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Echemos un ojo al pasado para entender el presente. Para salir de la crisis económica de los primeros años noventa el Gobierno de entonces recurrió en 1993 y 1994 a fuertes devaluaciones competitivas de la peseta. Así, ya antes de que el ejecutivo comandado por Aznar tomara las riendas del país, la tasa de desempleo había mejorado desde el 24,1% de 1994 al 22,9% de 1995, terminando 1996 en el 22,1%. Sin embargo, esta mejora de la situación laboral de los españoles no tuvo un efecto inmediato en el volumen de ventas y precios de la vivienda. Hubo de esperar a 1997 para constatar un leve aumento del precio real de la vivienda, que poco a poco se fue consolidando en los años siguientes hasta la explosión de 2001. De hecho, en los informes que emitían las consultoras inmobiliarias extranjeras no se usó la expresión buoyant, para referirse al residencial, hasta bien entrado 1999.

La conclusión de esta experiencia reciente es que para que el mercado inmobiliario cambie de dinámica son requisitos previos la estabilidad laboral, la estabilidad socioeconómica, y la confianza en el futuro. ¿Se encuentra actualmente España en esta posición? Decididamente no. El paro crece, los salarios bajan, los impuestos suben, la pirámide poblacional está invirtiéndose y, en algunas zonas, hay un gran exceso de oferta. Por si fuera poco, desahucios, dación en pago, y expropiaciones llenan los titulares de la prensa día sí y día también. Bien es cierto que por otro lado hay cambios legislativos esperanzadores, como la reforma de las Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (SOCIMI) o la de la ley de arrendamientos urbanos (LAU). Por el contrario, los agentes que más podrían hacer por movilizar el mercado de la vivienda –banca, por un lado; y SAREB (banco malo), por otro- a costa lógicamente de implementar mayores bajadas de precio, no tienen, a fecha de hoy, ningún interés ni incentivo por conseguirlo. Antes bien, pretenden proteger el valor contable de sus activos en una batalla perdida de antemano. Por último, el sistema financiero no ha sido capaz ni de acometer la profunda limpieza de balances que la situación exige ni, por ende, retomar su función de prestamista a las familias.

Erróneamente seguimos pensando en la vivienda como si tuviera un valor objetivo independiente del sujeto comprador. Si queremos entender bien lo que está pasando tenemos que aprender a cambiar la forma de mirar este mercado: no son los pisos los que valen, somos nosotros. Un ejemplo con valores medios lo ilustrará mejor:

El salario neto mensual en doce pagas de una pareja media española es de 2.700 euros. La parte que prudentemente deben destinar a una cuota hipotecaria es el 30% de esa cantidad, es decir, unos 800 euros. ¿Cuánto se puede tomar prestado para esa capacidad de pago? En un mercado conservador y maduro como es el francés, el plazo de amortización se situaría entre veinte y veinticinco años, a un tipo de interés fijo de entorno al 4%. Así pues, la cantidad prestada se movería entre los 135.000 y los 155.000 euros. Teniendo en cuenta que la vivienda media se sitúa en 90 metros cuadrados, y suponiendo que la pareja hubiera ahorrado para sufragar los gastos e impuestos de la compraventa, el precio de la vivienda se situaría entre 1.500 y 1.720 euros por metro cuadrado. ¿Y cuál es el precio actual de mercado? El precio medio de la vivienda de obra nueva a finales de 2012, según Sociedad de Tasación, era de 2.212 euros por metro cuadrado. Por lo que se refiere la segunda mano, tanto Idealista como Fotocasa-IESE coinciden en valorarla en poco más de 1.800 euros.

 

El ejemplo toma un escenario que hoy día no se cumple:

-         Los salarios corresponden a 2011. Desde entonces han bajado y lo seguirán haciendo.

-         Los tipos de interés fijos en España son mucho más elevados. El elegido es el que correspondería a un país con una prima de riesgo similar a Francia.

