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El fundamento del abuso en las cláusulas de suelo y techo reside en la desproporción que hay entre las mismas. Así, como ya expliqué en este post, lo habitual en las hipotecas y otros préstamos a los que se aplicaron estas cláusulas, es que el suelo se estableciera entre el 3% y el 4%, y los techos entorno al 10%-12% llegando hasta el 15%. De esa manera, un señor que en 2008 –cuando el Euribor estaba en el 5%- haya firmado una hipoteca dentro de esta horquilla, no habrá podido beneficiarse de la bajada del Euribor  más allá del suelo que tenga (entre un 3 y un 4%), mientras que si el Euribor comenzara a subir no sería hasta alcanzar, supongamos, el 12% cuando su cuota mensual dejaría de incrementarse.

En uno de los juicios que la OCU está llevando contra las cláusulas abusivas de suelo y techo, la banca –BBVA y Popular- ha utilizado para su defensa un informe pericial encargado a Benito Arruñada, catedrático de economía de la Universidad Pompeu i Fabra. Según el profesor, no es descartable que España abandone la Unión Monetaria dada la grave crisis que atraviesa por lo que, en ese escenario, los tipos podrían alcanzar el 18%, como en los años ochenta. Interrogado por el fiscal, el señor Arruñada admitió: “si se es más conservador, lo más sensato es afirmar que España no saldrá de la UE y que los tipos de interés pueden alcanzar como máximo el 12%.”

Yo entiendo que todos usemos tretas y estrategias para defendernos en los juicios pero ésta, aparte de ser falsa, lanza un mensaje muy inoportuno a los mercados. Veámoslo:

1) BBVA y Popular, al admitir que no es descartable que España pueda abandonar el Euro por causa de la crisis, están reconociendo una debilidad de nuestra economía mayor de la que perciben los mercados. Es una grave irresponsabilidad.

2) No sé de dónde se saca el catedrático que, dentro de la UEM, podamos alcanzar tipos de interés del 12%. No olvidemos que los tipos los fija el BCE, que a la postre toma sus decisiones en función de las necesidades de los Estados más poderosos de la Unión, y siempre dentro de su misión fundamental, que es mantener a raya la inflación por debajo del 2%. En estos tiempos de globalización con inflaciones relativamente bajas, si en algún momento los tipos alcanzan el 12%, dará igual que haya cláusula techo o no: la mayoría de empresas y de familias del país serían insolventes.

3) Incluso aún dándole la razón, la cláusula sigue siendo desproporcionada, pues si el 12% es el máximo, y los techos están como poco en el 10%… es como si hubieran colocado el suelo en el 0,25%, por ejemplo (cosa que evidentemente no van a hacer).

4) Por el hecho de salir del Euro tampoco se deduce que nuestros tipos vayan a alcanzar el 18%. Seguramente tendríamos más inflación que ahora (pues salir del Euro implicaría devaluación de la moneda), pero nunca como para llegar a esos extremos dado el entorno de globalización. De todas las maneras, el argumento olvida que las deudas están contraídas en EUROS y es en esa moneda en la que se tienen que devolver. Otra cosa sería impago. Y digo yo, ¿no se le ha ocurrido a la banca o al catedrático meter, además de la cláusula, un seguro de tipo de cambio? ¡Corran, todavía están a tiempo!

5) La mejor cláusula de suelo y de techo es aquella en que ambas coinciden, es decir, el tipo fijo. A finales de año, cuando el Euribor se situaba alrededor del 1,5%, las hipotecas a tipo fijo en Francia se movían entorno al 3,50%-3,60%. Ahora supongo que estarán ligeramente por encima del 4%. Señor Arruñada, ¿tan torpe es la banca francesa como para ofrecer tipos fijos al 4%? ¿No deberían establecerlos, según su criterio, en el 8% o en el 10%, para cubrir las contingencias del período de amortización?

Probablemente si buscáramos un geólogo experto en maremotos y le preguntáramos si cabe la posibilidad de que Madrid sea arrasada por un tsunami nos respondería que sí, que bajo determinados supuestos es posible. ¿Y si el que solicitara el peritaje fuera el alcalde para justificar la denegación de una licencia alegando la inundabilidad de la parcela? Pues eso.

Lamento no haber mencionado, ni en mi libro ni en el blog hasta ahora, el problema de las cláusulas suelo que afecta a tantas familias en nuestro país. Lo cierto es que, a la hora de escribir el libro, desconocía que se estaba produciendo este fenómeno.

