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Les puedo asegurar que no es un plato de buen gusto, al día siguiente de publicar el post “Dación en pago: ¿pagarán justos por pecadores?” en idealista, despertarse con la noticia del suicidio de una mujer lanzándose desde una ventana al tiempo que el secretario judicial procede al desahucio. Ni siquiera el hecho de que, finalmente, se haya sabido que Amaya Egaña no formaba parte del colectivo de riesgo –tenía un buen trabajo-; ni siquiera la alta probabilidad de que la motivación de su terrible decisión trascienda el problema económico, alivian el peso y la turbación que me acompañaron durante el pasado viernes.

La politización y demagogia que han cundido en redes y medios desde que se conoció la noticia ha sido, sin embargo, la peor consecuencia de una muerte que, ya que es irreparable, al menos podría haber servido como ejercicio de catarsis colectiva. Sin embargo, de momento, sólo está siendo utilizada para todo lo contrario, esto es, para incidir o reafirmar las deformaciones de una sociedad, de unos individuos, que no son capaces de asumir su responsabilidad en la toma de decisiones. Todo lo que sucede en este país es culpa del otro: si me salgo de la carretera, la culpa es de la constructora que la hizo mal o de la DGT que no señalizó bien el tramo; si compro pagarés de Rumasa, de Ruiz Mateos que es un golfo o del Estado que no se lo impidió; si estoy obeso, de los que permiten vender y anunciar comida rápida con sonrisa profidén y máscara de Mickey Mouse; y, así, hasta todas y cada una de las decisiones que toman los individuos de este país. ¿Y cómo suele terminar todo esto? Con prohibiciones: ¡Prohibido macrofiestas! ¡Prohibido fumar! ¡Prohibido barbacoas en el campo! De tal manera que, poco a poco, día a día, mes a mes, y año a año, España se está convirtiendo en un país francamente insoportable para las pequeñas –y las grandes- libertades. Tanto que hasta iconos de la izquierda, como Joaquín Sabina, reclaman más espacio individual: “El Estado interviene demasiado en las vidas de la gente”, afirmó tras la aprobación de la ley antifumadores (y pro delatores) advirtiendo, para que no quedara duda, que lo decía desde la máxima repudia al “neoliberalismo”.

En el “Adiós, ladrillo, adiós” escribí esto:

La violencia y brutalidad de la crisis, el parón tajante del sector de un día para otro propició un escenario que, en otras culturas como la japonesa o aun la nórdica, hubiera provocado hasta suicidios. Afortunadamente para nuestra salud, el español responde más a la filosofía de “desnudo vine al mundo y desnudo me iré” y, mientras tanto, “que me quiten lo bailao”

Recuerdo, al comienzo de la crisis, el reporte de algún suicidio, siempre en el extranjero. El que más me llamó la atención fue el de un potentado irlandés, el típico empresario que había medrado surfeando la ola de la burbuja inmobiliaria. Y recuerdo que pensé: esto no lo veremos aquí. Y, en efecto, la crisis no ha causado bajas entre los miembros de lo que últimamente venimos llamando “la casta”. ¿Quizá por el carácter español que describí en mi libro? ¿Por la ausencia de principios, de moral? Seguramente sí. Y también tener las espaldas cubiertas. Como bien sabemos, la Administración ha protegido hasta el paroxismo a las entidades financieras, y estas a su vez, a las grandes y endeudadísimas empresas que fueron protagonistas de la década loca. ¿Y dónde se han producido los episodios de mayor desesperación? Entre las capas más débiles. Los autónomos y pequeños empresarios, sobre todo los vinculados al mundo de la construcción o con contratas públicas, han protagonizado varios intentos de suicidio –uno consumado, si no recuerdo mal-, y muchos más de llamar la atención –como el de aquel que estuvo viviendo en lo alto de una grúa varios meses en un municipio del norte de Madrid-.

Ahora le ha llegado el turno al ciudadano común. A cualquiera que, habiendo adquirido un piso en el pico del ciclo, sus ingresos han mermado de tal forma que le es imposible cumplir con sus obligaciones.

El Gobierno, todos los gobiernos, se enfrentan a un dilema moral: qué hacer con los amenazados de desahucio tras haber rescatado cajas a costa del ciudadano, evitado la quiebra de las empresas hiperendeudadas de la burbuja, y permitido que los responsables de unas y otras se vayan de rositas. Es comprensible. Han salvado a los amigos. Por eso, cuando algunos escribimos que la seguridad jurídica es importante, que el mercado es bueno cuando funciona verdaderamente como tal tanto en las duras (sufrir pérdidas) como en las maduras (recoger beneficios) sencillamente nos ignoran.

