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El Quiñón de Seseña es el mejor ejemplo para entender que en España no hay ni ha habido liberalización de suelo, sino un sistema cuasifeudal de 8.000 monopolios del suelo que coinciden con otros tantos municipios. Si de verdad hubiera habido liberalización del suelo el propio mercado habría descartado un desarrollo de semejante magnitud en este municipio tan alejado de Madrid sin antes haber agotado todo el suelo disponible en los municipios mejor ubicados y dotados (colegios, comercio, sanidad, comunicaciones, etc.) como son Ciempozuelos, Valdemoro, San Martín de la Vega, Parla, Pinto, Torrejón de la Calzada, Torrejón de Velasco, etc. Así pues, el intervencionismo de ayuntamientos y de comunidades en la clasificación y la gestión de suelo favorece la especulación de aquellos islotes que, como el Quiñón, cuentan con todas sus bendiciones. Y ¿cómo se consiguen esas “bendiciones”? Pues en una escala de 0 a (caja) 507, se encuentra uno de todo, como en botica.

¿Por qué se inflaron, por lo tanto, los precios? Los precios respondieron con normalidad al resultado de dos factores: la intervención en la oferta de suelo disponible (como describo en el párrafo anterior), que provocó que deviniera en un bien escaso – es decir, poca oferta para una enorme demanda-, y la fenomenal burbuja de crédito –provocada por los tipos de interés reales negativos y los perversos incentivos del Banco de España- que llevó a muchos a invertir en vivienda con fines especulativos.

Como consecuencia de ello, los precios de los inmuebles tendieron a igualarse al alza, desdibujando las diferencias que tradicionalmente la ubicación -el location anglosajón-, la antigüedad, y otros atributos (comunicaciones, transporte, dotaciones, comercio, etc.) han definido este mercado.

 

La semana pasada el Banco Santander, a través de Altamira, anunció una nueva bajada de precio que ha gozado de un gran eco mediático. Normal: el descuento sobre máximos es de un 65%. 65.000 euros para un piso de 94 metros cuadrados. Un precio que apenas cubriría el coste de construcción de la vivienda y que, por supuesto, deja en cero el valor del suelo: toda la inversión realizada por el promotor en la compra del suelo y su urbanización se habría volatilizado. Estamos hablando por tanto de un precio que jamás hubiera incentivado a un promotor a lanzarse al desarrollo del suelo. Los números no salen… salvo que se produzca el cúmulo de circunstancias ya expuestas en los primeros párrafos.

¿Y qué ocurrió el pasado fin de semana? Pues que los pisos no se vendieron, se despacharon. Se formaron enormes colas de jóvenes parejas –ojo, no inversores sino usuarios finales- atraídos por un precio difícilmente batible. Seguramente cuando estén leyendo estas líneas el stock del Santander se haya liquidado por completo, pues esas eran las previsiones del equipo comercial para este fin de semana que acabamos de dejar. Así pues, está claro que en un mercado sin dopaje financiero ni incentivos perversos las cosas vuelven a su ser. ¿O no?

Los jóvenes que han comprado piso en Seseña no tienen 65.000 euros más gastos ahorrados. Necesitan de financiación. Y el Banco Santander se la ha proporcionado. Lamentablemente, repitiendo errores del pasado. ¿Por qué? Porque los incentivos perversos siguen existiendo y desde el supervisor se sigue haciendo la vista gorda.

Estas son las condiciones financieras bajo las que se están vendiendo los pisos: plazo de amortización a 40 años, 100% del precio, y tipo variable de euribor más 1,25. Lo cual representa una cuota mensual de trescientos y pico euros. Si bien es cierto que el precio de la vivienda es muy bajo y es difícil que caiga mucho más aunque se recrudezca la crisis, también lo es que algunos de los compradores pueden tener problemas para pagar la hipoteca si, cosa no descartable, acaban en el paro.

