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“La capacidad de endeudamiento hay que valorarla más en un escenario a medio y largo plazo de tipos entre el 4 y el 6%. Desde ese punto de vista recomiendo hipotecas a tipo fijo”. Esta fue la respuesta que dio Santos González (presidente de la Asociación Hipotecaria Española) a El Mundo en febrero de este mismo año, preguntado sobre tipos fijos y variables y evolución del Euribor.

El viernes pasado, a preguntas del mismo medio, volvió a ratificarse: “un tipo fijo es más caro, pero más recomendable”.

Quien se expresa así no es ningún piernas, sino el representante de el lobby más importante de nuestro sistema financiero. De la AHE forman parte los principales bancos y cajas españoles y, como ella misma se define, “representa los intereses de sus miembros en todos los aspectos relacionados con la actividad hipotecaria, por lo que mantiene un estrecho contacto con los distintos departamentos ministeriales responsables de la elaboración de las normas que afectan a este mercado (Ministerio de Economía, Ministerio de Justicia y Ministerio de Vivienda principalmente) así como con el Banco de España.”

 

Ahora les invito a que pinchen aquí, donde pueden ver la cotización del famoso swap a 5 años que tanto la CECA como el Banco de España pretenden favorecer como tipo de referencia para las nuevas hipotecas. La razón que dan para usar este índice es su menor volatilidad frente al Euribor a 12 meses. Es decir, lo venden como una ventaja para los usuarios y consumidores puesto que una menor volatilidad es sinónimo de mayor estabilidad.

Sin embargo, esto no es cierto. Si vuelven al gráfico del swap a 5 años, verán que en los últimos doce meses el índice ha evolucionado del 1,9 hasta el 3,22 (abril) para volver a bajar hasta el 1,85 hace tan solo unos días. Mientras tanto, el Euribor a 12 meses partió hace un año del 1,5, donde se mantuvo hasta mediados de enero, fecha en la que inició un lento ascenso hasta alcanzar el 2,1. Y con ligeras variaciones se ha mantenido en ese rango hasta hoy. Aquí lo pueden ver.

Conclusión: el famoso índice es mucho más volátil que el Euribor. Pero eso no es lo más grave; lo peor es que el índice escogido no tiene nada que ver con el negocio hipotecario. Los que me siguen habitualmente saben que no soy nada partidario del régimen de tipos variables pero, puestos a elegir, que me den un Euribor, faltaría más. Y lo explico:

 

El Euribor es el precio promedio al que las entidades financieras más importantes de la zona euro se prestan el dinero entre sí. Por tanto, en condiciones normales, debería reflejar el precio real del dinero. Lo hay –que yo sepa- desde a una semana, hasta a un año. El que se utiliza en hipotecas es el de a un año. Y la razón no es tanto que sea el más usado por los bancos sino porque es el más caro. En los años buenos, recuerdo que me decían que la banca se financiaba a Euribor a tres meses y prestaba a Euribor a un año (más diferencial). Negocio redondo. Pero en todo caso, tiene sentido: si mi coste de materia prima es X, y a ese X le añado un diferencial para cubrir los otros costes de producción así como un beneficio razonable, estoy haciendo lo que haría cualquier empresario en un negocio normal.

¿Por qué, entonces, proponen este índice? Porque aunque coyunturalmente estos días sea más bajo o esté igualado con el Euribor a un año, lo cierto es que durante al menos los últimos tres años se ha situado alrededor de 100 puntos básicos por encima.

Pero no nos dejemos enredar. El problema no se soluciona sustituyendo un índice variable por otro variable. Y menos por un índice que no está directamente relacionado con el coste de aprovisionamiento real de la banca. El problema de la clase media española de nuevo cuño es que está sujeta a un índice variable del que se puede decir:

1)      que ha sido el origen y causa de la burbuja inmobiliaria

2)      que mantiene a las familias en una total incertidumbre respecto a su futuro

En efecto, la banca, al inicio de este ciclo, tuvo la habilidad de transferir el riesgo de la variación de tipos al cliente que, como contrapartida, obtuvo un menor coste de la financiación. ¿Y para qué sirvió? Pues para que los pisos subieran y subieran hasta que ese inicial menor coste de financiación dejó de serlo. No éramos más ricos: simplemente, con el menor coste del dinero nos pudimos endeudar por más millones, justo los que se encareció la vivienda.

Lo peor de todo es que esto no ha hecho más que empezar y que antes o después el BCE subirá tipos y el Euribor consecuentemente también lo hará. Y para entonces, si la economía española no está arreglada, lo de las ejecuciones y desahucios que sufrimos ahora será una broma comparado con lo que vendrá.

 

No deja de ser irónico que el presidente de la AHE piense igual que yo: que lo mejor, para las familias, es el tipo fijo. La excusa que ponen ahora los de arriba para decir que el tipo fijo no es conveniente es que es muy caro y que, por tanto, impediría el acceso a la vivienda a la mayoría. Eso es verdad si conviven los dos tipos: nadie apostará por un fijo habiendo al lado un variable. Pero no es cierto si la opción es exclusivamente el tipo fijo. Porque si, de golpe, todos los españoles nos podemos endeudar por menos millones para comprar un piso, el que se tendrá que ajustar es el que vende pisos (si es que quiere vender, claro). Es justo al revés de lo que nos dicen: el gran ajuste de precios vendrá inducido el día que recuperemos la cordura y se imponga el tipo fijo. Y les aseguro que no es algo de extraterrestres: en Francia y en Alemania no conocen otra cosa.

