Blog Inmobiliario Español

Mensajes etiquetados credito promotor

 

Este era mi post para hoy antes de leer la entrevista a Walter de Luna que publica Cinco Días:

“Ya reportamos en su momento cuál era el precio al que los activos se iban a transferir a la Sareb. Recordemos brevemente los descuentos medios en esta tabla:

Activos adjudicados

SAREB

OW ADVERSO

Obra nueva

54,2%

52%

En construcción

63,2%

66%

Suelo

79,5%

80%

MEDIO

63,1%

63,4%

 

Crédito-Promotor

SAREB

OW ADVERSO

Vivienda terminada

32,4%

32%

Obra en curso

40,3%

43,7%

Suelo urbano

53,6%

63,8%

Otro suelo

56,6%

62,5%

Otros con garantía real

33,8%

35,6%

Otros sin garantía real

67,6%

70%

MEDIO

45,6%

49%

Aunque se afirmó por activa y por pasiva que cualquier parecido con el escenario adverso de Oliver Wyman era pura coincidencia, los datos hablan por sí solos. La única diferencia importante, como también mencioné en su momento, se hallaba en el precio de traspaso de los créditos garantizados con suelo. Excepcionalmente se exigió para este supuesto un descuento decididamente optimista, pues todo el mundo sabe que el suelo es el activo más ilíquido y perjudicado desde que arribó la crisis: ni hay compradores ni hay financiación.

Por lo que he podido saber, los famosos fondos que ahora andan revoloteando por la península no quieren ni oír hablar de suelo. En primer lugar, porque el desarrollo no es su negocio. En segundo lugar, porque piensan –en mi opinión, equivocadamente- que hay demasiado stock para empezar a desarrollar nuevas promociones.

Y en tercer lugar -y esta es mera deducción- porque si, a pesar de todo, alguien decide comprar suelo es porque lo valora a nivel muy próximo a cero. Y, como vemos, aunque el adjudicado lleva un buen descuento medio (casi el 80%), el colateralizado tan solo del cincuenta y pico.

(Cabe decir tres cuartos de lo mismo respecto de la vivienda en construcción y la terminada. Los descuentos aplicados son francamente bajos para el nivel real de desplome de precios y, por tanto, para el nivel que despierta el apetito inversor.)

Así pues, la Sareb sólo puede hacer dos cosas con la cartera de deuda respaldada por suelo: 1) venderla con pérdidas (algo que por ahora no está dispuesta a hacer); 2) esperar a que escampe. Pero esperar le plantea un problema con el que quizá el Frob/Gobierno no contó cuando organizó todo esto: que hay cientos de pequeñas y medianas promotoras cuya situación ha devenido insostenible desde que se han traspasado sus créditos al banco malo. Las cajas acreedoras ya no lo son y, sin embargo, siguen siendo sus interlocutoras. Cajas que, paradójicamente, no pueden tomar ninguna decisión al respecto.

Al final, tal y como explicaba ayer Cinco Días, una solución que puede ser interesante para todas las partes implicadas: la Sareb estaría dispuesta a vender al promotor-deudor su crédito por una cantidad como mínimo no inferior (o un poquito superior) al precio de traspaso. Es decir, que el promotor puede adquirir, de media, el suelo que tenía financiado pagando por él sólo un 45% del crédito (o el 68% en el caso de las viviendas terminadas, o el 60% en el de vivienda en construcción). Se llama Plan Oportunidad 2013.

¿Se trata en efecto de una buena oportunidad para el promotor? Es una especie de concurso de acreedores generalizado y encubierto. Concurso limitado, pues sólo cabe quita y no espera. Y he aquí que quizá de nuevo sea este el problema. Porque el principal escollo del sector es sin duda la liquidez. Normalmente, quien tiene liquidez suficiente como para repagar la mitad o más de su deuda, no suele tener tensiones de tesorería. Y tampoco me imagino –aunque vaya usted a saber- a la banca “sana” financiando estas operaciones para quitarle el marrón a la Sareb. En un arrebato de sinceridad confiesa Galindo (presidente de la APCE) en el artículo citado: “No sé si la iniciativa salvará a alguna empresa. Dependerá de la situación de cada una y de si Sareb acepta sus propuestas”.

Para la Sareb es una manera de quitarse un problema y, cómo no, de liquidar activos. Eso sí, a un precio muy inferior al que teóricamente debería hacerlo para garantizar ese famoso RoE del 15% anual. Pero bueno, ya sabíamos todos, bancos accionistas incluidos, que el business plan era wishful thinking.

