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Uno tiene la sensación de que estamos entrando en la parte final de la crisis. No me malentiendan, no soy tan iluso ni tan mentiroso como para decir que esté viendo luz al final del túnel. Simplemente compruebo que hemos ido quemando etapas y que, de alguna manera, hemos embocado el final del recorrido.

Durante último año el salto cualitativo ha sido enorme. Los tabúes que había sobre el sacrosanto sistema financiero se han derrumbado. La credibilidad interna de Miguel Ángel Fernández Ordóñez y la externa del Banco de España se han desplomado. El Presidente Zapatero es una sombra, un recuerdo (desagradable), un zombi: el enésimo que ha creado esta crisis. El país anda descabezado, lo cual no significa que el partido que nos gobierna no tenga, en sus últimos coletazos, la capacidad de provocar un daño enorme en sus decisiones (políticas) y en sus indecisiones (económicas). Fuera de nuestras fronteras, el futuro también se escribe con minúsculas y en el tamaño de fuente más pequeño. Todos sabemos que Grecia está quebrada –y que antes o después generará un tsunami que nos tocará-; que EEUU no ha conseguido arrancar a base de inyecciones de dinero –poniendo en evidencia el neokeynesianismo krugmaniano-; que las emergentes (India, Brasil, China) gozan del espejismo de un fortísimo crecimiento fundamentado en la deuda –tal y como pasó aquí la década pasada-; que, tras la globalización y la digitalización de la economía, en Europa ya nada volverá a ser como antes; que el peak oil está ahí mismo –si es que no ha llegado ya-; y que Gaia no dará de sí para dar cabida a los millones de “Americons” –tal como los define T. Friedman- que cada año se incorporan a la fiesta del consumo.

De vuelta a casa, la mayor crisis desde la Transición no ha sido capaz de despertar a la clase política. La semana pasada, sin ir más lejos, el partido gobernante cedió de manera definitiva, para la consecución de un logro efímero y cortoplacista, nuevas cuotas de poder a las regiones más nacionalistas (esto es, menos creyentes en “España” como proyecto común). El partido que pretende gobernar, por su lado, renunció a una parte de sus principios básicos para obtener el apoyo de una minoría que le permitirá gobernar la única región donde las derechas no habían obtenido mayorías absolutas.

Mientras, y a falta de un buen mundial o de unos juegos olímpicos, el deporte nacional este verano se traslada a las portadas digitales de los medios de comunicación que nos anuncian, día sí día también, los récords en las disciplinas de moda (prima de riesgo, euribor, CDS, bolsa, crecimiento de PIB, hipotecas concedidas, etc.) en las que nuestro país destaca… en el pelotón de los torpes.

La penúltima mentira piadosa es la de los Presupuestos de 2012, que parten de que el país va a crecer un 2,3%. ¿Queda algún analista independiente que se crea estas cifras?

Es en este contexto -de demolición del Estado y de cortoplacismo- en el que debemos situar las expectativas sobre la Subcomisión del Congreso para evaluar la situación del mercado hipotecario. Los trabajos de la Subcomisión comienzan a partir de este miércoles, y es la voluntad de su presidente (don Pere Macías, de CiU) que hayan finalizado para antes de final de año. Seis meses puede ser mucho o poco tiempo, depende para qué. Para las docenas de miles de ejecutados mensualmente o para los miles desahuciados será siempre demasiado. Para un país que lleva cuatro años en crisis puede que no lo sea tanto, o sí, si tenemos en cuenta el grave riesgo de helenización que padecemos y la incertidumbre de la fecha del fin de la legislatura más aciaga que se recuerda.

El asunto de fondo es de una extrema gravedad, pues lo que hay en juego es la supervivencia del Sistema Financiero, por un lado; y del verdadero alcance del Estado del Bienestar, por otro. Y sobrevolando todo el proceso, el concepto de responsabilidad, la cara B del de libertad.