 

Las financiaciones tienen que tener previstos botes salvavidas por si ocurre lo peor. Y esta del Santander no lo tiene. Por ejemplo, si el tipo inicial es fijo, pasarlo a variable (con lo que la cuota se abarata); o si el plazo inicial son 25 años,  ampliarlo a 35 años (con lo que cuota se abarata). O, llegado el caso de la ejecución de la vivienda, tener la ocasión de salir del embrollo sin tener que seguir debiendo al banco. Eso se consigue sólo si la financiación es inferior al precio pagado, pues en la subasta, en un mercado bajista, siempre se va a vender el piso por menos del precio pagado inicialmente.

¿Por qué opta pues el Santander por una financiación tan agresiva? Pues para reducir la cuota mensual y hacer más atractiva la compra del piso. Eso sí, a cambio de pagar muchas más mensualidades. En fin, creo que con una hipoteca más sensata la mensualidad no supondría más de 100 euros más al mes y todos respirarían más tranquilos. Además de que al comprador le costaría mucho menos en intereses.

Me preguntaba el otro día un periodista si esa bajada tan agresiva del precio por parte de los bancos se podría considerar competencia desleal, a lo que respondí que no, que “la deslealtad de la banca no viene dada por el precio, sino por las condiciones hipotecarias, que suelen ser mucho más livianas cuando se trata de sus propios pisos que cuando financian activos de terceros”. A ver si alguien toma nota.

 

 

De Botín se podrá criticar muchas cosas, pero en ningún caso que es un “hijo de papá”. Cuando tomó las riendas del Banco de Santander, allá por 1986, éste era probablemente el más pequeño de los siete grandes. Hoy es líder en España y uno de los diez mayores del mundo. Probablemente para él hubiera sido más fácil haberse dejado comer por alguno más grande en las fusiones de los años noventa y, así, dedicar el resto de su vida al dolce far niente. Pero Emilio Botín no es de esos. Con admirable habilidad fue escalando posiciones en el ranking nacional hasta llegar a ser lo que hoy día es.

El primer golpe lo dio con la adjudicación de Banesto. Más tarde, se hizo con el ya fusionado Central Hispano. Y adquirió la mayoría de edad y relevancia internacional cuando cruzó el canal para hacerse con el Abbey National Bank. Hace cuatro o cinco años tuve ocasión de ver un video grabado por el propio banco que narraba el cierre de la operación en Londres. En él se puede ver a un Botín eufórico y feliz, sin complejo alguno a pesar de hablar un inglés bastante macarrónico –prueba de que el problema de la mayoría no es el mayor o menor dominio de un idioma sino la falta de confianza en sí mismo-. En un momento determinado alguien –se supone que un periodista británico- le hace una pregunta a Botín sobre la “fusión” con el Abbey que éste no termina de entender. Una vez traducida al español por algún empleado del banco, Botín, sorprendido, responde: “¿Merger? Merger no: acquisition.” (¿Fusión? Fusión no: compra) “Acquisition”, insiste, mientras apoya sus palabras gesticulando con las manos como indicando que uno se come a otro. Botín en estado puro.

Botín aprendió, gracias a Banesto, que el mejor momento para crecer lo proporcionan las crisis. Así que cuando estalló lo de las subprime supo que había llegado su hora y la aprovechó de nuevo, haciendo ventajosas adquisiciones por Europa. Probablemente no era la del Santander –como la de ningún otro banco en general- una situación especialmente boyante, pero se encontró, frente al resto de competidores, con dos hechos diferenciales: Por un lado, la entidad no había comprado titulizaciones de hipotecas americanas; por otro lado, encontró un perfecto aliado en el Banco de España y en el Gobierno que, en lugar de forzar un rápido reconocimiento de las pérdidas inmobiliarias que ya se avecinaban, prefirieron escudarse en las provisiones genéricas como base de la fortaleza de un sistema financiero casi idílico.

