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Las crónicas de la reunión que celebró la Asociación de Consultoras Inmobiliarias el pasado día 6 reflejan que el optimismo, casi euforia, se ha instalado en el sector.

No cabe duda de que las cosas han cambiado de un año a esta parte. El ladrillo se había atascado en los balances de las entidades financieras: cajas y bancos, con la aquiescencia del Gobierno y del Banco de España, se empeñaban desde 2008 en contener el inevitable ajuste de los activos inmobiliarios en un país que había perdido la potestad de realizar ese ajuste mediante la política monetaria –como era recurrente en los tiempos de la peseta-. Con la soga al cuello, con el país al borde del rescate total, el nuevo Gobierno aceptó –no tenía otra opción- el rescate parcial y sectorial de las cajas de ahorros. Los Decretos de De Guindos fueron el arranque de este nuevo episodio de nuestra historia económica, que concluyó con la creación del banco malo.

Como expliqué hace unos días en este artículo publicado en idealista, los inversores llevaban tiempo revoloteando por España pero no se atrevían a dar el siguiente paso: ni los activos recogían el hundimiento de nuestra economía, ni había certeza de que el país continuara dentro de la Zona Euro. Una vez despejadas ambas incógnitas la veda se ha levantado y, sin prisa pero sin pausa, la inversión extranjera comienza a fluir.

A finales del año pasado publiqué en Expansión un artículo explicando cómo el papel que desempeñara la Sareb sería fundamental para darle la vuelta a la situación. Limitarse a meter en la nevera los activos, esperando a que escampase, sería suicida: el mercado seguiría sin generar operaciones de calado, sin tener referencias de transacciones con las que estimar precios de referencia impidiendo una valoración adecuada de los inmuebles. El miedo a lo desconocido y el vértigo ante una caída de precios sin fondo mantendrían alejados a los inversores, españoles o extranjeros. Por fortuna, y a pesar de un comienzo dubitativo, el banco malo ha sido capaz de menear el mercado con suficiente volumen como para que haya calado en el sector que estamos en un punto de inflexión. Y no sólo la Sareb: también el resto de entidades financieras e incluso las administraciones públicas han asumido la desagradable pero real cara del valor de nuestros activos. Espero que también el ciudadano de a pie sea consciente de que su casa o local no equivale ni de lejos a las obscenas cantidades que circulaban en los años 2006-08. Porque la crisis no habrá hecho su necesaria purga mientras la gente siga pensando que esto de la crisis es un bache en el camino y que en un pispás los precios volverán a su sitio.

Así las cosas, el trabajo en las empresas que se dedican a consultoría inmobiliaria se ha multiplicado en los últimos meses. Socimis, FABs, valoración de inmuebles, propuestas de asset management, preparación de ofertas de compra, reuniones con inversores de todo tipo y procedencia, etc., llenan las horas de los profesionales de un sector que llevaba cinco años sumido en la depresión y el aburrimiento.

Tantos rayos de sol después de mucho tiempo de oscuridad requiere de un periodo de aclimatación de los ojos, so pena de caer en un deslumbramiento que impida ver los detalles, y conduzcan a una euforia injustificada.

En el sector terciario (oficinas, comercial, hotelero, logístico) el nivel de transacciones durante los tres primeros trimestres no justifica ningún tipo de euforia. Tan solo en oficinas cabría hablar de un aumento notable de la actividad pues, aunque hasta septiembre se ha invertido tanto como el 80% de la inversión total de 2012, es justo señalar que el año pasado una sola operación –Torre Picasso- significó la mitad de toda la inversión del ejercicio.

Del mismo modo, las cifras de ventas que se publican periódicamente sobre el sector residencial son desoladoras, batiendo records en su desplome.

¿Qué pasa, entonces? ¿Nos hemos confabulado en el sector inmobiliario, o acaso la desesperación nos lleva a ver espejismos?

La clave está en la cocina. Como decía antes, los asesores y consultores inmobiliarios están enfrascados como hacía años en el montaje de nuevas operaciones: en el backstage del sector se están cocinando inversiones y desarrollos que pronto aparecerán en los titulares de la prensa económica; de ahí el optimismo que se entrevé en sus sonrisas y declaraciones.