Empecemos por los extremos:

A) No hacer nada. O hacer como que se hace algo pero sin hacer nada. Esta es la opción favorita de los políticos. En seis meses, en los tiempos que corren, pueden pasar muchas cosas, y por eso la tentación de dejar pasar el tiempo hasta el final, por ver si se produce algún cambio de tendencia que haga inútil el propósito de la Subcomisión, es una opción. Para ello sería necesaria la recuperación del empleo: si las familias tienen ingresos y pueden seguir pagando sus cuotas, el problema se habrá terminado. ¿Podemos confiar en ello? No.

B) Admitir la dación en pago en toda su extensión y con efecto retroactivo. La mora hipotecaria, hoy contenida, se dispararía, poniendo en entredicho la solvencia de la mayor parte de las entidades financieras. Los mercados internacionales quedarían cerrados para nuestros bancos, o a tales costes que les resultaría inviable refinanciarse. Una hipotética intervención del Estado como avalista elevaría a tasas insoportables la prima de riesgo y, aun en el caso de que así no fuera, se estaría alimentando el arriesgado argumentario de la irlandización del país (transformación de deuda privada en deuda pública). En definitiva, que la solución de un problema puede crear otro muchísimo mayor.

Y ni siquiera así el problema estaría resuelto. Me refiero a los desahucios. Porque una cosa es que se permita a las familias cancelar sus deudas entregando su vivienda y otra muy distinta el drama de quedar despojadas de un techo. Hace unas semanas coincidí en un programa de radio con la representante de uno de los colectivos que forman la PAH (Plataforma de Afectados por la Hipoteca). Justo al día siguiente de la primera intervención solidaria de los ‘indignados’ con la Plataforma para evitar un desahucio. Lo que percibí es que están claramente envalentonados. El desafío al Estado -la paralización de todos los desahucios posibles- es su nueva hoja de ruta ahora que ese “quinto poder”-el de la calle- se ha convertido en su aliado. El 15m ha maniobrado con inteligencia, poniéndose del lado del débil en una situación en la que el Goliat es siempre uno de esos “malvados” bancos que a nadie nos acaban de caer bien, por mucho que esponsoricen a nuestros ídolos deportivos.

 

Y el miércoles más.

 

PD: Hoy es el cumpleaños de mi mujer, Sonia. Muuuuchas felicidades.

Lo peor de esta crisis son, de lejos, los desahuciados. Acostumbrados como estamos a fijarnos en números gruesos y en datos macro, nos olvidamos de que detrás de cada ejecución hipotecaria hay una familia, unos ciudadanos con nombres y apellidos. El lunes por la noche estuve viendo el reportaje “Hipotecados” de Equipo de Investigación (Antena 3) –en el que aparezco fugazmente como experto entrevistado-. El relato más impactante es el del desalojo en una vivienda de un barrio humilde de Barcelona de una familia compuesta por un hombre de unos treinta y cinco años y su madre. Un grupo de vecinos coordinados por alguna plataforma –probablemente la Plataforma de Afectados por la Hipoteca- configuran una barrera humana inexpugnable para la procuradora y el secretario judicial que, al cabo de un rato, les hace desistir. El hijo y la madre, una señora mayor y aparentemente de salud delicada, reciben la noticia con alborozo, pero saben que esto es sólo una batalla y que la guerra, antes o después, la perderán.

Le dice el hijo a la redactora de Antena 3: “Si se quedaran con la casa y ya está, pues bueno, lo podríamos asumir, pero ¿de dónde voy a sacar yo otros 140.000 euros para saldar la deuda?”.

Me viene a la memoria una frase de la película “Encontrarás dragones” -que vi en Semana Santa- en el contexto de las revueltas previas a la Guerra Civil: “los obispos, desde sus palacios, decían que los mansos heredarían el Reino de los Cielos, pero los mansos se cansaron de esperar”.

Los mansos no entendemos cómo es posible que la banca siga anunciando enormes beneficios trimestre tras trimestre; ni por qué las eléctricas exigen nuevas subidas de la luz con resultados record. Tampoco entendemos el mantenimiento de los privilegios de la casta política; ni la facilidad con que se concede crédito a las grandes corporaciones mientras a los pequeños empresarios se les niega. Hay noticias que nos sobrecogen, como que a Fernando Martín se le pueda condonar el 60% de su deuda a título personal, o que a cualquier promotora se le facilite la dación en pago que para los particulares ni se contempla, o que se les refinancie bajo planes de negocio que no se tragaría ni … Imágenes que pretenden “dar un mensaje de confianza”, como la reunión de Zapatero con las treinta y pico grandes empresas del país –bajo la tutela de Botín- son una patada en la boca del estómago de los menesterosos.