Las cosas han cambiado mucho desde 2008. El proceso de concentración y saneamiento de la banca española ha llegado a su momento culmen. La inminente entrada de un nuevo Gobierno en España con la intención manifiesta de atajar el problema de una vez por todas ha disparado todo tipo de rumores en las últimas semanas acerca de cuál va a ser la fórmula elegida para sanear la banca. Así, la prima de riesgo ha dejado su posición como trending topic económico al banco malo.

Botín, que tampoco es ajeno a esta incertidumbre, aprovechó una inauguración del banco en Solares –irónicamente la localidad cántabra donde nació Rubalcaba- para, por un lado, respaldar a Rajoy y, por otro, cargar contra el modelo de banco malo: “El banco malo no me gusta, creo que no es la solución. Sería hacer una cosa que le va a costar dinero al contribuyente y no solucionar que se den los créditos”. Y lo cierto es que lleva razón, como con ironía y desparpajo explica el economista Andrés González en este post publicado el viernes con el título de “La milonga del banco malo”.

Llama la atención el alineamiento de intereses de Botín con el pueblo llano. No voy a poner en duda la sinceridad del banquero cuando usa esos argumentos. Pero tampoco hay que olvidar que el banco malo supondría para su tradicional estrategia –la compra de entidades en dificultades- un fuerte varapalo: el banco malo supone “café para todos”, es decir, que todas las entidades financieras son medidas con el mismo rasero y que, por tanto, todas deben mostrar sus activos tóxicos y traspasarlos a una entidad estatal que eventualmente se ocuparía de gestionarlos desde ese momento. Teóricamente no habría vencedores ni vencidos. Incluso las cajas más perjudicadas podrían volver a la actividad bancaria ya ligeras de peso.

A los peces grandes del sistema financiero no les interesa este modelo, pues no les sirve para comerse a los peces chicos a precio de ocasión. Para ellos, el modelo fetén es el que se ha instrumentalizado en la operación de absorción de la CAM por el Sabadell. Es decir, un modelo de absorciones (merger no: acquisition) pero garantizadas por lo que se ha venido en llamar un “esquema de protección de activos”.

Esto del esquema de protección de activos consiste, en grandes rasgos, en que una parte de las pérdidas potenciales las cubre la propia banca a través del Fondo de Garantía de Depósitos –como su nombre indica es un fondo que recibe anualmente aportaciones de todos lo bancos para garantizar los depósitos en la eventualidad de que alguno quiebre- y, el resto, el Estado, ya sea a través del FROB o de cualquier otro instrumento.

Es bien sabido que España se encuentra en estos momentos en una situación muy delicada y que difícilmente podría garantizar todas las pérdidas potenciales del sistema financiero sin poner en riesgo la propia solvencia del Estado. Además, el propio Rajoy ha insistido en más de una ocasión en que no va a hacer pagar al contribuyente las pérdidas del sistema financiero. Por eso no me parece en absoluto descabellado que los decision makers estén trabajando en el formato que anunció el periodista John Müller el sábado pasado en twitter: “Se copiará el método Sabadell-CAM con un Fondo de Garantía de Depósitos con macrocrédito del EFSF/ESM”.

El modelo puede funcionar –Merkel mediante- aunque tiene, a mi entender, un fallo en origen, y es que parte de la presunción de que las tres, cuatro o cinco entidades que se harían con el resto del sistema financiero están sanas. Y eso no es necesariamente así. De hecho, si lo fuera, no tendrían problemas para captar dinero en el interbancario; ni tampoco para renovar sus vencimientos o para lanzar nuevas emisiones; ni necesitarían aumentar sus comisiones para mejorar sus números; ni su principal fuente de negocio sería la toma de liquidez al 1% en el BCE para prestarle al Estado al 5%.

Son entidades con problemas; probablemente con menos problemas que las demás, pero con problemas graves al fin y al cabo. Y no parcelar y acotar el riesgo de cada una de las entidades puede tener como consecuencia la concentración del riesgo en un ramillete de entidades sistémicas. Una auténtica bomba de relojería.

Es importante recordar que más allá del banco malo y del esquema de protección de activos hay vida inteligente. En este artículo de Juan Ramón Rallo se explica con sencillez el modelo que, al menos a mí, me parece el más justo: capitalización de deuda. Pero no caerá esa breva.

