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Decía ayer el economista español afincado en Colchester, Javier Santacruz, que “esta Reforma Fiscal es un lío morrocotudo, de la que sólo sacarán provecho aquellos profesionales que se lo estudien bien. No es que tenga letra pequeña ¡es que toda ella es letra pequeña!

Nos habían prometido simplicidad, reducción de excepciones, de vericuetos, de subterfugios y, finalmente, es tal el grado de complejidad que los asesores fiscales pueden estar tranquilos: de hecho, es posible que el Gobierno haya pensado que la profesión de experto fiscal pueda ser el sustitutivo del ladrillo como motor del empleo, o sea, el manido ‘nuevo modelo productivo’.

Centrando la jugada en el asunto inmobiliario, llama sin duda la atención que las novedades nada tienen que ver con el informe Lagares ¿fueron sólo globos sonda? Contra pronóstico la segunda vivienda no se toca, y la desgravación vigente para vivienda habitual no se elimina. Es un alivio para los millones de hipotecados de los años dorados del ladrillo que, sin apenas ahorro que poder destinar a otros productos, mantienen al menos la esperanza de recibir previo al verano la “extra” de la devolución de Hacienda. Sin duda el consumo se vería especialmente resentido sin esa “bufanda”.

Sin embargo, la sorpresa ha llegado por donde menos se pensaba: el alquiler. Así, para los propietarios, la exención será de sólo el 50% a partir de 2015, frente al 60% actual general y el 100% para el caso de inquilinos menores de 35 años. Y lo mismo para los inquilinos: la deducción actual desaparece para los nuevos contratos que se celebren a partir del próximo 1 de enero.

¿Qué se pretende tras estas medidas? En mi modesta opinión, el Gobierno es consciente de la debilidad del mercado de compraventa de vivienda, y una fiscalidad agresiva podría achicharrar los tiernos y débiles “brotes verdes” que empiezan a aparecer. Desde hace unos cuantos meses inversores de todo el mundo están comprando grandes cantidades de viviendas provenientes de bancos y de la Sareb, directamente o a través de préstamos con gran probabilidad de impago. Estos inversores en su mayoría no pretenden mantener la inversión por mucho tiempo, sino que es su intención revender con cierta rapidez. Para que la operación obtenga éxito es conveniente que otros factores que puedan influir en el comprador final se mantengan en un ambiente favorable. Y la fiscalidad es quizá el elemento que más influye en la configuración de ese ambiente.

En todo caso, una fiscalidad más agresiva incidiría en una valoración a la baja del inmueble, y en una menor rotación. Y lo que quieren es que se mueva: las ventas generan muchos más ingresos fiscales que los alquileres.

El alquiler, por su parte, ha aumentado significativamente en los últimos años. No es que nos estemos igualando con Alemania u Holanda, pero el crecimiento es enorme teniendo en cuenta de dónde veníamos. Seguramente el Gobierno considera que tanto la demanda como la oferta de alquiler son bastante inelásticas a la eliminación de las ventajas fiscales, pues piensan que los inquilinos lo son porque no pueden conseguir hipotecas, y los propietarios alquilan porque no pueden vender asumiendo las pérdidas que el maldito libre mercado les impone a fecha de hoy.

Y aunque yo pienso que hay un cambio de tendencia más profundo, un nuevo paradigma en la manera en que la gente se busca un hogar, lo cierto es que el Gobierno acierta en gran parte con ese razonamiento. En todo caso, mayor presión fiscal en el alquiler también implica una reducción de las rentas y, por tanto, de la valoración del activo. Podían y debían haber esperado más tiempo a que el mercado del alquiler se consolidara. No hace ni dos meses que escuché a Juan Van Halen afirmar que el alquiler era la gran apuesta de la Dirección General de Vivienda que encabeza en Fomento…

En todo caso, es la primera vez que veo que un Gobierno actúa de manera contracíclica desde un punto de vista fiscal en el mercado inmobiliario: se abstiene de cargar las tintas frente al mercado de compraventa –que está claramente estancado-, y castiga al más boyante que nunca del alquiler.

Por último, creo que es una medida bienvenida sin discusión –nunca es tarde si la dicha es buena, pero ya podían haberlo hecho en 2008- la exención del pago de plusvalías en el IRPF a los afectados por procesos de dación en pago, que venía a ser algo así como -perdonen la expresión- además de puta poner la cama.