En mi opinión, y en contraposición al broteverdismo de 2010, la diferencia es que ahora se ha producido un ajuste muy notable –brutal en algunos mercados- de los precios de los activos. En oficinas han caído un 50%, al tiempo que las rentas también lo han hecho en un porcentaje similar. En residencial la caída media es similar, y si nos fijamos en suelo –finalista- el desplome no es menor del 70%.

Así pues, un país que ya no ofrece dudas de su continuidad en la Zona Euro, con una prima de riesgo descendente, y con un brutal ajuste de precios en todos los ámbitos, parece un objetivo idóneo para especular, en el mejor sentido de la palabra.

¿Es esto suficiente? ¿Se justifica una euforia, aun contenida? No lo creo. El Estado sigue gastando mucho más de lo que recauda, y recauda y atenaza demasiado a un sector privado que necesita una tregua para expandirse. Además, el sistema financiero requiere un mayor esfuerzo de saneamiento para recuperar la capacidad de canalizar ahorros al tejido productivo a un coste similar al de nuestro entorno. Es fundamental que los dirigentes del país profundicen en ambos capítulos, pues en otro caso de aquí a unos trimestres, una vez pasada esta fiebre inversora, la murria volverá a adueñarse de una población que ya empieza a descontar un cambio en el horizonte. La prueba del algodón es la creación de empleo, el incremento de la demanda.

Si las cosas se hacen moderadamente bien, y no aparece un cisne negro que desbarate todo, quienes sepan invertir en estos momentos adecuadamente se verán recompensados con creces.

 

El jueves pasado, el Foro Inmobiliario del programa Capital que presenta Susana Criado fue un monográfico para explicar qué son las SOCIMI (Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario) y cuáles son sus aplicaciones prácticas y concretas.

Fue un debate breve pero intenso en el que las periodistas Susana Criado y Elena Fraile nos “asaetaron” a preguntas incisivas y bien dirigidas. Afortunadamente para mí, en esta ocasión estuve muy bien acompañado en este Foro al que acudo regularmente. Alfonso Benavides, responsable mundial de Real Estate de la firma de abogados americana Clifford Chance fue el protagonista de la sesión. No en vano Clifford Chance es el bufete que ha asesorado la creación de las primeras SOCIMI impulsadas desde la reforma legal de esta figura.

Merece la pena escucharlo. Aquí lo pueden descargar. Trece minutos que despejarán las dudas de quienes tengan interés en esta nueva forma de inversión.

 

 

Este era mi post para hoy antes de leer la entrevista a Walter de Luna que publica Cinco Días:

“Ya reportamos en su momento cuál era el precio al que los activos se iban a transferir a la Sareb. Recordemos brevemente los descuentos medios en esta tabla:

Activos adjudicados

SAREB

OW ADVERSO

Obra nueva

54,2%

52%

En construcción

63,2%

66%

Suelo

79,5%

80%

MEDIO

63,1%

63,4%

 

Crédito-Promotor

SAREB

OW ADVERSO

Vivienda terminada

32,4%

32%

Obra en curso

40,3%

43,7%

Suelo urbano

53,6%

63,8%

Otro suelo

56,6%

62,5%

Otros con garantía real

33,8%

35,6%

Otros sin garantía real

67,6%

70%

MEDIO

45,6%

49%

Aunque se afirmó por activa y por pasiva que cualquier parecido con el escenario adverso de Oliver Wyman era pura coincidencia, los datos hablan por sí solos. La única diferencia importante, como también mencioné en su momento, se hallaba en el precio de traspaso de los créditos garantizados con suelo. Excepcionalmente se exigió para este supuesto un descuento decididamente optimista, pues todo el mundo sabe que el suelo es el activo más ilíquido y perjudicado desde que arribó la crisis: ni hay compradores ni hay financiación.

Por lo que he podido saber, los famosos fondos que ahora andan revoloteando por la península no quieren ni oír hablar de suelo. En primer lugar, porque el desarrollo no es su negocio. En segundo lugar, porque piensan –en mi opinión, equivocadamente- que hay demasiado stock para empezar a desarrollar nuevas promociones.

Y en tercer lugar -y esta es mera deducción- porque si, a pesar de todo, alguien decide comprar suelo es porque lo valora a nivel muy próximo a cero. Y, como vemos, aunque el adjudicado lleva un buen descuento medio (casi el 80%), el colateralizado tan solo del cincuenta y pico.