 

Dentro de cien años, los historiadores contarán que durante el reinado de Juan Carlos I un ciudadano español, un banquero para más señas, atesoró más poder que los famosos validos de los Austrias más decrépitos. Antes del 11-M, cuando nadie daba un duro por Zapatero, Botín se las ingenió para acudir a un acto del líder socialista al que dijo: “no entiendo de esto, pero uno de mis hijos me dice que usted va a ganar y yo siempre hago mucho caso a mis hijos”.

Desde entonces la relación entre ambos no hizo sino estrecharse, aunque para ello hubiera que retorcer leyes y tribunales –doctrina Botín-, romper protocolos y formalidades –ambos en mangas de camisa en torno a una mesa de la Ciudad Financiera-, incluso olvidar las más firmes convicciones e ideologías –un banquero despachando y asesorando diariamente al socialista más radical que ha gobernado este país-.

El idilio, que ya tocaba a su fin, ha merecido por parte del Presidente del Gobierno en funciones un último acto de amor que sella una etapa de deterioro democrático que esperemos sea definitivo: el indulto a Alfredo Sáenz. Un acto de tintes suicidas pues, si algún prestigio le quedaba a Zapatero entre sus huestes, lo del viernes ha acabado por desenmascarar al felón.

Me decía, a raíz de la noticia, un amigo en Twitter: “no quisiera que esto parezca una defensa del PSOE, pero estoy seguro de que el PP también se habría asociado a la banca”. Probablemente tenga razón: todos los partidos están en manos, de alguna manera o de otra, de la banca; pero no es menos cierto que el precipitado e inapropiado indulto es un indicio más que suficiente de que, con el nuevo Gobierno, no se hubiera producido. Decía ayer acertadamente Carlos Segovia en El Mundo: “Aunque el PP guardó un sospechoso silencio el pasado viernes, todo apunta a que Zapatero y Botín percibían un riesgo cierto de que Rajoy no lo iba a otorgar”.

Aunque parezca lo contrario, el post de hoy no va de esto, pero sería hipócrita por mi parte soslayarlo después de haber convertido mi último artículo en un alegato en favor de la democratización del país y en contra del capitalismo “crony o de amiguetes. Para terminar con este asunto, confieso mi perplejidad por el tratamiento que algunos medios de papel le han dispensado. Me produce vergüenza ajena comprobar cómo, para algunos periódicos que han tenido a Zapatero en el punto de mira durante toda la legislatura, la noticia del indulto no ha existido. Poderoso caballero Don Dinero.

 

Iré al grano. Hoy precisamente quería destacar una propuesta del programa electoral del PSOE que convendría que el PP hiciera suya, y a no tardar.

Reza así el programa socialista: “Potenciación de la oferta en alquiler por medio de la mejora de los instrumentos de inversión colectiva en inmuebles (Fondos de Inversión Inmobiliaria, Sociedades de Inversión Inmobiliaria y Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, etc.), otorgándoles un tratamiento similar al de otros países de nuestro entorno”.

Aunque el programa enfoca la medida como acicate para el mercado de alquiler, no es éste el efecto más importante, sino la tan necesitada inversión extranjera en España.

Cuando Pedro Solbes aprobó en 2009 las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI) se estaba dando el primer paso para la llegada a nuestro país de los REIT (Real Estate Investment Trust). Se trata de sociedades anónimas cuyo objeto social es la adquisición y promoción de activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, sea cual sea el uso. Se le aplica un régimen fiscal ventajoso, y a cambio se exige que reparta vía dividendo la casi totalidad de las rentas generadas, y que sus acciones estén admitidas a negociación en un mercado regulado (en una bolsa).