Pero no lancemos las campanas al vuelo. Me dice Santacruz que es posible que haya una segunda ronda reformista que no nos saldrá tan barata: será el turno del IVA y de la propiedad.

 

El único incentivo que es necesario y (casi) suficiente es el saneamiento bancario

No levantaremos cabeza económica en España, hasta que no volvamos a levantar pisos con normalidad. Sin cometer los abusos y corruptelas del pasado que no sólo hicieron insostenible el anterior modelo inmobiliario, sino que se encuentran en el origen de la actual crisis financiera y económica. Pero sin cometer nuevos errores como pensar que podremos recuperar un nivel de creación de empleo adecuado, sin que la construcción inmobiliaria vuelva a aportar al PIB  más que ahora.” Así comienza el artículo “Más ladrillos con ordenador” que publicó Jordi Sevilla en marzo del año pasado.

Sin la contribución del sector inmobiliario es una quimera pretender que España salga de la crisis. Los dos millones largos de compatriotas que la construcción ha dejado a las puertas del SEPE (vulgo Inem) no son recolocables en Silicon Valley. Y si lo fueran, ya se habrían largado de este páramo de la innovación y el emprendimiento. Treinta o cuarentañeros que sólo están capacitados para trabajos de baja cualificación. Cuando Rubalcaba dijo que “no se puede pasar del empacho del ladrillo al ayuno más absoluto”, o cuando Rajoy propone medidas para incentivar la vivienda, no creo que estén pensando en revivir la burbuja. De hecho sería imposible por mucho que quisieran. Si el saneamiento bancario termina saliendo razonablemente bien, a lo máximo que podemos aspirar es a recuperar el tono sonrosado en la mejilla de la cadavérica faz de la construcción. Es deseable que la venta de viviendas y otros activos inmobiliarios recuperen un ritmo razonable; el adecuado para satisfacer la demanda insatisfecha; el apropiado para el tamaño, las necesidades y las circunstancias del país.

La parte mollar de este embrollo –y discúlpenme si soy reiterativo- está en la financiación. Y con un ejemplo, que entenderán fácilmente los que estén vendiendo una casa, creo que se ilustra mejor: Si pones un piso a la venta y no recibes llamadas ni, por tanto, visitas, es que vas caro. Pero si a pesar de atender el teléfono y de enseñarlo repetidamente no lo vendes, el problema ya no es de precio sino de financiación. Matiz trascendental.

Hay demanda, y demanda muy solvente, insatisfecha. La prueba del algodón es la relativa facilidad con que la banca coloca sus propios pisos –y eso que mucho es morralla- acuciada por el calendario de provisiones del Banco de España. Y lo que venden no es precisamente por precio –van más caros que el resto del mercado-, sino por financiación. Demanda no sólo insatisfecha por no disponer de financiación, sino por no encontrar el producto deseado: les aseguro que lugares como Valdebebas, en Madrid, serían en este momento un hervidero de grúas si los bancos aún sirvieran para lo que fueron concebidos.

Lo que nadie queremos –bueno, alguno habrá- es que el modelo hiperagresivo y postcaliforniano de hipotecas a tipos variables, amortización en dos generaciones y sin necesidad de ahorro previo, vuelva. Eso es la burbuja: la intervención de tipos por el BCE y los incentivos perversos del Banco de España. No que se vendan pisos.

 

La vivienda está fortísimamente penalizada por la fiscalidad y la intervención pública

Me llama la atención que ninguno de los artículos que he leído sobre el tema de la deducción haya mencionado la brutal fiscalidad a la que está sometido el suelo. Y creo que, en un análisis completo de la situación, no se debe soslayar. Solemos tender a individualizar la vivienda y a separarla del suelo, como dos entes independientes aunque –intuimos- conectados. Sin embargo, querido lector, sea consciente de que Ud., como dueño de un piso, lo es también de la parte proporcional del solar sobre el que está edificado.