Desde un punto de vista teórico, no parece descabellado ofrecer al deudor una suerte de derecho de tanteo sobre el crédito que pende sobre él: ya que lo voy a vender a un inversor, te doy la opción de que lo compres antes. Siendo justos, quizá también sería conveniente concederle un derecho de retracto; no vaya a ser que andando, andando, termínese vendiendo el crédito a un precio menor al fondo de turno.

También desde un punto de vista teórico, todo el proceso puede parecer una canallada. Me explico. Los españoles, todos, a través del Estado hemos pedido un crédito de 40.000 millones a la UE. Estos fondos se utilizan para evitar la quiebra de las cajas, facilitando el traspaso de sus créditos y activos a la Sareb con los descuentos consignados (gracias a ese crédito). Finalmente, esos descuentos se los apropia el sector promotor a través del Plan Oportunidad. ¿Un rescate indirecto del sector promotor? Pero ya digo que esto sólo es un ejercicio teórico, y no es ironía por mi parte. La realidad es compleja y poliédrica.

Sea como fuere, y llegados al punto que hemos llegado en este país, me parecería un agravio que estos derechos de tanteo y retracto no se ofrecieran también a las personas físicas. Me resulta escandaloso seguir pagando una hipoteca que se ha vendido a un fondo oportunista con un descuento de, por ejemplo, el ochenta por ciento.”

Bien. Hasta aquí el post que tenía preparado. Pero resulta que Cinco Días ha entrevistado al Director General de la Sareb, Walter de Luna. Y ha dicho entre otras cosas lo siguiente:

“Aceptaremos una quita media del 10% en créditos de pymes”.

Y también:

“Los fondos no van a competir con las pymes por estos créditos. Y el inversor mayorista no tiene por qué obtener siempre y en toda cartera mayores descuentos que la pyme.”

Me ahorro calificativos. Baste decir que para este viaje no hacía falta alforjas. Creo que ahora se entiende mejor la respuesta escéptica de Galindo: “No sé si la iniciativa salvará a alguna empresa. Dependerá de la situación de cada una y de si Sareb acepta sus propuestas”. O sea, que otro bluf.

 

Acabo de terminar una valoración rápida de la presentación en sociedad de la Sareb. Cualquier aportación será bienvenida.

 

¿Por qué hoy?

Por que el proyecto de Real Decreto que establecerá la Sareb ha estado sometido a información pública hasta el jueves pasado, día 25. La intención del gobierno es que se apruebe en el Consejo de Ministros del día 16 de noviembre.

 

 ¿Cuál va a ser la estructura de capital?

Dice la presentación:

 Los recursos propios de la Sareb serán aproximadamente de un 8% sobre el volumen de activos totales. Una parte de los recursos propios podría estar instrumentada mediante bonos subordinados

Por tanto, si finalmente los activos totales (bancos del grupo 1 más bancos del grupo 2) ascienden a 60.000 millones de euros, los fondos propios serán de 4.800 millones de euros –la aportación real podría ser menor por cuanto se admite la posibilidad de que una parte la constituyan bonos subordinados-. Así pues, 2.401 millones de euros serán suficientes para ser el accionista de referencia de la mayor inmobiliaria del país.

Y también:

 Los bancos que transmitan sus activos no podrán ser accionistas de la Sareb

Es de suponer, por tanto, que la posibilidad de que la banca sana fuera accionista de la Sareb mediante la aportación de activos queda por ahora descartada.

 

¿Cómo se determina el valor de los activos?

Para determinar el valor de los activos que se han de transferir será preciso que, previo a su traspaso, se hayan realizado todos los deterioros pertinentes incluidos los previstos en los Reales Decretos-ley .

El valor de transferencia se concretará en base a dos componentes. En primer lugar, se determinará el valor económico de los activos (…)

Se utilizarán como referencia las pérdidas esperadas en el escenario base del ejercicio realizado por Oliver Wyman para cada una de las entidades que transfieren activos, cuyo valor es muy próximo al valor neto de los activos tras la aplicación de los Reales Decretos

En segundo lugar, se ajustará la estimación del valor económico aplicando un descuento por las propias características de la transmisión de activos a la Sareb

Resumiendo, se toma como valor de referencia el del escenario BASE de Oliver Wyman (que aplica un descuento muy light) y a continuación se le añaden una serie de recortes (“sartenazos”, para entendernos) justificados por razones diversas:

