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Desde que entró en vigor la medida he intentado buscar diferentes puntos de vista sobre la reincorporación de la deducción por vivienda, en general denostada tanto por afines a la izquierda como por liberales.

Finalmente he hecho una selección de artículos de lectura recomendable que son los siguientes:

Recuperar la deducción por vivienda es una mala idea”, de J. Ignacio Conde-Ruiz y Juan F. Rubio-Ramírez, colaboradores de Nada es Gratis (NeG)

El regreso de la desgravación por vivienda”, de Fernando Méndez González, publicado en El Economista

El coste de rescatar la deducción por vivienda”, Editorial de Expansión

El Gobierno rompe la igualdad fiscal entre la adquisición y el alquiler de vivienda”, de Jaume Viñes, redactor de Cinco Días

En defensa de la deducción a la vivienda”, de Juan Ramón Rallo, publicado en Libertad Digital (este artículo es antiguo y se publicó como respuesta al anuncio del presidente Zapatero de la eliminación de la deducción)

 

Breve resumen de lo acontecido

En España los incentivos a la adquisición de vivienda vienen de lejos. Según Méndez, ya en los años cincuenta se fomentaba el acceso a la propiedad a la incipiente clase media. Pero no es hasta los Pactos de la Moncloa que se consolidan los sistemas hipotecario y de incentivos que han llegado hasta nuestros días. Así pues, la deducción como tal la introdujo la Ley del IRPF de 1978, que entró en vigor un año después.

Según Conde y Rubio de NeG, hasta 1999 el incentivo consistió en la deducción en la cuota del 15% por adquisición o rehabilitación de vivienda habitual. La Ley del IRPF de 1998 –que entró en vigor en el ejercicio siguiente- introdujo cambios: 1) base máxima de 1,5 millones de pesetas (9.018 €); 2) durante los dos primeros años, deducción del 25% sobre las primeras 750.000 pesetas y del 15% sobre el resto; 3) a partir del tercer año, deducción del 20% y el 15% respectivamente.

Y así fue durante los 12 años siguientes, hasta que Zapatero anunció que en enero de 2011 la deducción desaparecería para las rentas superiores a 24.000 euros y, al mismo tiempo, que elevaría hasta ese umbral el límite para aplicar la deducción por alquiler. Durante un año, propiedad y alquiler disfrutaron de un tratamiento fiscal similar. (La deducción sólo se aplicaba en su totalidad a las rentas inferiores a 17.000 euros. Hasta los 24.000 se iba reduciendo linealmente).

Por su parte, Mariano Rajoy anunció en campaña electoral no sólo la recuperación la deducción por vivienda, sino su aplicación con efecto retroactivo a todas las compras efectuadas durante 2011. El coste de esto último es de 145 millones de euros, según calculó el diario Expansión.

 

Conde y Rubio aportan los siguientes argumentos en contra de la deducción:

-    Coste del 0,6 del PIB (6.140 M € en 2008), que estiman elevado.
-    Introduce sesgo en las decisiones de los particulares, perjudicando al alquiler.
-    Contribuye a alimentar burbujas especulativas, como la que acabamos de pasar.
-    La propiedad, frente al alquiler, socava la movilidad laboral.
-    No genera un ahorro para el comprador, pues el ahorro se acaba trasladando al precio.

Concluyen que, de esta manera, a quien se acaba beneficiando indirectamente es al promotor y  a la banca, en la medida en que se han convertido, por mor de la crisis, en los principales propietarios del país.

¿Y qué es lo que proponen? Prestar más atención al alquiler, por un lado; y dejar bajar precios, a) eliminando la deducción, y b) aplicando un fuerte descuento en valoración activos en manos de la banca (lo que comúnmente llamamos “saneamiento” financiero).

 

Por su parte, Fernando Méndez está a favor porque:

-    La recuperación, sin contar con el sector inmobiliario, es inviable.
-    La burbuja inmobiliaria no tiene nada que ver con la deducción. Es consecuencia del exceso de liquidez, de la burbuja financiera.
-    Considera un mito en plena revisión eso de que el alquiler facilita la movilidad laboral. De hecho, considera que la propiedad tiene la ventaja de generar vecindarios más cívicos.
-    No obstante, también apuesta por facilitar el arrendamiento, pero no por la vía fiscal, sino transformando su régimen jurídico

Así pues, propone recuperar la deducción al menos hasta que el sector muestre señales de recuperación. Por otro lado, admite que la deducción por sí sola no basta: ha de fluir el crédito y desatascarse el mercado laboral, lo que acabará generando confianza.