Mientras tanto, ayer el Banco de España se congratulaba porque “las tasas de descenso interanual de empleo son más contenidas” –o sea, que se sigue destruyendo empleo aunque a menor ritmo ¡sólo faltaba!-; y Europa Press difundía la mala noticia de que el cierre del Euribor de mayo supondría un encarecimiento anual medio de 800 euros por hipoteca. La sangría, lejos de frenarse, continúa y se agrava.

No pretendo hacer demagogia ni populismo, ni siquiera justificar algún tipo de comportamiento: sé que para muchos casos hay una buena explicación. Soy de formación abogado y entiendo lo de la seguridad jurídica y lo de pacta sunt servanda, pero no me negarán que los costes de la crisis no se están repartiendo de manera justa, que la economía real está subyugada por la financiero-virtual, y que el auto navarro que abrió el melón de la dación en pago no estaba exento de razón cuando afirmaba, basándose en el Código Civil, que “la equidad habrá de ponderarse en la aplicación de las normas” y que “las normas se interpretarán en relación con el contexto y la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas”.

El sistema financiero, tal y como a mí me enseñaron, no es un fin en sí mismo, sino un medio: el intermediario que canaliza los flujos excedentarios de los ahorradores hacia aquellos otros con déficit, los prestatarios. En algún momento de la película lo hemos olvidado. Que la economía real soporte las malas decisiones –los riesgos mal ponderados- del sistema financiero hasta el punto de morir en el intento… a lo mejor estoy equivocado, pero me parece mucho más sistémica la economía real que la financiera.

Ayer idealista news se hizo eco de una noticia recogida en este blog que contaba que uno de los bancos islandeses nacionalizados hace ya casi tres años, el Landsbankinn, ha decidido reducir la deuda hipotecaria de sus clientes hasta adecuarla al verdadero valor de mercado de la vivienda o a la capacidad de pago de la familia. ¿La razón? Devolver al pueblo el coste que supuso para las arcas del Estado su nacionalización. ¿Se imaginan aquí algo parecido por parte de aquellas entidades que están recibiendo ayuda directa –FROB- o indirecta –provisiones de pérdidas a la carta, acceso a barra libre del BCE, etc.-?

 

PD: Este viernes día 3 estaré en la Feria del Libro a partir de las 19:00 en la caseta de Ciudadela/LibrosLibres, que es la número 229. Estaré encantado de saludaros.


Esperanza Aguirre ha vuelto hoy a demostrar unas habilidades políticas de gran calibre. Ha transformado una amenaza en la oportunidad de “llevarse de calle” a ciudadanos y organizaciones de consumidores con algo tan aparentemente simple como llamar al pan, pan y al vino, vino. Y sin un solo rasguño para el PP nacional. Pero vayamos por partes:

A lo mejor para alguno es una sorpresa conocer que en la legislación española vigente la dación en pago ya existe. La Ley Hipotecaria, que es la que regula el contrato de hipoteca, establece excepcionalmente esta posibilidad en su artículo 140 que transcribo a continuación:
“No obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente
pactarse
en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la
obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes
hipotecados
.
En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por
virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes
hipotecados y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor.
Cuando la hipoteca así constituida afectase a dos o más fincas y el valor
de alguna de ellas no cubriese la parte del crédito de que responda, podrá el
acreedor repetir por la diferencia exclusivamente contra las demás fincas
hipotecadas, en la forma y con las limitaciones establecidas en el artículo 121.”

En algunas entrevistas que me han hecho en los últimos meses, a los periodistas que me han preguntado por esta circunstancia les he contestado algo parecido a lo que sigue: Como se puede imaginar, se pueden contar con los dedos de una mano las hipotecas que bajo el artículo 140 se constituyen en nuestro país. Si un particular solicita a la entidad financiera, en el momento de constituir la hipoteca, la aplicación de este artículo el banco le “obsequiará” con un tipo de interés mucho más elevado, con un plazo de amortización más breve, y con una cantidad prestada muy inferior a la que obtendría en las “condiciones habituales”.