Para entender bien en que consiste el problema, intentaré objetivarlo:

Como ya sabemos, en España impera la hipoteca a tipo variable. Siempre he sostenido que, en el fondo, no es más que una treta de la banca para trasladarnos el riesgo de subida del índice que se usa como referencia, el Euribor. Éste es el precio al que se vende el dinero en el mercado interbancario –el mercado europeo en que los bancos se prestan unos a otros-. Como es lógico, ese precio está íntimamente relacionado con el precio “oficial” del dinero, es decir, con el tipo de interés que fija el BCE. Y también, lógicamente, el Euribor siempre se sitúa algo por encima del precio oficial. Esa diferencia es mayor cuanto mayor es también el plazo de devolución, a la par que la incertidumbre. Así, si un banco presta a otro a tres meses (Euribor a 3 meses) tendrá un coste menor que si lo hace a un año (Euribor a 12 meses). Sobre este precio del dinero, el banco, a la hora de conceder una hipoteca, nos mete un diferencial que, en teoría, es su ganancia. Digo en teoría porque en la práctica suele suceder que el banco procura financiarse, si puede, a Euribor a 3 o 6 meses que le sale más barato.

Por tanto, con el sistema variable, el banco se protege de las subidas, aunque también deja de aprovecharse de las bajadas. Esto último, francamente, durante los años del boom le preocupaba muy poco. Por un lado, porque se conformaban con los diferenciales; por otro lado, porque vivíamos en un período de tipos tan bajos que, según su visión (y la de cualquiera), había más riesgo de que subieran que de que bajaran.

A partir del 2006, Euribor y tipos de interés empezaron a subir: justo cuando empezaron a popularizarse estas cláusulas suelo/techo. Ante la amenaza de subidas, a cualquiera le puede parecer, en principio, un acuerdo justo. Me explico.

Imaginemos que, a la hora de contratar una hipoteca, el Euribor está al 4% y con tendencia de subida. Que el banco te ofrezca la posibilidad de tener un techo para hacer frente a las potenciales subidas te puede parecer muy atractivo. Pero, claro, del mismo modo que el banco está dispuesto a asumir un determinado riesgo a partir de un nivel dado, te va a pedir como contrapartida un suelo. Como resultado final, tu cuota variará dentro de una horquilla prefijada. Si el Euribor sobrepasa la horquilla por arriba, tu cuota no se resentirá (y el banco asumirá el coste). A cambio, si la sobrepasa por abajo, tampoco te beneficiarás de ello (sino que lo hará el banco).

 

En principio, parece un acuerdo justo ¿no?

¿Por qué, entonces, tanto revuelo? ¿Qué ha llevado a Adicae a abanderar esta revolución? ¿Por qué los juzgados han considerado abusivas estas cláusulas? Porque lo que en la teoría puede parecer irreprochable, en la práctica se convirtió en una situación de abuso claro y manifiesto. Veamos cómo:

Falta de proporcionalidad entre el suelo y el techo. La mayoría de los suelos se fijaron en tasas del entorno del 3% o el 4%(y superiores), mientras que los techos lo hicieron en niveles del 10%, 12%, y hasta 15%.

Ausencia de cláusula de techo. Son muy numerosas las hipotecas que sólo contaban con cláusula de suelo, pero no de techo. El desequilibrio aquí es flagrante: sólo la banca puede beneficiarse.

Aplicación y generalización de la cláusula suelo cuando la bajada de tipos por parte del BCE era previsible. En efecto, a primeros de 2008 los servicios de estudios de algunas entidades preveían recortes de hasta medio punto en los tipos.

Desconocimiento por parte de los particulares de la existencia de la cláusula. En efecto, la inclusión de la cláusula suelo en las escrituras de constitución de hipoteca no era algo ofrecido por los bancos, algo a negociar con el cliente. Se trataba de una cláusula impuesta por las entidades.

Por todo ello, no es sorprendente que los juzgados hayan considerado que los bancos se estaban aprovechando de su posición de fuerza en estas negociaciones, sin informar del verdadero alcance de unas cláusulas que no son acostumbradas en nuestro mercado hipotecario y que, por tanto, las familias de clase media desconocían.

 

Amigos, este es el último post de este largo trimestre. La semana que viene me tomo un pequeño descanso aprovechando las vacaciones de Semana Santa. El siguiente post será para el lunes 25. De todas maneras, permaneced atentos pues dentro de algunos días os anunciaré alguna novedad.