 

Por último, Juan Ramón Rallo señala:

-    La burbuja que hemos padecido es financiera, no fiscal.
-    La deducción no es intrínsecamente mala, porque 1) reduce la ya abultada carga impositiva y 2) es un incentivo al ahorro.
-    Sin embargo, ha tenido efectos negativos puesto que ha desviado inversión que hubiera sido más útil y provechosa en otros bienes de capital o industrias, por ser generadores de más riqueza que la vivienda.

Por lo que concluye afirmando que la deducción es positiva porque es un incentivo fiscal al ahorro; aunque sería preferible incentivo fiscal para todos los instrumentos de ahorro.

 

Y hasta aquí por hoy. En el próximo post, mi valoración sobre la deducción (en un par de días)

 

¿La declaración de algún preboste socialista ante las próximas elecciones? ¿El consuelo de algún grupo minoritario como CiU o UPyD? ¿El sueño inconfesable de Javier Arenas? No, amigos. La confidencia de Miguel Sebastián… ¡la primera semana de marzo de 2004!

Cómo me lo estoy pasando con el libro de Mariano GuindalEl declive de los dioses”. Lectura imprescindible para los que nos gusta la economía y su intrahistoria. Guindal, hasta hace poco redactor jefe de economía de La Vanguardia y uno de los periodistas mejor informados del país, ha aprovechado muy bien su reciente jubilación para plasmar en un libro entretenidísimo lo acontecido en la Piel de Toro desde la agonía de Franco hasta hoy. Prosa fresca y anécdotas reveladoras, un must para entender por qué las cosas son así y no de otra manera.

La frase que titula el post la he extraído efectivamente del libro. Cuenta Guindal que una semana antes de las elecciones de 2004 se reunió con Miguel Sebastián y que éste le confesó lo afortunados que eran, pues  no tendrían que gobernar ante la que se venía encima. “¿Tan mal ves la situación económica?”, inquirió Guindal. “Peor que mal. Tenemos una burbuja inmobiliaria y es inevitable que estalle, y cuando esto ocurra se va a llevar todo lo demás por delante, empezando por los bancos”.

La conversación sigue y, si os interesa, no tenéis más que compraros este estupendo libro, pero para lo que quiero contar es suficiente. De la respuesta de Sebastián se pueden extraer las siguientes conclusiones:

1)      En 2004 la burbuja ya era un hecho. En su segunda legislatura, el Partido Popular debió haber frenado la expansión del ladrillo. Retirar incentivos fiscales y, sobre todo, limitar la preocupante escalada de la ampliación del plazo de devolución, del porcentaje del precio financiado, o la aplicación generalizada del tipo variable nos hubieran ahorrado mucho sufrimiento.

2)      El Partido Socialista era consciente desde el minuto uno de su entrada en el poder del grave riesgo de colapso económico. Zapatero se ha escudado frecuentemente en que no se podía prever la crisis. Que su consejero económico estuviera tan preocupado por “la que se nos viene encima” no sólo desmonta su coartada, sino que lo hace cómplice y responsable de incentivar la mayor burbuja de nuestra historia y la consiguiente Gran Depresión que atravesamos.

3)      Si durante la primera legislatura el PSOE no sólo no enmendó la plana al PP sino que se dedicó a echar más leña al fuego, lo de la segunda no tiene nombre: aún recuerdo el debate en el que Solbes intentó ridiculizar a Pizarro por contar lo que luego efectivamente pasó. Y, ¿cómo se atrevieron a insistir machaconamente en que el nuestro era el sistema financiero “más sólido” del mundo? Inadmisible e injustificable.

