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Decía ayer el economista español afincado en Colchester, Javier Santacruz, que “esta Reforma Fiscal es un lío morrocotudo, de la que sólo sacarán provecho aquellos profesionales que se lo estudien bien. No es que tenga letra pequeña ¡es que toda ella es letra pequeña!

Nos habían prometido simplicidad, reducción de excepciones, de vericuetos, de subterfugios y, finalmente, es tal el grado de complejidad que los asesores fiscales pueden estar tranquilos: de hecho, es posible que el Gobierno haya pensado que la profesión de experto fiscal pueda ser el sustitutivo del ladrillo como motor del empleo, o sea, el manido ‘nuevo modelo productivo’.

Centrando la jugada en el asunto inmobiliario, llama sin duda la atención que las novedades nada tienen que ver con el informe Lagares ¿fueron sólo globos sonda? Contra pronóstico la segunda vivienda no se toca, y la desgravación vigente para vivienda habitual no se elimina. Es un alivio para los millones de hipotecados de los años dorados del ladrillo que, sin apenas ahorro que poder destinar a otros productos, mantienen al menos la esperanza de recibir previo al verano la “extra” de la devolución de Hacienda. Sin duda el consumo se vería especialmente resentido sin esa “bufanda”.

Sin embargo, la sorpresa ha llegado por donde menos se pensaba: el alquiler. Así, para los propietarios, la exención será de sólo el 50% a partir de 2015, frente al 60% actual general y el 100% para el caso de inquilinos menores de 35 años. Y lo mismo para los inquilinos: la deducción actual desaparece para los nuevos contratos que se celebren a partir del próximo 1 de enero.

¿Qué se pretende tras estas medidas? En mi modesta opinión, el Gobierno es consciente de la debilidad del mercado de compraventa de vivienda, y una fiscalidad agresiva podría achicharrar los tiernos y débiles “brotes verdes” que empiezan a aparecer. Desde hace unos cuantos meses inversores de todo el mundo están comprando grandes cantidades de viviendas provenientes de bancos y de la Sareb, directamente o a través de préstamos con gran probabilidad de impago. Estos inversores en su mayoría no pretenden mantener la inversión por mucho tiempo, sino que es su intención revender con cierta rapidez. Para que la operación obtenga éxito es conveniente que otros factores que puedan influir en el comprador final se mantengan en un ambiente favorable. Y la fiscalidad es quizá el elemento que más influye en la configuración de ese ambiente.

En todo caso, una fiscalidad más agresiva incidiría en una valoración a la baja del inmueble, y en una menor rotación. Y lo que quieren es que se mueva: las ventas generan muchos más ingresos fiscales que los alquileres.

El alquiler, por su parte, ha aumentado significativamente en los últimos años. No es que nos estemos igualando con Alemania u Holanda, pero el crecimiento es enorme teniendo en cuenta de dónde veníamos. Seguramente el Gobierno considera que tanto la demanda como la oferta de alquiler son bastante inelásticas a la eliminación de las ventajas fiscales, pues piensan que los inquilinos lo son porque no pueden conseguir hipotecas, y los propietarios alquilan porque no pueden vender asumiendo las pérdidas que el maldito libre mercado les impone a fecha de hoy.

Y aunque yo pienso que hay un cambio de tendencia más profundo, un nuevo paradigma en la manera en que la gente se busca un hogar, lo cierto es que el Gobierno acierta en gran parte con ese razonamiento. En todo caso, mayor presión fiscal en el alquiler también implica una reducción de las rentas y, por tanto, de la valoración del activo. Podían y debían haber esperado más tiempo a que el mercado del alquiler se consolidara. No hace ni dos meses que escuché a Juan Van Halen afirmar que el alquiler era la gran apuesta de la Dirección General de Vivienda que encabeza en Fomento…

En todo caso, es la primera vez que veo que un Gobierno actúa de manera contracíclica desde un punto de vista fiscal en el mercado inmobiliario: se abstiene de cargar las tintas frente al mercado de compraventa –que está claramente estancado-, y castiga al más boyante que nunca del alquiler.

Por último, creo que es una medida bienvenida sin discusión –nunca es tarde si la dicha es buena, pero ya podían haberlo hecho en 2008- la exención del pago de plusvalías en el IRPF a los afectados por procesos de dación en pago, que venía a ser algo así como -perdonen la expresión- además de puta poner la cama.