El iter del político lo marca el voto. Que a veces es el miedo a perderlo. Por eso me temo que ahora volverán a actuar mal. No les importan las verdaderas circunstancias de los dos suicidios acaecidos. No les importa que el señor de Granada, con 54 años, pidiera un préstamo para comprar la vivienda familiar en la que había vivido toda su vida y que el dinero pagado fuera a parar a las cuentas de sus hermanos, que le vendieron su parte. No les importa que la señora de Vizcaya, también en la cincuentena, tuviera un estupendo trabajo bien remunerado y que ni siquiera su marido supiera que el piso estaba embargado. No les importa que ninguno de los dos casos se corresponda con el concepto “la burbuja les ha estallado en la cara”. Sólo les importa el voto.

Por último, ha llegado un punto en que no se sabe muy bien qué es lo que quieren los grupos de presión. ¿Dación en pago? ¿Aplazamiento de la ejecución? ¿Ambas cosas? ¿Repudiar la deuda y mantener la vivienda? Sus mensajes en las redes, irreflexivos y llenos de odio. Ni siquiera esperan a conocer los detalles de los casos. Y luego sus comentarios. Me decía un amigo periodista que había ido a la plaza del Celenque para entrevistar a los allí acampados. “Fíjate, me dieron 200.000 € de préstamo cuando yo solo ganaba X al mes, y además tengo que cuidar de mi madre” ¿No recuerda a aquellos jóvenes que, tras el suceso del Madrid Arena, criticaban que les habían dejado entrar siendo menores? Los individuos renuncian a ser ellos mismos y conceden al Estado todo el poder de decisión sobre sus vidas. Una sociedad asfixiante.

Esta es la España de hoy. Mentiras por aquí, mentiras por allá. Y, al final, menos libertad, más “protección” del Estado… y más extracción de nuestros recursos. ¡Hay que espabilar!

 

 

PD: Ha salido a la venta “Un modelo realmente liberal”. Coordinado por Juan Ramón Rallo, más de 30 capítulos explicando, desde un punto de vista práctico, cómo nos gustaría ver organizada la España de hoy. Lean esta reseña y anímense a leerlo.

 

La semana pasada el Banco de España (BdeE) avisó de que los datos adelantados sobre la actividad económica del tercer trimestre manifiestan “atonía”; que el ritmo de crecimiento del PIB “se muestra débil”, que hay una “notable desaceleración de la demanda interna”, que “falta vigor en la industria”. O sea que, eufemismos aparte, vamos muy, pero que muy mal. Por eso no me extrañaría que, si en el primer trimestre crecimos un 0,4 y en el segundo un 0,2, MAFO nos esté preparando el cuerpo para un crecimiento “SIN” en el tercer trimestre, o sea, “San Miguel (Angel Fdez. Ordóñez) 0,0”

En esta ocasión el BdeE ha ido más allá de lo habitual y ha ofrecido una receta: impulsemos el consumo privado. ¿Cómo? Según sus estudios, si las hipotecas se redujeran en un 1%, el consumo aumentaría el 3%. Dando incluso por bueno este efecto, ¿cómo pretenden rebajar el precio de las hipotecas? Dicen que ampliando el plazo de amortización y abaratando los préstamos. Pero, ¿es posible hacerlo?

 

En una tribuna que publiqué en El Economista antes de verano traté de explicar por qué en la actual crisis inmobiliaria ha abundado tanto el problema de la dación en pago frente a lo sucedido en la crisis anterior, la del año 1992 y siguientes. Y la clave, en mi opinión, se encuentra en el modelo hipotecario aplicado. Así, en los ochenta y primeros noventa, en España se funcionaba como en Francia o Alemania: tipo fijo, préstamo del 70-75% del precio, y un plazo de amortización máximo de unos 20 años, siendo lo más habitual 15.

El boom del ladrillo se produjo, sobre todo, por el cambio de modelo: tipo variable (que abarataba inicialmente la cuota hipotecaria), plazo infinito (que también reduce la cuota) y un porcentaje que, si bien sobre el “valor” siguió justificándose entorno al 80%, lo cierto es que sobre el “precio” superó en demasiadas ocasiones el 100%. Al final, lo que sucedió es que las mejoras en la cuota se fueron compensando con aumentos del precio de las viviendas, de tal manera que una familia compró el mismo tipo de piso que hubiera comprado con el modelo hipotecario conservador y con una cuota hipotecaria similar, con dos importantes diferencias: a) el precio del piso (y por tanto, la deuda asumida sobre el mismo) se duplicó o triplicó; b) la cuota quedó indexada a un índice variable que, dado el largo plazo de amortización, puede hacer que esta varíe al alza significativamente, poniendo en riesgo la liquidez y la solvencia de las familias.