-         Los plazos de amortización que ofrece la banca –al menos para sus pisos- es de hasta cuarenta años.

-         El tipo de interés ofrecido sigue siendo el variable, pero ahora con un diferencial terriblemente amplio, tanto como el de un fijo.

Lo peor es que probablemente este escenario será sobrepasado a la baja debido a todos los problemas mencionados más arriba (situación de la banca, impuestos, exceso de oferta, inseguridad jurídica, etc.). Especialmente grave es la miopía que están demostrando gobierno y banca al no detener el círculo vicioso dando un tajo considerable a los precios y superar de una vez el peligrosísimo chasing the price down que está laminando la riqueza de los españoles. En un próximo artículo me extenderé sobre ello.

 

Ayer El Confidencial informaba de una segunda sentencia que declara la nulidad de una hipoteca multidivisa. Este es uno de mis primeros posts, de septiembre de 2010 que, al parecer, no migró cuando trasladé mi blog a Libre Mercado. Así que he decidido republicarlo pues me resulta de total actualidad:

 

Estos días, a cuenta de cómo se ha revalorizado el yen, se habla, y mucho, de las famosas hipotecas en divisa extranjera. En efecto, hubo unos años, en medio del enloquecido boom, en que todos conocíamos a alguien que se había hecho una hipoteca en yenes y que estaba encantado, no sólo por que estaba indexada un tipo de interés muy bajo sino porque, además, con la depreciación de la moneda, la deuda menguaba sola.

Casualmente hace unos días coincidí con un empleado de la entidad que seguramente más hipotecas de este tipo concedió. Intencionadamente llevé la conversación a este asunto que, más o menos, discurrió de este modo:

“¿Por qué a la gente le dio por contratar estas hipotecas?”, pregunté. “Mira, lo primero que te tengo que decir es que no fue un producto que el banco publicitara o vendiera activamente. Era la gente la que te llamaba gracias al boca a boca. Además la directriz era trabajar este producto sólo con personas con un cierto conocimiento del mercado financiero”, respondió.

“Vale, vale, pero ¿cuál era la motivación inicial? Porque supongo que la ventaja de la depreciación de la moneda era algo de lo que te dabas cuenta una vez hipotecado, con el paso del tiempo”, inquirí. “Cierto, cierto. El atractivo estaba en la cuota, que era muy baja en relación a la que se manejaba en España en la época, gracias a que el tipo de interés oficial en Japón estaba cercano al 0%; si a eso le añadías la estabilidad y solvencia de países y monedas como los japoneses o suizos, las sensaciones eran de un riesgo muy limitado. Efectivamente, con la lenta pero continua depreciación del yen la gente empezó a interesarse más y más…”.

“Oye, una cosa que no entiendo –proseguí- es cómo los clientes no se hicieron un seguro de cambio, a lo mejor es que no existe un seguro así a un plazo tan largo como la hipoteca…”. “No, no –me interrumpió- la posibilidad existía, el problema era que el coste del seguro de cambio anulaba las ventajas que en precio ofrecía la hipoteca en divisas.” “O sea, que para que fuera rentable, no te quedaba otra que asumir el riesgo cambiario”. “Sí, bueno, no exactamente: tenía un cliente en la época que se hizo una hipoteca en dólares. Trabajaba para una multinacional americana que, una parte del salario, se la remuneraba en esta moneda”. “¿Me estás diciendo por tanto –le pregunté- que lo sensato es endeudarse en la moneda en que uno recibe ingresos?”. “Bueno, –contestó- está claro que así es como anulas el riesgo cambiario…”.

“Me decías antes –continué- que era un producto para gente con cultura financiera, pero yo conocí a una señora del perfil “ama de casa” que tenía una de estas hipotecas”. “La directriz –dijo- era la que te he dicho pero ¡qué te voy a contar de los excesos de esos años! Todos nos pasamos de “listos”: bancos, cajas, promotores, constructores, intermediarios, inversores, etc. De hecho, a partir de un momento dado –ya con la crisis encima- la directriz obligó a que, para acceder a esta hipoteca, el cliente fuera ‘licenciado’”.

