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Acabo de terminar una valoración rápida de la presentación en sociedad de la Sareb. Cualquier aportación será bienvenida.

 

¿Por qué hoy?

Por que el proyecto de Real Decreto que establecerá la Sareb ha estado sometido a información pública hasta el jueves pasado, día 25. La intención del gobierno es que se apruebe en el Consejo de Ministros del día 16 de noviembre.

 

 ¿Cuál va a ser la estructura de capital?

Dice la presentación:

 Los recursos propios de la Sareb serán aproximadamente de un 8% sobre el volumen de activos totales. Una parte de los recursos propios podría estar instrumentada mediante bonos subordinados

Por tanto, si finalmente los activos totales (bancos del grupo 1 más bancos del grupo 2) ascienden a 60.000 millones de euros, los fondos propios serán de 4.800 millones de euros –la aportación real podría ser menor por cuanto se admite la posibilidad de que una parte la constituyan bonos subordinados-. Así pues, 2.401 millones de euros serán suficientes para ser el accionista de referencia de la mayor inmobiliaria del país.

Y también:

 Los bancos que transmitan sus activos no podrán ser accionistas de la Sareb

Es de suponer, por tanto, que la posibilidad de que la banca sana fuera accionista de la Sareb mediante la aportación de activos queda por ahora descartada.

 

¿Cómo se determina el valor de los activos?

Para determinar el valor de los activos que se han de transferir será preciso que, previo a su traspaso, se hayan realizado todos los deterioros pertinentes incluidos los previstos en los Reales Decretos-ley .

El valor de transferencia se concretará en base a dos componentes. En primer lugar, se determinará el valor económico de los activos (…)

Se utilizarán como referencia las pérdidas esperadas en el escenario base del ejercicio realizado por Oliver Wyman para cada una de las entidades que transfieren activos, cuyo valor es muy próximo al valor neto de los activos tras la aplicación de los Reales Decretos

En segundo lugar, se ajustará la estimación del valor económico aplicando un descuento por las propias características de la transmisión de activos a la Sareb

Resumiendo, se toma como valor de referencia el del escenario BASE de Oliver Wyman (que aplica un descuento muy light) y a continuación se le añaden una serie de recortes (“sartenazos”, para entendernos) justificados por razones diversas:

-          la adquisición en bloque de los activos;

-          la consideración de ciertos gastos que estaban soportados por las cuentas de resultados de las entidades y que ahora deberán ser asumidos por la sociedad, tales como costes de gestión y administración de los activos, incluidos los financieros;

-          las perspectivas temporales de desinversión de los activos transferidos a la misma

-          u otros factores que afecten a la viabilidad y los riesgos que conlleva la actividad

 

Y remarca por dos veces el FROB:

Estos ajustes sobre el valor económico de los activos que adquirirá la Sareb impiden que los precios de transferencia puedan servir para la valoración de activos bancarios que no hayan sido objeto de transferencia a la Sareb.

Es decir, pretende establecer un muro de contención para que los resultados de este análisis no se extrapolen en ningún caso al valor de los activos que permanecen en manos de la banca.

 

Sin embargo, del análisis de los datos finales se puede establecer un paralelismo muy acusado con el informe de Oliver Wyman, pero no con el escenario base, sino con el ADVERSO o estresado, como se puede ver en estas tablas:

Activos adjudicados

SAREB

OW ADVERSO

Obra nueva

54,2%

52%

En construcción

63,2%

66%

Suelo

79,5%

80%

MEDIO

63,1%

63,4%

Crédito-Promotor

SAREB

OW ADVERSO

Vivienda terminada

32,4%

32%

Obra en curso

40,3%

43,7%

Suelo urbano

53,6%

63,8%

Otro suelo

56,6%

62,5%

Otros con garantía real

33,8%

35,6%

Otros sin garantía real

67,6%

70%

MEDIO

45,6%

49%

 

¿Les llama algo la atención? A mí también. La gran similitud de ambas valoraciones se rompe cuando llegamos a suelo, ya sea este urbano u ‘otros’. ¿Cómo interpretar esto? ¿Acaso los suelos de Bankia, Catalunya Bank, Banco de Valencia o Novagalicia son mejores que la media?