Y dice Rubalcaba que se arrepiente de no haber pinchado la burbuja antes… Don Alfredo, que no la pincharon ustedes, que se la pincharon. Y si no hubiera saltado por los aires el chanchullo subprime de los americanos habrían seguido ustedes de fiesta hasta el fin de los tiempos. Ya lo explicó María Antonia Trujillo: “¿Para qué tocar nada, si todos nos estábamos haciendo ricos?

Gane quien gane el problema sigue ahí, sin resolver, y no se va a solucionar –Don Mariano- recuperando desgravaciones u otros incentivos fiscales. Fíjense en este gráfico revelador (encontrado en el interesante blog decigarrasyhormigas):

 

Con la gigantesca burbuja inmobiliaria que hemos tenido, ¿quién se va a creer que nuestra banca haya necesitado sólo un 2% de PIB para sanearse? Si Alemania (sin burbuja) ha aplicado un 12% e Irlanda, con una burbuja del mismo corte que la nuestra, ha aplicado un 38%, se pueden ir haciendo una idea del verdadero coste al que nos enfrentamos.

Mucha suerte al que venga pero, sobre todo, mucha valentía, honestidad y decisión.

 

El Gobierno (y la oposición también) ha decidido que tú, joven español, me ayudes a comprar un piso. ¿Que no te lo crees? Te invito a que leas esta entrevista al profesor de la New York University, Viral Acharya, que difundió ayer Business Insider.

Resulta que la Administración Obama, preocupada por el estancamiento del mercado inmobiliario, introdujo diversos subsidios e incentivos fiscales para la compra de viviendas. ¿Y qué ha pasado? Pues que, lejos de ajustarse, los precios se mantienen artificialmente altos, como resume Archaya en esta frase: “Aunque por un lado te llevas los subsidios, por otro estás pagando más por la vivienda”.

Cuando hace unos meses el Partido Popular anunció su intención de recuperar la parcialmente derogada desgravación fiscal por adquisición de vivienda habitual, economistas liberales y socialistas coincidieron en denunciar lo mismo que el profesor neoyorquino: una intervención en el mercado que impedirá el necesario ajuste de precios. Ahora el Gobierno acaba de envainársela aprobando un nuevo incentivo fiscal para la compra de vivienda con la reducción del IVA al 4% hasta fin de año. Donde dije digo, digo Diego. Y el Partido Popular anuncia que prorrogará esta medida doce meses más. Si querías café, toma taza y media.

Pero el profesor Archaya dice otras cosas muy interesantes que aquí nos han pasado inadvertidas: “Del verdadero subsidio sólo se aprovechan las capas altas de la sociedad: los que se van a comprar una segunda vivienda, o con una parcela más grande que la que habrían comprado sin desgravación”. En efecto, cuando un incentivo fiscal es indiscriminado, unos se benefician más que otros, y en el caso de España se entiende fácilmente: de todos es sabido que el ajuste en vivienda turística ha sido formidable en contraste con el de las demás. Así, los más adinerados –los que pueden comprarse una casa de veraneo o para invertir- son también los más afortunados (¿No decían que “dinero llama dinero”?).

En el caso de los incentivos que se plantean en España hay que hacer algún matiz: la desgravación fiscal parcialmente derogada es sólo para vivienda habitual. Por el contrario, la rebaja del 4% recién aprobada es indiscriminada. No así la prórroga de doce meses anunciada por Rajoy, que se limitará a primera vivienda y con un tope de precio.

Y, ahora, la pregunta del millón: ¿quién paga esto? Al profesor Archaya el montaje le recuerda a una estafa piramidal (esquema de Ponzi, como lo denominan los anglosajones): “la generación actual se lleva el beneficio (el subsidio) a costa de engordar la deuda del Estado. Y esta deuda, alguien en algún momento tendrá que pagarla (los jóvenes).”

En efecto, los incentivos son dinero que deja de ingresar la Administración pero, claro, la maquinaria del Estado necesita “gasolina” para seguir funcionando y, ¿cómo lo hace? Pidiendo prestado, endeudándose. Así, el incentivo que hoy me llevo yo como comprador de vivienda se suma a la deuda que algún día alguien tendrá que pagar… ¿No han oído eso de que “el que venga detrás que arree”? Pues eso.

