El autor de Adiós, Ladrillo, Adiós.

Mensajes etiquetados concurso de acreedores

“¡La bajada del IVA al 4% nos va a perjudicar muchísimo!”

Lunes 19 de septiembre de 2011 - José Luis Ruiz Bartolomé - 4 Comentarios

 

Eso es lo que me decía hace unos días un abogado que, por razones obvias, se ha tenido que especializar en concursos de acreedores. Sus principales clientes: las otrora pujantes promotoras.

¿Y por qué? En primer lugar, una promotora que entra en la vía del concurso de acreedores se caracteriza por dos cosas: un pasivo exigible (deuda) enorme, y un activo que muy difícilmente puede transformar en tesorería, en caja.

El concurso es recomendable y hasta beneficioso para la empresa, pues congela las deudas pendientes hasta la fecha de la declaración del concurso. Hasta el punto de que aunque tuviera puntuales entradas de dinero contante y sonante en caja no podría pagar ninguna de esas deudas pendientes.

Sin embargo, a partir del momento en que el juez admite el concurso de la promotora, se producen nuevos –y cuantiosos- gastos: los del funcionamiento normal de la empresa (salarios de los trabajadores, etc.), los de la administración concursal, y los de los abogados y fiscalistas que asesoran a la empresa en este proceloso viaje. Y la pregunta es: ¿de dónde saca dinero la promotora para hacer frente a estos gastos? De las daciones en pago.

Supongamos que un banco había prestado a un promotor 10 millones de euros para desarrollar una promoción de viviendas que, ya terminadas, se encuentran en stock y sin visos de salida en el mercado. Las partes convienen en que el valor de la citada promoción es de 10 millones. El promotor transmite el bien al banco de tal manera que cancela la deuda con éste. ¿Y cómo genera el promotor liquidez si deuda y precio coinciden? A través del IVA.

En efecto, la transmisión del bien está sujeta a IVA, que hasta ahora era del 8%. El banco, como comprador, debía, además del precio, pagar al promotor 800.000 euros por este concepto. La obligación del promotor es ingresar este dinero directamente a Hacienda. Sin embargo, casi nadie lo está haciendo, sino que utilizan estas entradas de caja para pagar los nuevos gastos que se generan desde que entran en concurso. Con la rebaja del IVA a la mitad, estos ingresos se van a reducir en la misma cuantía.

Así pues, los abogados (como mi amigo) y otros asesores de la promotora, la administración concursal y los propios empleados de la empresa van a tener más difícil que nunca cobrar sus honorarios y emolumentos.

 

Concluyendo:

1)      La rebaja del IVA va a tener muy poca incidencia en la recaudación real del impuesto, pues son muchísimas las promotoras que no ingresan ese IVA con independencia del tipo de gravamen.

2)      La banca sí que lo está pagando, por lo que la bajada tiene una importante incidencia en su tesorería, máxime cuando la mayoría de los servicios que vende la banca están exentos y difícilmente puede compensar IVA soportado y repercutido.

3)      La probabilidad de cobro en tiempo y forma de los gastos generados a partir de la entrada en concurso de acreedores se va a reducir notablemente, en especial si la medida se prorroga por doce meses más, como anunció Rajoy.

Etiquetado , , , ,

¡Albricias! Metrovacesa logra refinanciar su gigadeuda de 5.725 millones de euros

Lunes 25 de abril de 2011 - José Luis Ruiz Bartolomé - 2 Comentarios

Gracias a una treta jurídica cuyo pionero fue el chicharro bolsístico conocido como “La Seda de Barcelona”, la otrora ejemplar “Metropolitana Vasco Central, Sociedad Anónima” ha conseguido zafarse del destino cruel que la legislación española le tenía reservado: el concurso de acreedores.