Por tanto, en España, lo que comúnmente llamamos hipoteca no es sino un contrato de préstamo con garantía personal.

Pero, ¿qué entendemos todos por hipoteca? Esto es lo que dice el Espasa: “Contrato o derecho real por el que se gravan bienes inmuebles, sujetándolos a responder del cumplimiento de la obligación o el pago de la deuda del crédito obtenido.”

¿Por qué, cuando pedimos una hipoteca, nos tasan el piso? ¿Por qué la cantidad que nos prestan está relacionada con esa tasación? Cuando a algo se le llama ‘hipoteca’, tiene pinta de hipoteca, y todo el proceder que la rodea es el propio de una hipoteca, lo lógico es que pensemos que estamos haciendo un contrato de hipoteca. Así pues, cuando una familia no es capaz de seguir pagando las cuotas hipotecarias de su casa piensa, de entrada, que la vivienda, en cuanto que ha servido de garantía para el préstamo, es suficiente para compensar su deuda.

Por eso, no es extraño que ayer por la mañana Esperanza Aguirre explicara que lo que pretende es que los bancos “pongan bien grande” si lo que están concediendo es una “hipoteca pura” o un “crédito personal”. Es decir, la exigencia de una información precisa y completa de las responsabilidades que uno adquiere cuando firma. Aguirre no es la única que está trabajando en este sentido: hace unas semanas se supo que la Unión Europea está ultimando una Directiva sobre “contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial”. La propuesta inicial, que he podido leer, está dirigida a mejorar y a establecer nuevos requisitos de información para el consumidor. La medida estrella es la “ficha europea de información normalizada”; un documento que habrá de ser facilitado por la entidad financiera con anterioridad a la constitución de la hipoteca donde se detallarán todos y cada uno de los aspectos relevantes del contrato.

Aguirre también informó de que va a fomentar la constitución de las que ha denominado “hipotecas puras”, precisando que en absoluto va a arrogarse competencias que no tiene. Y es cierto, no lo necesita, pues la “hipoteca pura” es posible gracias al artículo 140 LH como hemos visto, aunque Blanco no lo debe tener muy claro porque se ha apresurado innecesariamente a negarle las competencias a la presidenta madrileña.

Lo único que echo en falta es la explicación de cómo pretende hacerlo, ¿quizá subvencionando en algún punto el tipo de interés? ¿Haciendo de avalista? Porque de lo que no cabe duda es de que la banca se resarcirá de la mengua de garantías.

No ha sido Rajoy, como preví ayer, sino Montoro quien tuvo que responder en el Congreso a las preguntas que los periodistas le formularon sobre el asunto. Este les remitió a las futuras conclusiones de la subcomisión en marcha: “en función de estos trabajos se definirán las propuestas sobre la posibilidad de que la entrega de la vivienda baste para saldar la hipoteca, que eventualmente incorporaremos a iniciativas parlamentarias si hay tiempo y si no al programa electoral y de Gobierno en los términos en que resulte”. Un par de chicuelinas y asunto resuelto.

Por lo que respecta a las organizaciones de consumidores, tanto ADICAE como la OCU quedaron muy satisfechas con las declaraciones de Aguirre.

 

Conclusión: jornada de éxito para Aguirre que acaparó titulares y minutos televisivos sin ningún desgaste y tratando un asunto muy delicado. Enhorabuena.

Ayer por la tarde El Mundo descubrió la noticia y enseguida empezó a correr como la pólvora entre los twiteros que nos dedicamos a esto: “La hipoteca a la ‘americana’, la última promesa de Aguirre”.

En efecto, los redactores del periódico de la Avenida de San Luis tuvieron el acierto de reparar en la última de las promesas del programa electoral de la candidata del PP a la presidencia de la Comunidad de Madrid. El texto, que lo pueden ver aquí, reza así: “Promoveremos que las familias sólo respondan de las deudas que hayan adquirido por la compra de su vivienda con el bien inmueble hipotecado”. La dación en pago para particulares, la ‘CasaxHipoteca’.