Pero, ojo, que aquí tenemos un problema añadido que nadie quiere ver. Vean esta noticia: CatalunyaCaixa anuncia que extenderá la rebaja del 4% también a sus viviendas usadas. ¿Una buena noticia, verdad? A lo mejor no lo es tanto. Me explico:

Los incentivos fiscales, amen de no permitir el ajuste real de los precios, van a fomentar ad infinitum una práctica que alguna vez ya he denunciado: la arriesgadísima financiación hipotecaria que ofrece la banca para sus productos, que es la vuelta al modelo de la burbuja. Financiación del 110% a euribor más cero coma y amortización a 40 años. Con el señuelo de un descuento del 4%, miles de familias van a quedar de nuevo entrampadas en esquemas de endeudamiento que, incomprensiblemente, Gobierno y Banco de España consienten.

 

(Gracias a Manuel Caraballo, que me facilitó el artículo de BI)

 

Dar un giro tan brusco e inesperado a la política fiscal de vivienda –como expliqué en el post anterior- exige una razón muy poderosa. ¿Recaudatoria, tal vez?

Parece difícil. Sólo para igualar la recaudación previsible, las ventas de viviendas deberían duplicarse durante los próximos cuatro meses. Si nos atenemos a lo ocurrido cuando se anunció el fin de la desgravación, a finales del año pasado, tan sólo deberíamos esperar incrementos del 15%. Cifra francamente lejana a la necesaria no ya para incrementar los ingresos del Estado sino simplemente para mantenerlos.

¿Electoral, entonces?

Alguno podrá pensar que cierta clase media estará contenta de escuchar que la compra del ansiado piso le va a costar menos de lo que pensaba. Sin embargo, a mí me parece un tiro en el pie en toda regla. Primero, porque el Gobierno da la impresión de legislar a bandazos e inconsistentemente. Segundo, porque haciendo esto parece dar la razón al Partido Popular y su promesa de recuperar la desgravación, que hasta anteayer criticaba furibundamente. Y en tercer lugar, porque transmite el mensaje de estar “ayudando a la banca”, hoy día considerada por muchos como el enemigo público nº 1.

Incluso en el caso de que las ventas aumentaran gracias a esta medida, los efectos no se reflejarían en las estadísticas hasta pasadas las elecciones.

Si no hay una razón electoral ni tampoco recaudatoria, ¿por qué la llevan a cabo en un momento de tanta incertidumbre? Para avanzar, intentemos buscar quiénes pueden ser los posibles beneficiarios:

Agentes e intermediarios.- La gran mayoría de ellos trabajan sobre todo el mercado de segunda mano que, como sabemos, no se beneficia de la medida. Apenas unas pocas compañías de intermediación podrán mejorar sus ventas el próximo cuatrimestre.

Promotor pequeño y mediano.- El sábado me dijo un amigo promotor: “Y ahora, ¿cómo les explico a mis clientes que adelantaron el dinero antes de la subida del 8% que han hecho el primo?”. En las promotoras familiares el trato con los clientes es cercano, se conocen, se tratan a lo largo del proceso de compra que, cuando la vivienda no está construida, se prolonga durante meses e incluso años. Por eso el nuevo bandazo del Gobierno, aunque pueda implicar un aumento de ventas para estos empresarios, también genera situaciones desagradables. Por otro lado, si vende al 4% y compra al 18% difícilmente puede compensar, por lo que tiene que solicitar devolución de IVA a Hacienda, una iniciativa que ésta “premia” habitualmente con una inspección. (Hasta hoy también pasa esto, pero convendrán conmigo que no es lo mismo 8-18 que 4-18).

G-14.- En las grandes inmobiliarias, sin embargo, ese trato cercano es excepcional. Todo es más frío y distante. En un post de hace unos meses –cuya lectura recomiendo para entender mejor qué está pasando- explicaba cómo la mayoría de las grandes inmobiliarias del país estarían en quiebra si no fuera por determinados cambios legislativos que lo habían impedido. Cambios, cómo no, impulsados y ejecutados por el Gobierno actual. Por eso se les ha aplicado el término de “promotoras zombies”: muertos vivientes por mor de decisiones políticas. ¿Y qué tiene que ver esto con la bajada del 4%? Sigamos un poco más y lo entenderán.