En “Adiós, ladrillo, adiós” relato con detenimiento las enormes cargas que soporta en nuestro país la transformación de suelo. De hecho, se puede afirmar sin temor a exagerar que el modelo actual es, simple y llanamente, confiscatorio. Las cargas, que ya eran enormes a principios del ciclo alcista, se tornaron inasumibles al calor de la bonanza. Las administraciones querían cada vez más y más trozo de la tarta y, los promotores, en parte por un cierto sentimiento de culpa –por hacerse demasiado ricos en demasiado poco tiempo-, en parte porque los precios no dejaban de subir –gracias a las hipotecas de alto riesgo-, y en parte porque los políticos eran amiguetes de componendas, no levantaron la voz.

El suelo es el ingrediente principal con el que se hacen las viviendas y, si está fuertemente penalizado fiscalmente y con otro tipo de cargas –cesiones, vivienda protegida, dotaciones, etc.-, puede estar seguro de que a la postre lo acabará pagando el comprador final.

A este respecto, dos Comunidades Autónomas (Madrid y Andalucía) han modificado recientemente las cargas a la transformación de suelo, rebajándolas. Estas medidas tienen mucha más incidencia en el precio final de la vivienda que la deducción y el miniIVA. Y sin embargo han pasado sin pena ni gloria. O, si acaso, han servido para criticar una cierta connivencia entre promotores y políticos. Desafortunadamente para todos, no son medidas que vayan a desplegar sus efectos en el corto plazo: pasarán muchos meses, incluso años, para que lo sintamos. No así la desgravación por vivienda ni el IVA superreducido, que afectan al bolsillo –y a la decisión de compra- de forma mucho más inmediata.

 

La deducción y el precio

Parece razonable pensar que, si aplicas un descuento fiscal a un producto, todo o una buena parte del ahorro potencial para el consumidor acabe incrementando el precio del producto. Esta conclusión es bastante obvia en el caso del IVA superreducido. Pero no en el caso de la deducción, pues no es un descuento que se aplique directamente en el precio.

De hecho, cuando uno va a comprar un piso, aunque sea consciente –que no siempre lo es- de que existe una deducción, no la incluye en sus cálculos. Al comprador lo único que le preocupa es la cuota hipotecaria. El problema se reduce a “lo máximo que me puedo permitir pagar al mes son 800 euros”, pongamos por caso. Si luego resulta que, al hacer la declaración de la Renta, te devuelven no sé cuántos euros, tampoco tienes muy claro a que se debe: si es por tener x hijos, si es porque has donado a Caritas, si porque te retuvieron de más, etc. Es una paga extra que te cae y que, bien destinas a ahorro –necesario y positivo-, bien te lo gastas en las vacaciones –impulsando el consumo-. De mi experiencia en el sector tengo clara una cosa: jamás he conocido, tratado, escuchado o conversado con alguien –promotor o comprador- que tenga en cuenta la deducción para fijar precios o estimar costes. Salvo, claro está, cuando Zapatero anunció el fin de la misma. Es cierto que tuvo incidencia en los ritmos de venta. Bajo mi punto de vista, más basado en la propaganda que se le dio en los medios de comunicación que en decisiones pensadas y motivadas.

Pero incluso aunque fuera así: supongamos que el ahorro fiscal efectivamente se traslada al precio. ¿Cuál es el problema? Vale, sí, ya sé, que se estaría impidiendo dejar caer el precio a su nivel de mercado. Sin embargo, lo que pago de más lo estaría recuperando vía deducción, ¿no es así? Las gallinas que entran por las que salen, que diría el genial José Mota. En cualquier caso, si esto fuera así y sólo así aplicar la deducción sería estúpido. Hay algo más. Como mínimo, un fenómeno similar al que produce la ilusión monetaria. Como máximo, lo que he expuesto en el párrafo anterior: que ni la mayoría de la gente tiene en cuenta la desgravación cuando compra piso, ni todo el ahorro se traslada al precio.

 

Deducción y burbuja

Por no alargar mucho más el post –y porque de este tema he tratado en muchos artículos- me limitaré a decir que, de ninguna de las maneras, la deducción ha contribuido a la burbuja inmobiliaria. La burbuja es fruto del brutal exceso de liquidez a precios ridículos que alimentó nuestra codicia, con la imprescindible colaboración de una banca perversamente incentivada y la permisividad de un establishment cómplice que cerró los ojos ante el radical cambio de paradigma hipotecario.

La deducción nos acompaña desde 1979. Está incorporada al precio desde entonces. Y en estos treinta años ha habido subidas y bajadas de precio, burbujas y pinchazos incluidos.