Lo de destino cruel ya habrán adivinado que no es más que un adorno literario, ¿o acaso cree alguien, a estas alturas, que las condiciones del salvamento hubieran sido muy distintas en caso de concurso? No puedo dejar de acordarme de otra “gran noticia” recogida por los medios hace unas semanas, esa que decía que Martinsa Fadesa había conseguido “superar” el concurso de acreedores. Sí, sí, superar, sin complejos. ¿En qué consistió esa “superación”? En empezar a devolver su gigantesca deuda (6.900 millones €) dentro de un año con un calendario de pagos sorprendente: devolución de entre 50 y 100 millones en total durante los tres primeros años – un 1,4% en el mejor de los casos- y el resto en los siete años siguientes –unos mil kilos por año a partir de 2015-. ¿Alguien se cree –el juez, los bancos acreedores, etc.- que Martinsa va a poder devolver 1.000 millones de euros al año a partir de 2015? Probablemente no pero, como faltan cuatro años, pues cuando llegue el momento ya se nos ocurrirá otra cosa u otra excusa.

Visto lo visto, ¿qué importa que Metrovacesa alcance un acuerdo de refinanciación o vaya a concurso? El acuerdo respaldado por el Tribunal británico consiste en transformar 1.200 millones de euros de deuda en capital (de forma que las entidades que ya son dueñas del 77% de la sociedad – Santander, Banesto, BBVA, Caja Madrid, Banco Pastor, Banco Sabadell, ‘La Caixa’ y Barclays- aún lo serán más) y en conceder un periodo de carencia de cinco años para devolver los 4.525 milloncejos restantes. ¿Hubieran sido muy distintos los términos de un hipotético convenio de acreedores para “superar” el inevitable concurso?

Dos poderosas razones han pesado en el esfuerzo de las entidades financieras por mantener a flote este barco oxidado y varado en nuestro particular Pearl Harbour inmobiliario: la imagen y la mora.

En términos de mora, o sea, de contabilidad, está claro que no es lo mismo que la empresa que te debe esté en concurso o que, simplemente, hayan sido renegociados los plazos de devolución de la misma.

Pero, sobre todo, lo que les preocupa de verdad es la imagen: España y su sistema financiero no se pueden permitir que la prensa extranjera lleve a portada la caída de una inmobiliaria que tiene una deuda de 5.725 millones de euros, es decir, 8.300 millones de dólares, casi un billón de pesetas. Inmobiliaria que, por otra parte, ya fue protagonista de la prensa británica por la nefasta operación que supuso la compra en 2007 de la torre del HSBC en Londres: un año después se deshizo del edificio perdiendo 250 millones de libras (sobre un total de 1.100 invertidas). De hecho, no exento de sorna, The Economist consideró esta operación como la mayor venta corta (“short sale”) de la historia del sector inmobiliario; con Metrovacesa en el papel de “la Armada Invencible”, y el HSBC en el de Francis Drake.

Mientras tanto, a las empresas pequeñas y medianas, a los particulares y a los autónomos, difícilmente se les propondrán esquemas tan ventajosos en la refinanciación de sus deudas. Pero eso ya lo dejo para otro post.

Etiquetado , , , , , , , , , , , ,

Martinsa sale del túnel, las cajas y los bancos se quedan

Miércoles 26 de enero de 2011 - José Luis Ruiz Bartolomé - 1 Comentario

“Martinsa al final del túnel”,  “Martinsa supera el mayor concurso de acreedores de la historia”, son titulares alentadores que hemos podido leer y escuchar los últimos días.  Más del 70% de los acreedores han dado su conformidad a un convenio que, sin embargo, levanta algunas dudas sobre su cumplimiento. Según las diversas informaciones periodísticas, el acuerdo consiste en lo siguiente:

-         Pago del total de la deuda (6.900 millones de euros), sin quitas.

-         Periodo de pago: 10 años

-         Comienzo del periodo de pago: 2012 (por tanto, un año de carencia)

-         Amortización de los tres primeros años (2012-2014): entre un 0,25 y un 0,50 por año (entre 17,5 y 35 millones por año, es decir, 52 o 103,5 millones devueltos a lo largo del trienio).

Es decir que, como mucho, a finales de 2014, habrá devuelto poco más de 100 millones de euros, por lo que tendrá que devolver 971 millones por año a partir de entonces. ¿Qué es lo primero que se me viene a la cabeza? Que las entidades financieras afectadas –y algunas lo están mucho, como Caja Madrid y La Caixa- le están pegando una patadón a la pelota de cuatro años. Vamos, que si se cumplen las profecías del calendario maya, para entonces todos calvos y si te he visto no me acuerdo.

