Blog Inmobiliario Español

Mensajes etiquetados banco malo

 

Las crónicas de la reunión que celebró la Asociación de Consultoras Inmobiliarias el pasado día 6 reflejan que el optimismo, casi euforia, se ha instalado en el sector.

No cabe duda de que las cosas han cambiado de un año a esta parte. El ladrillo se había atascado en los balances de las entidades financieras: cajas y bancos, con la aquiescencia del Gobierno y del Banco de España, se empeñaban desde 2008 en contener el inevitable ajuste de los activos inmobiliarios en un país que había perdido la potestad de realizar ese ajuste mediante la política monetaria –como era recurrente en los tiempos de la peseta-. Con la soga al cuello, con el país al borde del rescate total, el nuevo Gobierno aceptó –no tenía otra opción- el rescate parcial y sectorial de las cajas de ahorros. Los Decretos de De Guindos fueron el arranque de este nuevo episodio de nuestra historia económica, que concluyó con la creación del banco malo.

Como expliqué hace unos días en este artículo publicado en idealista, los inversores llevaban tiempo revoloteando por España pero no se atrevían a dar el siguiente paso: ni los activos recogían el hundimiento de nuestra economía, ni había certeza de que el país continuara dentro de la Zona Euro. Una vez despejadas ambas incógnitas la veda se ha levantado y, sin prisa pero sin pausa, la inversión extranjera comienza a fluir.

A finales del año pasado publiqué en Expansión un artículo explicando cómo el papel que desempeñara la Sareb sería fundamental para darle la vuelta a la situación. Limitarse a meter en la nevera los activos, esperando a que escampase, sería suicida: el mercado seguiría sin generar operaciones de calado, sin tener referencias de transacciones con las que estimar precios de referencia impidiendo una valoración adecuada de los inmuebles. El miedo a lo desconocido y el vértigo ante una caída de precios sin fondo mantendrían alejados a los inversores, españoles o extranjeros. Por fortuna, y a pesar de un comienzo dubitativo, el banco malo ha sido capaz de menear el mercado con suficiente volumen como para que haya calado en el sector que estamos en un punto de inflexión. Y no sólo la Sareb: también el resto de entidades financieras e incluso las administraciones públicas han asumido la desagradable pero real cara del valor de nuestros activos. Espero que también el ciudadano de a pie sea consciente de que su casa o local no equivale ni de lejos a las obscenas cantidades que circulaban en los años 2006-08. Porque la crisis no habrá hecho su necesaria purga mientras la gente siga pensando que esto de la crisis es un bache en el camino y que en un pispás los precios volverán a su sitio.

Así las cosas, el trabajo en las empresas que se dedican a consultoría inmobiliaria se ha multiplicado en los últimos meses. Socimis, FABs, valoración de inmuebles, propuestas de asset management, preparación de ofertas de compra, reuniones con inversores de todo tipo y procedencia, etc., llenan las horas de los profesionales de un sector que llevaba cinco años sumido en la depresión y el aburrimiento.

Tantos rayos de sol después de mucho tiempo de oscuridad requiere de un periodo de aclimatación de los ojos, so pena de caer en un deslumbramiento que impida ver los detalles, y conduzcan a una euforia injustificada.

En el sector terciario (oficinas, comercial, hotelero, logístico) el nivel de transacciones durante los tres primeros trimestres no justifica ningún tipo de euforia. Tan solo en oficinas cabría hablar de un aumento notable de la actividad pues, aunque hasta septiembre se ha invertido tanto como el 80% de la inversión total de 2012, es justo señalar que el año pasado una sola operación –Torre Picasso- significó la mitad de toda la inversión del ejercicio.

Del mismo modo, las cifras de ventas que se publican periódicamente sobre el sector residencial son desoladoras, batiendo records en su desplome.

¿Qué pasa, entonces? ¿Nos hemos confabulado en el sector inmobiliario, o acaso la desesperación nos lleva a ver espejismos?