-          la adquisición en bloque de los activos;

-          la consideración de ciertos gastos que estaban soportados por las cuentas de resultados de las entidades y que ahora deberán ser asumidos por la sociedad, tales como costes de gestión y administración de los activos, incluidos los financieros;

-          las perspectivas temporales de desinversión de los activos transferidos a la misma

-          u otros factores que afecten a la viabilidad y los riesgos que conlleva la actividad

 

Y remarca por dos veces el FROB:

Estos ajustes sobre el valor económico de los activos que adquirirá la Sareb impiden que los precios de transferencia puedan servir para la valoración de activos bancarios que no hayan sido objeto de transferencia a la Sareb.

Es decir, pretende establecer un muro de contención para que los resultados de este análisis no se extrapolen en ningún caso al valor de los activos que permanecen en manos de la banca.

 

Sin embargo, del análisis de los datos finales se puede establecer un paralelismo muy acusado con el informe de Oliver Wyman, pero no con el escenario base, sino con el ADVERSO o estresado, como se puede ver en estas tablas:

Activos adjudicados

SAREB

OW ADVERSO

Obra nueva

54,2%

52%

En construcción

63,2%

66%

Suelo

79,5%

80%

MEDIO

63,1%

63,4%

Crédito-Promotor

SAREB

OW ADVERSO

Vivienda terminada

32,4%

32%

Obra en curso

40,3%

43,7%

Suelo urbano

53,6%

63,8%

Otro suelo

56,6%

62,5%

Otros con garantía real

33,8%

35,6%

Otros sin garantía real

67,6%

70%

MEDIO

45,6%

49%

 

¿Les llama algo la atención? A mí también. La gran similitud de ambas valoraciones se rompe cuando llegamos a suelo, ya sea este urbano u ‘otros’. ¿Cómo interpretar esto? ¿Acaso los suelos de Bankia, Catalunya Bank, Banco de Valencia o Novagalicia son mejores que la media?

 

¿Será rentable?

Con independencia de que las valoraciones sean acertadas, y de que la propia Sareb y las reformas financieras sean capaces de frenar el deterioro de la economía, los objetivos de la sociedad no son terriblemente ambiciosos:

La rentabilidad sobre el capital (RoE) prevista para el conjunto del proyecto en un escenario conservador se estima en torno del 14-15%.

El RoE se calcula como Beneficio Neto/Fondos propios. Como sabemos que los Fondos Propios son 4.800 millones de euros, despejamos:

 Beneficio Neto = 15% x 4.800 = 720 millones de euros.

Es decir, que el beneficio sobre ventas aproximado sería de un 1% (720/*70.000). En fin que, si no me he equivocado, un objetivo bastante prudente y, si no han calculado mal, alcanzable en un plazo de quince años. ¿O no?

 

* (he puesto 70.000 millones de ventas -10.000 por encima del coste de adquisición- para meter gastos de gestión, financieros y el pequeño beneficio. A ojo claro)

Actualización: varios lectores en el blog y también en las redes sociales me dicen que el RoE tiene que ser necesariamente anual, y no por el total del proyecto. Realmente de la presentación no se puede afirmar con contundencia ni lo uno ni lo otro. Y aunque suena ridículo un RoE del 15% para el total, también parece muy ambicioso si se considera anualizado. Si tenéis alguna opinión fundada al respecto no dejéis de comentarla. Gracias.

 

Desde que el viernes se hizo público el informe de Oliver Wyman no han dejado de arreciar las críticas, que se han centrado, oportunamente, en las necesidades finales de recapitalización y/o en las de aportación de fondos públicos. Aunque al final del post haré una valoración en este sentido, lo que me parece importante destacar de esta nueva edición de los test de estrés es que, por primera vez, el análisis de la cartera es verosímil. Antes de empezar a escribir esta pieza he releído la que redacté con ocasión de los test de estrés patrocinados por la EBA en julio de 2011 -hace poco más de un año-.

Fíjense que en aquella ocasión, las hipótesis macro –en la situación adversa- eran de una caída del PIB del 1% en 2011 y del 1,1% en 2012; un paro del 22% en 2012; y una caída del precio de la vivienda del 21,9% hasta 2012 –acumulando un total del 34,2%-. Mientras tanto, en el actual, la caída estimada del PIB es de 4,1%, 2,1% y 0,3% en 2012, 2013 y 2014 respectivamente. La tasa de paro prevista para el mismo periodo es del 25%, el 26,8%, y el 27,2%. La caída adicional de la vivienda, 19,9% 4,5% y 2%; y del suelo, 50%, 16% y 6%. Nada que ver.