 

¿Será rentable?

Con independencia de que las valoraciones sean acertadas, y de que la propia Sareb y las reformas financieras sean capaces de frenar el deterioro de la economía, los objetivos de la sociedad no son terriblemente ambiciosos:

La rentabilidad sobre el capital (RoE) prevista para el conjunto del proyecto en un escenario conservador se estima en torno del 14-15%.

El RoE se calcula como Beneficio Neto/Fondos propios. Como sabemos que los Fondos Propios son 4.800 millones de euros, despejamos:

 Beneficio Neto = 15% x 4.800 = 720 millones de euros.

Es decir, que el beneficio sobre ventas aproximado sería de un 1% (720/*70.000). En fin que, si no me he equivocado, un objetivo bastante prudente y, si no han calculado mal, alcanzable en un plazo de quince años. ¿O no?

 

* (he puesto 70.000 millones de ventas -10.000 por encima del coste de adquisición- para meter gastos de gestión, financieros y el pequeño beneficio. A ojo claro)

Actualización: varios lectores en el blog y también en las redes sociales me dicen que el RoE tiene que ser necesariamente anual, y no por el total del proyecto. Realmente de la presentación no se puede afirmar con contundencia ni lo uno ni lo otro. Y aunque suena ridículo un RoE del 15% para el total, también parece muy ambicioso si se considera anualizado. Si tenéis alguna opinión fundada al respecto no dejéis de comentarla. Gracias.

 

El Quiñón de Seseña es el mejor ejemplo para entender que en España no hay ni ha habido liberalización de suelo, sino un sistema cuasifeudal de 8.000 monopolios del suelo que coinciden con otros tantos municipios. Si de verdad hubiera habido liberalización del suelo el propio mercado habría descartado un desarrollo de semejante magnitud en este municipio tan alejado de Madrid sin antes haber agotado todo el suelo disponible en los municipios mejor ubicados y dotados (colegios, comercio, sanidad, comunicaciones, etc.) como son Ciempozuelos, Valdemoro, San Martín de la Vega, Parla, Pinto, Torrejón de la Calzada, Torrejón de Velasco, etc. Así pues, el intervencionismo de ayuntamientos y de comunidades en la clasificación y la gestión de suelo favorece la especulación de aquellos islotes que, como el Quiñón, cuentan con todas sus bendiciones. Y ¿cómo se consiguen esas “bendiciones”? Pues en una escala de 0 a (caja) 507, se encuentra uno de todo, como en botica.

¿Por qué se inflaron, por lo tanto, los precios? Los precios respondieron con normalidad al resultado de dos factores: la intervención en la oferta de suelo disponible (como describo en el párrafo anterior), que provocó que deviniera en un bien escaso – es decir, poca oferta para una enorme demanda-, y la fenomenal burbuja de crédito –provocada por los tipos de interés reales negativos y los perversos incentivos del Banco de España- que llevó a muchos a invertir en vivienda con fines especulativos.

Como consecuencia de ello, los precios de los inmuebles tendieron a igualarse al alza, desdibujando las diferencias que tradicionalmente la ubicación -el location anglosajón-, la antigüedad, y otros atributos (comunicaciones, transporte, dotaciones, comercio, etc.) han definido este mercado.

 

La semana pasada el Banco Santander, a través de Altamira, anunció una nueva bajada de precio que ha gozado de un gran eco mediático. Normal: el descuento sobre máximos es de un 65%. 65.000 euros para un piso de 94 metros cuadrados. Un precio que apenas cubriría el coste de construcción de la vivienda y que, por supuesto, deja en cero el valor del suelo: toda la inversión realizada por el promotor en la compra del suelo y su urbanización se habría volatilizado. Estamos hablando por tanto de un precio que jamás hubiera incentivado a un promotor a lanzarse al desarrollo del suelo. Los números no salen… salvo que se produzca el cúmulo de circunstancias ya expuestas en los primeros párrafos.

