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El domingo 10 de junio la periodista  Mar Díaz Varela contó en un esclarecedor artículo en La Vanguardia lo que muchos intuíamos desde 2008:

Se produjo una conspiración del silencio. El gobierno negó rotundamente la crisis. El sector financiero se enrocó asegurando que eran las entidades más seguras del mundo. Prensa, economistas y líderes de opinión se conjuraron para no alarmar a la opinión pública y evitar que se pinchara la burbuja inmobiliaria ‘de forma descontrolada’.”

¡Qué lejos quedan ya esos tiempos! Y, sin embargo, hasta hace apenas unos meses ese seguía siendo el discurso oficial. El segundo decreto ‘De Guindos’, que precipitó la caída de Bankia y la sustitución del Banco de España por Oliver Wyman en su labor supervisora de la banca, terminó con esa ficción que nos ha salido y nos seguirá saliendo carísima.

La trama inmobiliaria salió por fin del armario y los jueces han comenzado a meter sus navajas por las grietas del cascarón podrido, con mucha menos resistencia de la que cabía esperar. Las elites de la política siguen comportándose, sin embargo, como si la cosa no fuera con ellas. Sabedoras de que la tercera burbuja por explotar es la político-administrativa (como acertadamente describe Rallo en su último libro), se agarran como desesperados náufragos a la borda de la embarcación alemana, confiados en que “son demasiado importantes para ahogarse”. No se dan cuenta de que el alemán no es un transatlántico donde quepan todos, sino un elegante pero modesto bergantín que no soportaría el peso ni la gula de los panzudos latinos. Mientras tanto, pretenden hacer olvidar la falta de pan con más circo. En efecto, además del fútbol, ahora también tenemos banderas, naciones, lenguas,… cojan el mando y cambien de canal, hay para todos los gustos.

Sin embargo, el monolítico discurso ya no lo es tanto, la necia conjura de las altas esferas titubea: el miércoles 12 se produjo el primer gran cruce de acusaciones entre, ojo, nada más y nada menos que la gran banca y el gobierno. A puerta cerrada –todavía no han traspasado la línea roja de la luz y el taquígrafo, pero todo llegará- Miguel Martín, cabeza de la patronal banquera AEB, le escupió al gobierno que una de las causas fundamentales de la burbuja fue la ley aznarí que facilitó el cambio de hipotecas de tipo fijo a tipo variable (lo cual es cierto, por otra parte). A tal afrenta respondió Vicente Martínez Pujalte recordando al bueno de don Miguel que, ¡oh casualidad!, en aquel momento él era (agárrense) el Subgobernador del Banco de España.

La anécdota es más que una anécdota. Es la constatación de que España entera ha sido expoliada por lo que finamente ahora se denomina “las élites extractivas”, más conocida como “la casta”. Pero no olviden una cosa: tenemos lo que nos merecemos, que no es más que el reflejo de lo que somos.

 

 

Os recuerdo que podéis leerme semanalmente en idealista. Mi último artículo, sobre el BBVA y su negativa a entrar en el ‘banco malo’.

 

Les puedo asegurar que no es un plato de buen gusto, al día siguiente de publicar el post “Dación en pago: ¿pagarán justos por pecadores?” en idealista, despertarse con la noticia del suicidio de una mujer lanzándose desde una ventana al tiempo que el secretario judicial procede al desahucio. Ni siquiera el hecho de que, finalmente, se haya sabido que Amaya Egaña no formaba parte del colectivo de riesgo –tenía un buen trabajo-; ni siquiera la alta probabilidad de que la motivación de su terrible decisión trascienda el problema económico, alivian el peso y la turbación que me acompañaron durante el pasado viernes.

La politización y demagogia que han cundido en redes y medios desde que se conoció la noticia ha sido, sin embargo, la peor consecuencia de una muerte que, ya que es irreparable, al menos podría haber servido como ejercicio de catarsis colectiva. Sin embargo, de momento, sólo está siendo utilizada para todo lo contrario, esto es, para incidir o reafirmar las deformaciones de una sociedad, de unos individuos, que no son capaces de asumir su responsabilidad en la toma de decisiones. Todo lo que sucede en este país es culpa del otro: si me salgo de la carretera, la culpa es de la constructora que la hizo mal o de la DGT que no señalizó bien el tramo; si compro pagarés de Rumasa, de Ruiz Mateos que es un golfo o del Estado que no se lo impidió; si estoy obeso, de los que permiten vender y anunciar comida rápida con sonrisa profidén y máscara de Mickey Mouse; y, así, hasta todas y cada una de las decisiones que toman los individuos de este país. ¿Y cómo suele terminar todo esto? Con prohibiciones: ¡Prohibido macrofiestas! ¡Prohibido fumar! ¡Prohibido barbacoas en el campo! De tal manera que, poco a poco, día a día, mes a mes, y año a año, España se está convirtiendo en un país francamente insoportable para las pequeñas –y las grandes- libertades. Tanto que hasta iconos de la izquierda, como Joaquín Sabina, reclaman más espacio individual: “El Estado interviene demasiado en las vidas de la gente”, afirmó tras la aprobación de la ley antifumadores (y pro delatores) advirtiendo, para que no quedara duda, que lo decía desde la máxima repudia al “neoliberalismo”.