(Cabe decir tres cuartos de lo mismo respecto de la vivienda en construcción y la terminada. Los descuentos aplicados son francamente bajos para el nivel real de desplome de precios y, por tanto, para el nivel que despierta el apetito inversor.)

Así pues, la Sareb sólo puede hacer dos cosas con la cartera de deuda respaldada por suelo: 1) venderla con pérdidas (algo que por ahora no está dispuesta a hacer); 2) esperar a que escampe. Pero esperar le plantea un problema con el que quizá el Frob/Gobierno no contó cuando organizó todo esto: que hay cientos de pequeñas y medianas promotoras cuya situación ha devenido insostenible desde que se han traspasado sus créditos al banco malo. Las cajas acreedoras ya no lo son y, sin embargo, siguen siendo sus interlocutoras. Cajas que, paradójicamente, no pueden tomar ninguna decisión al respecto.

Al final, tal y como explicaba ayer Cinco Días, una solución que puede ser interesante para todas las partes implicadas: la Sareb estaría dispuesta a vender al promotor-deudor su crédito por una cantidad como mínimo no inferior (o un poquito superior) al precio de traspaso. Es decir, que el promotor puede adquirir, de media, el suelo que tenía financiado pagando por él sólo un 45% del crédito (o el 68% en el caso de las viviendas terminadas, o el 60% en el de vivienda en construcción). Se llama Plan Oportunidad 2013.

¿Se trata en efecto de una buena oportunidad para el promotor? Es una especie de concurso de acreedores generalizado y encubierto. Concurso limitado, pues sólo cabe quita y no espera. Y he aquí que quizá de nuevo sea este el problema. Porque el principal escollo del sector es sin duda la liquidez. Normalmente, quien tiene liquidez suficiente como para repagar la mitad o más de su deuda, no suele tener tensiones de tesorería. Y tampoco me imagino –aunque vaya usted a saber- a la banca “sana” financiando estas operaciones para quitarle el marrón a la Sareb. En un arrebato de sinceridad confiesa Galindo (presidente de la APCE) en el artículo citado: “No sé si la iniciativa salvará a alguna empresa. Dependerá de la situación de cada una y de si Sareb acepta sus propuestas”.

Para la Sareb es una manera de quitarse un problema y, cómo no, de liquidar activos. Eso sí, a un precio muy inferior al que teóricamente debería hacerlo para garantizar ese famoso RoE del 15% anual. Pero bueno, ya sabíamos todos, bancos accionistas incluidos, que el business plan era wishful thinking.

Desde un punto de vista teórico, no parece descabellado ofrecer al deudor una suerte de derecho de tanteo sobre el crédito que pende sobre él: ya que lo voy a vender a un inversor, te doy la opción de que lo compres antes. Siendo justos, quizá también sería conveniente concederle un derecho de retracto; no vaya a ser que andando, andando, termínese vendiendo el crédito a un precio menor al fondo de turno.

También desde un punto de vista teórico, todo el proceso puede parecer una canallada. Me explico. Los españoles, todos, a través del Estado hemos pedido un crédito de 40.000 millones a la UE. Estos fondos se utilizan para evitar la quiebra de las cajas, facilitando el traspaso de sus créditos y activos a la Sareb con los descuentos consignados (gracias a ese crédito). Finalmente, esos descuentos se los apropia el sector promotor a través del Plan Oportunidad. ¿Un rescate indirecto del sector promotor? Pero ya digo que esto sólo es un ejercicio teórico, y no es ironía por mi parte. La realidad es compleja y poliédrica.

Sea como fuere, y llegados al punto que hemos llegado en este país, me parecería un agravio que estos derechos de tanteo y retracto no se ofrecieran también a las personas físicas. Me resulta escandaloso seguir pagando una hipoteca que se ha vendido a un fondo oportunista con un descuento de, por ejemplo, el ochenta por ciento.”

Bien. Hasta aquí el post que tenía preparado. Pero resulta que Cinco Días ha entrevistado al Director General de la Sareb, Walter de Luna. Y ha dicho entre otras cosas lo siguiente:

“Aceptaremos una quita media del 10% en créditos de pymes”.

Y también:

“Los fondos no van a competir con las pymes por estos créditos. Y el inversor mayorista no tiene por qué obtener siempre y en toda cartera mayores descuentos que la pyme.”