Pero no lancemos las campanas al vuelo. Me dice Santacruz que es posible que haya una segunda ronda reformista que no nos saldrá tan barata: será el turno del IVA y de la propiedad.

“En México les pasa como aquí, hay un gran apego a los bienes raíces, la gente prefiere invertir sus ahorros en tierras o en propiedades pues, a diferencia del dinero, nadie te los puede quitar: los cacos no se pueden llevar la tierra o la casa”.

Esta es la reflexión que me hacían hace unas semanas unos chicos mexicanos con los que departí brevemente tras dar una charla en El Hueco, un centro pionero de coworking para jóvenes emprendedores en mi tierra, Soria.

Ciertamente, frente al caco convencional o el estafador financiero, el ahorro está más seguro en el ladrillo. Sin embargo, se da la paradoja de que ante la acción del Estado, la inversión inmobiliaria no tiene escapatoria. El perfecto rehén: “Fomentan la burbuja inmobiliaria, compramos casa, lo perdemos todo con las políticas estatales, sólo nos queda la casa, y ahora quieren gravarla”, resumía en 140 caracteres el economista Miguel García Tormo.

Si bien nuestra Carta Magna establece el principio de no confiscatoriedad expresamente en su artículo 31, a nadie se le escapa que eso es papel mojado en un país en el que el gasto público ronda el 50% del PIB. Y los próceres de la patria no ahorrarán argumentos para convencernos de la bondad de sus iniciativas. Imputar rentas a un activo que no las genera es un total despropósito que en su día ya fue eliminado por precisamente un gobierno del mismo partido que el actual.

Seguramente muchos de ustedes no tienen contratado servicio doméstico. Así pues, la limpieza de su casa, la plancha, las camas, los platos, etc., son tareas que se reparten en familia. Habida cuenta de que hay muchos hogares en que estas funciones las realiza una persona contratada a tal fin, ¿podría el Estado imputar el coste de ese servicio y hacerle tributar en alguna medida por ello, aún cuando lo haga Ud. mismo? Seguramente le parecería una barbaridad, ¿verdad? Pues eso es la imputación de rentas.

Ustedes han tributado, y no poco, inicialmente por el dinero que han obtenido fruto de su trabajo o negocios, y después lo han invertido en un activo del que no quieren o no esperan obtener una rentabilidad. De hecho, ese mismo dinero ahorrado, estando en cuenta corriente sin remuneración, no tributa –de momento-. Pero tenemos la mala suerte de que los dos grandes partidos del país (y a buen seguro el tercero) coinciden en que el problema de España es de ingresos, no de gasto. Y como de los rendimientos ya no saben o no pueden extraer más, ahora deciden mermar su patrimonio. Conscientes de que gracias a la libertad de capitales podrían mover su dinero allende nuestras fronteras, ¡qué mejor que gravar aquellos activos de lo que son rehenes! En efecto, el caco vulgar no puede llevarse su piso, pero, ay, el sofisticado…

Sin contar la enorme cantidad de tributos y cesiones imputables a una vivienda en virtud del proceso de transformación urbanística de un terreno, alrededor de un tercio del precio final de una vivienda se lo lleva la Administración Pública en impuestos varios. El día que venda su vivienda ésta deberá soportar ITP, AJD, plusvalía, los peajes del notario y el registro,… Actualmente por la mera tenencia ya paga un IBI que de media ha subido un 40% desde el inicio de la crisis. Hace más de un año que no hay desgravación por compra de la primera vivienda. Pues bien, no les basta. Quieren más.

Más nos vale que de verdad se recupere la economía; de otro modo, los sheriffs de Nottingham nos van a sacar los higadillos.

 

Aunque ahora mismo no seamos capaces de valorarlo en su justa medida, el año que termina será recordado como aquél en el que se dinamitó la burbuja inmobiliaria. Tras cuatro años de pretend & extend, los Reales Decretos ‘De Guindos‘ han contribuido decisivamente a adecuar a la realidad el balance del sistema financiero, no sin dolor ni graves efectos colaterales, como la caída y nacionalización de Bankia y, sobre todo, la pérdida de credibilidad del Banco de España. Pero ha merecido la pena: Blackrock, la mayor gestora de fondos del mundo, ha dado su espaldarazo al Ministerio de Economía al asegurar en su informe de previsiones para 2013 que el test de estrés de la banca española elaborado por Oliver Wyman es creíble. ¿Quiere esto decir que el ajuste de precios ha tocado a su fin? Lamentablemente no. Si así fuera, los inversores se hubieran dado codazos para entrar en el capital de la Sareb que, como sabemos, va a recibir los activos de los bancos rescatados a un precio similar al del escenario adverso del ejercicio de estrés.