Esperanza Aguirre es, con sus virtudes y sus defectos, una buena presidenta de Madrid; probablemente la mejor que hemos tenido. Ha conseguido que esta Comunidad Autónoma destaque por encima de las demás en casi todo, al nivel e incluso superando en muchas ocasiones a las tradicionales bien gestionadas comunidades del Norte (Navarra, La Rioja, País Vasco). El tema de la vivienda, sin embargo, lo trata como lo hacen el resto, o sea, con un exceso de intervencionismo, de subvención y de planificación –impropio de alguien que se considera liberal-; reflejo de la supervivencia de cierto franquismo sociológico común a todos (o casi) los partidos políticos, sean del signo que sean. Cambiar esto es tan difícil como que los sindicatos apesebrados sean capaces de identificarse con las inquietudes de los cinco millones de parados pero, en fin, no cejo en el empeño de intentar abrir el debate a través de este blog.

La promesa no es vaga ni fútil: “Promover”, según el Espasa, significa “Iniciar o activar una cosa procurando su realización”. ¿Puede hacerlo? Evidentemente, no. La legislación hipotecaria sigue siendo (por el momento) cosa del Estado. ¿Por qué -como diría Mourinho- abre este debate?

Los dos grandes partidos, los de gobierno, parecía que habían acordado de manera tácita dejar al margen de la lucha política este asunto que tiene indudables y gravísimas repercusiones económicas. En el PSOE, las voces discordantes provenían de líderes retirados (Felipe González) o de repercusión limitada (Pedro Castro, alcalde de Getafe).  En el PP nadie había ido tan lejos hasta ahora. Si bien es cierto que Soraya Sáenz de Santamaría había aprovechado la ocasión para aislar a los socialistas estableciendo puentes con partidos como Esquerra Republicana (ver este post), todo había quedado en la creación de una subcomisión parlamentaria “para revisar a fondo el sistema hipotecario”, a la que incluso se adhirió el Partido Socialista en el último momento.

He tratado el problema de la dación en pago en muchísimos posts y creo que los españoles merecemos que esta situación se clarifique y cuanto antes mejor. Los argumentos en contra de la dación en pago formulados por los representantes de la banca son tan pueriles que ofenden (vean aquí los de Francisco González y los de la Asociación Española de Banca); pero también entiendo que la dación en pago masiva pondría en riesgo de quiebra el sistema financiero en su conjunto y, por ende, el Estado. Y eso tampoco les conviene a los desahuciados ni al resto de los ciudadanos. Pero tampoco es de recibo la situación actual. Creo que se podría alcanzar una situación más equilibrada repartiendo los riesgos y los problemas, como propongo en algunos de esos posts.

Sinceramente, no sé por qué Esperanza Aguirre ha apostado por este debate en plena refriega electoral y con los mercados esperando una señal para el ataque definitivo. En el mejor de los casos, obligará a Rajoy a tomar una postura; en el peor, puede ser el pistoletazo de salida para una carrera de promesas populistas por parte de los partidos pequeños –que no tienen nada que perder y muchos votos que arañar- e incluso de los grandes.

Sin embargo, lo que realmente me preocupa es otra de las promesas que aparece junto a la mencionada: “Para facilitar el acceso a la vivienda, promoveremos un seguro que permita incrementar la financiación de hasta el 95% del precio de la vivienda”.

A este respecto, reproduzco a continuación uno de mis primeros posts, titulado “¿Un Fannie Mae a la española?”:

“Fannie Mae es una GSE (Government-sponsored enterprise) o empresa garantizada por el Gobierno de los EEUU. Es decir, no es propiamente una empresa pública –su acción cotiza libremente en el NYSE- pero goza de un respaldo implícito del Gobierno, una garantía de que éste no la dejará caer en el caso de quiebra, como así ha sucedido en la reciente crisis subprime cuando la Administración Obama acudió a su rescate y al de su hermana, Freddie Mac, con un coste hasta la fecha para el contribuyente de unos 100.000 millones de dólares.