Me ahorro calificativos. Baste decir que para este viaje no hacía falta alforjas. Creo que ahora se entiende mejor la respuesta escéptica de Galindo: “No sé si la iniciativa salvará a alguna empresa. Dependerá de la situación de cada una y de si Sareb acepta sus propuestas”. O sea, que otro bluf.

 

El informe de la Comisión Nacional de la Competencia parte de que el mercado del suelo tiene fallos lo cual, sin la debida intervención, originaría graves problemas, como son:

-         Crecimiento desordenado

-         Pérdida de espacios abiertos

-         Congestión

-         Infraprovisión de bienes públicos (parques, calles, alcantarillado, etc.)

-         Situaciones de poder de mercado a nivel local

-         Información asimétrica

-         Etc.

El suelo es un input muy relevante para la actividad y el desarrollo de las economías locales, por lo que es necesario establecer con mucha cautela la forma de intervenir el mercado para corregir sus fallos. En caso contrario se puede terminar provocando todavía más distorsiones, como parece ha venido ocurriendo históricamente en el urbanismo español. En efecto, la intervención administrativa contribuye a:

-         Restringir la oferta, lo que conlleva aumento de precios y la consiguiente pérdida de competitividad de los usuarios

-         Limitar el espacio para determinadas actividades, con efectos similares

-         Reducir la productividad empresarial, como consecuencia de las limitaciones de usos, tamaño y ubicación y el consiguiente encarecimiento.

Los hechos sustentan esta conclusión. Así,

-         La oferta de suelo en España es relativamente rígida en comparación con los países OCDE

-         España se encuentra entre los países en que más ha crecido el precio real de la vivienda durante las últimas décadas en la OCDE

-         La baja elasticidad relativa de la oferta de la vivienda no parece que sea debida a una escasez física de suelo, como es bastante obvio para cualquier observador imparcial.

 La CNC encuentra distorsiones provocadas por la intervención administrativa en los siguientes elementos:

  1. Clasificación del suelo: a través del planeamiento, la Administración establece la frontera que delimita lo que es urbanizable de lo que no lo es. Lo que en principio puede tener una justificación para evitar el crecimiento desordenado y la dispersión, se revela una medicina equivocada, pues ataca el síntoma, no el origen. Pero, además, se convierte en terreno abonado para el contubernio y la coima. ¿Por qué la muga se traza justo por aquí y no un poco más acá o allá?
  1. Regulación excesiva de los usos: y no sólo los usos, también el aprovechamiento, la edificabilidad, el volumen, etc. El sistema actual de calificación regula hasta el más mínimo detalle parcela a parcela, con usos y subusos, frenando el desarrollo natural del mercado y cercenando la actividad económica.
  1. Proceso de elaboración del planeamiento urbanístico: largo, complejo y heterogéneo y, además, discrecional, lo cual conduce a una de las mayores amenazas del libre mercado: la inseguridad jurídica.
  1. Gestión urbanística: sistema lento y rígido que conduce a que la transformación de suelo alcance, con demasiada frecuencia, plazos superiores a los diez años.
  1. Intervención directa a través del Patrimonio Público de Suelo: lejos de usarse como elemento moderador o estabilizador del mercado, es un instrumento que contribuye generalmente a abundar en la especulación.

La CNC propone una alternativa a los problemas detectados:

A.     Para la clasificación del suelo

Sustituir el actual sistema de frontera por otro que se caracterizaría por lo siguiente:

·        Todo el suelo tendrá la consideración de urbanizable por defecto, quedando por tanto como no urbanizable aquel que expresamente quede delimitado como tal por razones obvias de interés público.

·        Para evitar los efectos perjudiciales o externalidades negativas que este modelo sin duda acarrearía, se propone el establecimiento de impuestos pigouvianos: se trata de tasas o peajes que permiten internalizar las externalidades y así minimizar las distorsiones.

·        Un ejemplo: si el coste de recogida de basuras en la ciudad compacta es de 30 unidades por persona y día, y ese coste se dispara hasta 60 unidades en el caso de una urbanización extensiva (sprawl) y desconectada de la trama urbana, la diferencia deberá costearla quien se decida a vivir allí. Lo mismo cabe decir del alumbrado, alcantarillado y distribución de agua,  mantenimiento de calles, saturación de vías de acceso, etc.