 

Deducción y alquiler

Es innegable que desde tiempo inmemorial se ha primado en España la compra frente al alquiler. La deducción a la adquisición de vivienda ha contribuido decisivamente a crear la cultura de la propiedad. Pero no exclusivamente: baste como muestra el drama que ha supuesto para miles de propietarios los conocidos como “alquileres de renta antigua”. La actual LAU tampoco favorece en absoluto un mercado dinámico del alquiler. Es esperanzador, en cualquier caso, que el programa del PP incorpore estas dos medidas sobre arrendamiento:

  • “Permitiremos la compensación tributaria entre alquileres pagados y percibidos cuando se ponga en arrendamiento la vivienda habitual y se alquile otra en el nuevo lugar de residencia.”
  • “Dotaremos al contrato de arrendamiento de mayor flexibilidad y libertad de pactos. Incrementaremos la seguridad jurídica a las partes y agilizaremos los mecanismos de resolución de conflictos.”

Pero me parece insuficiente. El tratamiento fiscal debería ser similar. Si no se hace es, seguramente, porque consideran que hacerlo no ayudaría a solucionar el problema del stock. Creo que es un error, no sólo porque influye en las decisiones de las familias, sino porque, en estos años de gran dificultad de acceso a la financiación, el alquiler podía haber sido una válvula de escape para el sector y una manera de rentabilizar la enorme inversión acometida por los españoles en vivienda.

 

Concluyendo:

-    El Gobierno quiere reactivar el mercado inmobiliario.
-    La deducción es una más de la batería de medidas para conseguirlo.
-    La deducción, por sí sola, es insuficiente –sin saneamiento bancario no hay salida-.
-    La deducción no tiene nada que ver con la burbuja. De hecho, la deducción lleva incorporada al precio treinta años, con lo que su efecto sobre el precio hace tiempo quedó descontado.
-    El ahorro que genera la deducción no se traslada directamente al precio o, al menos no en su totalidad. Pero, aunque así fuera:

  •     Desde un punto de vista del comprador, es inocua: lo que pierde por un lado lo gana por el otro.
  •    Desde el punto de vista del promotor, representa una compensación mínima frente a la brutal carga que soporta durante todo el proceso de producción de la vivienda.
  •    Desde el punto de vista del Estado, es la devolución de una parte, pequeña, de lo previamente recaudado a través de infinidad tasas, impuestos, cargas, cesiones, etc.

-    La deducción sesga la decisión del usuario a favor de la compra, perjudicando al alquiler.
-    El alquiler no sólo merece una reformulación de su estatus jurídico, sino un tratamiento fiscal equivalente a la adquisición.

 

Desde que entró en vigor la medida he intentado buscar diferentes puntos de vista sobre la reincorporación de la deducción por vivienda, en general denostada tanto por afines a la izquierda como por liberales.

Finalmente he hecho una selección de artículos de lectura recomendable que son los siguientes:

Recuperar la deducción por vivienda es una mala idea”, de J. Ignacio Conde-Ruiz y Juan F. Rubio-Ramírez, colaboradores de Nada es Gratis (NeG)

El regreso de la desgravación por vivienda”, de Fernando Méndez González, publicado en El Economista

El coste de rescatar la deducción por vivienda”, Editorial de Expansión

El Gobierno rompe la igualdad fiscal entre la adquisición y el alquiler de vivienda”, de Jaume Viñes, redactor de Cinco Días

En defensa de la deducción a la vivienda”, de Juan Ramón Rallo, publicado en Libertad Digital (este artículo es antiguo y se publicó como respuesta al anuncio del presidente Zapatero de la eliminación de la deducción)

 

Breve resumen de lo acontecido

En España los incentivos a la adquisición de vivienda vienen de lejos. Según Méndez, ya en los años cincuenta se fomentaba el acceso a la propiedad a la incipiente clase media. Pero no es hasta los Pactos de la Moncloa que se consolidan los sistemas hipotecario y de incentivos que han llegado hasta nuestros días. Así pues, la deducción como tal la introdujo la Ley del IRPF de 1978, que entró en vigor un año después.