Hay al menos cuatro razones para estimar una mayor caída de precio en 2013.

En primer lugar, las anunciadas supresiones de la desgravación por compra de vivienda habitual y del IVA superreducido para obra nueva. Dependiendo de la casuística, el ahorro estimado gracias a estos beneficios fiscales se sitúa entre el 10% y el 20% del precio. Por tanto, la ausencia de estos instrumentos forzará a un ajuste equivalente.

En segundo lugar, la cantidad disponible de las familias para pagar la cuota hipotecaria merma día a día, no sólo por la mengua de los salarios, sino especialmente por la subida y creación de nuevos tributos y tasas en todos los niveles administrativos.

En tercer lugar, la nefasta perspectiva de futuro de buena parte de la ciudadanía, que, sumada a la percepción generalizada de “la vivienda no ha caído lo suficiente”, estrecha aún más la ya recelosa demanda.

En cuarto lugar, la ausencia de financiación. Más allá del necesario desapalancamiento del sector privado, el escaso crédito de que dispone la banca para financiar la actividad en el país es absorbido sin piedad por el sector público. Las probabilidades de que el Gobierno solicite la activación del programa de compras de deuda pública por parte del BCE -que liberaría a la banca nacional del compromiso de sostener el gasto público del Estado- son, por ahora, muy bajas. Así pues, parece difícil una mejora del acceso a la vivienda por esta vía.

Sin embargo, 2013 podría ser el año en el que fijar un suelo definitivo para los precios, un tope sobre el que edificar de nuevo el sector. Y ahí la Sareb estaría llamada a jugar un papel muy relevante si se utiliza no tanto como trinchera o depósito de activos tóxicos, sino como un elemento realmente dinamizador. Dos o tres ventas de paquetes significativos, aun asumiendo pérdidas, disiparían el vértigo y la incertidumbre que atenazan al sector y ahuyentan a los inversores. La Sareb, en definitiva, está en condiciones de ser la palanca que invierta el actual ciclo de descomposición de la economía en una nueva fase de confianza en el futuro.

(publicado el miércoles 26 en Expansión bajo el título “Razones para una mayor depreciación”)

 

El único incentivo que es necesario y (casi) suficiente es el saneamiento bancario

No levantaremos cabeza económica en España, hasta que no volvamos a levantar pisos con normalidad. Sin cometer los abusos y corruptelas del pasado que no sólo hicieron insostenible el anterior modelo inmobiliario, sino que se encuentran en el origen de la actual crisis financiera y económica. Pero sin cometer nuevos errores como pensar que podremos recuperar un nivel de creación de empleo adecuado, sin que la construcción inmobiliaria vuelva a aportar al PIB  más que ahora.” Así comienza el artículo “Más ladrillos con ordenador” que publicó Jordi Sevilla en marzo del año pasado.

Sin la contribución del sector inmobiliario es una quimera pretender que España salga de la crisis. Los dos millones largos de compatriotas que la construcción ha dejado a las puertas del SEPE (vulgo Inem) no son recolocables en Silicon Valley. Y si lo fueran, ya se habrían largado de este páramo de la innovación y el emprendimiento. Treinta o cuarentañeros que sólo están capacitados para trabajos de baja cualificación. Cuando Rubalcaba dijo que “no se puede pasar del empacho del ladrillo al ayuno más absoluto”, o cuando Rajoy propone medidas para incentivar la vivienda, no creo que estén pensando en revivir la burbuja. De hecho sería imposible por mucho que quisieran. Si el saneamiento bancario termina saliendo razonablemente bien, a lo máximo que podemos aspirar es a recuperar el tono sonrosado en la mejilla de la cadavérica faz de la construcción. Es deseable que la venta de viviendas y otros activos inmobiliarios recuperen un ritmo razonable; el adecuado para satisfacer la demanda insatisfecha; el apropiado para el tamaño, las necesidades y las circunstancias del país.

La parte mollar de este embrollo –y discúlpenme si soy reiterativo- está en la financiación. Y con un ejemplo, que entenderán fácilmente los que estén vendiendo una casa, creo que se ilustra mejor: Si pones un piso a la venta y no recibes llamadas ni, por tanto, visitas, es que vas caro. Pero si a pesar de atender el teléfono y de enseñarlo repetidamente no lo vendes, el problema ya no es de precio sino de financiación. Matiz trascendental.