¿Y qué ocurrió el pasado fin de semana? Pues que los pisos no se vendieron, se despacharon. Se formaron enormes colas de jóvenes parejas –ojo, no inversores sino usuarios finales- atraídos por un precio difícilmente batible. Seguramente cuando estén leyendo estas líneas el stock del Santander se haya liquidado por completo, pues esas eran las previsiones del equipo comercial para este fin de semana que acabamos de dejar. Así pues, está claro que en un mercado sin dopaje financiero ni incentivos perversos las cosas vuelven a su ser. ¿O no?

Los jóvenes que han comprado piso en Seseña no tienen 65.000 euros más gastos ahorrados. Necesitan de financiación. Y el Banco Santander se la ha proporcionado. Lamentablemente, repitiendo errores del pasado. ¿Por qué? Porque los incentivos perversos siguen existiendo y desde el supervisor se sigue haciendo la vista gorda.

Estas son las condiciones financieras bajo las que se están vendiendo los pisos: plazo de amortización a 40 años, 100% del precio, y tipo variable de euribor más 1,25. Lo cual representa una cuota mensual de trescientos y pico euros. Si bien es cierto que el precio de la vivienda es muy bajo y es difícil que caiga mucho más aunque se recrudezca la crisis, también lo es que algunos de los compradores pueden tener problemas para pagar la hipoteca si, cosa no descartable, acaban en el paro.

 

Las financiaciones tienen que tener previstos botes salvavidas por si ocurre lo peor. Y esta del Santander no lo tiene. Por ejemplo, si el tipo inicial es fijo, pasarlo a variable (con lo que la cuota se abarata); o si el plazo inicial son 25 años,  ampliarlo a 35 años (con lo que cuota se abarata). O, llegado el caso de la ejecución de la vivienda, tener la ocasión de salir del embrollo sin tener que seguir debiendo al banco. Eso se consigue sólo si la financiación es inferior al precio pagado, pues en la subasta, en un mercado bajista, siempre se va a vender el piso por menos del precio pagado inicialmente.

¿Por qué opta pues el Santander por una financiación tan agresiva? Pues para reducir la cuota mensual y hacer más atractiva la compra del piso. Eso sí, a cambio de pagar muchas más mensualidades. En fin, creo que con una hipoteca más sensata la mensualidad no supondría más de 100 euros más al mes y todos respirarían más tranquilos. Además de que al comprador le costaría mucho menos en intereses.

Me preguntaba el otro día un periodista si esa bajada tan agresiva del precio por parte de los bancos se podría considerar competencia desleal, a lo que respondí que no, que “la deslealtad de la banca no viene dada por el precio, sino por las condiciones hipotecarias, que suelen ser mucho más livianas cuando se trata de sus propios pisos que cuando financian activos de terceros”. A ver si alguien toma nota.

 

 

Una reforma para consumo externo…

Contaba MAFO allá por julio –cuando ufano relataba lo bien que habían ido los test de estrés, días antes de la caída de la CAM- que, estando un emisario del Banco de España en Londres para explicar cómo andaban las cosas en nuestro sistema financiero, un analista local le espetó que “el suelo en España no vale nada, cero”. La respuesta del ejecutivo español fue algo así como: “Si usted lleva razón, si es así, lo compro todo”.

MAFO y su adlátere llevaban razón: el precio del suelo, en España, ni de lejos era cero. Era muchísimo más. No había más que acercarse a cualquier banco y preguntar por su cartera de suelos. Pero el analista inglés no estaba hablando de precio, sino de valor. Y ya sabemos lo que Machado decía de los que confunden valor y precio. No estoy diciendo yo que en el Banco de España se prodiguen los necios, ¡qué va!, fue sin duda una buena artimaña oratoria del representante español. Y seguramente el analista de la city apreció su inteligente respuesta pero no saldría muy convencido de la reunión, aunque de haber conocido al genial poeta sevillano podría incluso haberse sentido ofendido.

Apenas unos días antes del anuncio de la reforma financiera, el boss de Fitch en España, José Santos, hizo unas declaraciones que merecieron este titular de Expansión: “El precio de los pisos en España debe bajar hasta el 35% en dos años desde su pico máximo”. Dicho y hecho.