Oliver Wyman analiza la cartera de deuda privada y activos adjudicados de 14 entidades financieras (que representan el 90% de nuestro sistema financiero). No es, por tanto, un análisis completo, pues faltan algunas entidades (básicamente cajas rurales y entidades extranjeras con ficha del Banco de España) y se elude expresamente la cartera de deuda soberana en manos de nuestra banca. La banca nacional atesora una parte importante de la deuda del Estado que, en condiciones normales, se consideraría risk free. Pero nuestras condiciones hace tiempo que no son normales. De hecho, en estos días hay un fundado temor a que Moody’s rebaje la calificación de la deuda soberana a bono basura (junk). Se pueden imaginar el impacto que tal medida tendría en la solvencia de BBVA, Santander o Caixa.

Me he centrado en comprobar la metodología y el resultado del análisis de OW en referencia a las tres subcarteras del ámbito inmobiliario: Activos adjudicados, crédito promotor, e hipotecas minoristas.

 

Activos adjudicados (Foreclosed Assets, en el informe)

En la introducción a este apartado, OW revela, quizá inintencionadamente, que desde el pico hasta 2011 la vivienda ha caído un 19% y el suelo un 36%. (Si lo relacionan con las hipótesis macro enunciadas más arriba comprobarán que las caídas esperadas en situación adversa son ya considerables: 40% en vivienda, y 75% en suelo. Esto ya merece un titular que nadie, hasta ahora, ha redactado).

El valor en libros de los activos adjudicados alcanza la escalofriante cifra de 88.000 millones de euros (para que se hagan una idea, 38.000 corresponden a viviendas que, a unos 200.000 euros de valor medio por vivienda, son cerca de 200.000 unidades). Después de arrear varios “sartenazos” ( 1- valor a “hoy”,o sea, 2011; 2- valor a 2014; 3- descuento individualizado según sus características) a ese valor inicial, llega a un descuento medio de nada más y nada menos que el 63,4%, es decir, unas pérdidas de 55.500 millones. Además, nos desglosa el descuento por tipo de activo: el 80% en suelo, el 66% en vivienda en construcción, el 52% en obra nueva, o el 50% en segunda mano. Pero no crean que es un descuento homogéneo o al tuntún. El informe explica que se han hecho multitud de valoraciones y que se han tenido en cuenta factores como la ubicación, la fecha de adjudicación, las provisiones realizadas, el tamaño, etc. En función de lo cual le han metido más o menos “sartenazo” (creo que esta es la mejor palabra para traducir haircut). De hecho, nos explica el rango de descuento que ha habido según el tipo de activo. Sirva como ejemplo la vivienda de obra nueva, que va desde el 31% al 63%.

 

Crédito Promotor (Real Estate Developers, en el informe)

El informe nos va poniendo en antecedentes. Así, nos cuenta que inicialmente el LTV (loan to value, el porcentaje de préstamo sobre el valor del activo) en España es bajo -68%- comparado con los de otros países europeos o EEUU –entre el 80 y el 100%-. Pero que una vez revisados y actualizados los valores a 2014 nos vamos al 253% (en el escenario adverso). También señala que, aunque un 49% de los préstamos han sido objeto de reestructuración, sólo el 1,6% de los préstamos “buenos” deberían haber sido reclasificados como default. Además explica que el 3,3% de los préstamos de la cartera Pymes y el 0,4% de los de Grandes Empresas deben ser reclasificados como crédito promotor (“trampas” de los bancos para camuflar riesgo).

Para calcular la probabilidad de impago (PD- probability of default) de estos créditos lo que han hecho ha sido clasificarlos según su LTV a fecha de 2011: de 0 a 60%; de 60% a 80%; de 80% a 100%; y más de 100%. Y a cada uno de estos cuatro rangos le aplican una PD en función de los datos históricos. Como es lógico, la probabilidad de impago aumenta cuanto mayor es el LTV. Además, explica el informe que se han reservado el derecho a modificar el resultado de este peculiar método teniendo en cuenta diversas circunstancias, además de las hipótesis macro.

