Blog Inmobiliario Español

Mensajes etiquetados blog inmobiliario

Comparto mi artículo publicado en Expansión el 23 de agosto:

Los inversores recién llegados se sorprenden de la escasísima oferta de vivienda en alquiler en España. Son demasiados y con demasiado apetito para una oferta que se reduce a las carteras de los extintos FII, las de vertiente social en manos de las Administraciones, y poco más. Hay que entender que en España, hasta que comenzó la crisis, el alquiler era sinónimo de insolvencia, una tacha o un lastre. El español ha destinando desde hace décadas el 95% de su cartera de inversiones al ladrillo. Y no estaba equivocado: invertir en vivienda era la manera más eficiente de proteger sus ahorros frente al constante empobrecimiento de la peseta; era verdad entonces que “la vivienda nunca bajaba”. Probablemente así hubiera seguido siendo de no haber cedido nuestro país la política monetaria a la UE. Esta, centrada en mantener a raya la inflación y proteger, por tanto, el dinero de los ciudadanos, ha cambiado radicalmente el paradigma al que estábamos acostumbrados dejándonos a la mayoría en fuera de juego. Porque los españoles apenas teníamos dinero que proteger, sino viviendas.

El aprendizaje, abrupto y sangriento, de las nuevas reglas del juego ya está muy avanzado en la sociedad. Si bien es cierto que una buena parte de los que alquilan son compradores frustrados por causa de la inestabilidad laboral o del parón hipotecario, una gran cantidad de ciudadanos optan libremente por el alquiler porque han visto de cerca que la vivienda sí baja, que las hipotecas comprometen el patrimonio personal, presente y futuro, y que ser propietario además de derechos conlleva obligaciones graves. Por último, los cambios sociales y laborales (movilidad geográfica, inestabilidad laboral, inestabilidad y desequilibrio en las relaciones de pareja, etc.) han aproximado al alquiler a los más jóvenes, que ya no son presos –o no tanto- de la consideración de estatus que solía otorgar la propiedad de un piso.

Pero un mercado de alquiler no es viable a largo plazo si no hay una correlación entre el precio de la vivienda y la renta que genera. Hasta hace poco el mercado español estaba totalmente desequilibrado; la rentabilidad media se situaba más cerca del 2% que del 3%, mientras que en Alemania rondaba el 7%. Ahora, tras la brutal caída de precios –también de las rentas, pero mucho menor- el rendimiento supera el 5% y en muchos casos alcanza el 6% y hasta el 7%. Por primera vez en mucho tiempo el alquiler es atractivo tanto para el inversor como para el inquilino.

Todo parece indicar, por tanto, el advenimiento de una Edad de Oro del alquiler en España, que en los últimos años ha visto florecer nuevas empresas de gestión e intermediación que están profesionalizando un mercado tradicionalmente opaco.

Pero también hay algunas sombras: la inseguridad jurídica y fiscal de una Administración diversa, voluble y prolífica. Incentivos o desincentivos fiscales al alquiler o la compra; legislación de arrendamientos urbanos, tratamiento fiscal de la desocupación de inmuebles, IBI, limitaciones de uso (como en el caso de la concurrencia con el sector hotelero), etc., influyen inevitablemente en las tomas de decisión de los ciudadanos.

 

Comparto el artículo que me publicó Expansión el pasado 16 de agosto:

Desde hace justo un año en que la Sareb hizo su primera gran venta corporativa, el mercado inmobiliario español ha empezado a recobrar parte del dinamismo perdido. Todas las semanas y casi todos los días los medios de comunicación divulgan el cierre de nuevas operaciones de compraventa, que casi siempre tienen como protagonistas activos terciarios: hoteles, oficinas y centros comerciales.

¿Y la vivienda? Los fondos e inversores que estudian nuestro mercado también están interesados en la vivienda, a la que se acercan desde tres enfoques distintos. El primero es un planteamiento meramente especulativo: adquisición de paquetes de vivienda al mayor descuento posible con el fin de revender en el menor tiempo posible. El segundo consiste en aplicar a residencial el enfoque terciario: adquisición de promociones de vivienda en alquiler con un flujo de caja garantizado que se pretende mejorar gracias a una gestión más eficaz para alcanzar la rentabilidad deseada. Por último, también hay inversores que confían en el desarrollo de nuevo producto residencial, e intentan aprovechar las fortísimas caídas del precio del suelo en los últimos tiempos.