Hay demanda, y demanda muy solvente, insatisfecha. La prueba del algodón es la relativa facilidad con que la banca coloca sus propios pisos –y eso que mucho es morralla- acuciada por el calendario de provisiones del Banco de España. Y lo que venden no es precisamente por precio –van más caros que el resto del mercado-, sino por financiación. Demanda no sólo insatisfecha por no disponer de financiación, sino por no encontrar el producto deseado: les aseguro que lugares como Valdebebas, en Madrid, serían en este momento un hervidero de grúas si los bancos aún sirvieran para lo que fueron concebidos.

Lo que nadie queremos –bueno, alguno habrá- es que el modelo hiperagresivo y postcaliforniano de hipotecas a tipos variables, amortización en dos generaciones y sin necesidad de ahorro previo, vuelva. Eso es la burbuja: la intervención de tipos por el BCE y los incentivos perversos del Banco de España. No que se vendan pisos.

 

La vivienda está fortísimamente penalizada por la fiscalidad y la intervención pública

Me llama la atención que ninguno de los artículos que he leído sobre el tema de la deducción haya mencionado la brutal fiscalidad a la que está sometido el suelo. Y creo que, en un análisis completo de la situación, no se debe soslayar. Solemos tender a individualizar la vivienda y a separarla del suelo, como dos entes independientes aunque –intuimos- conectados. Sin embargo, querido lector, sea consciente de que Ud., como dueño de un piso, lo es también de la parte proporcional del solar sobre el que está edificado.

En “Adiós, ladrillo, adiós” relato con detenimiento las enormes cargas que soporta en nuestro país la transformación de suelo. De hecho, se puede afirmar sin temor a exagerar que el modelo actual es, simple y llanamente, confiscatorio. Las cargas, que ya eran enormes a principios del ciclo alcista, se tornaron inasumibles al calor de la bonanza. Las administraciones querían cada vez más y más trozo de la tarta y, los promotores, en parte por un cierto sentimiento de culpa –por hacerse demasiado ricos en demasiado poco tiempo-, en parte porque los precios no dejaban de subir –gracias a las hipotecas de alto riesgo-, y en parte porque los políticos eran amiguetes de componendas, no levantaron la voz.

El suelo es el ingrediente principal con el que se hacen las viviendas y, si está fuertemente penalizado fiscalmente y con otro tipo de cargas –cesiones, vivienda protegida, dotaciones, etc.-, puede estar seguro de que a la postre lo acabará pagando el comprador final.

A este respecto, dos Comunidades Autónomas (Madrid y Andalucía) han modificado recientemente las cargas a la transformación de suelo, rebajándolas. Estas medidas tienen mucha más incidencia en el precio final de la vivienda que la deducción y el miniIVA. Y sin embargo han pasado sin pena ni gloria. O, si acaso, han servido para criticar una cierta connivencia entre promotores y políticos. Desafortunadamente para todos, no son medidas que vayan a desplegar sus efectos en el corto plazo: pasarán muchos meses, incluso años, para que lo sintamos. No así la desgravación por vivienda ni el IVA superreducido, que afectan al bolsillo –y a la decisión de compra- de forma mucho más inmediata.

 

La deducción y el precio

Parece razonable pensar que, si aplicas un descuento fiscal a un producto, todo o una buena parte del ahorro potencial para el consumidor acabe incrementando el precio del producto. Esta conclusión es bastante obvia en el caso del IVA superreducido. Pero no en el caso de la deducción, pues no es un descuento que se aplique directamente en el precio.

De hecho, cuando uno va a comprar un piso, aunque sea consciente –que no siempre lo es- de que existe una deducción, no la incluye en sus cálculos. Al comprador lo único que le preocupa es la cuota hipotecaria. El problema se reduce a “lo máximo que me puedo permitir pagar al mes son 800 euros”, pongamos por caso. Si luego resulta que, al hacer la declaración de la Renta, te devuelven no sé cuántos euros, tampoco tienes muy claro a que se debe: si es por tener x hijos, si es porque has donado a Caritas, si porque te retuvieron de más, etc. Es una paga extra que te cae y que, bien destinas a ahorro –necesario y positivo-, bien te lo gastas en las vacaciones –impulsando el consumo-. De mi experiencia en el sector tengo clara una cosa: jamás he conocido, tratado, escuchado o conversado con alguien –promotor o comprador- que tenga en cuenta la deducción para fijar precios o estimar costes. Salvo, claro está, cuando Zapatero anunció el fin de la misma. Es cierto que tuvo incidencia en los ritmos de venta. Bajo mi punto de vista, más basado en la propaganda que se le dio en los medios de comunicación que en decisiones pensadas y motivadas.