Si en España no nos hubiéramos pasado de listos, la receta del Banco de España tendría sentido: imaginemos una cuota de 1.000 euros en un préstamo a 20 años. Si el banco nos amplía el plazo a 30 años (manteniéndose invariables el resto de condiciones) la cuota baja hasta alrededor de 730 euros. Del mismo modo, si una hipoteca que está sujeta a un tipo fijo de, digamos, el 5,5%, la pasamos a un variable de euribor + 1% (total 3%), desde 1.000 euros mensuales pasaríamos a unos 740 euros.

Evidentemente, si gozáramos de ese colchón de seguridad –del que, repito, gozan en Alemania y Francia- no sólo podríamos impulsar el consumo de las familias al liberar una buena parte de sus compromisos fijos de pago, sino que la dación en pago no sería un asunto de actualidad en nuestro país.

Aplicar la receta del Banco de España en nuestra situación es o imposible, o ineficaz. Imposible en el caso de los tipos de interés: ¿Cómo se puede reducir un tipo indexado a euribor a 12 meses más cero coma? ¿O es que está indicando el BdeE sustituir el euribor a 12 meses por el de 6 o el de 3? No lo creo.

Ineficaz en el caso de la ampliación de plazos: Aumentar de 20 a 30 años una hipoteca tiene un efecto importante en la cuota como hemos visto pero, ¿y de 40 años a 50? Apenas unos euros: partiendo, como en el caso anterior, de una cuota inicial de 1.000 euros, la mensualidad quedaría rebajada hasta los 870 euros al mes.

Si esto es todo lo que el Banco de España puede ofrecer para mejorar el consumo interno, es hora de que MAFO y su cúpula vayan presentando su carta de dimisión. Qué pena, qué desolación.

 

Eso es lo que me decía hace unos días un abogado que, por razones obvias, se ha tenido que especializar en concursos de acreedores. Sus principales clientes: las otrora pujantes promotoras.

¿Y por qué? En primer lugar, una promotora que entra en la vía del concurso de acreedores se caracteriza por dos cosas: un pasivo exigible (deuda) enorme, y un activo que muy difícilmente puede transformar en tesorería, en caja.

El concurso es recomendable y hasta beneficioso para la empresa, pues congela las deudas pendientes hasta la fecha de la declaración del concurso. Hasta el punto de que aunque tuviera puntuales entradas de dinero contante y sonante en caja no podría pagar ninguna de esas deudas pendientes.

Sin embargo, a partir del momento en que el juez admite el concurso de la promotora, se producen nuevos –y cuantiosos- gastos: los del funcionamiento normal de la empresa (salarios de los trabajadores, etc.), los de la administración concursal, y los de los abogados y fiscalistas que asesoran a la empresa en este proceloso viaje. Y la pregunta es: ¿de dónde saca dinero la promotora para hacer frente a estos gastos? De las daciones en pago.

Supongamos que un banco había prestado a un promotor 10 millones de euros para desarrollar una promoción de viviendas que, ya terminadas, se encuentran en stock y sin visos de salida en el mercado. Las partes convienen en que el valor de la citada promoción es de 10 millones. El promotor transmite el bien al banco de tal manera que cancela la deuda con éste. ¿Y cómo genera el promotor liquidez si deuda y precio coinciden? A través del IVA.

En efecto, la transmisión del bien está sujeta a IVA, que hasta ahora era del 8%. El banco, como comprador, debía, además del precio, pagar al promotor 800.000 euros por este concepto. La obligación del promotor es ingresar este dinero directamente a Hacienda. Sin embargo, casi nadie lo está haciendo, sino que utilizan estas entradas de caja para pagar los nuevos gastos que se generan desde que entran en concurso. Con la rebaja del IVA a la mitad, estos ingresos se van a reducir en la misma cuantía.

Así pues, los abogados (como mi amigo) y otros asesores de la promotora, la administración concursal y los propios empleados de la empresa van a tener más difícil que nunca cobrar sus honorarios y emolumentos.

 

Concluyendo:

1)      La rebaja del IVA va a tener muy poca incidencia en la recaudación real del impuesto, pues son muchísimas las promotoras que no ingresan ese IVA con independencia del tipo de gravamen.