Dando un giro a la conversación, le hice esta consideración: “Otra cosa que no queda clara en lo que se ha dicho en la prensa es si, una vez que contratabas esta hipoteca, podías o no cambiarte a otra en euros. Se ha insinuado que el coste de cambio es, además, altísimo”. “Que va, que va, -refutó- eso no es así. Mira, nosotros ofrecemos todos los meses, una vez al mes, una ventana para que, sin ningún tipo de coste, el que quiera se cambie”. “¿En serio? Pues supongo que ya no quedará nadie en yenes…” “De mis clientes no se ha cambiado ninguno”, me interrumpió. “Creo que te he entendido mal, ¿has dicho que no queda ninguno o que no se ha cambiado ninguno?”, pregunté, incapaz de procesar lo que acababa de oír. “Fíjate, cuando puedas, en la gráfica del yen. La caída fue en cuestión de días, de manera que…”. “¡De manera que cuando llegó la siguiente ventana, cambiarte ya suponía asumir una pérdida cuantiosa!”, interrumpí.

“Veo que lo has entendido a la primera: si el cambio de tendencia se hubiera manifestado lentamente, muchos hubieran usado las ventanas. Así las cosas, han preferido quedarse y aguantar a ver qué pasa. Es un poco como el que compra acciones de Telefónica a 20 euros, y luego bajan a 12 en dos sesiones. Dice, bueno, esto es una inversión a largo plazo y ya subirán”.

Pues ya tienen los políticos y pundits otra víctima propiciatoria para culpar de la crisis, ¡esos malditos japos…!

 

 

 

Cuando el jueves por la noche me conecté a la Red para ver cómo andaban las cosas, descubrí la enésima noticia negativa de la semana: Moody’s había rebajado la calificación de 16 entidades financieras españolas. Me salió del alma este tweet: “Yo no sé vosotros, pero yo ya he llegado al tope de saturación de malas noticias esta semana. Estoy hasta por hacer posts positivos…”.

Desconozco si fue este también el punto de inflexión que ha llevado a Jesús Cacho, Alberto Artero y Pedro J. Ramírez a llenar de esperanza y vasos medio llenos sus respectivas homilías dominicales, o si el resorte fue el abochornante descubrimiento del deficit oculto que el viernes de esta septimana horribilis  aún nos reservaba.

Hoy van a encontrar aquí un post positivo, pero descuiden: no hay wishful thinking ni ocultación de la realidad; ni siquiera verdad edulcorada. La conversación que les voy a contar es tan real como los ojos que están leyendo estas líneas.

El protagonista de esta breve historia es un fondo de inversión extranjero que ha decidido aprovechar las oportunidades que se otean en el mercado inmobiliario. Así, en una charla mantenida la semana pasada, el interlocutor del fondo sorprendió cuando dijo que habían descartado invertir en Grecia y en Italia. ¿Y eso?

 “En Grecia, para hacer cualquier inversión, casi hay que pasar por el Primer Ministro. En Italia, si no vas acompañado de un socio local, es imposible acceder al mercado. En España, sin embargo, nada de eso es necesario”.

Como pueden ver, el interlocutor del fondo está haciendo referencia, en los casos griego e italiano, a dos males que aquí también han hecho fortuna: la corrupción, y el capitalismo crony. A veces nos fijamos tanto en nuestros defectos que los engrandecemos y, además, acabamos creyendo que son exclusivamente nuestros, cuando en realidad están más extendidos de lo que pensamos.

“¿Y dice esto uno que ha escrito un relato del boom inmobiliario –‘Adiós, ladrillo, adiós’- que es una especie de “Lazarillo de Tormes” de nuestra época?”, pensarán ustedes.

