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Aunque ahora mismo no seamos capaces de valorarlo en su justa medida, el año que termina será recordado como aquél en el que se dinamitó la burbuja inmobiliaria. Tras cuatro años de pretend & extend, los Reales Decretos ‘De Guindos‘ han contribuido decisivamente a adecuar a la realidad el balance del sistema financiero, no sin dolor ni graves efectos colaterales, como la caída y nacionalización de Bankia y, sobre todo, la pérdida de credibilidad del Banco de España. Pero ha merecido la pena: Blackrock, la mayor gestora de fondos del mundo, ha dado su espaldarazo al Ministerio de Economía al asegurar en su informe de previsiones para 2013 que el test de estrés de la banca española elaborado por Oliver Wyman es creíble. ¿Quiere esto decir que el ajuste de precios ha tocado a su fin? Lamentablemente no. Si así fuera, los inversores se hubieran dado codazos para entrar en el capital de la Sareb que, como sabemos, va a recibir los activos de los bancos rescatados a un precio similar al del escenario adverso del ejercicio de estrés.

Hay al menos cuatro razones para estimar una mayor caída de precio en 2013.

En primer lugar, las anunciadas supresiones de la desgravación por compra de vivienda habitual y del IVA superreducido para obra nueva. Dependiendo de la casuística, el ahorro estimado gracias a estos beneficios fiscales se sitúa entre el 10% y el 20% del precio. Por tanto, la ausencia de estos instrumentos forzará a un ajuste equivalente.

En segundo lugar, la cantidad disponible de las familias para pagar la cuota hipotecaria merma día a día, no sólo por la mengua de los salarios, sino especialmente por la subida y creación de nuevos tributos y tasas en todos los niveles administrativos.

En tercer lugar, la nefasta perspectiva de futuro de buena parte de la ciudadanía, que, sumada a la percepción generalizada de “la vivienda no ha caído lo suficiente”, estrecha aún más la ya recelosa demanda.

En cuarto lugar, la ausencia de financiación. Más allá del necesario desapalancamiento del sector privado, el escaso crédito de que dispone la banca para financiar la actividad en el país es absorbido sin piedad por el sector público. Las probabilidades de que el Gobierno solicite la activación del programa de compras de deuda pública por parte del BCE -que liberaría a la banca nacional del compromiso de sostener el gasto público del Estado- son, por ahora, muy bajas. Así pues, parece difícil una mejora del acceso a la vivienda por esta vía.

Sin embargo, 2013 podría ser el año en el que fijar un suelo definitivo para los precios, un tope sobre el que edificar de nuevo el sector. Y ahí la Sareb estaría llamada a jugar un papel muy relevante si se utiliza no tanto como trinchera o depósito de activos tóxicos, sino como un elemento realmente dinamizador. Dos o tres ventas de paquetes significativos, aun asumiendo pérdidas, disiparían el vértigo y la incertidumbre que atenazan al sector y ahuyentan a los inversores. La Sareb, en definitiva, está en condiciones de ser la palanca que invierta el actual ciclo de descomposición de la economía en una nueva fase de confianza en el futuro.

(publicado el miércoles 26 en Expansión bajo el título “Razones para una mayor depreciación”)

 

La semana pasada el Banco de España (BdeE) avisó de que los datos adelantados sobre la actividad económica del tercer trimestre manifiestan “atonía”; que el ritmo de crecimiento del PIB “se muestra débil”, que hay una “notable desaceleración de la demanda interna”, que “falta vigor en la industria”. O sea que, eufemismos aparte, vamos muy, pero que muy mal. Por eso no me extrañaría que, si en el primer trimestre crecimos un 0,4 y en el segundo un 0,2, MAFO nos esté preparando el cuerpo para un crecimiento “SIN” en el tercer trimestre, o sea, “San Miguel (Angel Fdez. Ordóñez) 0,0”

En esta ocasión el BdeE ha ido más allá de lo habitual y ha ofrecido una receta: impulsemos el consumo privado. ¿Cómo? Según sus estudios, si las hipotecas se redujeran en un 1%, el consumo aumentaría el 3%. Dando incluso por bueno este efecto, ¿cómo pretenden rebajar el precio de las hipotecas? Dicen que ampliando el plazo de amortización y abaratando los préstamos. Pero, ¿es posible hacerlo?