Según Conde y Rubio de NeG, hasta 1999 el incentivo consistió en la deducción en la cuota del 15% por adquisición o rehabilitación de vivienda habitual. La Ley del IRPF de 1998 –que entró en vigor en el ejercicio siguiente- introdujo cambios: 1) base máxima de 1,5 millones de pesetas (9.018 €); 2) durante los dos primeros años, deducción del 25% sobre las primeras 750.000 pesetas y del 15% sobre el resto; 3) a partir del tercer año, deducción del 20% y el 15% respectivamente.

Y así fue durante los 12 años siguientes, hasta que Zapatero anunció que en enero de 2011 la deducción desaparecería para las rentas superiores a 24.000 euros y, al mismo tiempo, que elevaría hasta ese umbral el límite para aplicar la deducción por alquiler. Durante un año, propiedad y alquiler disfrutaron de un tratamiento fiscal similar. (La deducción sólo se aplicaba en su totalidad a las rentas inferiores a 17.000 euros. Hasta los 24.000 se iba reduciendo linealmente).

Por su parte, Mariano Rajoy anunció en campaña electoral no sólo la recuperación la deducción por vivienda, sino su aplicación con efecto retroactivo a todas las compras efectuadas durante 2011. El coste de esto último es de 145 millones de euros, según calculó el diario Expansión.

 

Conde y Rubio aportan los siguientes argumentos en contra de la deducción:

-    Coste del 0,6 del PIB (6.140 M € en 2008), que estiman elevado.
-    Introduce sesgo en las decisiones de los particulares, perjudicando al alquiler.
-    Contribuye a alimentar burbujas especulativas, como la que acabamos de pasar.
-    La propiedad, frente al alquiler, socava la movilidad laboral.
-    No genera un ahorro para el comprador, pues el ahorro se acaba trasladando al precio.

Concluyen que, de esta manera, a quien se acaba beneficiando indirectamente es al promotor y  a la banca, en la medida en que se han convertido, por mor de la crisis, en los principales propietarios del país.

¿Y qué es lo que proponen? Prestar más atención al alquiler, por un lado; y dejar bajar precios, a) eliminando la deducción, y b) aplicando un fuerte descuento en valoración activos en manos de la banca (lo que comúnmente llamamos “saneamiento” financiero).

 

Por su parte, Fernando Méndez está a favor porque:

-    La recuperación, sin contar con el sector inmobiliario, es inviable.
-    La burbuja inmobiliaria no tiene nada que ver con la deducción. Es consecuencia del exceso de liquidez, de la burbuja financiera.
-    Considera un mito en plena revisión eso de que el alquiler facilita la movilidad laboral. De hecho, considera que la propiedad tiene la ventaja de generar vecindarios más cívicos.
-    No obstante, también apuesta por facilitar el arrendamiento, pero no por la vía fiscal, sino transformando su régimen jurídico

Así pues, propone recuperar la deducción al menos hasta que el sector muestre señales de recuperación. Por otro lado, admite que la deducción por sí sola no basta: ha de fluir el crédito y desatascarse el mercado laboral, lo que acabará generando confianza.

 

Por último, Juan Ramón Rallo señala:

-    La burbuja que hemos padecido es financiera, no fiscal.
-    La deducción no es intrínsecamente mala, porque 1) reduce la ya abultada carga impositiva y 2) es un incentivo al ahorro.
-    Sin embargo, ha tenido efectos negativos puesto que ha desviado inversión que hubiera sido más útil y provechosa en otros bienes de capital o industrias, por ser generadores de más riqueza que la vivienda.

Por lo que concluye afirmando que la deducción es positiva porque es un incentivo fiscal al ahorro; aunque sería preferible incentivo fiscal para todos los instrumentos de ahorro.

 

Y hasta aquí por hoy. En el próximo post, mi valoración sobre la deducción (en un par de días)

 

Hoy se ha confirmado lo que todos sospechábamos. El IVA superreducido que puso en marcha Zapatero a mediados de agosto no ha servido para lo que se nos vendió: animar el mercado residencial. O tal vez sí, pero tan poco que es inapreciable -incapaz de contrarrestar el desplome de la segunda mano- y por supuesto injustificable desde el punto de vista económico.