Como consecuencia, les ha salido una probabilidad de impago (PD) del 87,5%. ¿Sorprendente? Bueno, no tanto si uno conoce el paño en el sector: promotoras zombis, ya saben. La pérdida proyectada alcanza el 42,8% de la cartera (97.100 millones sobre un total de 227.000). ¿Y cuál es por tanto el descuento que se ha aplicado al colateral? No lo dice expresamente (o al menos yo no lo he encontrado), pero a partir de estos datos lo podemos hallar:

Probabilidad de impago X valor de la cartera X caída del valor medio

=

Pérdida esperada

 

Despejamos: Caída del valor medio = 97.100 M / (227.000 M x 87,5%) = 49% Es decir, se estima que el valor medio de la cartera de crédito promotor es del 49%. Ojo a este dato, porque los decretos “De Guindos” estimaban una caída media del 45%. Es decir, que se ha aumentado la estimación media de pérdidas (en línea con el criterio “conservador” que anunció el Secretario de Estado Jiménez Latorre hace unos días, en referencia a la SGA o “banco malo”).

Antes de seguir adelante, una reflexión: ¿Por qué se ha elegido este método del LTV para estimar la probabilidad de impago? Como ya sabemos, las sociedades tienen como norma su responsabilidad limitada. Por tanto, en su caso cabe la dación en pago y la ejercen. Así, en la medida en que están más cerca de una situación underwater (cuando la deuda supera el valor del activo) la tentación de dejarle el marrón al banco aumenta. En cualquier caso, sea cual sea el método utilizado, la estimación de una probabilidad de impago del 87,5% es convincente.

 

Hipotecas minoristas (Retail Mortgages en el informe)

En hipotecas se ha usado el mismo método que en Crédito Promotor, el LTV. El informe nos cuenta que el LTV inicial estimado es del 62% (muy por debajo del irlandés, en el 100%, o el americano, en el 80%). Además, revisado y actualizados los valores, se queda en un esperanzador 99%.

Para estimar la probabilidad de impago (PD), hacen una segmentación similar a la anterior y, además, elaboran una matriz incluyendo también la “añada” o fecha de origen de la hipoteca. Separan entre hipotecas de 2011, 2010, 2009, 2008, 2007, y 2006 y anteriores. Y, al igual que antes, se reservan el derecho a “sartenazo” en función de diversas circunstancias y proyecciones macro.

No se olvida de mencionar la responsabilidad ilimitada del hipotecado (full personal liability), una de las claves, según OW, de que la morosidad sea tan baja en comparación con otros países. También informa de que hasta un 19% de las hipotecas cuentan con avalista, que asciende hasta el 21% en los casos en que el LTV es muy alto (lo cual es coherente). Por último, estima que el 9% de las hipotecas han sido reestructuradas, aunque sólo considera que el 0,2% deberían reclasificarse como default.

Concluyendo, estima una probabilidad de impago del 15,4%, y una pérdida proyectada del 4,1% (24.700 millones de euros sobre un total de 602.000). ¿Cuál es, pues, la caída del valor medio? Aplicamos la misma fórmula de antes y tenemos:

Caída de valor medio = 24.700 M / (602.000 M x 15,4%) = 27%. No debe sorprendernos que la caída media sea tan baja en este caso, pues entran en liza todas las hipotecas vivas del sistema, muchas de las cuales tienen varios lustros de antigüedad y que, por tanto, su precio de adquisición (y su LTV) son muy bajos, por lo que compensan las más recientes.

Sobre hipotecas, otra reflexión: la mora actual es del 3%, y el informe le mete cuatro puntos más. ¿Parece bastante? Personalmente soy escéptico. Realmente creo que la probabilidad de default de las hipotecas constituidas a partir de 2000 es mucho mayor, y que se debería haber incidido en ello en el informe. El paro -creciente y de larga duración-, la cada vez mayor sensación de estar underwater, el aumento del coste de la vida con las subidas de luz, gas, y todos los impuestos imaginables, etc., dibujan un escenario cada vez más complicado para las familias. Además, los cambios legislativos que introdujo Zapatero el año pasado (elevación del sueldo inembargable, elevación del precio de adjudicación en subasta desierta) facilitan el paso “al otro lado” de los que están en la cuerda floja.