Imagínese que usted no puede seguir pagando su piso. Su “socio”, el banco, le dice: “vamos a hacer lo siguiente: nos vamos a tomar un plazo de seis meses para vender el piso. Lo colocaremos en los portales inmobiliarios más importantes, lo pondremos en manos del agente inmobiliario que mejor funcione en su barrio, e incluso lo ofreceremos en nuestras sucursales. Y lo mejor: ofreceremos al nuevo comprador la misma financiación que estamos aprobando para nuestros propios pisos”.

Este relato, de ciencia-ficción, se produce, sin embargo, todos los días… para promotores. Se ha convertido en algo habitual que los bancos y cajas, ante la inminencia de la dación en pago de una promotora, se adelanten a los acontecimientos y propongan a la empresa el esquema del párrafo anterior. ¿Y por qué se toman tantas molestias? En primer lugar, para evitar contabilizar más mora en sus balances. En segundo lugar, para ahorrar la estimable cantidad de recursos (humanos y económicos) que consume el farragoso procedimiento por el que los activos de la promotora pasan a ser de la entidad financiera.

El viernes el Gobierno anunció que, en el caso de subastas desiertas de inmuebles ejecutados, el valor por el que la entidad se los adjudicará a partir de ahora será del 60% en lugar del 50% actual. El director de El Mundo, Pedro J. Ramírez, al conocer y dar traslado de esta noticia a través de Twitter, decía: “Para este viaje… “(no hacían falta alforjas). Estoy de acuerdo con él. La euforia que desplegó Zapatero en el Debate de la semana pasada hacía prever una medida mucho más ambiciosa. Como ya he recordado en anteriores posts, el borrador de la Ley de Enjuiciamiento Civil –que es la que regula todo esto- que se llevó en su día al Congreso hablaba del 70%. Fueron sus señorías, en la tramitación, las que se encargaron de rebajarlo hasta el 50%. ¿Por qué lo hicieron? ¿Quiénes lo votaron? ¿Por qué ahora no se atreven a dar marcha atrás?

También el viernes, el suplemento Su Vivienda de El Mundo recogía unas declaraciones de Santos González, el hombre de la Asociación Hipotecaria Española (la patronal de las entidades financieras más activas en el mercado hipotecario). Don Santos apenas daba importancia a la elevación del salario inembargable –la otra gran medida aprobada esta semana-: la consecuencia de este cambio es más tiempo para devolver el dinero y eso, en banca, significa más intereses, con lo cual todos contentos. Sin embargo, de lo que no estaba tan contento era de la posibilidad de que se elevase el valor del piso adjudicado tras subasta desierta. Parapetado en la argumentación clásica, no explicaba el fondo de la cuestión, el potencial daño para la banca.

Vistas las reticencias del representante de la banca ¿les sorprende ahora que el Gobierno sólo se haya atrevido a subir del 50% al 60%? Resulta evidente una negociación entre bambalinas.

Los medios, las asociaciones de consumidores, los analistas,… todos nos hemos centrado en la dación en pago y en la Ley Hipotecaria como origen de todos los males y, amigos, estamos errando el tiro. La clave está en la manera en que se sacan al mercado los activos ejecutados. El intervenido y corrupto sistema de subasta. Un sistema que favorece la ausencia de compradores y de ofertas. Un sistema que favorece la adjudicación del bien por el 50% (ahora el 60%) de su valor. ¿Nunca se han preguntado por qué la casi totalidad de pisos quedan desiertos cuando la vivienda ha bajado entre un 15% y un 30% nominal -según las estadísticas en que nos fijemos-?

Ayer, en varios medios, leí que esta medida supondrá un encarecimiento de los préstamos y un endurecimiento en la concesión de hipotecas. Si esto fuera cierto, ¿por qué a los promotores se les concedió crédito ilimitado y casi gratuito en los buenos tiempos? Es pertinente recordar que los promotores sí gozan de la responsabilidad limitada y, por tanto, de la dación en pago; y de un trato privilegiado a la hora de liquidar sus activos antes de entrar en mora (como he expuesto al comienzo de este post).

Personalmente, yo no tendría ningún miedo a que mi piso se lo pudiera quedar el banco al 60% o al 50% de su valor de tasación, siempre y cuando el procedimiento para su venta fuera el mismo –ni mejor ni peor- que el que disfrutan los promotores en riesgo de mora. Ahora bien, si el procedimiento es el actual de subasta, entonces exigiré que el banco sólo se lo pueda quedar al valor medio que tres tasadoras independientes den para mi vivienda a día de hoy. Y ese valor, si los que hacen las estadísticas no mienten, nunca tendrá un descuento superior, de media, al 30% sobre su valor máximo en el boom (2007).