En primer lugar, advertir que los datos de noviembre que facilita el INE se corresponden mayormente con septiembre, los de octubre con agosto, y así sucesivamente (la razón, ya comentada en otras ocasiones, es que la fuente es el Colegio de Registradores, que acumula un decalaje de unos dos meses). Por eso es por lo que, por fin, podemos valorar convenientemente el efecto real de una medida que se adoptó en pleno ferragosto.

Lógicamente tomaremos sólo las ventas de vivienda nueva, pues son las afectadas por el IVA (la segunda mano tributa por ITP):

  • Ventas vivienda nueva noviembre de 2010: 15.509
  • Ventas vivienda nueva octubre de 2010: 13.360
  • Diferencia: 2.149
  • Ventas vivienda nueva noviembre de 2011: 13.844
  • Ventas vivienda nueva octubre de 2011: 11.050
  • Diferencia: 2.794

Por tanto, el aumento de ventas en 2010 fue, en términos porcentuales, del 16,1%; mientras que el de 2011 ha supuesto un 25,3%.

Por tanto, el cambio del tipo del IVA puede apuntarse una mejora de más de nueve puntos . O, para ser más justos, un aumento del 57% en términos relativos. Que podemos cuantificar: 1.015 viviendas (si las ventas en 2011 hubieran aumentado lo mismo que en 2010, habrían alcanzado las 12.829 unidades).

O sea, que para generar los ingresos de un 4% de IVA de la venta de 1.015 viviendas hemos perdido los ingresos de un 4% de IVA de la venta de 12.829.

A 200.000 € de media como precio de venta, hemos dejado de ingresar 8.000 euros por 12.829 (102,6 millones de euros) para obtener (8.000*1.015) 8,1 millones. Una pérdida injustificada de 94,5 millones de euros.

 

Como ya expuse en un post publicado apenas dos días después de ser anunciada, la medida no se sostenía argumentalmente: Por un lado, rompía con la política y las declaraciones que, sobre vivienda, venían sosteniendo los diferentes responsables socialistas –con la consiguiente merma de credibilidad en pleno periodo preelectoral-. Por otro lado, iba a suponer una caída en la recaudación que, por este concepto, ingresaba el Estado (sólo para recaudar el mismo IVA las ventas tendrían que haberse duplicado) en un momento en que nuestra maltrecha economía no se lo podía permitir.

¿Quién se beneficiaba, por tanto, de la medida? Otra vez la banca. En efecto, el Gobierno liberaba a la banca de pagar una buena parte de los impuestos que cada adjudicación de vivienda le suponía. Impuestos que, por otra parte, en muchos casos no llegaban a la Hacienda Pública, con lo que la merma para las arcas del Estado podía considerarse, en alguna medida, despreciable en términos de cash flow (que no contablemente, claro). Veámoslo con un ejemplo:

Una promotora acuerda con un banco acreedor la venta/adjudicación de un paquete de suelos. El precio, la deuda pendiente por esos activos que, para facilitar el ejemplo, asumiremos que son 100 millones de euros. Por tanto, el banco paga esos 100 millones (realmente no los paga, simplemente cancela la deuda pendiente por esa misma cantidad) y además 8 millones en concepto de IVA. El IVA quedaba ingresado en la cuenta de la promotora, que es la obligada tributaria de ingresarlo a Hacienda. Cosa que normalmente no hacía. ¿Por qué? Dados sus terribles problemas de tesorería, las promotoras normalmente han preferido no cumplir sus obligaciones con el fisco para en su lugar atender otros pagos considerados más urgentes, principalmente salarios y pagos a abogados y a la administración concursal en el caso de estar incursas en este proceso.

¿Y reduciendo el IVA a la mitad qué pasa? Que el banco sólo paga 4 millones y el Fisco se queda como estaba (en términos de caja). Pero además hay otra ventaja añadida: dado que el banco apenas puede repercutir el IVA soportado, elimina de un plumazo una buena cantidad de IVA que se veía obligado a considerar gasto, mejorando notablemente su cuenta de resultados.

(Hay otros beneficios y beneficiados, pero por no repetirme os emplazo al post ya mencionado y a sus interesantes comentarios.)

Como todos sabemos, el nuevo Gobierno popular ha decidido mantener el IVA superreducido. Ya tendremos ocasión de comentar la oportunidad –o mejor dicho, inoportunidad- de esta prórroga cuando analicemos la famosa deducción por vivienda en un próximo post.









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