La banca.- Algunos medios de comunicación durante este fin de semana han afirmado que el principal beneficiario de la medida ha sido la banca: ya que se están adjudicando docenas de miles de pisos todos los meses, el Gobierno ha decidido abaratarles el coste de adquisición reduciendo el IVA del 8% al 4%. Eso sería cierto si los bancos no fueran empresas, pero lo cierto es que lo son, con lo que para ellos el IVA soportado se compensa con el IVA repercutido (en este artículo se afirma que los bancos no pueden deducirse este IVA, si bien los expertos que he consultado –uno de ellos trabaja para un banco precisamente en la venta de viviendas- me han confirmado lo contrario). Aún así, es cierto que la banca es una de las grandes beneficiadas de la medida –junto con el G-14- pero no por la razón expuesta, sino por las siguientes:

-         Una mejora sustancial de la tesorería por dos razones:

  • En la medida en que la banca se adjudica miles y miles de viviendas, la disminución del IVA a pagar es un empujón muy positivo a su flujo de caja.
  • Desconozco bajo qué conceptos la banca puede repercutir IVA; lo que está claro es que vendiendo viviendas no (la segunda mano va por ITP), con lo que a menos IVA a soportar, menos IVA a repercutir por otro tipo de transacciones.

-         Facilita la venta de promociones que, aunque aún no están adjudicadas, tienen los días contados. En efecto, en los últimos tiempos se ha detectado la proliferación de situaciones en que la banca está intentando ayudar al promotor ex-ante, es decir, apoyando financieramente la venta de una promoción que, en caso contrario, se incorporaría al balance de la entidad financiera generando más problemas de mora y provisiones.

Fíjense en este dato: entre sólo 11 de las inmobiliarias más importantes del país, la deuda con las entidades financieras asciende a 30.000 millones de euros. Empresas que siguen existiendo sólo porque el Gobierno modificó el artículo 260 de la Ley de Sociedades Anónimas en 2008 gracias al Real Decreto Ley 10/2008 para un periodo de dos años, que volvió a ampliar por otros dos mediante el Real Decreto Ley 5/2010. El plazo termina el 31 de diciembre y la cosa no sólo no se ha arreglado sino que está cada vez peor. Veremos si el Gobierno termina prorrogando o no vía otro RDL la medida o le pasará la patata caliente al siguiente pero, de lo que no cabe duda, es de que la bajada del 4% tiene una gran incidencia para el sostenimiento del difícil equilibrio financiero y contable del binomio banca-grandes promotoras. De hecho, la bajada va en la línea de impulsar la venta de viviendas de estas grandes promotoras que tienen un problema de precio: no pueden permitirse el lujo de vender todo lo que tienen que vender con pérdidas puesto que verían desaparecer sus ya menguados fondos propios (salvo que la banca las recapitalizase, aunque todo hace indicar que no está en condiciones de poder hacerlo).

Ya hemos explicado en el blog que la escasa financiación de que dispone la banca se la adjudica, en su amplia mayoría, el Estado y sus necesidades de deuda. Así, la financiación para actividades privadas está menguando. La banca, de hecho, sólo ofrece financiación de la buena cuando se trata de pisos propios. Y en buena medida lo está empezando a hacer para pisos a punto de entrar en balance. Pero son demasiados. Es incapaz en la coyuntura actual de financiar lo que se le viene encima.

El Gobierno teme una segunda fase de la crisis que se caracterice por la caída, una tras otra, de las grandes inmobiliarias del país. Así que los tres actores implicados se han puesto de acuerdo en evitar que un efecto dominó (promotoras-banca-Gobierno) se lleve todo por delante.

La bajada del 4% mejora la tesorería de la banca, gracias a lo cual puede destinar más recursos a financiar la venta de viviendas de promotoras zombies, cuyos pisos son más baratos gracias a la bajada del IVA sin necesidad de reconocer pérdidas. ¿Y quién es el que más gana? El Gobierno, que se está jugando la supervivencia de España. Cómo será de urgente y apremiante la situación que se han visto obligados a sacrificar recaudación, coherencia y argumentación electoral. Otro mayo de 2010 “superado”. Vivimos al borde del infarto.









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