 

Siguientes pasos

Y ya para terminar. ¿Qué pasará después? Para reducir sus necesidades de capital, los bancos podrán hacer varias cosas:

-         Enajenación de activos

-         Traspaso de activos a la Sociedad de Gestión de Activos (SGA)

-         Realización de ejercicios de asunción de pérdidas por los tenedores de instrumentos híbridos (voluntarias o impuestas por las autoridades)

-         Captación de capital que pudieran obtener de manera privada en los mercados

 

¿Y cómo será lo de la SGA? En los documentos anexos al informe de OW se explica:

Los activos relacionados con el sector inmobiliario de los bancos participantes que necesiten apoyo público serán transferidos a una Sociedad externa de Gestión de Activos (SGA). Así, la SGA se centrará en las exposiciones inmobiliarias de dichos bancos. Dentro de esta categoría se pueden identificar los siguientes tipos de activos: adjudicados, préstamos vinculados con el sector inmobiliario (clasificados como normales, subestándar y dudosos) y participaciones en empresas del sector. Todas estas clases de activos tendrán que cumplir con criterios específicos de elegibilidad. El precio de transferencia se determinará bajo parámetros conservadores y, al mismo tiempo, se fijarán criterios para establecer un tamaño máximo a la SGA. Estos y otros detalles acerca del establecimiento de la SGA se darán a conocer a mediados de octubre. Las pérdidas, en su caso, se materializarán en los bancos en el momento de la segregación. Las autoridades españolas, en consulta con la Comisión Europea (CE), el Banco Central Europeo (BCE) y el Fondo Monetario Internacional (FMI), han preparado un plan general y un marco legislativo para el establecimiento de este mecanismo de segregación de activos. Las autoridades españolas adoptarán la legislación precisa en otoño a fin de garantizar que la entidad (SGA) esté en pleno funcionamiento para noviembre de 2012. La actividad principal de la SGA será gestionar la cartera de préstamos y activos inmobiliarios que adquiera de los bancos participantes en un plazo acordado de 15 años, con el objetivo de:

-         Optimizar los niveles de recobro y mantener el valor de los activos en la medida de lo posible.

-         Minimizar el impacto negativo en la economía española, el mercado inmobiliario y el sector bancario.

-         Efectuar una gestión de capital eficiente con la finalidad de reducir al máximo el coste del saneamiento.”

 

Valoración final

Como decía al principio, creo que tanto las hipótesis macro como el análisis de la cartera, con sus pegas y sus triquiñuelas, son lo más verosímil que se ha hecho hasta ahora desde que empezó la crisis. Las pérdidas estimadas de 270.000 millones de euros de toda la cartera de deuda privada parecen creíbles a estas alturas de la crisis, lo que no quiere decir que, según vayan empeorando las cosas (que probablemente lo harán), queden obsoletas.

Este es un ejercicio teórico que asume de entrada unas hipótesis que han sido impuestas o negociadas con el BCE, la EBA, la Comisión, y el FMI. A lo mejor analizar la cartera de préstamos con un horizonte de 3 años es insuficiente, pero conviene recordar que casi todos los stress test se han hecho con tan sólo 2. Es posible que exigir un core de sólo el 6% en el escenario adverso (frente al 9% en el base) no sea lo más conveniente, aunque el propio ministerio explica que en ningún test se han tomado los mismos requisitos de capital en los dos escenarios, y como prueba señala que en el último test de la EBA se utilizaron un 5% y un 8% respectivamente.

En todo caso, que se trate de una hipótesis de trabajo no elimina la sospecha de que, desde un principio, se haya querido encajar el saneamiento financiero en un máximo de 60.000 millones de euros. Un traje impuesto a un cliente muy gordo que mete tripa y que puede hacer saltar las costuras en cualquier momento. Estos días he podido leer interesantes artículos al respecto (como este de Gurusblog, este de Alberto Artero, o este otro de David de Bedoya), aunque por encima de todos les recomiendo este de Juan Ramón Rallo y este otro de Manuel Llamas (que glosa el anterior) y que cifra prudentemente el rescate financiero en el entorno de los 100.000 millones. ¿Por qué no hacerlo, si ya los tenemos concedidos? Ya que no se optó por la vía de la quiebra ordenada y de la capitalización de deuda, y ya que el Estado (o sea, todos) está empantanado con este asunto, no dejemos el trabajo a medias, aunque sólo sea por una vez.

 

Por último, les dejo este link del Mineco desde el que pueden acceder a todos los documentos: informe de OW, presentación del BdE, FAQ elaborado por el ministerio y el BdE, y la nota explicativa del informe.