Pues sí. Los españoles nos hemos comportado irresponsablemente durante todos estos años, comprometiendo el futuro de nuestros hijos. El “lo siento, me he equivocado, no volverá a ocurrir” que proclamó hace unas semanas el Rey personaliza en la más alta magistratura del Estado el mea culpa que, de un modo o de otro, todos deberíamos entonar. Pero no todo es miseria y suciedad a nuestro alrededor, ni siquiera dentro de nosotros. Si los que nos observan desde fuera son capaces de advertir nuestras virtudes, ¿por qué nosotros no?

Y les dejo para la reflexión este post del profesor Antonio Argandoña: “La hora del realismo”.

 

España mete miedo. Primas de riesgo de 450 puntos precipitaron la intervención de los demás pigs. Ahora, cerca de los 500, hasta los alemanes se hacen los longuis… ¿Qué nos espera? Vivimos rodeados de incertidumbre: si los griegos salen del euro…; si la socialdemocracia desplaza a Merkel del poder…; si pincha algún BRIC…; si Hollande prepara una “French revolution”…; si nos invaden los alienígenas, que tan bien le vendría a Krugman para confirmar su habilidades adivinatorias… Quién sabe. De lo que no cabe duda es de que “los mercaos” han aprovechado la bisoñez del nuevo Gobierno –¿cabía otra opción?- para colarnos el caramelo envenenado del LTRO en virtud del cual los fondos soberanos y bancos extranjeros han abandonado en masa la deuda pública española para endosársela a la banca patria, como critica con dureza Sala i Martín en su último pensamiento aleatorio.

Si bien es cierto que el Gobierno ha cometido numerosas torpezas y nos ha transmitido inseguridad, en honor a la verdad hay que reconocer que no es fácil hacerse con los mandos del Titanic a dos minutos de chocar con el iceberg –o quizá un buen rato después de haber chocado-. Lamentarse o recordar lo que se pudo haber hecho en 2009 o 2010 ya no tiene sentido. Todos hemos contribuido de una manera de otra al desastre, pero no todos tienen la misma responsabilidad. Los que gobiernan y regulan nuestras relaciones económicas asumen un plus. Y no sólo estoy pensando en los políticos con mando en plaza, sino también en instituciones y organismos como el Banco de España o la CNMV -que han perdido todo su prestigio y credibilidad- y, por qué no, en las entidades que hemos dado en llamar “sistémicas”. Cuando uno se sabe sistémico, cuando una empresa o entidad financiera tiene la certeza de que, llegado el caso, el Estado se postrará a sus pies, sus gobernantes contraen una responsabilidad extraordinaria con la sociedad que les da cobijo. Empresas como Repsol, que son capaces de movilizar al Cuerpo Diplomático para defender sus intereses en Ultramar ; entidades como Bankia, que terminan siendo recapitalizadas con el dinero de nuestros impuestos; sociedades como OHL, Indra o ACS, que son capaces de poner al Rey mirando a La Meca para conseguir un contrato ferroviario.

Si había algo que me repateaba de Zapatero era su fe ciega en Emilio Botín. Los políticos españoles, por lo general ajenos al mundo empresarial y ayunos de formación económica, tienden a echarse en brazos del los tiburones más avezados, confiados en que, “como saben mucho de economía”, hay que hacerles caso. Sinceramente pensaba que con el PP no pasarían estas cosas. ¡Qué ingenuo! Resulta que según el relato de personas bien informadas como Jesús Cacho o Roberto Centeno nos hemos enterado de que al parecer el último Consejo de Ministros lo diseñaron los patrones de la gran banca. España está enferma, muy enferma, y no sólo económicamente.