Mientras tanto, la demanda finalista parece que despierta lentamente del letargo. Una parte es irrecuperable, pues la elección del arrendamiento como forma de vida no es sólo circunstancial. El resto, en la medida en que su propia coyuntura laboral se lo permite, es muy sensible a la situación del mercado hipotecario: con el actual nivel de precios, el aumento de la concesión de hipotecas desde comienzos de 2014 se ha traducido en un incremento casi calcado del número de ventas. Este dato es muy importante, pues indica que el precio ya no es la principal variable que tiene en cuenta el comprador. Los informes y estadísticas que se publican últimamente reflejan caídas medias a nivel nacional que no superan el 5%, y son muchos los distritos de ciudades como Madrid y Barcelona donde ya se recogen subidas. En la medida en que la concesión de hipotecas crezca, los precios se estabilizarán y comenzarán a subir más y en más zonas. Esto indica que estamos ante una ventana de oportunidad de duración limitada.

En todo caso, invertir en vivienda hoy requiere prestar la máxima atención a cuatro aspectos. En primer lugar, la ubicación. Elegir zonas consolidadas con bajo stock y fuerte demanda potencial, ya sea en alquiler o compra. En segundo lugar, rentabilidad por arrendamiento. La inversión residencial ya no puede seguir basándose en la rentabilidad por revalorización del activo, que es lo mismo que confiar en un relajamiento ilimitado de las condiciones hipotecarias. En tercer lugar, la profesionalización de la gestión de la vivienda, como remedio frente la creciente complejidad de las normativas que le afectan, y como protección frente a los problemas que pueden surgir en la relación arrendador-arrendatario. Por último, la voracidad recaudatoria de la Administración exige la utilización de vehículos fiscalmente eficientes. Es la hora de las sociedades patrimoniales y de las SOCIMI.

 

Decía ayer el economista español afincado en Colchester, Javier Santacruz, que “esta Reforma Fiscal es un lío morrocotudo, de la que sólo sacarán provecho aquellos profesionales que se lo estudien bien. No es que tenga letra pequeña ¡es que toda ella es letra pequeña!

Nos habían prometido simplicidad, reducción de excepciones, de vericuetos, de subterfugios y, finalmente, es tal el grado de complejidad que los asesores fiscales pueden estar tranquilos: de hecho, es posible que el Gobierno haya pensado que la profesión de experto fiscal pueda ser el sustitutivo del ladrillo como motor del empleo, o sea, el manido ‘nuevo modelo productivo’.

Centrando la jugada en el asunto inmobiliario, llama sin duda la atención que las novedades nada tienen que ver con el informe Lagares ¿fueron sólo globos sonda? Contra pronóstico la segunda vivienda no se toca, y la desgravación vigente para vivienda habitual no se elimina. Es un alivio para los millones de hipotecados de los años dorados del ladrillo que, sin apenas ahorro que poder destinar a otros productos, mantienen al menos la esperanza de recibir previo al verano la “extra” de la devolución de Hacienda. Sin duda el consumo se vería especialmente resentido sin esa “bufanda”.

Sin embargo, la sorpresa ha llegado por donde menos se pensaba: el alquiler. Así, para los propietarios, la exención será de sólo el 50% a partir de 2015, frente al 60% actual general y el 100% para el caso de inquilinos menores de 35 años. Y lo mismo para los inquilinos: la deducción actual desaparece para los nuevos contratos que se celebren a partir del próximo 1 de enero.

¿Qué se pretende tras estas medidas? En mi modesta opinión, el Gobierno es consciente de la debilidad del mercado de compraventa de vivienda, y una fiscalidad agresiva podría achicharrar los tiernos y débiles “brotes verdes” que empiezan a aparecer. Desde hace unos cuantos meses inversores de todo el mundo están comprando grandes cantidades de viviendas provenientes de bancos y de la Sareb, directamente o a través de préstamos con gran probabilidad de impago. Estos inversores en su mayoría no pretenden mantener la inversión por mucho tiempo, sino que es su intención revender con cierta rapidez. Para que la operación obtenga éxito es conveniente que otros factores que puedan influir en el comprador final se mantengan en un ambiente favorable. Y la fiscalidad es quizá el elemento que más influye en la configuración de ese ambiente.

En todo caso, una fiscalidad más agresiva incidiría en una valoración a la baja del inmueble, y en una menor rotación. Y lo que quieren es que se mueva: las ventas generan muchos más ingresos fiscales que los alquileres.

El alquiler, por su parte, ha aumentado significativamente en los últimos años. No es que nos estemos igualando con Alemania u Holanda, pero el crecimiento es enorme teniendo en cuenta de dónde veníamos. Seguramente el Gobierno considera que tanto la demanda como la oferta de alquiler son bastante inelásticas a la eliminación de las ventajas fiscales, pues piensan que los inquilinos lo son porque no pueden conseguir hipotecas, y los propietarios alquilan porque no pueden vender asumiendo las pérdidas que el maldito libre mercado les impone a fecha de hoy.