 

En una tribuna que publiqué en El Economista antes de verano traté de explicar por qué en la actual crisis inmobiliaria ha abundado tanto el problema de la dación en pago frente a lo sucedido en la crisis anterior, la del año 1992 y siguientes. Y la clave, en mi opinión, se encuentra en el modelo hipotecario aplicado. Así, en los ochenta y primeros noventa, en España se funcionaba como en Francia o Alemania: tipo fijo, préstamo del 70-75% del precio, y un plazo de amortización máximo de unos 20 años, siendo lo más habitual 15.

El boom del ladrillo se produjo, sobre todo, por el cambio de modelo: tipo variable (que abarataba inicialmente la cuota hipotecaria), plazo infinito (que también reduce la cuota) y un porcentaje que, si bien sobre el “valor” siguió justificándose entorno al 80%, lo cierto es que sobre el “precio” superó en demasiadas ocasiones el 100%. Al final, lo que sucedió es que las mejoras en la cuota se fueron compensando con aumentos del precio de las viviendas, de tal manera que una familia compró el mismo tipo de piso que hubiera comprado con el modelo hipotecario conservador y con una cuota hipotecaria similar, con dos importantes diferencias: a) el precio del piso (y por tanto, la deuda asumida sobre el mismo) se duplicó o triplicó; b) la cuota quedó indexada a un índice variable que, dado el largo plazo de amortización, puede hacer que esta varíe al alza significativamente, poniendo en riesgo la liquidez y la solvencia de las familias.

Si en España no nos hubiéramos pasado de listos, la receta del Banco de España tendría sentido: imaginemos una cuota de 1.000 euros en un préstamo a 20 años. Si el banco nos amplía el plazo a 30 años (manteniéndose invariables el resto de condiciones) la cuota baja hasta alrededor de 730 euros. Del mismo modo, si una hipoteca que está sujeta a un tipo fijo de, digamos, el 5,5%, la pasamos a un variable de euribor + 1% (total 3%), desde 1.000 euros mensuales pasaríamos a unos 740 euros.

Evidentemente, si gozáramos de ese colchón de seguridad –del que, repito, gozan en Alemania y Francia- no sólo podríamos impulsar el consumo de las familias al liberar una buena parte de sus compromisos fijos de pago, sino que la dación en pago no sería un asunto de actualidad en nuestro país.

Aplicar la receta del Banco de España en nuestra situación es o imposible, o ineficaz. Imposible en el caso de los tipos de interés: ¿Cómo se puede reducir un tipo indexado a euribor a 12 meses más cero coma? ¿O es que está indicando el BdeE sustituir el euribor a 12 meses por el de 6 o el de 3? No lo creo.

Ineficaz en el caso de la ampliación de plazos: Aumentar de 20 a 30 años una hipoteca tiene un efecto importante en la cuota como hemos visto pero, ¿y de 40 años a 50? Apenas unos euros: partiendo, como en el caso anterior, de una cuota inicial de 1.000 euros, la mensualidad quedaría rebajada hasta los 870 euros al mes.

Si esto es todo lo que el Banco de España puede ofrecer para mejorar el consumo interno, es hora de que MAFO y su cúpula vayan presentando su carta de dimisión. Qué pena, qué desolación.

En el Santander no están para fiestas. La importante caída del beneficio en el primer semestre ha caído como un jarro de agua fría en las bolsas (descenso del 3%) a pesar de los denodados esfuerzos de nuestros “independientes” medios de comunicación por transmitir la idea de que todo iría viento en popa “si no fuera por las provisiones impuestas en el Reino Unido”. El mismo argumento que el denostado Valeriano ha utilizado recientemente: “si no fuera por la construcción, estaríamos creando empleo”. Y si no fuera porque la Tierra da vueltas, no se haría de noche. Si no fuera porque la burbuja brasileña aún no ha estallado… (lean esto), ¿no es en Brasil dónde más está creciendo el banco?

Pero esto no esto todo, amigos. El prestigio del Banco está por los suelos. Primero vino la condena de Alfredo Sáenz, su consejero delegado. Después, el excesivo compadreo de don Emilio con Zapatero en sus reuniones de tufo plutócrata. Por último, la supuesta trama de evasión de impuestos de la familia Botín.

Todo esto, unido a lo inapropiado de su apellido -pues facilita eslóganes y juegos de palabras- para presidir un banco, lo cierto es que don Emilio ha sido la diana fácil, a veces injustamente, de los críticos del sistema y del movimiento 15m por aquello de los desahucios. Los adictos a Twitter habrán comprobado cómo los hashtags #Botin, #botinazo, o #motinabotin están entre los más exitosos durante las últimas semanas.