La operativa de estas dos agencias hipotecarias consistía en adquirir las hipotecas que concedían las entidades financieras (la banca comercial) de manera que liberaban el balance de éstas últimas por lo que, de esa manera, podían seguir realizando nuevos préstamos. A continuación, las dos FM vendían a inversores estas hipotecas (por el procedimiento de la titulización). Y así el juego continuaba sin descanso hasta que llegó la crisis. ¿Por qué los inversores adquirían estas hipotecas? Pues, sobre todo, porque las citadas agencias contaban con ese respaldo implícito de la Administración. El riesgo percibido en estas compras era muy bajo. El moral hazard (o riesgo moral) es ese fenómeno que se da cuando, ante una situación de amenaza de quiebra, los agentes del mercado van a seguir asumiendo riesgos con la garantía de que si hay problemas, otros vendrán al rescate. Es decir, en lugar de tomar medidas preventivas, al sentirse confortado por la existencia de un seguro, desprecian el riesgo y siguen operando como si tal cosa.

Este concepto se ha puesto de moda desde que estalló la crisis pero ha sido sobre todo con la amenaza de quiebra griega (y posteriormente del resto de PIGS) cuando más relevancia ha tomado: “A pesar de que tiene muy mala pinta, voy a seguir comprando deuda soberana griega (o portuguesa o española) porque la UE ha puesto encima de la mesa 700.000 millones de euros. ¡Y encima a un interés del 7%! ¡Vaya chollo!”

Recuerdo, cuando empezó la crisis, que, los que conocíamos o al menos atisbábamos la dimensión del problema, presumíamos que una gran parte de la banca española iba a entrar en default en cualquier momento. Vista, a toro pasado, la reacción de las administraciones (a nivel nacional y europeo) y de otros organismos relevantes (Banco de España, BCE) parece bastante evidente que a entidades del calibre del BBVA o del Banco de Santander jamás las dejarán caer. El riesgo de adquirir acciones de estas entidades a 4 euros era, francamente bajo. Entonces no lo sabía, pero ahora ya sí, y una siguiente crisis no me pillará por sorpresa. Lo mismo que sucede con la deuda griega o con las hipotecas de Fannie Mae.

Viene todo esto a cuento de un artículo publicado hace unas semanas en “Su Vivienda” de “El Mundo” firmado por Ángel Más, presidente de una compañía de seguros especializada en el mercado hipotecario (Genworth Financial Mortgage Insurance).

El artículo comienza señalando el principal problema con que se encuentra el mercado hipotecario residencial: una demanda insatisfecha de adquirentes de primera vivienda -en especial jóvenes-; (por causa de) una banca estrangulada por la mora, las provisiones, y una regulación que no facilita una valoración optimista de las viviendas.

Como soluciones, propone lo siguiente:

1) elevar el préstamo por encima del 80% del valor de tasación; de esa manera esquiva la actual tendencia restrictiva en la valoración de viviendas. Sobre este punto, y en la medida que todos coinciden en que España tiene un grave problema de apalancamiento a todos los niveles, me parece que lo que conviene no es tanto disponer de créditos del 90 o 100% del valor de la vivienda sino que, de una vez, la vivienda baje de verdad. Y que a partir de ahí, volvamos a un prudente 70-80 en función de las rentas que genere la familia que se esté hipotecando.

2) colocar, en la retaguardia de la entidad financiera, y para facilitar que fluya el crédito, una entidad aseguradora privada que proporcione un seguro de hipoteca. En este punto, nada que objetar.

3) que el Gobierno otorgue una garantía subsidiaria a las aseguradoras, lo que facilita que el banco consuma muy poco capital en el préstamo.

En este último punto, y salvo que quizá haya algo que el señor Más no ha explicado detalladamente, lo cierto es que a partir de lo que dice el texto, lo único que se me viene a la cabeza es Fannie Mae y el riesgo moral. Sin duda esta mecánica generaría movimiento en el mercado y facilitaría cierta liquidez, además de una gran seguridad al negocio de las aseguradoras pero, ¿no estaríamos cayendo en el mismo error de nuevo? ¿No es echar gasolina para apagar el incendio? Tener de avalista al Gobierno, ¿no relajaría los criterios de asunción de riesgo por parte de bancos y aseguradoras?

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