En el “Adiós, ladrillo, adiós” escribí esto:

La violencia y brutalidad de la crisis, el parón tajante del sector de un día para otro propició un escenario que, en otras culturas como la japonesa o aun la nórdica, hubiera provocado hasta suicidios. Afortunadamente para nuestra salud, el español responde más a la filosofía de “desnudo vine al mundo y desnudo me iré” y, mientras tanto, “que me quiten lo bailao”

Recuerdo, al comienzo de la crisis, el reporte de algún suicidio, siempre en el extranjero. El que más me llamó la atención fue el de un potentado irlandés, el típico empresario que había medrado surfeando la ola de la burbuja inmobiliaria. Y recuerdo que pensé: esto no lo veremos aquí. Y, en efecto, la crisis no ha causado bajas entre los miembros de lo que últimamente venimos llamando “la casta”. ¿Quizá por el carácter español que describí en mi libro? ¿Por la ausencia de principios, de moral? Seguramente sí. Y también tener las espaldas cubiertas. Como bien sabemos, la Administración ha protegido hasta el paroxismo a las entidades financieras, y estas a su vez, a las grandes y endeudadísimas empresas que fueron protagonistas de la década loca. ¿Y dónde se han producido los episodios de mayor desesperación? Entre las capas más débiles. Los autónomos y pequeños empresarios, sobre todo los vinculados al mundo de la construcción o con contratas públicas, han protagonizado varios intentos de suicidio –uno consumado, si no recuerdo mal-, y muchos más de llamar la atención –como el de aquel que estuvo viviendo en lo alto de una grúa varios meses en un municipio del norte de Madrid-.

Ahora le ha llegado el turno al ciudadano común. A cualquiera que, habiendo adquirido un piso en el pico del ciclo, sus ingresos han mermado de tal forma que le es imposible cumplir con sus obligaciones.

El Gobierno, todos los gobiernos, se enfrentan a un dilema moral: qué hacer con los amenazados de desahucio tras haber rescatado cajas a costa del ciudadano, evitado la quiebra de las empresas hiperendeudadas de la burbuja, y permitido que los responsables de unas y otras se vayan de rositas. Es comprensible. Han salvado a los amigos. Por eso, cuando algunos escribimos que la seguridad jurídica es importante, que el mercado es bueno cuando funciona verdaderamente como tal tanto en las duras (sufrir pérdidas) como en las maduras (recoger beneficios) sencillamente nos ignoran.

El iter del político lo marca el voto. Que a veces es el miedo a perderlo. Por eso me temo que ahora volverán a actuar mal. No les importan las verdaderas circunstancias de los dos suicidios acaecidos. No les importa que el señor de Granada, con 54 años, pidiera un préstamo para comprar la vivienda familiar en la que había vivido toda su vida y que el dinero pagado fuera a parar a las cuentas de sus hermanos, que le vendieron su parte. No les importa que la señora de Vizcaya, también en la cincuentena, tuviera un estupendo trabajo bien remunerado y que ni siquiera su marido supiera que el piso estaba embargado. No les importa que ninguno de los dos casos se corresponda con el concepto “la burbuja les ha estallado en la cara”. Sólo les importa el voto.

Por último, ha llegado un punto en que no se sabe muy bien qué es lo que quieren los grupos de presión. ¿Dación en pago? ¿Aplazamiento de la ejecución? ¿Ambas cosas? ¿Repudiar la deuda y mantener la vivienda? Sus mensajes en las redes, irreflexivos y llenos de odio. Ni siquiera esperan a conocer los detalles de los casos. Y luego sus comentarios. Me decía un amigo periodista que había ido a la plaza del Celenque para entrevistar a los allí acampados. “Fíjate, me dieron 200.000 € de préstamo cuando yo solo ganaba X al mes, y además tengo que cuidar de mi madre” ¿No recuerda a aquellos jóvenes que, tras el suceso del Madrid Arena, criticaban que les habían dejado entrar siendo menores? Los individuos renuncian a ser ellos mismos y conceden al Estado todo el poder de decisión sobre sus vidas. Una sociedad asfixiante.