Esta reforma es, antes que cualquier otra cosa, una reforma para consumo externo. De Guindos ha trabajado con la mirada puesta en los mercados de capitales. Les ha dado lo que quería: los suelos valen casi cero, los pisos, un 35% menos.

 

…pero también para consumo interno

Me sorprendieron los descuentos aplicados por De Guindos. El 80% para suelo me resultó francamente excesivo. Tengamos en cuenta que no ha discriminado y que el ajuste afecta por igual a suelos urbanos, urbanizables o rústicos con expectativas. A suelos céntricos y a suelos en las periferias, a suelos en Chamberí o en el Eixample, y a planes parciales en semidespoblados de Castilla o en blufs de la costa. Probablemente un descuento medio del 70% hubiera sido más acorde con el valor real.

De igual modo, el descuento en vivienda del 35% se me hizo algo corto. Si ya en Madrid capital la obra nueva ha bajado desde el pico un 30%… extrapolen ustedes. Así pues, si bien la cantidad global (50.000 millones) puede ser la adecuada, la distribución por activos no lo es tanto.

Y, ¿qué puede haber influido, aparte de dar satisfacción a los analistas internacionales, para escoger estos porcentajes? España es un país de propietarios. Por encima de los treinta y cinco años prácticamente toda la población es titular de al menos una vivienda. Y lo que ha hecho el viernes pasado el Gobierno es decirnos, franca y llanamente, que nuestros pisos valen un 35% de lo que llegaron a valer. Una cifra dura, aunque seguramente ya asumida y descontada. ¿Cómo afectaría a nuestro estado de ánimo, a nuestro consumo, una cifra del 40 o 45%? Pienso que también ha habido algo de eso.

 

Sí es una reforma…

Varios de los artículos que he leído estos días dicen que esto no es una verdadera reforma, que no es sino un mero adelantamiento de plazos. Discrepo.

Hay, de entrada, un cambio conceptual fundamental: hasta ahora, la banca iba provisionando en cómodos plazos y según las necesidades de cada entidad. Esto, como no podía ser de otra manera, era causa justificada de desconfianza por parte de los inversores. Y alimentaba el círculo vicioso, pues la inoperancia de facto del sistema financiero incidía día a día en la minusvaloración de los activos inmobiliarios. Lo importante del nuevo escenario no es si se puede provisionar en uno o en dos años, sino que de golpe se asume una caída impresionante de los valores de los activos; por una vez se pretende que el valor contable se asemeje al valor de mercado. Y eso sí es una reforma.

 

…aunque incompleta y paternalista

Decía ayer José Carlos Díez –economista jefe de Intermoney- en twitter: “primero el FROB saca a Banco de Valencia de Bankia para sanearlo, y ahora Bankia le quiere comprar al FROB Unnim. No entiendo nada.” Yo tampoco.

Mientras Santander, BBVA y Caixa se apresuraban a explicar esta mañana el impacto en sus balances de los nuevos requerimientos, la cuarta entidad del país no sólo no lo hace sino que tira por el camino del medio acogiéndose a las excesivas facilidades que De Guindos ha incorporado al Decreto –y para colmo la Bolsa castiga a los transparentes, con caídas de más del 1% a media sesión, y premia al díscolo-.

Esta reforma –como las instrumentadas bajo la égida del PSOE- adolece de un grave defecto, que es intentar por todos los medios que ninguna entidad quiebre. Dicen los que saben que el impacto en la marca España sería nefasto si varias entidades quebraran. No estoy de acuerdo. Si estamos a transparencia y saneamiento, estamos a transparencia y saneamiento. Las medias verdades también son medias mentiras. Pero es que, además, esto no va a hacer sino incrementar el riesgo sistémico y, por ende, el riesgo moral. Y, no nos engañemos, un uso mayor e innecesario del FROB y, probablemente, la nacionalización a plazos de alguna entidad.

Por otro lado,Tano Santos, en Nada es Gratis, descubría una de las perlas del Decreto que pone en cuestión la verdadera intención de la reforma:

Disposición adicional quinta. Cómputo de pérdidas en los supuestos de reducción obligatoria de capital social en la sociedad anónima y de disolución en las sociedades anónimas y de responsabilidad limitada:

Se renueva, sin solución de continuidad y a todos los efectos legales, durante el ejercicio social que se cierre a partir de la entrada en vigor del presente real decreto-ley, la aplicación de lo dispuesto en el apartado 1 de la Disposición adicional única del Real Decreto-ley 10/2008, de 12 de diciembre.”