Más allá del sempiterno capitalismo crony, las incoherencias ideológicas y programáticas, los fallos de comunicación, y las especulaciones políticas varias –como las elecciones andaluzas-, es innegable que el Gobierno ha hecho los deberes que le han impuesto desde Bruselas. Decía bien ayer De Guindos que “España ha hecho todo lo que está en su mano”. Y es verdad que en cuatro meses el Gobierno actual ha tomado más y mejores decisiones en el orden económico que el anterior en siete años. No parece justo que la paciencia que se tuvo para con Zapatero no se extienda ahora para un equipo mucho mejor preparado y dispuesto. Pero así es la vida: el Schettino de León no soltó los mandos hasta confirmar el impacto. A Rajoy le han pasado la patata cuando más caliente estaba y no la puede o no sabe soltar de las manos, salvo cuando la comparte por unos instantes con algún virrey de la taifa autonómica.

 

Sobre la reforma financiera del viernes y otras cuestiones relativas a la vivienda, y dado que ya han sido profusamente analizadas en diversos medios, me limito a hacer las siguientes observaciones:

-         La reforma llega “tarde, mal y a rastras”. Coincido plenamente con el Presidente. Si la ‘Reforma Financiera I’ fue la mayor reforma que el sistema financiero podía asumir sin quebrar, la RF II es la mayor que el Estado puede soportar sin acudir a la ayuda directa exterior ergo la intervención.

-         La reforma, que hace dos años pudo haber valido, -y que sin duda es meritoria- hoy día es insuficiente. No contempla los riesgos de la deuda corporativa, de la mora hipotecaria o de la deuda soberana.

-         Si de verdad se quiere provocar un efecto de bajada de precios y la consiguiente reactivación de las ventas, consentir que las entidades vayan provisionando poco a poco durante los próximos siete o diecinueve meses (según los casos) es contraproducente: exijan la provisión de manera inmediata, y luego den el plazo que sea para ir dotando esa provisión. El goteo genera la sensación en el mercado de que los precios no terminan de caer, y se cae en un círculo vicioso.

-         El Gobierno, bajo mi punto de vista, ha equivocado los tiempos: primero debería haber procedido a la evaluación independiente de las carteras crediticias, para después haber exigido las provisiones oportunas. Hacerlo al revés le pone en un brete si, como es previsible, los resultados de la auditoría no coinciden con las provisiones preventivas del Gobierno.

-         Admitir la falta de veracidad de los balances bancarios con respecto al ladrillo pone contra las cuerdas cualquier documento contable de la banca y, por extensión, de toda empresa española; y pone al Banco de España y a la CNMV a la altura del más corrupto país tercermundista.

-         La exención del 50% de la plusvalía para adquisiciones de aquí a final de año es una medida audaz e inteligente: puede precipitar el cierre de operaciones de inversión en ladrillo bancario, frenando de alguna manera la caída de los precios.

-         La reforma de la LAU la mejora, pero es una oportunidad perdida. Se debe profundizar en la libertad de pactos y, sobre todo, dotar de seguridad y rapidez procesal frente al moroso, principal escollo para los propietarios (como bien señala en este punto Andrés G. Mendoza).

-         La reforma de las SOCIMI se queda en lo anecdótico y no entra en lo fundamental: equiparar el régimen fiscal a los REIT, es decir, tributación sólo a nivel del partícipe o accionista. Otra oportunidad perdida.

-         Y, sobre todo, el equivocado planteamiento de fondo: no es el Estado –los españoles- quien debe recapitalizar las entidades financieras, sino sus acreedores. No es de recibo que los particulares insolventes sean despojados de sus bienes, en severa aplicación de la ley y del sistema de responsabilidades, al tiempo que las entidades financieras insolventes son rescatadas: en nuestro ámbito familiar todos somos sistémicos.

Para profundizar en esta idea, lean este fantástico artículo de Manuel Llamas que acaba de publicar.

Y dada la fecha en la que estamos, no me quiero olvidar de la actitud sumamente irresponsable de los quinceemeros durante el día de ayer intentando provocar pánico bancario entre la ciudadanía mediante la llamada a cancelar sus cuentas en Bankia. ¿Estos son los que van a salvar la patria? ¿Estos son el futuro? Apañados vamos.









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