 

Qué mala debe ser la austeridad que ha conseguido que llevemos tres trimestres con crecimiento negativo o cero ¡sin haber sido aplicada! No se pierdan este editorial de Cinco Días titulado “El insoportable nivel del gasto público”. Explica el diario económico del grupo Prisa que, mientras los ingresos se han desplomado, el gasto público total ha pasado de 413.000 millones en 2007 a 468.000 en 2011. ¿Y en 2012? Pues ayer mismo nos informaba Juan Carlos Barba en este artículo de que el gasto no financiero de la administración central ha crecido un 13,1% hasta marzo.

Terrible, la austeridad.

Y sin embargo, este es el mensaje que ha calado en la sociedad. No cabe duda de que la izquierda es eficacísima en el manejo de los mensajes y de las redes sociales. Da igual que se corresponda o no con la realidad. He ahí Hollande, nuevo paladín del “crecimiento”. Otra palabra expropiada, como “progreso”. Como si el progreso o el crecimiento pertenecieran en exclusiva a una ideología.

Otro ejemplo: si recuerdan, el año pasado por estas fechas tuvo gran éxito el video Españistán. Responsabilizaba de la burbuja a Aznar y, en especial, a la ley del suelo que aprobó en 1998. Como me pareció injusta esa interpretación, dediqué dos posts en este blog al asunto. Hace unas semanas el autor del cómic, el brillante Aleix Saló, ha editado un nuevo vídeo para promocionar su nueva obra: Simiocracia. Sin duda ha gozado de amplio reconocimiento, pero muy lejos del primero. ¿Tendrá que ver con el poco favorecedor retrato que hace de la segunda legislatura socialista? ¿O quizá con que haya descartado, como muñidora de la situación actual, a una hipotética conspiración de capitalistas sin escrúpulos que supuestamente manejan los hilos del mundo?

 

Vayamos ahora al sector inmobiliario. Aunque ha costado, parece que ya se va admitiendo que la burbuja no fue inmobiliaria, sino crediticia. Y que lo que realmente ocurrió es que se vehiculizó hacia las inversiones inmobiliarias. Pero no sólo hacia éstas. De hecho, el IBEX se está encargando últimamente de mostrar, con toda crudeza, que el exceso de deuda aquejó a todo el tejido empresarial del país. Pero, en fin, el mantra que sigue dominando el panorama, tan falso como el de “la vivienda nunca baja”, es el de “la crisis es consecuencia de la burbuja inmobiliaria”.

Otra interpretación equivocada es la que dice que el precio de los inmuebles tiene que bajar muchísimo, tanto como para alcanzar el ratio de 3 –o como mucho 4- años de salario de la unidad familiar (frente a los 6,1 de la actualidad). Este es sin duda un dato importante, un índice a tener en cuenta. Pero no es suficiente. En el año 1995 –que ahora nos resultaría idílico desde un punto de vista inmobiliario- el número de años de renta bruta familiar necesarios para adquirir una casa era de apenas 3,7. Sin embargo, la tasa de esfuerzo financiero suponía el 48,2% de los ingresos familiares. Mientras tanto, en el burbujeante 2005, cuando el precio de la vivienda representaba 7,3 años de renta bruta del hogar, el esfuerzo era de tan sólo el 39,5%. ¿Qué quiere decir esto? Que la financiación importa, y mucho, a la hora de establecer los precios de este mercado. Que la misma familia, con los mismos ingresos, pudiendo dedicar el mismo dinero al mes a pagar la cuota hipotecaria, podrá adquirir un piso de 150.000 euros o de 300.000 euros según sean las facilidades financieras del momento. Y ¿cuáles son las del momento actual? Nadie a fecha de hoy es capaz de responder en dos o tres líneas. ¿Por qué? Porque el sistema financiero sigue sin funcionar. (Por cierto, que la tasa de esfuerzo actual está en el 36,1%; que si bien no es la más baja de la serie histórica, sí que se encuentra muy lejos del techo del  52% de 2008)

En efecto, nuestro sistema financiero no funciona desde 2007. Un sistema en el que la ocultación de la realidad se ha convertido en un arte. Y si no fíjense en la tasa de mora hipotecaria. A mediados de 2007 comenzó una escalada brutal que la llevó desde el 0,5% hasta el 3% en apenas dos años. A partir de ese momento comenzó a bajar hasta el 2,4% y, desde entonces, apenas ha remontado unas décimas hasta el entorno del 2,8%. ¿Cómo se pueden justificar estos datos si el paro no deja de crecer y la economía se deteriora día a día? En Irlanda, con una tasa de desempleo diez puntos inferior a la nuestra, está por encima del 8%. ¿Se sorprenden ahora de que S&P o JP Morgan alerten de esta irregularidad? Yo no.