Es decir, nueva e injustificada –a los propósitos de la reforma- prórroga de la suspensión de una de las causas de disolución de las sociedades mercantiles que afecta de lleno a las promotoras inmobiliarias.

Sé que el Decreto prescribe 10.000 millones (el 20% del total) para posible deterioro de los préstamos “buenos”. Y me parece bien pero, ¿serían suficientes si se aplicaran las leyes mercantiles sin privilegios? Hace unos meses calculé que sólo entre las 11 promotoras más importantes del sector adeudaban más de 30.000 millones. Por supuesto que los activos que respaldan esos créditos no valen cero pero aún así…

 

La reforma se olvida de la mora hipotecaria…

Los bonitos gráficos de la presentación del Ministerio –y del Banco de España- se centran en los 300.000 millones prestados al sector promotor, pero no hacen mención de los 600.000 que disfrutan las familias a cuenta de sus viviendas. La mora hipotecaria hace ya muchos meses que se sostiene en el entorno del 2,5%. Si bien es cierto que la amenaza de la proscripción social y económica tiene mucho que ver con este relativo éxito –en la medida en que la entrega del bien no libera de la carga-, no parece muy creíble que esta tasa se sostenga en el tiempo con unas perspectivas de PIB tan lamentables, con un paro que ya se acerca al 25%, y con un desempleo de larga duración en record absoluto.

 

…pero, a pesar de todo, es una buena reforma

Con todos sus defectos, el esfuerzo es muy importante y, como señala acertadamente Miguel Belloso en el último número de Mercados, “las nuevas provisiones (…) supondrán un transferencia de renta de las empresas financieras a la economía real del orden de 50.000 millones de euros”.

Ésta es la máxima transferencia que el statu quo se puede permitir sin que el sistema se resquebraje. Esperemos que cuele a nivel internacional y que sea suficiente –junto con el resto de reformas pendientes- para recuperar la confianza en nuestro país y para que los alemanes, los suecos y los chinos nos sigan prestando.

Por último, me gustaría recordarle de nuevo al Gobierno que no se olvide de la urgente y necesaria reforma de las SOCIMI para transformarlas en verdaderos REITs. Si no ofrecemos el vehículo adecuado, no aprovecharemos convenientemente la reforma practicada: hay 100.000 millones esperando a las puertas.

 

Hay qué ver cómo el tiempo –apenas unos meses- va poniendo las cosas en su sitio. En los test de estrés que llevó a cabo la EBA en julio –esos en los que sacó pecho el todavía Gobernador del Banco de España- se planteó un escenario económico adverso que en aquel momento muchos tildaron de apocalíptico:
-    Caída del PIB del 1% en 2011 y del 1,1% en 2012.
-    Caída acumulada del precio de la vivienda de hasta un 34,2% en vivienda y hasta un 62,5% en suelo para 2012.
-    Aumento de la morosidad al doble (100%)
-    Aumento del desempleo hasta el 22% en 2012.

Lo cierto es que hoy lo firmaríamos. La vivienda ya ha caído cerca de un 40% y nadie a estas alturas duda de que vaya a caer más. El desempleo ya ha superado el 22% y puede alcanzar este año porcentajes nunca vistos antes y, en fin, la morosidad, si no fuera por las continuas refinanciaciones de la banca, rondaría sin duda esa previsión pesimista.

La pregunta que muchos se hacen es si los 50.000 millones de pérdidas latentes que ha señalado De Guindos son suficientes o dejan algo bajo las alfombras. A continuación voy a reproducir el test, a mi entender, más realista al que sometí a las entidades financieras españolas que publiqué en este post que transcribo y matizo:

“El lunes, Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación, publicó un post muy interesante en Expansión. En él se explica cómo se calcula la pérdida esperada: “si un inversor tiene 1.000 préstamos hipotecarios de 250.000 euros cada uno, con una probabilidad de impago del 5% y con una caída media del valor de la vivienda más gastos de recuperación de un 40%, la severidad de la pérdida sería del 2% (multiplicación de un 5% por un 40%) y la pérdida esperada por tanto ascendería a 5 millones euros, de un total de 250 millones de euros que tiene de valor la cartera…”. Usaremos, pues, el método para calcular grosso modo el estrés inmobiliario.”