Algo se está cociendo entre bambalinas. El martes se dio a conocer en los medios que la poderosa patronal de la banca, la AEB -la asociación que reúne a todas y cada una de las entidades financieras que operan en el país (excepto las Cajas de Ahorro)- envió una misiva a la Ministra de Economía y Hacienda, la Vicepresidenta Salgado. La carta, además, no tardó en hacerse pública ni unas horas, lo que hace pensar que quien la envió no pretendía mantener una correspondencia privada con la titular de Economía, sino generar una noticia de alcance, al menos, en el mundillo económico.

La carta –que se pueden descargar aquí, junto con la noticia- salió de la AEB el día 7 pasadas las seis y media de la tarde y el día 8 ya se podía leer en Internet. De dos páginas y media, se centra en dos asuntos muy concretos: las cláusulas suelo (tengo pendiente un post sobre este asunto), y la dación en pago o entrega de la vivienda como método de la cancelación de la hipoteca.

Lo curioso es que la destinataria de la misiva sea Salgado, la más firme defensora –en línea con el gobierno- del mantenimiento de las garantías personales en las deudas hipotecarias, como ya hemos descrito en este blog. Algo así como si le mandaran una carta a Di Stefano para convencerle de que el Madrid es el mejor equipo del mundo. Es evidente que tanto el remitente como el destinatario coincidirán en que esta correspondencia sobraba. Por tanto, ¿cuál es su significado y trascendencia?

 

He leído y releído la carta, y este es mi análisis:

-         Identifica a “los malos”: organizaciones de consumidores, medios de comunicación, órganos legislativos, y órganos judiciales.

-         Los dos primeros son los instigadores, los que están “removiendo el chocolate” o “abriendo el melón”, en la expresión más clásica.

-         Los dos segundos, los que de verdad pueden hacer cambiar el estatus. Tan es así que los menciona de nuevo en el último párrafo de la carta, que viene a concluir algo así como: “Ministra, cuidado con las iniciativas legislativas o con las decisiones judiciales, a ver si la van a liar.”

-         Dedica más bien poco espacio a las cláusulas suelo (quizá dé ya la batalla por perdida, dados los últimas novedades al respecto) y se centra especialmente en la dación en pago.

-         La defensa de sus intereses la basa en el hecho de que el modelo actual es legal; y que lo que está en entredicho es el principio de seguridad jurídica, especialmente si se aplican soluciones con carácter retroactivo.

-         También usa como argumento el clásico “restringirá el acceso a la vivienda”, “encarecerá el crédito”,… ya se sabe, la “obra social” de la banca.

-         Pero lo que realmente le preocupa, en lo que insiste en ese último párrafo mencionado, es en la repercusión en “la solvencia” y, agárrate, “en la cuenta de resultados”.

 

Conclusiones:

-         Están preocupados. La carta es una manifestación de debilidad. Si el auto de la Audiencia Provincial de Navarra fue el detonante que abrió el debate, esta carta es la prueba de que algo se está cociendo que empieza a escapar de sus tentáculos.

-         El Gobierno está de su lado. No sólo por las declaraciones de numerosos responsables políticos, sino por el consenso manifiesto en hacer pública la carta.

-         Con tanto que se preocupan por la seguridad jurídica, parece que no tienen claro otro de los principios que sustentan el régimen: la separación de poderes. ¿Por qué tienen que advertir al ejecutivo de las iniciativas del legislativo o el judicial? ¿Pretenden presionar a poderes que son independientes?

-         Temen que en los inminentes procesos electorales (autonómicas y generales) se utilice el problema hipotecario como herramienta de captación de votos.

-         Les preocupa cómo se extiende la mancha de aceite: ya no es sólo la Plataforma de Afectados por la Hipoteca, Adicae, o Ausbanc; es la Federación de Municipios y Provincias, es Felipe González, es Artur Mas, es Izquierda Unida,… Cada día ganan adeptos los pro-dación.

 

El redactor de la carta es el presidente de la AEB, Miguel Martín Fernández, que fue Subgobernador del Banco de España en los tiempos de Luis Ángel Rojo. Parece ser que fue quien se ocupó del proceso de intervención de Banesto.

Hace dos semanas publicó un artículo en el semanario El Nuevo Lunes titulado “La crisis llega a 2011”. No tiene desperdicio. Según su análisis, nuestra banca es modélica: tiene provisiones suficientes, no tiene activos tóxicos, ni elementos fuera de balance; tal y como “demostraron” los test de stress. Considera que el actual foco sobre nuestras entidades financieras es debido a la falta de liderazgo y de instrumentos adecuados en la UE para atajar los problemas griego e irlandés. La culpa es de los otros: la UE, Irlanda, Grecia, la deuda privada, la deuda privada, el paro,… de todos menos de la banca.









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