¿Y qué ha pasado en Martinsa-Fadesa en estos dos años y medio? A tenor de lo informado por la prensa, poca cosa. Analicemos en primer lugar la deuda. Al inicio del concurso alcanzaba los 7.000 millones de euros aunque, según algunas informaciones, ésta era unos 1.000 millones inferior si se descontaban los créditos entre empresas del grupo y los créditos contingentes (sic). Por otro lado, durante estos años también ha canjeado activos por deuda con los bancos acreedores por valor de unos 700 millones de euros, hasta donde he podido averiguar. Dando por buenas estas cifras, querría decir que la deuda actual de MF debería situarse en poco más de 5.000 millones. Y sin embargo, la deuda reconocida en este momento es apenas 100 millones menos que al principio. Es más, la prensa también informa de que, por lo que respecta solamente a la deuda con bancos, esta ha disminuido en unos 400 millones de euros, algo que tampoco encajaría con los 700 canjeados.

¿Cómo interpretar lo sucedido? Empezando por los bancos, probablemente esto quiere decir que, tras haber canjeado activos por deuda, éstos se han visto obligados a dotar de nueva financiación a MF: además de seguir pagando sus gastos de estructura (incluido el sueldo de Fernando Martín, de 2,6 millones de euros), es obvio que sin liquidez es imposible finalizar o poner en marcha promociones que generen ingresos –pretender hacerlo mediante la venta de suelos es una quimera-. Mientras tanto, el resto de proveedores de MF han salido peor parados, pues su deuda se ha incrementado en 300 millones (asumiendo como buena la cifra inicial de 7.000), o en 1.300 millones (si es verdad que la deuda real era 1.000 millones inferior como he mencionado en el párrafo anterior).

Vayamos ahora a interpretar lo sucedido con los activos. De entrada, al inicio del concurso –julio de 2008-, MF presentó una valoración de su cartera -realizada por CB Richard Ellis- a la CNMV por 10.800 millones, con fecha de junio de 2008. Reconocía que la valoración había sido efectuada realmente en diciembre de 2007, pero que sin embargo había contemplado los criterios y riesgos de la fecha de emisión. Algo más que miedo debieron pasar los responsables de la consultora con sede en Torre Picasso porque apenas se hizo pública esta información, los mismos se apresuraron a decir que en ninguna parte se afirmaba tal cosa. Tan sólo reflejaba la valoración a diciembre de 2007. Así pues, no lo quedó otra que retasar los activos a esa fecha, para lo que utilizó los servicios de tres compañías. El nuevo valor quedó fijado en 7.750 millones de euros. Un descuento del 39% en seis meses.

Según las informaciones de la prensa, el valor actual de los activos se sitúa en 7.264 millones de euros, sólo 500 millones menos que entonces. Mientras tanto, la empresa ha conseguido facturar por valor de 1.340 millones –hemos de suponer que 700 a la banca por canje de deuda como ya hemos visto y el resto, 640, por ventas reales-. Para explicar este decalaje (de 500 a 1.340) caben dos explicaciones: i) que alguna de las cifras consignadas por los medios de comunicación están equivocadas; ii) que alguno de sus activos ha sido retasado posteriormente por un mayor valor como consecuencia de avances en la gestión urbanística del suelo. Me inclino a pensar que la buena es esta última.

En la medida en que de los 4,23 millones de metros cuadrados edificables que atesora Martinsa, casi 3 millones se corresponden con suelo urbanizable y rústico, (y que del 1,25 millones restantes casi 1 millón se corresponde con suelo de uso industrial valorado en unos 100 millones de euros) el descuento que se aplicó en su día al valor de los activos (39%) me sigue pareciendo optimista.

Concluyendo, Martinsa Fadesa ha conseguido alejar el túnel cuatro años, mientras que sus acreedores se han instalado en él: la deuda sigue siendo elevadísima, los activos siguen siendo ilíquidos y probablemente sobrevalorados, y la salida de la crisis, tan incierta como hace un par de años.