La clave está en la cocina. Como decía antes, los asesores y consultores inmobiliarios están enfrascados como hacía años en el montaje de nuevas operaciones: en el backstage del sector se están cocinando inversiones y desarrollos que pronto aparecerán en los titulares de la prensa económica; de ahí el optimismo que se entrevé en sus sonrisas y declaraciones.

En mi opinión, y en contraposición al broteverdismo de 2010, la diferencia es que ahora se ha producido un ajuste muy notable –brutal en algunos mercados- de los precios de los activos. En oficinas han caído un 50%, al tiempo que las rentas también lo han hecho en un porcentaje similar. En residencial la caída media es similar, y si nos fijamos en suelo –finalista- el desplome no es menor del 70%.

Así pues, un país que ya no ofrece dudas de su continuidad en la Zona Euro, con una prima de riesgo descendente, y con un brutal ajuste de precios en todos los ámbitos, parece un objetivo idóneo para especular, en el mejor sentido de la palabra.

¿Es esto suficiente? ¿Se justifica una euforia, aun contenida? No lo creo. El Estado sigue gastando mucho más de lo que recauda, y recauda y atenaza demasiado a un sector privado que necesita una tregua para expandirse. Además, el sistema financiero requiere un mayor esfuerzo de saneamiento para recuperar la capacidad de canalizar ahorros al tejido productivo a un coste similar al de nuestro entorno. Es fundamental que los dirigentes del país profundicen en ambos capítulos, pues en otro caso de aquí a unos trimestres, una vez pasada esta fiebre inversora, la murria volverá a adueñarse de una población que ya empieza a descontar un cambio en el horizonte. La prueba del algodón es la creación de empleo, el incremento de la demanda.

Si las cosas se hacen moderadamente bien, y no aparece un cisne negro que desbarate todo, quienes sepan invertir en estos momentos adecuadamente se verán recompensados con creces.

 

La pregunta del millón que nos hacemos todos es ¿cómo va a influir el ‘banco malo’ en los precios de la vivienda? Hay demasiadas incertidumbres como para dar una respuesta concluyente. Lo que sí sabemos es que el precio de las propiedades no ha dejado de bajar desde que tocó máximos en 2007 –para suelo- y 2008 –vivienda terminada-. También sabemos –o al menos intuimos- que las cifras oficiales no reflejan la realidad de nuestro entorno: el Ministerio de Fomento, por ejemplo, reconoce una bajada acumulada del 23,6% mientras que la conocida tasadora Tinsa la eleva hasta el 32,4%. Pero cuando uno se da un paseo por el barrio, o habla con sus amigos, se da cuenta de que los descensos están más cerca del 50%.

Los gestores del ‘banco malo’ se encuentran ante una difícil coyuntura. Si éste se adjudica los activos por debajo de las exigencias de los Reales Decretos de De Guindos (35% para vivienda, 65% para en construcción, 80% para suelo) forzará a las entidades financieras a reconocer nuevas pérdidas y las colocará en una posición más débil. ¿Y si no lo hace? Corre grave riesgo de ponerse en contra de la realidad y ésta, ya se sabe, es muy tozuda. Circulan rumores de que los fondos especulativos (fondos “buitre”) están lanzando ofertas de auténtico derribo por las carteras de activos tóxicos de la banca. Si cualquiera de los bancos considerados “sanos” aceptara vender a estos fondos con descuentos superiores a los admitidos por el ‘banco malo’, pondría en evidencia al Ministerio de Economía. Y pronto circularía la especie, no exenta de razón, de que el Gobierno ha puesto los intereses de la banca por encima de los de los ciudadanos –avalistas en última instancia de las posibles pérdidas ocultas-.