Pero incluso aunque fuera así: supongamos que el ahorro fiscal efectivamente se traslada al precio. ¿Cuál es el problema? Vale, sí, ya sé, que se estaría impidiendo dejar caer el precio a su nivel de mercado. Sin embargo, lo que pago de más lo estaría recuperando vía deducción, ¿no es así? Las gallinas que entran por las que salen, que diría el genial José Mota. En cualquier caso, si esto fuera así y sólo así aplicar la deducción sería estúpido. Hay algo más. Como mínimo, un fenómeno similar al que produce la ilusión monetaria. Como máximo, lo que he expuesto en el párrafo anterior: que ni la mayoría de la gente tiene en cuenta la desgravación cuando compra piso, ni todo el ahorro se traslada al precio.

 

Deducción y burbuja

Por no alargar mucho más el post –y porque de este tema he tratado en muchos artículos- me limitaré a decir que, de ninguna de las maneras, la deducción ha contribuido a la burbuja inmobiliaria. La burbuja es fruto del brutal exceso de liquidez a precios ridículos que alimentó nuestra codicia, con la imprescindible colaboración de una banca perversamente incentivada y la permisividad de un establishment cómplice que cerró los ojos ante el radical cambio de paradigma hipotecario.

La deducción nos acompaña desde 1979. Está incorporada al precio desde entonces. Y en estos treinta años ha habido subidas y bajadas de precio, burbujas y pinchazos incluidos.

 

Deducción y alquiler

Es innegable que desde tiempo inmemorial se ha primado en España la compra frente al alquiler. La deducción a la adquisición de vivienda ha contribuido decisivamente a crear la cultura de la propiedad. Pero no exclusivamente: baste como muestra el drama que ha supuesto para miles de propietarios los conocidos como “alquileres de renta antigua”. La actual LAU tampoco favorece en absoluto un mercado dinámico del alquiler. Es esperanzador, en cualquier caso, que el programa del PP incorpore estas dos medidas sobre arrendamiento:

  • “Permitiremos la compensación tributaria entre alquileres pagados y percibidos cuando se ponga en arrendamiento la vivienda habitual y se alquile otra en el nuevo lugar de residencia.”
  • “Dotaremos al contrato de arrendamiento de mayor flexibilidad y libertad de pactos. Incrementaremos la seguridad jurídica a las partes y agilizaremos los mecanismos de resolución de conflictos.”

Pero me parece insuficiente. El tratamiento fiscal debería ser similar. Si no se hace es, seguramente, porque consideran que hacerlo no ayudaría a solucionar el problema del stock. Creo que es un error, no sólo porque influye en las decisiones de las familias, sino porque, en estos años de gran dificultad de acceso a la financiación, el alquiler podía haber sido una válvula de escape para el sector y una manera de rentabilizar la enorme inversión acometida por los españoles en vivienda.

 

Concluyendo:

-    El Gobierno quiere reactivar el mercado inmobiliario.
-    La deducción es una más de la batería de medidas para conseguirlo.
-    La deducción, por sí sola, es insuficiente –sin saneamiento bancario no hay salida-.
-    La deducción no tiene nada que ver con la burbuja. De hecho, la deducción lleva incorporada al precio treinta años, con lo que su efecto sobre el precio hace tiempo quedó descontado.
-    El ahorro que genera la deducción no se traslada directamente al precio o, al menos no en su totalidad. Pero, aunque así fuera:

  •     Desde un punto de vista del comprador, es inocua: lo que pierde por un lado lo gana por el otro.
  •    Desde el punto de vista del promotor, representa una compensación mínima frente a la brutal carga que soporta durante todo el proceso de producción de la vivienda.
  •    Desde el punto de vista del Estado, es la devolución de una parte, pequeña, de lo previamente recaudado a través de infinidad tasas, impuestos, cargas, cesiones, etc.

-    La deducción sesga la decisión del usuario a favor de la compra, perjudicando al alquiler.
-    El alquiler no sólo merece una reformulación de su estatus jurídico, sino un tratamiento fiscal equivalente a la adquisición.









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