Así pues, si los préstamos hipotecarios rondan los 600.000 millones de euros, 5 puntos más de mora representarían 30.000 millones. Ahí queda.

Pero aún hay más. Vayamos a la Reforma Financiera. De los 323.000 millones reconocidos de activos inmobiliarios ligados al crédito-promotor se han considerado problemáticos 175.000 (54%). Y ha sido sobre éstos sobre los que se han elevado las provisiones. Hasta aquí bien. Pero la pregunta que todos se hacen es ¿cuántos de los 148.000 millones considerados no problemáticos lo son realmente? ¿Cuántos responden a refinanciaciones -a “patadas p’alante”- esperando que escampe? Pues seguramente la mayoría. Promotores bien capitalizados haylos, pero son una excepción. Apliquen ahora un nivel similar de provisiones a los 148.000 millones que dicen que son buenos. Y acomódense antes de ver el resultado.

Esos vehículos, o sociedades instrumentales, o bancos malos, que parece que ahora se van a poner en marcha mucho me temo que no van a ser la solución al problema. Y no lo son porque el propio De Guindos ha manifestado que sólo se refieren a los 175.000 millones que son considerados problemáticos. Incluso dando por buenas las exigencias de cobertura de la Reforma Financiera –es decir, asumiendo que el valor de mercado de los activos es el que ha fijado el ministerio- estaríamos otorgando carta de naturaleza a los restantes 148.000 millones de crédito-promotor y a la mora hipotecaria del dos coma algo. ¿De verdad alguien se cree que se va a dar confianza a los mercados con este nuevo cambio de rumbo que sigue sin coger el toro por los cuernos?

O se acomete de una vez y en profundidad la limpieza de la Banca o nuestra economía colapsará, con y sin austeridad, con y sin despilfarro. Dará igual que se hagan reformas laborales, se redistribuyan competencias en el ámbito territorial, se cierren televisiones públicas o se fusionen ayuntamientos. Las buenas y las malas medidas palidecerán mientras la banca no se ajuste de una vez. España ha entrado en una dinámica autodestructiva, en un círculo vicioso que sólo se puede detener si se mete un hachazo definitivo al precio de los activos al tiempo que una Banca ya saneada se dedica a lo que se tiene que dedicar.

Y les dejo para terminar con un extracto del estupendo último artículo de Daniel Lacalle, que expresa de manera inmejorable lo último que quería transmitir hoy:

“Hablan en España de “negociar cómo sacar adelante el banco malo”. ¿Banco malo? No gracias, de esos ya tenemos muchos. Lo peor es que nos digan que se negocia el banco malo -malísimo- con fondos europeos “para que no suponga coste público”. ¿Pero de dónde se creen que sale el dinero del EFSF y de esos fondos europeos? De sus bolsillos, en impuestos. ¿Y sinceramente se creen que unos activos que no se han podido colocar en años van a recibir interés inversor a un valor en libros -muy descontado, me dicen- que no se cree ni Lady Gaga?

Eso de que las entidades bancarias no pueden –no quieren- ampliar capital es una filfa. Unicredito hizo una ampliación de 7.500 millones sin problema. Lo que fastidia es el descuento al que hay que hacerla y el precio que la demanda establece. Ya saben, vivimos en el país de “el precio es el precio”, la demanda no importa y esperar a que escampe. Eso de que una entidad bancaria no puede quebrar porque se crea riesgo sistémico es otra filfa. Se crea riesgo sistémico en los puestos de sus directivos. El propio Emilio Botín lo decia en 2006 “hay que dejar que las entidades insolventes quiebren”. Y nada de chorradas de peligro para los ahorros. Peligro para los ahorros son las cuotas participativas y las preferentes.

La solución es simple y la que se ha dado en todo el mundo. Que algunos bancos insolventes quiebren y se subasten sus activos, que bajen los pisos lo que tengan que bajar, que se limpie el sistema y no se posponga la solución agrandando el agujero. Llevamos desde 2008 con este mismo tema…si lo hubiésemos hecho entonces, ya estaríamos hablando de recuperación.”

Pues eso.









Archivo

junio 2017
L M X J V S D
« sep    
 1234
567891011
12131415161718
19202122232425
2627282930  
© Copyright Libertad Digital SA. Juan Esplandiu 13, 28007 Madrid.
Tel: 91 409 4766 - Fax: 91 409 4899