Esta es la España de hoy. Mentiras por aquí, mentiras por allá. Y, al final, menos libertad, más “protección” del Estado… y más extracción de nuestros recursos. ¡Hay que espabilar!

 

 

PD: Ha salido a la venta “Un modelo realmente liberal”. Coordinado por Juan Ramón Rallo, más de 30 capítulos explicando, desde un punto de vista práctico, cómo nos gustaría ver organizada la España de hoy. Lean esta reseña y anímense a leerlo.

 

La Generalitat acaba de anunciar un macroproyecto, para competir con Eurovegas, que se compone de varios parques temáticos, junto al ya consolidado de Port Aventura, en Tarragona. Los promotores de la idea son ‘la Caixa’ y Enrique Bañuelos.

La competencia es buena, sana y necesaria, por lo que el hecho de que salgan diversos proyectos de inversión para el sector ocio y turismo merece bienvenida.

Pero no es oro todo lo que reluce. A falta de conocer los detalles, un par de reflexiones:

1) Los parques temáticos, en España, han sido una ruina. Siempre han sido promovidos/auspiciados/financiados por los poderes públicos y sus brazos financieros (Cajas), y no por la iniciativa privada. Transcribo lo que al respecto publiqué en “Adiós, ladrillo, adiós”:

Me sorprendió mucho cuando, al principio del ciclo, algunas de las promotoras inmobiliarias más importantes del país entraron como socias de ciertas Administraciones Territoriales en el desarrollo de parques temáticos y de ocio en municipios o áreas poco desarrolladas. A primera vista parecía un negocio abocado al fracaso, ni de lejos capaz de competir con el gran parque europeo, Disneyland París. De todos es sabido que los parques temáticos eran una ruina en aquel momento (siguen siéndolo) y que incluso el de Disney estaba en pérdidas. En España, tan sólo Port Aventura conseguía empatar o no perder demasiado. Un importante ejecutivo de una de las principales promotoras del país me ofreció una posible explicación: “Mira, José Luis, aquí nadie está para perder dinero. Si han entrado en la operación es porque tienen mucho suelo comprado en el pueblo y, con la excusa del parque, la Administración va a impulsar todos los trámites urbanísticos pendientes y se va a gastar un pastón en comunicaciones (autovía, tren, etc.). Sólo con las expectativas que se están creando ya están ganando dinero”. “Pero, ¿tú crees que la gente se va a ir a vivir a un sitio sólo porque está al lado de un parque de ocio?”, inquirí. “Probablemente no, pero con todas esas infraestructuras pones al pueblo en el mapa, y esas sí que se quedan para siempre; a lo mejor el parque cierra en cinco años porque no dejan de perder dinero, pero las carreteras no se las pueden llevar…”.

 

2) Enrique Bañuelos es el fundador de Astroc, empresa que vivió una meteórica subida en Bolsa en los años de la burbuja. Tuvo la habilidad de salirse antes de que la acción se hundiera en los infiernos. Buscó un nuevo El Dorado y lo encontró en Brasil. Según cuentan, Bañuelos, con buen olfato, está abandonando el recalentado mercado inmobiliario carioca. A continuación transcribo lo que conté sobre Astroc en “Adiós, ladrillo, adiós”:

 Astroc, el paradigma de la crisis

El modelo de negocio de esta compañía no era ni el de la promotora tradicional –que en bolsa estaría representado por las antiguas Urbis o Vallehermoso- ni el de la patrimonialista –más en la línea de Colonial o Metrovacesa-. Astroc era, sobre todo, un desarrollador de suelo. Astroc ataba, bien mediante compra, bien mediante acuerdos de permuta con propietarios, terrenos físicamente rústicos pero calificados como urbanizables, de tal modo que, a partir de las condiciones legales preestablecidas (usos, edificabilidades, cesiones, cargas, etc.) se podía hacer una previsión de cash flow para la citada operación asumiendo unos determinados plazos de gestión, gastos de urbanización, ritmos de venta y precios de venta. Así, ese cash flow actualizado a fecha de hoy, pero que tardaría años en generarse, era tomado como una verdad incuestionable por analistas, inversores en bolsa y bancos que, en última instancia, financiaban esta larga e incierta aventura.