Es importante leer este párrafo antes de empezar a hacer cálculos, pues hay mucha confusión sobre qué es o debe considerarse pérdida.

Empecemos por promotores: la tasa de mora actual es de alrededor del 15%. En el caso adverso, según me han informado, la tasa que se ha aplicado es del 41% (francamente elevada). Suponiendo que la EBA ha asumido una caída de precios del 50% (dado el peso del suelo en la cartera de los promotores), la pérdida total esperada es de 71.750 millones. Según la EBA, son 66.000 millones, así que mis números gruesos se aproximan bastante.”

Como explico en el primer párrafo, el escenario adverso del test suponía utilizar una mora al doble de la vigente en aquel momento. Como en aquel momento era del 15%, lo lógico hubiera sido que la EBA utilizara el 30%. Alguien me dijo que probablemente se usaba una tasa superior por los gastos de recuperación. Pero el 41% cubre con creces esos gastos. Hoy día, y visto el rapidísimo crecimiento de la mora en promotores, que en seis meses ha alcanzado de media el 19% (el 25%, reconoció Banesto la semana pasada), me parece una asunción muy creíble. Al no disponer de mayor información sobre la composición de los activos (vivienda y suelo) de la banca, por intuición pensé que un 50% de caída media de la cartera reflejaría bien el criterio de la EBA. Por último, asumí que el crédito promotor vivo en ese momento era de 350.000 millones de euros. Por tanto, 350.000 * (41% * 50%) = 71.750 millones de pérdida. Una cifra bruta no muy lejana de la calculada por la EBA (66.000) con lo que pienso que mis asunciones no distaban mucho de las oficiales.

Sigamos por hipotecas: la tasa de mora es del entorno del 2,5%. Doblémosla (5%) y apliquémosla asumiendo una caída de precios del 34%. Me salen 11.400 millones, mientras que a la EBA 13.500, probablemente debido al uso de números gruesos”

De aquí poco que decir. La diferencia entre la EBA y mi cálculo probablemente responde a los mencionados gastos de recuperación. Asumí que el saldo vivo hipotecario de las familias era de 670.000 millones de euros. Así pues, 670.000 * (5% * 34%) = 11.400 millones de pérdida.

Promotores
¿Os parece correcto asumir, para suelo, una bajada total desde máximos de un 62,5%? De esto algo sé, y os puedo decir lo siguiente: los suelos urbanizables valen hoy apenas el 10% de lo que valían en el boom. Respecto de los suelos urbanos o finalistas, las bajadas pueden ir desde un 25-50% en grandes ciudades y zonas urbanas hasta un 50-70% en costa o urbanizaciones periféricas. No dispongo de datos acerca de cuál es el peso de cada tipo de suelo en los balances de los bancos, aunque dada la apetencia de los promotores por los nuevos desarrollos en los últimos tiempos del boom, me inclino a pensar que la parte de urbanizables es importante, por lo que un descuento del 62,5% se me antoja escaso. Me sentiría más cómodo en el entorno del 70-75%.

¿Y una  mora del 41%? Francamente es elevada. ¿Lo suficiente como para cubrir las “ayudas” que graciosamente han sido concedidas a la banca? A saber: 1) prórroga del sistema de valoración de los suelos urbanizables según la Ley del Suelo de Aznar (que precisamente termina a finales de año) sin la cual éstos deberían ya valorarse como rústicos; 2) modificación de la Ley de Sociedades Anónimas (art. 260) que de facto evita la quiebra y disolución de las promotoras inmobiliarias. Puede que sí, puede que no. Lo que está claro es que un verdadero test de estrés debería contemplar un escenario en el que las leyes se aplicaran sin excepciones.