·        En definitiva, el efecto del impuesto es lograr que el costo marginal privado (lo que le cuesta al productor producir) más el impuesto sea igual al costo marginal social (lo que le cuesta a la sociedad, incluyendo al productor, que produzca). Este impuesto no genera una pérdida en la eficiencia de los mercados, dado que internaliza los costos de la externalidad a los productores o consumidores, en vez de modificarlos.

(También sugiere como alternativa, aunque considera que es menos eficiente, la asignación de derechos de urbanización mediante mecanismos competitivos, que puedan ser intercambiables por sus propietarios en mercados secundarios organizados. De esta forma, el planificador podría controlar la cantidad de suelo que es posible urbanizar en cada momento del tiempo, evitando la identificación concreta de las parcelas donde se puede edificar.)

B.     Para la regulación excesiva de usos a través de la zonificación (calificación)

·        Lo que se propone en este caso es sustituir la zonificación detallada y determinada ex-ante por un conjunto más o menos amplio de reglas y estándares que incentiven más unos comportamientos que otros y que, en todo caso, sirvan para evitar el coste social de las externalidades negativas que genera la concurrencia de usos a priori incompatibles.

·        Y señala un ejemplo fácil de entender: en lugar de establecer, como se viene haciendo habitualmente, por un lado la zona residencial y por otro la zona comercial, se trata de exigir los requisitos que se consideren apropiados para evitar las engorrosas externalidades. En este caso, al comercial se le debería exigir dotación de aparcamiento, o adecuación de vías para que el aumento de tráfico no perjudique al vecino.

Estas dos son las medidas-estrella que propone la CNC. Pero de difícil aplicación sin la voluntad explícita de las Comunidades Autónomas, máxime cuando para su aplicación habría que poner patas arriba el modelo urbanístico que vertebra España desde 1956. La Constitución de 1978 atribuye específicamente a éstas las competencias en materia de ordenación del territorio y urbanismo (art. 148.1. 3º). Hay varios antecedentes en que el Tribunal Constitucional ha sentenciado en contra de la Administración central por inmiscuirse en los asuntos regionales. Así, la Ley del Suelo de 1992, fue anulada en su parte más sustancial por el TC. La ley de 1998 también fue impugnada y, aunque se mantuvo en su mayoría, también  el TC declaró inconstitucionales algunos artículos.

En la materia que nos ocupa la Administración central sólo puede legislar sobre derechos y deberes de los propietarios de cada tipo de suelo; régimen de valoraciones; expropiación forzosa derivada de la actividad urbanística; y responsabilidad patrimonial por actos urbanísticos. Así pues, por muy oportuno y conveniente que nos parezca el informe de la CNC, poco se podrá avanzar desde el Estado sin el concurso autonómico.

Consciente de ello, la CNC sugiere, junto a sus dos propuestas anteriores, otras seis que pueden aplicarse de manera inmediata sin necesidad de modificar previamente el paradigma urbanístico, y que resumo a continuación:

1.      Usos menos detallados y pormenorizados en la calificación de suelo

2.      Exigencia de una Memoria de Competencia en la elaboración de Planes Generales (impacto de los planes en la libertad de implantación de actividades económicas)

3.      Exigir que la elaboración y aprobación de los instrumentos de planeamiento y en especial los convenios se sometan a los principios de publicidad, transparencia y concurrencia

4.      Reducir los costes de transacción para agilizar el proceso de transformación del suelo (flexibilizar el diseño de las Unidades de Ejecución, simplificar los sistemas de actuación)

5.      Establecer garantías para que los Patrimonios Públicos de Suelo se destinen a sus fines

6.      Eliminación de los derechos de tanteo y retracto a favor de la Administración.

En resumen, la CNC pone encima de la mesa los males del urbanismo español: intervencionista, caprichoso y discrecional, propicio a las corruptelas, lento, antieconómico, inflexible, inseguro jurídicamente, fragmentado, etc., y aporta una solución que pasa por cambiar el paradigma actual (planificación y zonificación) por otro basado en la libertad de los agentes económicos, modulada mediante reglas, principios y estándares que incentiven determinados comportamientos y que, en todo caso, las externalidades negativas sean asumidas por quienes las provoquen.









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