Se trata de un vehículo de inversión que puede aportar liquidez, transparencia, seguridad jurídica, y profesionalización de la gestión de activos (podéis encontrar más información en “Adiós, ladrillo, adiós”) que, sin embargo, no ha tenido éxito hasta la fecha. ¿Y por qué? Porque no es un auténtico REIT. Fiscalmente no está diseñado como en los países de nuestro entorno. La EPRA (algo así como la patronal de los REIT en Europa) emitió una nota bastante negativa a raíz de la puesta en marcha de las SOCIMI. Decía, de hecho, que no se les podía considerar como un REIT. ¿Y cuál es la principal diferencia? Que, fuera de España, los REIT no tributan, sino que lo hacen sus partícipes o accionistas. Aquí la tributación se hace a medias: 18% para la SOCIMI, y 12% para las personas jurídicas accionistas de las SOCIMI (exención para las personas físicas).

Algo tan sencillo como aplicar la regla de tributación a nivel de accionista para que docenas de inversores británicos, alemanes o americanos volvieran sus ojos hacia nuestro país.

¿Y de cuánto dinero estamos hablando? De la nada despreciable cifra de 100.000 millones de euros: en Alemania, Francia y Reino Unido, la inversión institucional en inmuebles alcanza el 15% del PIB. Aquí, según un estudio conjunto de IESE, Asprima, Sociedad de Tasación e IPD, se sitúa en 47.000 millones de euros, es decir, alrededor de un 5% del PIB.

Y lo digo con conocimiento de causa, pues son varios los inversores internacionales a los que he escuchado decir que, para invertir en España, son dos las condiciones que están esperando: un ajuste de precios real por parte de la banca, y un vehículo apropiado para invertir (REIT).

No son los Botín y compañía los que nos van a sacar de la crisis: Lo que es bueno para el Santander (u otros grandes bancos) no es necesariamente bueno para España. De hecho, la nefasta gestión económica de los últimos cuatro años, si ha servido para algo, ha sido para apuntalar la posición global de entidades como el Santander mientras la economía nacional se ha ido deteriorando y el tejido empresarial evaporando. Espero que el nuevo Gobierno tome nota.

En el Santander no están para fiestas. La importante caída del beneficio en el primer semestre ha caído como un jarro de agua fría en las bolsas (descenso del 3%) a pesar de los denodados esfuerzos de nuestros “independientes” medios de comunicación por transmitir la idea de que todo iría viento en popa “si no fuera por las provisiones impuestas en el Reino Unido”. El mismo argumento que el denostado Valeriano ha utilizado recientemente: “si no fuera por la construcción, estaríamos creando empleo”. Y si no fuera porque la Tierra da vueltas, no se haría de noche. Si no fuera porque la burbuja brasileña aún no ha estallado… (lean esto), ¿no es en Brasil dónde más está creciendo el banco?

Pero esto no esto todo, amigos. El prestigio del Banco está por los suelos. Primero vino la condena de Alfredo Sáenz, su consejero delegado. Después, el excesivo compadreo de don Emilio con Zapatero en sus reuniones de tufo plutócrata. Por último, la supuesta trama de evasión de impuestos de la familia Botín.

Todo esto, unido a lo inapropiado de su apellido -pues facilita eslóganes y juegos de palabras- para presidir un banco, lo cierto es que don Emilio ha sido la diana fácil, a veces injustamente, de los críticos del sistema y del movimiento 15m por aquello de los desahucios. Los adictos a Twitter habrán comprobado cómo los hashtags #Botin, #botinazo, o #motinabotin están entre los más exitosos durante las últimas semanas.

Hasta los políticos se han apuntado a la corriente crítica con los bancos y, así, “con R de RobinHood”, o sea, Rubalcaba –cuyo gobierno tanto ha hecho por los banqueros en los últimos tiempos- ha enarbolado la bandera revolucionaria prometiendo un impuesto a los bancos que utilizará para crear empleo.