Hasta los políticos se han apuntado a la corriente crítica con los bancos y, así, “con R de RobinHood”, o sea, Rubalcaba –cuyo gobierno tanto ha hecho por los banqueros en los últimos tiempos- ha enarbolado la bandera revolucionaria prometiendo un impuesto a los bancos que utilizará para crear empleo.

Pero Botín es un hombre de recursos y, aprovechando la presentación de resultados, ha dado la campanada con dos medidas populistas y de escaso coste que han sido portada en los medios digitales:

1) Se autoimpone una “tasa Robin” (o “tasa Rubal”) con la que pretende ayudar a 5.000 jóvenes a encontrar empleo. ¿Cómo? Colocando a los chicos en las empresas clientes del banco mediante contratos de prácticas. El Santander será quien pague su sueldo –de 600 euros- durante tres meses. ¿Y después? Después confían en que al menos la mitad (2.500 jóvenes) conserven su puesto tras haber demostrado su valía. La partida que destinarán a ello es de 15 millones de euros. Una gran cantidad de dinero si estuviera en mi cuenta pero, ¿para un banco que gana 8.000 millones al año?

Lo peor de esta medida es que no es más que un guiño al poder político propio de regímenes oligárquicos. Si de verdad les sobran quince millones de euros les propongo una cosa: faciliten con ese dinero préstamos a emprendedores. Les aseguro que la sociedad en su conjunto se lo agradecerá más.

2) Una moratoria hipotecaria de tres años para asalariados que hayan perdido su empleo o autónomos cuyos ingresos hayan descendido un 25% o más. Se trata de dejar de pagar el principal durante tres años pero no los intereses. Y ponen un ejemplo: la hipoteca de 125.000 euros a 25 años y con euribor más 0,7 devenga una cuota mensual de 600 euros. Si sólo se pagan intereses, la cuota se reduce a la mitad, 300 euros. No suena mal, ¿verdad?

Pues sí, hay que reconocer que para muchos afectados por la crisis es una ayuda para capear el temporal aunque conviene no olvidar lo siguiente:

a) Nada nuevo bajo el sol. Ya en 2005, en plena burbuja, y por ese ansia de vender más y más hipotecas, BBVA ofrecía la (¡tatatachán!) “Hipoteca Sólo Intereses”: los tres primeros años del préstamo sólo se pagaban intereses. “¿Y después?” ¿Y a quién le importa lo que venga después? Pero hombre de Dios, disfrute de la vida, ¡carpe diem!¡Tempus fugit!

b) Ya lo están haciendo. No nos engañemos: con un 21% de paro, la tasa del 2,5% de mora hipotecaria reconocida por la banca es más falsa que un billete de 6 euros. Renegocia que te renegocia han conseguido llegar hasta aquí con esos datos oficiales que el Banco de España les consiente. En definitiva, muy marketiniano, pero que lo vienen haciendo desde hace un par de años. Oficializando lo oficioso.

c) La cuota no baja tanto en todos los casos. El ejemplo que han ofrecido en presentación de resultados es el de una hipoteca a 25 años. ¿Cuántas hay de esas desde 2004? La mayoría de las familias con problemas tienen hipotecas de 30 años para arriba, predominando las de 35 y 40 años. En estos casos, la parte de la cuota que corresponde a la devolución de principal es más reducida, por lo que la minoración de la cuota es menor. Y también dependerá en cada caso de en qué momento de la vida del préstamo se produzca la moratoria, puesto que se pagan más intereses al principio del préstamo que al final.

d) El banco no pierde. Esto no sale gratis, pero es normal: un banco no es Caritas. Lo que te hacen es extender el periodo de vida del préstamo, con lo que el programita del banco enseguida te recalcula las nuevas cuotas a pagar. Contablemente es inocuo para el banco, aunque en términos de cash hay, indudablemente, una merma.

e) La mora no se resiente, incluso la contiene. Salvo que el Banco de España dispusiera de otra cosa –harto improbable- esta renegociación –que es un default en toda regla- no se considera mora sino todo lo contrario.

f) Evita el deterioro del balance del banco. Efectivamente, a la entidad no le interesa engrosar su balance con activos contra los que tiene que provisionar y, posteriormente, vender.

En definitiva, jugada maestra del Santander que consolida el ‘patadapalantismo’ como filosofía en el modo de gestionar problemas en el país. Lo mejor: que un buen número de familias podrá beneficiarse, que seguramente se incrementará por un probable efecto imitación de otras entidades.

(Gracias a @1976andresg, @jpserranoh y @santespasques por sus comentarios para la elaboración de este post)









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