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“La capacidad de endeudamiento hay que valorarla más en un escenario a medio y largo plazo de tipos entre el 4 y el 6%. Desde ese punto de vista recomiendo hipotecas a tipo fijo”. Esta fue la respuesta que dio Santos González (presidente de la Asociación Hipotecaria Española) a El Mundo en febrero de este mismo año, preguntado sobre tipos fijos y variables y evolución del Euribor.

El viernes pasado, a preguntas del mismo medio, volvió a ratificarse: “un tipo fijo es más caro, pero más recomendable”.

Quien se expresa así no es ningún piernas, sino el representante de el lobby más importante de nuestro sistema financiero. De la AHE forman parte los principales bancos y cajas españoles y, como ella misma se define, “representa los intereses de sus miembros en todos los aspectos relacionados con la actividad hipotecaria, por lo que mantiene un estrecho contacto con los distintos departamentos ministeriales responsables de la elaboración de las normas que afectan a este mercado (Ministerio de Economía, Ministerio de Justicia y Ministerio de Vivienda principalmente) así como con el Banco de España.”

 

Ahora les invito a que pinchen aquí, donde pueden ver la cotización del famoso swap a 5 años que tanto la CECA como el Banco de España pretenden favorecer como tipo de referencia para las nuevas hipotecas. La razón que dan para usar este índice es su menor volatilidad frente al Euribor a 12 meses. Es decir, lo venden como una ventaja para los usuarios y consumidores puesto que una menor volatilidad es sinónimo de mayor estabilidad.

Sin embargo, esto no es cierto. Si vuelven al gráfico del swap a 5 años, verán que en los últimos doce meses el índice ha evolucionado del 1,9 hasta el 3,22 (abril) para volver a bajar hasta el 1,85 hace tan solo unos días. Mientras tanto, el Euribor a 12 meses partió hace un año del 1,5, donde se mantuvo hasta mediados de enero, fecha en la que inició un lento ascenso hasta alcanzar el 2,1. Y con ligeras variaciones se ha mantenido en ese rango hasta hoy. Aquí lo pueden ver.

Conclusión: el famoso índice es mucho más volátil que el Euribor. Pero eso no es lo más grave; lo peor es que el índice escogido no tiene nada que ver con el negocio hipotecario. Los que me siguen habitualmente saben que no soy nada partidario del régimen de tipos variables pero, puestos a elegir, que me den un Euribor, faltaría más. Y lo explico:

 

El Euribor es el precio promedio al que las entidades financieras más importantes de la zona euro se prestan el dinero entre sí. Por tanto, en condiciones normales, debería reflejar el precio real del dinero. Lo hay –que yo sepa- desde a una semana, hasta a un año. El que se utiliza en hipotecas es el de a un año. Y la razón no es tanto que sea el más usado por los bancos sino porque es el más caro. En los años buenos, recuerdo que me decían que la banca se financiaba a Euribor a tres meses y prestaba a Euribor a un año (más diferencial). Negocio redondo. Pero en todo caso, tiene sentido: si mi coste de materia prima es X, y a ese X le añado un diferencial para cubrir los otros costes de producción así como un beneficio razonable, estoy haciendo lo que haría cualquier empresario en un negocio normal.

¿Por qué, entonces, proponen este índice? Porque aunque coyunturalmente estos días sea más bajo o esté igualado con el Euribor a un año, lo cierto es que durante al menos los últimos tres años se ha situado alrededor de 100 puntos básicos por encima.

Pero no nos dejemos enredar. El problema no se soluciona sustituyendo un índice variable por otro variable. Y menos por un índice que no está directamente relacionado con el coste de aprovisionamiento real de la banca. El problema de la clase media española de nuevo cuño es que está sujeta a un índice variable del que se puede decir:

1)      que ha sido el origen y causa de la burbuja inmobiliaria

2)      que mantiene a las familias en una total incertidumbre respecto a su futuro

En efecto, la banca, al inicio de este ciclo, tuvo la habilidad de transferir el riesgo de la variación de tipos al cliente que, como contrapartida, obtuvo un menor coste de la financiación. ¿Y para qué sirvió? Pues para que los pisos subieran y subieran hasta que ese inicial menor coste de financiación dejó de serlo. No éramos más ricos: simplemente, con el menor coste del dinero nos pudimos endeudar por más millones, justo los que se encareció la vivienda.

Lo peor de todo es que esto no ha hecho más que empezar y que antes o después el BCE subirá tipos y el Euribor consecuentemente también lo hará. Y para entonces, si la economía española no está arreglada, lo de las ejecuciones y desahucios que sufrimos ahora será una broma comparado con lo que vendrá.

 

No deja de ser irónico que el presidente de la AHE piense igual que yo: que lo mejor, para las familias, es el tipo fijo. La excusa que ponen ahora los de arriba para decir que el tipo fijo no es conveniente es que es muy caro y que, por tanto, impediría el acceso a la vivienda a la mayoría. Eso es verdad si conviven los dos tipos: nadie apostará por un fijo habiendo al lado un variable. Pero no es cierto si la opción es exclusivamente el tipo fijo. Porque si, de golpe, todos los españoles nos podemos endeudar por menos millones para comprar un piso, el que se tendrá que ajustar es el que vende pisos (si es que quiere vender, claro). Es justo al revés de lo que nos dicen: el gran ajuste de precios vendrá inducido el día que recuperemos la cordura y se imponga el tipo fijo. Y les aseguro que no es algo de extraterrestres: en Francia y en Alemania no conocen otra cosa.