Etiquetado , , , , ,

Refinanciando España, S.A. (1)

Miércoles 19 de enero de 2011 - José Luis Ruiz Bartolomé - 2 Comentarios

Cuando las empresas o las familias están presionadas por los bancos –hasta el punto de no saber si conseguirán pagar la cuota siguiente- dejan de estar atentas a su negocio o su trabajo para enfocarse en la búsqueda “como sea” de esa liquidez que les permita mantenerse a flote un mes más, o a una refinanciación que les desahogue por una temporada. Esa pérdida de atención de su actividad principal repercute negativamente en la misma, de tal manera que los problemas tienden a agravarse.

Hace poco estuve con un empresario –uno de tantos- al que le pasaba esto. Justo al comienzo de la crisis se metió en unas inversiones para ampliar y mejorar su negocio que, a la postre, resultaron ruinosas. El coste final duplicó el presupuesto y, encima, no estaba dando los resultados esperados. Para acometer esas inversiones había puesto una buena cantidad de sus recursos además de una financiación bancaria bastante cuantiosa. El pago de los intereses y la devolución del principal le estaban llevando a una situación crítica. De hecho, en su agenda ya contemplaba la venta de alguno de sus activos –personales, no de la empresa- para así cancelar parte de la deuda hasta un punto en que entradas y salidas de caja mantuvieran un cierto equilibrio.

La explotación en sí, el negocio, no es que fuera tan rentable como una huerta solar –de las de antes- pero sí lo suficiente para generar más ingresos que gastos. En un aparte, el gerente de la empresa –que no pertenecía a la familia propietaria- me contó que, en efecto, el negocio estaba aguantando bien la crisis pero que podría mejorarse reduciendo los gastos. La mayor parte del ahorro vendría por la reducción del personal –un 15 o 20% de la plantilla-, algo a lo que el empresario no estaba dispuesto: quería luchar por “su gente” hasta el final. También podría generarse algún ahorro previa acometida de pequeñas inversiones. Algo inviable dado su estado de salud financiero. Lo mismo ocurría con los ingresos: sería posible incrementarlos no sin antes llevar a cabo ciertas inversiones –no muy elevadas pero imposibles para esta empresa en el momento actual-.

Así que a la empresa le quedarían dos opciones: refinanciación o concurso.

Para optar a una refinanciación el empresario tendría que vender alguno de sus activos personales. Con ello cancelaría parte de la deuda y podría agrupar el resto fijando unas cuotas asumibles y creíbles por la entidad financiera. También presentar a la entidad un Plan de Negocio factible (lo tiene). A cambio, el banco le subiría los intereses, le alargaría el plazo, y le haría avalar personalmente y con otros bienes.  Si tiene éxito, la vida de la empresa seguiría pendiendo de un hilo –de que fuera capaz de seguir generando flujos de caja positivos suficientes para dar servicio a la nueva financiación-. Máxime si el empresario no quiere o no puede reducir gastos o mejorar los ingresos.

Del concurso no quiere oír ni hablar. Suena fatal, pero es mejor eso que dejar que llegue un día en que no pueda pagar al banco, o las nóminas, o todo a la vez. En la medida de lo posible, es mejor tener la sartén por el mango: concursar antes de que te concursen. El concurso no deja de ser una renegociación de la deuda, pero mucho más ventajosa. Con un plan de negocio viable –y esta empresa lo tiene- tienes muchas posibilidades de salir adelante gracias a una casi segura reducción de la deuda total y a la obtención de un amplio periodo de carencia.

Dándole vueltas a la situación de esta empresa, se me ocurrió que no distaba mucho de la de España –el Estado español y su sistema financiero-, salvando las distancias. (Continúa mañana)

Etiquetado , ,








Archivo

junio 2013
L M X J V S D
« abr    
 12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
© Copyright Libertad Digital SA. Juan Esplandiu 13, 28007 Madrid.
Tel: 91 409 4766 - Fax: 91 409 4899