Tres años y medio después de que se parase el sector inmobiliario, con la misma violencia que la de un tren-bala que se estampara contra un muro, la burbuja sigue sin deshincharse. Aquí, por las buenas no hacemos nada. Y a eso hay que añadir la memoria genética de los banqueros: en la última crisis inmobiliaria, llevando a la práctica hasta sus últimas consecuencias el “dolce far niente”, las cosas volvieron a su cauce en un periodo “breve” de cuatro o cinco años. ¿Por qué? Por dos razones fundamentalmente: la devaluación de la moneda, y una inflación elevada. Así, en muy poco tiempo, los activos denominados en pesetas bajaron alrededor de un treinta por ciento sin que los que vivíamos dentro nos diéramos cuenta: de ahí el mantra de que “la vivienda nunca baja”.

Desde que empezó la crisis, y con la excepción de 2010, la inflación ha sido muy baja, por lo que el ajuste por esa vía ha tenido poco impacto. Por otro lado, nuestra pertenencia al Euro no nos ha permitido jugar con devaluaciones competitivas que sí que ha aplicado, por ejemplo, el Reino Unido.

A corto plazo, la subida de tipos de Trichet (que se espera que alcance al menos el 1,75% a lo largo del año) puede ser vista (desde luego que lo es) como una amenaza para la economía de las familias españolas. Pero, ojo, también lo es para el balance de los bancos. La Asociación Hipotecaria Española (AHE), que viene a ser la patronal de la banca bajo otros ropajes, advertía con cierto cinismo el viernes de que la decisión de subida de tipos del BCE era una amenaza para la recuperación del mercado inmobiliario, dado que implica unas condiciones menos favorables para el acceso al crédito. Más bien al contrario, una subida de tipos lo que va a suponer para la banca (y para todos los propietarios de vivienda en general) es la mengua del valor de los pisos; la reducción de los precios de venta de los inmuebles: sólo así podrán adecuarse las cuotas hipotecarias a los salarios de los españoles.

Pero también le supondrá a la banca un aumento de la morosidad hipotecaria: como me he hartado de repetir una y otra vez, la subida de tipos nos importaría un bledo si nuestras hipotecas estuvieran referenciadas a tipos fijos, pero no es el caso. Sinceramente aspiro a que podamos volver a ese modelo, mucho más conservador y más protector de las familias a largo plazo. Pero para ello sólo hay dos caminos: un periodo de gran sufrimiento económico, pero breve; o la japonización de la economía para una larga temporada. El problema es que este último tampoco es garantía de éxito: Japón lleva así dos décadas sin un horizonte claro.

Si en algo coincidimos todos los afectados (Banca, políticos, ciudadanos) es que no nos apetece sufrir; especialmente a los ciudadanos, que llevamos demasiado tiempo agonizantes y sin perspectiva. Pero la agonía se puede eternizar si no cambiamos el modo de enfrentar la crisis. Miremos al largo plazo.

En “Adiós, ladrillo, adiós” explico cómo fue el BCE el que evitó el default masivo de familias (ergo bancos) cuando rebajó a toda pastilla los tipos de interés al tiempo que abrió ventanillas de liquidez ilimitada para el sector financiero. También cuento cómo esto nos vino muy bien a título particular, pero se ha convertido en un cáncer para la nación. ¿Por qué? Porque supuso una clara intervención del mercado que provocó que los pisos se mantuvieran artificialmente altos, impidiendo el ajuste y alargando la crisis. Así, los vendedores dejaron de tener prisa o presión por vender, y los compradores se hartaron de esperar oportunidades que nunca llegaban. Oferta y demanda no se han cruzado durante estos años con normalidad salvo en un caso: en el de los activos de la propia banca. En efecto, las entidades financieras -que sólo se guían por el beneficio contable, la tasa de mora, y los condicionamientos del Banco de España- han usado su triple condición de propietarios, financiadores y vendedores (en una clara distorsión de la libre competencia) para aligerar sus balances de activos en una clara huída hacia delante, dejando tras de sí un reguero de nuevos perjudicados o “euriborizados” seducidos por los mismos ingredientes que nos llevaron a la catástrofe.

Mirando el largo plazo, mirando la herencia que dejaremos a los que vengan detrás, nada hay más conveniente que una subida de tipos. Sólo así los políticos empezarán de una vez a tomar medidas que empiecen a cambiar el modelo hipotecario; sólo así haremos la limpieza necesaria para poner el contador a cero y empezar de nuevo a hacer un país –esperemos- que no base su crecimiento en el crédito, en la deuda. Porque la deuda no es sino gastar hoy lo que vamos a ganar mañana. ¿Qué buen padre se gastaría lo que su hijo todavía no ha empezado a ganar?

En el camino recorrido hasta la fecha, los inmuebles ya se han dejado entre un 20% y un 30% de su valor (¿alguien lo sabe a ciencia cierta?). La bajada necesaria para cerrar el ajuste ya no es tan grande, alrededor de un 25% más, de media. El esfuerzo merece la pena. Y si nos lo tiene que imponer Trichet, bienvenido sea.









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