¿Qué puede pasar, entonces?  Yo apuesto a que finalmente el ‘banco malo’ aplicará mayores descuentos de los ya exigidos, pero sin hacer demasiado daño. Todos miran de reojo al banco malo irlandés (NAMA), que ya ha pasado por este trance, y que se adjudicó los activos a un descuento medio del 58%. Mientras, aquí, las reformas de De Guindos suponen de media el 45%. Por lo tanto, no es descabellado pensar en un descuento adicional de unos 13 puntos porcentuales. Máxime cuando es voluntad del Gobierno que inversores privados entren en el capital de la sociedad.

¿Y eso implicará viviendas más baratas? No necesariamente. Por un lado, no olvidemos que el ‘banco malo’ dispone de 15 años para deshacerse de los activos. No tiene prisa. Por otro lado, el objetivo del Gobierno es el de conseguir que la operación sea rentable (“que no cueste dinero a los ciudadanos”) por lo que el precio de venta deberá recoger, además del precio de adjudicación, los gastos de gestión y un pequeño margen. Además, todo hace pensar que el grueso de la cartera lo compondrán terrenos y obras en construcción, que serán, asimismo, los activos que sufrirán las mayores rebajas.

Hay incertidumbre también acerca de los plazos. El NAMA irlandés tardó más de un año en estar plenamente operativo, lo que invita a pensar que nuestra sociedad no va a estar en marcha de la noche a la mañana. Y muchas cuestiones no resueltas: cómo y quién va a llevar a cabo la comercialización, quién y en qué condiciones se va a financiar a los particulares que adquieran los activos una vez puestos a la venta, etc.

Sin embargo, el ‘banco malo’ sí que puede marcar el suelo de esta crisis: como mayor inmobiliaria del país, su peso en la composición de la oferta puede ser determinante.

(art. publicado en La Vanguardia el pasado 16 de septiembre)

 

Ya en la rentrée, nos encontramos, como decía en el anterior post, con el siguiente escenario:

-         La creación de un vehículo apropiado para la inversión inmobiliaria (SOCIMI-REIT), gracias a una fiscalidad claramente incentivadora.

-         Un mayor equilibrio en la relación arrendador-arrendatario, lo que debería favorecer una mayor salida de producto de alquiler y, por consiguiente, más oferta y precios más asequibles.

-         La asunción de pérdidas por parte de la banca (los dos Reales Decretos de De Guindos más el rescate europeo con la puesta en marcha del “banco malo”), propiciando la venta de los activos inmobiliarios a precios más ajustados.

Como se puede ver, a pesar de los pesares y del valle de lágrimas que atraviesa España desde hace unos meses, nos encontramos ante el punto de partida ineludible para intentar dar la vuelta a la situación.

Sin embargo, en los últimos días también han surgido muchas dudas y voces críticas acerca de cómo se está gestionando el último de los puntos; en concreto el “banco malo”.

En primer lugar surge un rechazo –que yo comparto- conceptual: a través de este vehículo el Estado se hace cargo de las malas inversiones de las entidades financieras, de manera que somos todos los ciudadanos los que respondemos a la postre de los errores y de las equivocaciones –cuando no de la corrupción- de los ejecutivos de las entidades financieras rescatadas. Así pues, además de injusto, es generador de incentivos perversos –ya he tocado más de una vez el concepto riesgo moral o moral hazard-.

En segundo lugar, y ya asumido que el banco malo es el instrumento elegido para sanear el sistema financiero, son muchas las dudas que surgen alrededor de la valoración de los activos, así como de su funcionamiento. Hace dos posts escribí esto sobre el discutido y discutible concepto de “valor razonable”. A este respecto, en un artículo de Antonio Maqueda publicado la semana pasada en vozpopuli.com se decía lo siguiente:

Fuentes del sector apuntan a que muy probablemente se den unas cantidades lo suficientemente generosas como para apuntalar a las entidades, pero a la vez lo suficientemente bajas como para que luego el banco malo pueda tener beneficios contables dentro de 10 años y, además, abonar los intereses de su financiación.