Y aunque yo pienso que hay un cambio de tendencia más profundo, un nuevo paradigma en la manera en que la gente se busca un hogar, lo cierto es que el Gobierno acierta en gran parte con ese razonamiento. En todo caso, mayor presión fiscal en el alquiler también implica una reducción de las rentas y, por tanto, de la valoración del activo. Podían y debían haber esperado más tiempo a que el mercado del alquiler se consolidara. No hace ni dos meses que escuché a Juan Van Halen afirmar que el alquiler era la gran apuesta de la Dirección General de Vivienda que encabeza en Fomento…

En todo caso, es la primera vez que veo que un Gobierno actúa de manera contracíclica desde un punto de vista fiscal en el mercado inmobiliario: se abstiene de cargar las tintas frente al mercado de compraventa –que está claramente estancado-, y castiga al más boyante que nunca del alquiler.

Por último, creo que es una medida bienvenida sin discusión –nunca es tarde si la dicha es buena, pero ya podían haberlo hecho en 2008- la exención del pago de plusvalías en el IRPF a los afectados por procesos de dación en pago, que venía a ser algo así como -perdonen la expresión- además de puta poner la cama.

Pero no lancemos las campanas al vuelo. Me dice Santacruz que es posible que haya una segunda ronda reformista que no nos saldrá tan barata: será el turno del IVA y de la propiedad.

“En México les pasa como aquí, hay un gran apego a los bienes raíces, la gente prefiere invertir sus ahorros en tierras o en propiedades pues, a diferencia del dinero, nadie te los puede quitar: los cacos no se pueden llevar la tierra o la casa”.

Esta es la reflexión que me hacían hace unas semanas unos chicos mexicanos con los que departí brevemente tras dar una charla en El Hueco, un centro pionero de coworking para jóvenes emprendedores en mi tierra, Soria.

Ciertamente, frente al caco convencional o el estafador financiero, el ahorro está más seguro en el ladrillo. Sin embargo, se da la paradoja de que ante la acción del Estado, la inversión inmobiliaria no tiene escapatoria. El perfecto rehén: “Fomentan la burbuja inmobiliaria, compramos casa, lo perdemos todo con las políticas estatales, sólo nos queda la casa, y ahora quieren gravarla”, resumía en 140 caracteres el economista Miguel García Tormo.

Si bien nuestra Carta Magna establece el principio de no confiscatoriedad expresamente en su artículo 31, a nadie se le escapa que eso es papel mojado en un país en el que el gasto público ronda el 50% del PIB. Y los próceres de la patria no ahorrarán argumentos para convencernos de la bondad de sus iniciativas. Imputar rentas a un activo que no las genera es un total despropósito que en su día ya fue eliminado por precisamente un gobierno del mismo partido que el actual.

Seguramente muchos de ustedes no tienen contratado servicio doméstico. Así pues, la limpieza de su casa, la plancha, las camas, los platos, etc., son tareas que se reparten en familia. Habida cuenta de que hay muchos hogares en que estas funciones las realiza una persona contratada a tal fin, ¿podría el Estado imputar el coste de ese servicio y hacerle tributar en alguna medida por ello, aún cuando lo haga Ud. mismo? Seguramente le parecería una barbaridad, ¿verdad? Pues eso es la imputación de rentas.

Ustedes han tributado, y no poco, inicialmente por el dinero que han obtenido fruto de su trabajo o negocios, y después lo han invertido en un activo del que no quieren o no esperan obtener una rentabilidad. De hecho, ese mismo dinero ahorrado, estando en cuenta corriente sin remuneración, no tributa –de momento-. Pero tenemos la mala suerte de que los dos grandes partidos del país (y a buen seguro el tercero) coinciden en que el problema de España es de ingresos, no de gasto. Y como de los rendimientos ya no saben o no pueden extraer más, ahora deciden mermar su patrimonio. Conscientes de que gracias a la libertad de capitales podrían mover su dinero allende nuestras fronteras, ¡qué mejor que gravar aquellos activos de lo que son rehenes! En efecto, el caco vulgar no puede llevarse su piso, pero, ay, el sofisticado…

Sin contar la enorme cantidad de tributos y cesiones imputables a una vivienda en virtud del proceso de transformación urbanística de un terreno, alrededor de un tercio del precio final de una vivienda se lo lleva la Administración Pública en impuestos varios. El día que venda su vivienda ésta deberá soportar ITP, AJD, plusvalía, los peajes del notario y el registro,… Actualmente por la mera tenencia ya paga un IBI que de media ha subido un 40% desde el inicio de la crisis. Hace más de un año que no hay desgravación por compra de la primera vivienda. Pues bien, no les basta. Quieren más.

Más nos vale que de verdad se recupere la economía; de otro modo, los sheriffs de Nottingham nos van a sacar los higadillos.









Archivo

agosto 2017
L M X J V S D
« sep    
 123456
78910111213
14151617181920
21222324252627
28293031  
© Copyright Libertad Digital SA. Juan Esplandiu 13, 28007 Madrid.
Tel: 91 409 4766 - Fax: 91 409 4899