“Reunión de pastores, oveja muerta” suelen decir los abuelos castellanos para referirse a que cuando los de un gremio se reúnen para adoptar soluciones, éstas no irán en su perjuicio, sino en el de los demás. El viernes, por obra y gracia de “Expansión”, tuvo lugar una de estas reuniones a la que asistieron todos los pastores de la cosa financiera, a saber: Trichet, gobernador del BCE; MAFO, ídem del Banco de España; Miguel Martín, presidente de la AEB; José María Méndez, director general de la CECA; Julio Segura, presidente de la CNMV; y Ángel Cano, consejero delegado de BBVA. En el listado se echa de menos a Alfredo Sáenz, consejero delegado del Santander: ¿tendrá algo que ver su reciente condena e inhabilitación por parte del Tribunal Supremo? Pueden apostar por ello, pero también por que él no es la oveja muerta de la reunión.

Como suele ser habitual, todos tenían un chivo expiatorio para culpar de los problemas del sistema financiero. Así, llama la atención la cachaza de MAFO al asegurar que “el crédito no se recuperará sin reforma laboral”. En mi pueblo usan para esto otro dicho proverbial: “Qué tendrá que ver la velocidad con el tocino”.

El que se lleva la palma, como viene siendo habitual, es el presidente de la patronal de la Banca (que no de las cajas), Miguel Martín, quien afirmó que “a las entidades con riesgo sistémico hay que dejarlas quebrar. Este proceso debe hacerse sin que generen un problema al sistema financiero y sin utilizar fondos públicos”. Loable deseo de la AEB con el que todos coincidimos, pero absolutamente incoherente con lo acaecido en este país desde los aciagos sucesos de agosto de 2007. Sin ánimo de ser exhaustivos -como diría César Vidal- las ayudas que la administración ha proporcionado a todo tipo de entidades financieras, sistémicas o no, son las siguientes:

1) rebaja artificial de los tipos de interés; barra libre de liquidez del BCE; 2) aval del Estado para emitir deuda y refinanciar vencimientos; 3) elevación del mínimo garantizado por el Estado en los depósitos bancarios; 4) facultad de cambiar de libre a protegido el uso de viviendas y solares; 5) ampliación del plazo por el que el suelo urbanizable se puede seguir valorando como urbanizable; 6) suspensión del artículo 260.4 de la Ley de Sociedades Anónimas para evitar la quiebra de las inmobiliarias; 7) tratamiento laxo y a la carta del reconocimiento de pérdidas inmobiliarias por parte del Banco de España.

Pero, claro, a la Banca le molesta que a las cajas se les proporcionen ayudas directas vía FROB, no sea que al final no se puedan quedar a precio de saldo su jugosa cuota de mercado. Ya lo dijo también Ángel Cano refiriéndose a las cajas: “va a ser muy difícil que se genere atractivo para los inversores”. Y Méndez –el que pastorea las “ovejas muertas” de la CECA- aparte de defender las reformas que las cajas ya están haciendo, se quejó de que los test de estrés europeos se ceben con las entidades españolas (el 95% pasarán el examen frente al 50% del resto de Europa), como queriendo decir que, si se pusiera la lupa sobre el sistema financiero de otro país, los problemas de todo tipo también serían visibles –y quizá tenga razón-.

Afortunadamente, el pastor de pastores, Trichet, es un señor de 69 años que va a dejar definitivamente su puesto dentro de cinco meses. Empieza a sentirse libre y sus palabras, medidas y mesuradas como corresponden al gobernador de un Banco Central, contenían empero contundentes críticas (y autocríticas) para buenos entendedores: “La tormenta financiera (…) destapó grandes defectos (…) en la manera en que el sistema (financiero) se supervisa y regula”. (¿Te das por aludido, MAFO?). “Los bancos pueden ajustar sus ratios de capital (…) reduciendo los dividendos por algún tiempo”.

Una de las cosas que más me ha llamado la atención desde que empezó la crisis ha sido precisamente la alegría con que todas las entidades financieras han repartido cantidades ingentes (más “ingentes” que las cifras de paro, amigo MAFO) de dividendo -obra social, en el caso de las cajas-. En lugar de reconocer de inmediato las enormes pérdidas procedentes del sector inmobiliario, y con la connivencia de un Banco de España cómplice, inductor y autor intelectual, nuestros bancos se dedicaron a reconocer unos beneficios contables carentes de toda credibilidad y a vaciarse de cash para regocijo de sus accionistas. Hace cosa de un año tuve ocasión de trasladar esta inquietud a un experto en banca y mercados que me argumentó: “Es que si hicieran eso que tú dices su valor en bolsa se precipitaría”. ¿Y a mí qué? O sea, que yo y el resto de los españolitos tenemos que darles nuestro aval todas las veces que haga falta, modificar todo tipo de leyes para que sobrevivan, ¿y a los que han arriesgado invirtiendo en ellos se les premia? No entiendo nada. Y a esto, ¿cómo lo definimos? ¿Es la aplicación práctica de alguna teoría económica que desconozco? ¿O es mero refinamiento de una combinación de despotismo ilustrado con picaresca tradicional?

Pues nada, a seguir así, que a lo mejor superamos a Japón en el plazo de ajuste de los sectores inmobiliario y financiero.









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