¿Sería, por tanto, el “valor razonable”, aquel que es suficientemente alto como para evitar la quiebra de las entidades, y suficientemente bajo como para presumir una cuenta de resultados positiva al final de la aventura del banco malo?

El argumento que más me ha llamado la atención, no obstante, en defensa de una valoración relativamente alta, es el aportado por José de Ochoa, de Álvarez & Marsal, que señala que “en España se habían aprendido las lecciones de Irlanda y que no se podían dar unos precios tan ajustados al mercado.

 

Pero, ¿qué es lo que se ha hecho realmente en Irlanda? En un estupendo post de Luis Garicano, de 2010, se explica con detalle:

 Una valoración generosa supone una transferencia del contribuyente a los bancos; una valoración excesivamente  onerosa pude hundir, en vez de ayudar, a los bancos.  La solución en Irlanda a este dilema es novedosa:  si al final del proceso las pérdidas superan el descuento inicial, los bancos deben cubrir la diferencia, mientras que  si la agencia gana dinero, este revierte a los contribuyentes y no a los bancos. Esto hace el esquema más fácil de “vender” políticamente, pero impide que los potenciales inversores en los bancos estén seguros de que el problema pertenece definitivamente  al pasado. Pero el plan es transparente, claro, y decidido, y permite a Irlanda resolver de una vez el problema del sector financiero.

Pero es que, a diferencia de Irlanda, el caso español es muy distinto entre otras cosas porque:

-         Irlanda actuó desde el inicio de la crisis, mientras que aquí se ha esperado cuatro o cinco años en coger el toro por los cuernos. Si bien esto ha profundizado y alargado nuestra crisis, a la vez ha concedido tiempo a los bancos para realizar provisiones, de manera que una gran parte de las pérdidas latentes ya ha sido reconocida a fecha de hoy.

-         Algunos bancos españoles, entre los que se encuentran los más importantes, no necesitan acudir a la ayuda estatal. Sin embargo, en Irlanda toda la banca requirió de asistencia, especialmente las entidades líderes.

-         Y, sobre todo, el Estado irlandés se vio arrastrado a la quiebra por pretender asumir toda la deuda privada bancaria. Cosa que no ha sucedido en el modelo español de “banco malo”. En todo caso, el error que menciona José de Ochoa radica en este hecho, y no en la valoración per se de los activos.

Si bien es cierto que un plazo de 10 años para liquidar activos permite dosificar la oferta inmobiliaria en el mercado –y por tanto elude la necesidad de rebajar al máximo los precios- también es muy arriesgado tomar un valor que incorpore expectativas y asunciones macro que, por norma general, tienden a ser optimistas. A veces uno piensa que se ha fijado ya una cifra -60.000 millones- y que el Gobierno está armando las valoraciones para que no se sobrepase de ninguna de las maneras. ¿Y qué pasa con los 40.000 restantes? En alguna parte leí que el ministro estaba sopesando utilizarlos para cubrir nueva emisiones de deuda soberana. Es decir, que el Gobierno ya habría confeccionado el traje, y ahora habría que ponérselo al sistema financiero sí o sí, aún a riesgo de que estallara por las costuras, pues es imposible meter tripa todo el tiempo.

Y digo yo, ¿no podría incorporarse una cláusula a la irlandesa? ¿No podría exigirse a la banca cubrir la diferencia en el caso de que al final del proceso de liquidación del “banco malo” las pérdidas superen el descuento inicial? ¿Acaso es a esto a lo que se refería ayer De Guindos al informar de que el “banco malo” no tendrá coste para los ciudadanos?

Hoy mismo hay dos artículos (este de Cinco Días, y este otro de Voz Pópuli) en los que se informa del tira y afloja  entre Madrid y Bruselas en la valoración de los activos a traspasar al banco malo.

No es un buen momento para hacerse trampas al solitario. Hay que acabar con esta pesadilla de una vez.