Los suelos en gestión están sujetos a infinidad de variables imposibles de prever. Siempre, y tengo fama de prudente, me he quedado corto tanto en plazos como en costes de urbanización. Incluso en suelos con gestión aparentemente sencilla, como son los urbanos no consolidados, superan las expectativas iniciales. Sin entrar en muchos detalles, este tipo de suelo al que, para entendernos, llamo “semifinalista” sólo requiere, en apariencia, la figura previa de un Estudio de Detalle, que es el procedimiento urbanístico más sencillo y breve. Pues bien, los dos suelos semifinalistas que he gestionado estos años han necesitado un plazo de dos años de gestión. En suelos urbanizables, como los que gestionaba Astroc, la incertidumbre es máxima. Hay intereses y presiones políticas, participan multitud de departamentos técnicos tanto de ayuntamientos como de la comunidad autónoma, incluso de organismos autónomos como confederaciones hidrográficas. Podría enumerar docenas de operaciones adquiridas hace cinco o seis años en las que aún no se ha movido un gramo de tierra. Me viene a la mente un municipio, Meco, en Madrid, del que llevo oyendo desde 2003 que “el Plan General se aprueba definitivamente el mes que viene”.

Y todo ese riesgo administrativo, nunca bien ponderado, tiene dos efectos nocivos. El primero, es el encarecimiento directo de los costes financieros. El segundo, el aumento del riesgo comercial: si ya es difícil aventurar el precio y ritmo de venta para dentro de dos años en la típica compra de suelo finalista, qué no debe ser estimarlos para un producto que tardará entre cinco (siendo muy optimista) y diez años en salir al mercado. Una trampa en la que han caído tanto tasadoras como valoradoras es en la de no contemplar, a la hora de prever precios a futuro, la generación de una cantidad ingente de nueva oferta. Con independencia de que la demanda ya mostrara síntomas de agotamiento en 2006 como ya hemos visto, a casi nadie le pareció relevante que centenares de promotoras estuvieran, cada una, desarrollando suelo para varios miles de viviendas en toda España. Los que se encargaron de estimar los precios de venta de los pisos futuros que se desarrollarían en los terrenos gestionados por Astroc se limitaron, en el mejor de los casos, a aplicar, sobre los precios de hoy, una subida indexada al IPC. Para ellos, el crecimiento del precio de la vivienda, así como la sostenibilidad de un cierto ritmo de ventas, era una verdad lineal sin fin. Para ellos no existía la ley de la oferta y la demanda.

Mientras las acciones de Astroc subían como no se había visto nada igual desde los tiempos de Terra, los que sabíamos algo de esto empezábamos a atarnos los machos.

Saquen sus propias conclusiones.

 

Esta mañana El Economista ha publicado este artículo que afirma que la Comisión Nacional de la Competencia está preparando un informe que, entre otras, conmina al gobierno a liberalizar el suelo para prevenir futuras burbujas.

Enseguida han arreciado las críticas contra la medida, pues es lugar común en nuestra sociedad pensar que la supuesta liberalización del suelo de la Ley del Suelo de 1998 es el origen de la burbuja cuyos devastadores efectos ahora sufrimos. Nada más lejos de la realidad. El verdadero origen de la burbuja hay que buscarlo en 1) los bajísimos tipos de interés –como respuesta a los ataques yihaidistas al corazón de América en septiembre de 2001-; 2) en la relajación de los criterios de concesión de hipotecas y la utilización del mercado hipotecario como vehículo de expansión nacional de las hasta entonces cajas locales o regionales –mientras el Banco de España miraba para otro lado-.

La recomendación de la CNC es acertada, no tanto por urgente como por importante, y, de llevarse a cabo, sería un paso en la buena dirección en la tarea de diseñar el nuevo paradigma del mercado inmobiliario español.

Me ha parecido oportuno, en este sentido, rescatar un artículo que publiqué el pasado 21 de diciembre en el portal financiero ActiBva que, bajo el título “Una oportunidad de oro para liberalizar el suelo”, transcribo a continuación:

“De entre las leyendas más popularmente asentadas en esta crisis destaca la que afirma que la burbuja inmobiliaria tuvo su origen en la liberalización del suelo. Sin embargo, los hechos lo desmienten.