2)      La banca sí que lo está pagando, por lo que la bajada tiene una importante incidencia en su tesorería, máxime cuando la mayoría de los servicios que vende la banca están exentos y difícilmente puede compensar IVA soportado y repercutido.

3)      La probabilidad de cobro en tiempo y forma de los gastos generados a partir de la entrada en concurso de acreedores se va a reducir notablemente, en especial si la medida se prorroga por doce meses más, como anunció Rajoy.

 

Hace unos días el economista Andrés González publicaba en su blog EconomíayPolítica un interesante post en el que explicaba que la razón de que el suelo hubiera bajado más que la vivienda estaba íntimamente relacionada con la famosa dación en pago. En efecto, como ya hemos visto en otros posts, las empresas gozan de responsabilidad limitada por lo que, cuando su posición queda “underwater”, sueltan un lastre que al banco no le queda otra que asumir. La prueba fehaciente es que la tasa de mora en promotores alcanza el 15% mientras que la de particulares apenas sobrepasa el 2,5%. Por eso, Andrés concluye que si la dación en pago se aplicara con efecto retroactivo, el precio de la vivienda se desplomaría a un ritmo similar al del suelo. ¿Qué os parece?

No cabe duda de que la aplicación de la dación en pago con efecto retroactivo impulsaría el precio de la vivienda a la baja, aunque es difícil hacer un pronóstico en cuanto al nivel. También he explicado en otras entradas que, si en algún momento me he mostrado partidario de la dación en pago sin matices y generalizada, ha sido sobre todo precisamente por el efecto regenerador que implicaría una bajada de precios considerable.

Sin embargo, hay una serie de razones que me invitan a pensar que el suelo necesariamente ha de bajar más que la vivienda. Unas que afectan a todos los suelos por igual, y otras que son específicas de los suelos no urbanos:

1) El suelo es un bien que, a diferencia de la vivienda, tiene una demanda muy limitada. Apenas varios miles de sociedades o personas tienen capacidad de adquirir este tipo de activos, frente a los millones de personas que sí pueden adquirir una vivienda.

2) Pero es que, además, esa demanda potencial de suelo ha quedado prácticamente arrasada por la crisis. Se pueden contar con los dedos las empresas promotoras que actualmente pueden estar en disposición o apetencia de adquirir un solar. Si a eso añadimos los problemas de financiación, el cuadro es desolador.

3) Lo que está sucediendo en el seno de las entidades financieras es el mejor ejemplo de lo que acabo de decir: incapaces de vender los suelos que se están quedando, la alternativa está siendo la promoción y desarrollo de los mismos para así poder vender los pisos que resulten. Transformando un bien ilíquido en otro más líquido.

4.a) El suelo -incluido el finalista- está lleno de incertidumbres (riesgo administrativo, comercial, financiero, técnico) que, durante los años del boom eran infravalorados y no se tenían en cuenta a la hora de comprar y hacer números. Esto no pasa con un piso terminado que, aunque también tiene sus riesgos, a los efectos de esta comparación son despreciables. Y esos riesgos, que ahora sí se valoran, se reflejan lógicamente en una caída más acusada del precio en comparación con la vivienda.

4.b) En el caso de los suelos urbanizables y “rústicos con expectativas” se produce este mismo fenómeno pero elevado a la enésima potencia. Si un suelo finalista esconde enormes riesgos, un suelo que, físicamente es un patatal, es la “madre” de todos los riesgos. En “Adiós, ladrillo, adiós” explico esto con detalle y ejemplos, de los que quizá el más completo es el de la inmobiliaria Astroc (hoy día Quabit) del famoso Enrique Bañuelos. En los tiempos del boom el precio de compra de este tipo de terrenos reflejaba el mero descuento de los costes de producción y venta del producto final (el piso). Con lo cual el inversor/desarrollador de suelo no contaba con margen de error. ¡Como el precio no dejaba de subir, aunque te equivocaras no importaba!

5) Pero es que además hay otras dos razones que devuelven el suelo urbanizable a la cruda realidad: a) legislación vigente en materia de expropiación, que sólo distingue entre urbano y rústico, y que podría ser aplicada en cualquier momento y de manera masiva por los ayuntamientos, ya que los propietarios de urbanizables no están cumpliendo con su deber de urbanizar; b) la aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la vigente Ley del Suelo que, si nadie lo impide, entrará en vigor a final de este año en virtud de la cual todo suelo urbanizable habrá de valorarse como rústico.

Andrés González tiene razón en que la dación en pago con efecto retroactivo generaría una bajada de precios de la vivienda (y un cataclismo financiero) pero el suelo siempre estará un peldaño por debajo de la vivienda.









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