Pero Botín es un hombre de recursos y, aprovechando la presentación de resultados, ha dado la campanada con dos medidas populistas y de escaso coste que han sido portada en los medios digitales:

1) Se autoimpone una “tasa Robin” (o “tasa Rubal”) con la que pretende ayudar a 5.000 jóvenes a encontrar empleo. ¿Cómo? Colocando a los chicos en las empresas clientes del banco mediante contratos de prácticas. El Santander será quien pague su sueldo –de 600 euros- durante tres meses. ¿Y después? Después confían en que al menos la mitad (2.500 jóvenes) conserven su puesto tras haber demostrado su valía. La partida que destinarán a ello es de 15 millones de euros. Una gran cantidad de dinero si estuviera en mi cuenta pero, ¿para un banco que gana 8.000 millones al año?

Lo peor de esta medida es que no es más que un guiño al poder político propio de regímenes oligárquicos. Si de verdad les sobran quince millones de euros les propongo una cosa: faciliten con ese dinero préstamos a emprendedores. Les aseguro que la sociedad en su conjunto se lo agradecerá más.

2) Una moratoria hipotecaria de tres años para asalariados que hayan perdido su empleo o autónomos cuyos ingresos hayan descendido un 25% o más. Se trata de dejar de pagar el principal durante tres años pero no los intereses. Y ponen un ejemplo: la hipoteca de 125.000 euros a 25 años y con euribor más 0,7 devenga una cuota mensual de 600 euros. Si sólo se pagan intereses, la cuota se reduce a la mitad, 300 euros. No suena mal, ¿verdad?

Pues sí, hay que reconocer que para muchos afectados por la crisis es una ayuda para capear el temporal aunque conviene no olvidar lo siguiente:

a) Nada nuevo bajo el sol. Ya en 2005, en plena burbuja, y por ese ansia de vender más y más hipotecas, BBVA ofrecía la (¡tatatachán!) “Hipoteca Sólo Intereses”: los tres primeros años del préstamo sólo se pagaban intereses. “¿Y después?” ¿Y a quién le importa lo que venga después? Pero hombre de Dios, disfrute de la vida, ¡carpe diem!¡Tempus fugit!

b) Ya lo están haciendo. No nos engañemos: con un 21% de paro, la tasa del 2,5% de mora hipotecaria reconocida por la banca es más falsa que un billete de 6 euros. Renegocia que te renegocia han conseguido llegar hasta aquí con esos datos oficiales que el Banco de España les consiente. En definitiva, muy marketiniano, pero que lo vienen haciendo desde hace un par de años. Oficializando lo oficioso.

c) La cuota no baja tanto en todos los casos. El ejemplo que han ofrecido en presentación de resultados es el de una hipoteca a 25 años. ¿Cuántas hay de esas desde 2004? La mayoría de las familias con problemas tienen hipotecas de 30 años para arriba, predominando las de 35 y 40 años. En estos casos, la parte de la cuota que corresponde a la devolución de principal es más reducida, por lo que la minoración de la cuota es menor. Y también dependerá en cada caso de en qué momento de la vida del préstamo se produzca la moratoria, puesto que se pagan más intereses al principio del préstamo que al final.

d) El banco no pierde. Esto no sale gratis, pero es normal: un banco no es Caritas. Lo que te hacen es extender el periodo de vida del préstamo, con lo que el programita del banco enseguida te recalcula las nuevas cuotas a pagar. Contablemente es inocuo para el banco, aunque en términos de cash hay, indudablemente, una merma.

e) La mora no se resiente, incluso la contiene. Salvo que el Banco de España dispusiera de otra cosa –harto improbable- esta renegociación –que es un default en toda regla- no se considera mora sino todo lo contrario.

f) Evita el deterioro del balance del banco. Efectivamente, a la entidad no le interesa engrosar su balance con activos contra los que tiene que provisionar y, posteriormente, vender.

En definitiva, jugada maestra del Santander que consolida el ‘patadapalantismo’ como filosofía en el modo de gestionar problemas en el país. Lo mejor: que un buen número de familias podrá beneficiarse, que seguramente se incrementará por un probable efecto imitación de otras entidades.

(Gracias a @1976andresg, @jpserranoh y @santespasques por sus comentarios para la elaboración de este post)









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