Si la Ley del Suelo de 1998 hubiera tenido el efecto que habitualmente se le atribuye, el suelo urbanizable habría pasado a ser un bien muy abundante y, por tanto, barato. Una auténtica liberalización hubiera dejado sin valor la codiciada firma del concejal de urbanismo de turno: el enorme poder que ejercen los ayuntamientos y autonomías en la atribución de derechos de edificabilidad se habría desvanecido. Y, como todos sabemos, esto no fue así, sino más bien todo lo contrario: la recalificación de terrenos fue el caldo de cultivo perfecto para la corrupción, las prebendas y los pelotazos.

La ley aznarí fue, en realidad, un tímido intento que quedó en agua de borrajas. ¿Por qué?

  • En primer lugar, porque la liberalización tan solo afectaba a la clasificación del suelo. Mientras tanto, la “chicha” –la asignación de usos, tipologías e intensidades- permaneció en manos de ayuntamientos y CCAA.
  • En segundo lugar, la propia ley introducía una cláusula que la adulteraba, pues autorizaba a las Comunidades Autónomas a declarar como no urbanizables aquellos suelos que se considerasen justificadamente inadecuados para el desarrollo urbanístico. ¿Cabe mayor arbitrariedad?
  • En tercer lugar, no se debe olvidar que esta era una ley marco que posteriormente debía ser desarrollada por las CCAA. En general, ninguna se esforzó demasiado por adaptar con prontitud su legislación pero es que, además, muchas lo hicieron de tal forma que la desvirtuaron.
  • En cuarto y último lugar, hay que recordar que la puesta en práctica efectiva requiere la revisión y modificación de todos y cada uno de los planes de ordenación urbana de cada municipio. Y esto no es una tarea menor: se tarda años, incluso décadas, en hacerse. Sin ir más lejos, y a título de ejemplo, el PGOU de Madrid data de 1996.

Hay dos colectivos que, particularmente, no simpatizan con una auténtica liberalización del suelo. El primero es, obviamente, el de los terratenientes: particulares o empresas que son dueños de terrenos ya favorecidos por la actividad urbanística pública para los que la liberalización supondría la inmediata pérdida de valor de sus activos. El segundo, la casta política, que sufriría, por un lado, una considerable merma de su poder y, por el otro, una reducción igualmente acusada de los ingresos, no tanto lícitos como ilícitos.

Lo más llamativo del caso es que probablemente sea la liberalización del suelo el único camino creíble para hacer realidad el mandato constitucional: “…regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación” (Art. 47 CE), pues ha quedado acreditado que la sistemática intervención arbitraria del Estado en el mercado del suelo sólo ha servido para apuntalar los problemas que nuestra Carta Magna pretende erradicar.

En tiempos en que la economía está boyante o, simplemente, normal, plantear la liberalización del suelo no sería más que una quimera, habida cuenta de los intereses creados ya mencionados. Sin embargo, en la actual situación de depresión económica la propuesta tiene más sentido que nunca. En efecto, las crisis generan oportunidades, y en el caso del suelo, es probable que no se presente con tanta claridad como ahora en décadas.

Como los medios vienen reflejando en los últimos tiempos – y como los del sector hemos sufrido en carne propia – el suelo hoy en día ha perdido gran parte de su valor. Dada su dependencia de la financiación, ha devenido uno de los activos más ilíquidos de todo el mercado nacional de bienes y servicios. Los suelos urbanos han caído más del 50% de media, mientras que los urbanizables –los realmente afectados por la liberalización- no valen mucho más a fecha de hoy que los terrenos rústicos. Además, las administraciones locales, tras cuatro años sin poder hincarle el diente a los terrenos, se han adaptado –o están en camino de hacerlo- a funcionar sin contar con los ingresos extra provenientes del monopolio de la transformación urbanística.

Las ventajas de la liberalización se aprecian en todos los campos: para la empresa promotora es una bendición, pues la libera de tener que destinar sus recursos escasos a acaparar materia prima que tarda años en ser apta para edificar. Esto, lógicamente, redunda en beneficio del consumidor final, que no tiene que pagar el coste de esa inversión (ya sea con fondos propios o apalancamiento). Del mismo modo, la abundancia de suelo apto para urbanizar lo abarata, de manera que ya sólo la ubicación (el “location” inglés) sería diferenciadora. Otra ventaja para el comprador de vivienda.

Sin duda, desvestir de poder la firma del concejal contribuiría no sólo a abaratar el coste del suelo –por el ahorro en plazos, en comisiones de dudosa legalidad, etc.- sino sobre todo a higienizar nuestra envilecida clase política. ¿Se atreve con ello, Sr. Rajoy?









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