 

Uno de los detalles que ha trascendido sobre el banco malo en marcha es que los activos tóxicos de la banca le serán transferidos no a su valor de mercado, sino a lo que se ha dado en llamar un “valor razonable”.

¿Qué es esto? ¿Otro intento de camuflar la realidad? ¿O, por el contrario, tiene sentido? Pues ni sí, ni no, sino todo lo contrario.

Si un día D. Amancio Ortega decidiera vender de golpe su casi 60% de acciones en Inditex, sin duda el valor de las mismas se desplomaría. Igualmente sucedería si la baronesa Thyssen decidiera desprenderse en un solo día de su colección de cuadros: el mercado del arte sufriría un importante varapalo. Ahora bien, si en lugar de vender precipitadamente lo hacen poco a poco y en un horizonte temporal amplio, conseguirán un resultado mucho más favorable a sus intereses.

Por lo que se ha podido saber, el banco malo que se va a poner en marcha a la vuelta de verano va a disfrutar de 10 años para liquidar los activos. Esto es, se verá obligado a deshacerse de alrededor de un 10% anual. (Si les parece poco, piensen que hasta que la señora Merkel se hizo cargo de nuestro lío, el plazo que el ministerio estaba barajando era de exactamente el doble: 20 años, 5% anual).

Se trata, bajo mi punto de vista, de un plazo razonable para sacar a la venta los denominados activos tóxicos de las entidades que reciban ayudas de Europa. ¿He dicho “razonable”? Definir razonable no es fácil, aunque todos entendemos que es un lugar a caballo entre el valor contable del bien –el que figura originariamente en libros- y el valor actual de mercado. Valor, este último, francamente difícil de hallar para una buena parte de los activos afectados. Valor que, en muchos casos, habría que estimar aplicando métodos dinámicos y asumiendo escenarios socioeconómicos que hoy por hoy se antojan ciencia-ficción. Valor próximo a cero en muchísimos activos periféricos y/o en etapas iniciales de desarrollo urbanístico.

Llegados a este punto, ¿por qué debe el banco malo adjudicarse un activo por el valor razonable y no por el valor de mercado? Dicho de otro modo: ya puestos, ¿por qué no se reconoce definitivamente una mayor pérdida desde el principio y, si más adelante hay recorrido al alza, que se lo atribuya en su totalidad el banco malo en su cuenta de resultados?

Si me pongo en la piel del ministro de economía encuentro una buena razón para hacerlo. Como sabemos, las pérdidas (y las consiguientes necesidades de recapitalización) de la banca van a ser cubiertas por un préstamo que Europa va a conceder al FROB (el Estado, o sea, todos nosotros). Cuanto mayor sea el préstamo, mayores serán los intereses a pagar y el capital a devolver. Al mismo tiempo, y dado que el plazo de diez años permite razonablemente pensar que los activos se colocarán en el mercado por un precio medio superior al actual valor de mercado, ¿para qué hinchar la factura del préstamo?

El riesgo de tomar una decisión así radica en que los mercados puedan entender que la limpieza y saneamiento de los balances no sea completa. Sin embargo, también aquí el ministro se ha cubierto: para recuperar la confianza ha depositado en manos de reputadas firmas internacionales la valoración de los activos. Por un lado, Oliver Wyman y Roland Berger; por otro, las Big Four (Pwc, KPMG, Deloitte, Ernst & Young); por último, el FMI tutelando todo el proceso.

Otra cosa sería si no se hubiera optado por socializar/nacionalizar las pérdidas. Pero eso es otra batalla perdida.

Por último, me temo que esto del valor razonable va a tener también efecto en los precios de los inmuebles, como ya preví en este post. En una próxima cita escribiré de ello.









Archivo

abril 2017
L M X J V S D
« sep    
 12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
© Copyright Libertad Digital SA. Juan Esplandiu 13, 28007 Madrid.
Tel: 91 409 4766 - Fax: 91 409 4899