez que entró a formar parte en 2006, cuando el pescado estaba vendido. Es más: Lehman Europa no se hundió, era de hecho la única división rentable a pesar de la quiebra, hasta el punto de que Barclays se interesó y la adquirió.

Por eso me parece lamentable escuchar al secretario del Partido Socialista, don Marcelino Iglesias, en su primera valoración del nuevo Gobierno, decir que “le deseo que lo haga mejor que en su etapa de Lehman”. Un golpe bajo que retrata a quien lo propina.

Es Navidad. Pasado mañana celebramos el nacimiento de Jesús de Nazaret. Que lo disfruten en familia y traten de no olvidar lo verdaderamente importante.









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