En cualquier caso, sin tocar la mora, y subiendo la pérdida del suelo hasta el 75% nos iríamos hasta 107.600 millones, es decir, 36.000 más que ahora.”

Aquí quizá me pasé aplicando el 75%, pues no tuve en cuenta que de la cartera de préstamos de promotores una buena parte se corresponden con viviendas, ya sean terminadas o en fase de construcción. Ahora bien, habida cuenta de la rápida subida de la morosidad en los últimos meses así como el hecho de que tanto la Ley de Sociedades de Capital (heredera de la LSA) y el método de valoración de suelos siguen “trucados”, me parece razonable seguir asumiendo esa cifra de 36.000 millones de euros no aflorados por el Gobernador.

Hipotecas familias
¿Una bajada de precios del 34,2% en los precios de la vivienda, es creíble? Mucho me temo que no. Y todavía menos para 2012. Si Promora, agencia especializada de la Moraleja (urbanización lujosa de Madrid), dice que los precios han bajado en la zona entre el 30-40%; si en Serrano la única promoción de obra nueva que había en 2007 tuvo que bajar el precio un tercio y así poder liquidar en 2009, está claro que los precios reales han bajado, de media en todo el país, más cerca del 50% que del 30%. Y todos los que estamos en esto sabemos que es así. ¿Que las viviendas de los bancos se venden por menos descuento? Sí, claro, con financiaciones del 110% y spreads de “cero coma” yo también vendo.

¿Y una mora del 5%? Bajo mi punto de vista, no recoge en absoluto los riesgos y amenazas que están acechando. ¿Por qué? De entrada, si tiene algún amigo director de banco, hágale la siguiente pregunta: ¿por cada uno que entra en mora, cuántos tienes en puertas? Yo lo he hecho, y la respuesta es desoladora: entre 10 y 20. Si esto fuera algo pasajero (un año o dos) pues la sangre no llegaría al río pero, claro, llevamos cuatro años de crisis y dos más como mínimo no nos los quita nadie. Y ante esta situación hay tres amenazas muy claras:
1)      agotamiento de ahorros/ayudas (desempleo/menos ingresos larga duración). Los millones de familias con al menos un parado están llegando al límite. Los arreglos y apaños con el banco, o las ayudas de los parientes/amigos no son eternas, máxime cuando éstos tampoco van sobrados.
2)       Subidas de tipos. Un test de estrés adverso a dos años vista debe recoger las consecuencias de la potencial subida del euribor en las cuotas hipotecarias en familias con ingresos menguantes e impuestos, luz, gas, petróleo, etc., crecientes.
3)      Presión social. Que puede desembocar en la aprobación por los gobiernos de medidas populistas que incentiven la mora, siendo su máxima expresión la dación en pago.

Así las cosas, ¿cuál sería una tasa de mora hipotecaria razonable para cubrir un escenario adverso de aquí a dos años? Sinceramente no lo sé, pues se puede argumentar hacia uno u otro lado. ¿Cinco veces la actual está bien? Eso daría un 10%. Probemos a ver qué pasa.

Por tanto, con mora del 10% y descuento del 50%, la pérdida esperada alcanzaría 33.500 millones de euros, 20.000 más que en la actualidad.”

Me mantengo en lo que dije en julio. Es cierto que algunas amenazas ahora no lo son tanto, como los tipos de interés al alza. Sin embargo, el desempleo crece más rápido que nunca. Además, las subidas de impuestos y de todo tipo de tarifas están constriñendo la capacidad de pago de las familias.

Concluyendo, 56.000 millones de euros más.

En aquel entonces, el stress máximo, que fue superado, implicaba unas pérdidas a provisionar de 80.000 millones en total. Según he leído en Expansión en las últimas semanas, las provisiones actualmente alcanzan los 105.000 millones de euros. Pero, claro, también han pasado muchas cosas desde entonces, como aportaciones del FROB, la CAM, el Banco de Valencia, el vaciamiento del Fondo de Garantía de Depósitos, etc.

Si a los 105.000 millones provisionados aplicamos los 50.000 de De Guindos alcanzamos 155.000, lo que supondría valorar el ladrillazo en aproximadamente un 15% del PIB. Suena bien.

 









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