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Cinco Días publicó ayer un interesante artículo titulado “La banca alarga siete años las hipotecas para no reconocer impagos”. Hace referencia a unas declaraciones realizadas por Juan David García, de la agencia de calificación Fitch, en la presentación de un informe de esta casa cuya conclusión es la “preocupación” por las soluciones de refinanciación a disposición de los deudores en dificultades.

Los datos de que dispone Fitch para esta aseveración, facilitados por la AHE (Asociación Hipotecaria Española) y el Banco de España, muestran que el 3,2% de las hipotecas han sido modificadas en sus condiciones de partida: un 2,3% reduciendo sus tipos de interés y un 0,9% alargando sus plazos.

A mí se me antoja una cantidad francamente pequeña dadas las circunstancias tan adversas para las familias. Teniendo en cuenta que hay un total de 15 millones de hipotecas, estaríamos hablando de que se han modificado las condiciones de algo menos de 500.000 hipotecas.

El analista de Fitch, en todo caso, no se cree las cifras facilitadas, y denuncia una práctica que se da al parecer en algunas entidades que consiste en conceder nuevos préstamos en paralelo para que los deudores con problemas puedan hacer frente al crédito original.

En primer lugar, me llama poderosamente la atención que a Fitch (ni a ninguna otra agencia) no le haya preocupado lo más mínimo la enorme cantidad de refinanciaciones que han beneficiado a las grandes compañías del sector. Sólo con las 10 promotoras más importantes o conocidas la deuda refinanciada asciende a 30.000 millones de euros.

En segundo lugar, si el saldo vivo de crédito hipotecario es de 614.000 millones de euros, y el número de préstamos vigentes en el país es de 15 millones, el saldo vivo medio por cada préstamo es de 41.000 euros. Multiplicado por 500.000 hipotecas modificadas, supone un total de 20.500 millones de euros refinanciados a particulares.

En tercer lugar, Fitch no tendría porque desconfiar de las cifras facilitadas por una razón evidente: la inmensa mayoría de las hipotecas concedidas en la burbuja ya gozaban de unos plazos de devolución demasiado largos y de unos tipos de interés demasiado bajos: no hay margen para la renegociación en infinidad de casos. Precisamente hace unos días publiqué esta tribuna en El Economista donde explicaba que era precisamente este hecho el que había impedido que la práctica que denuncia Fitch fuera más extendida.

En cuarto lugar, no sé que pretende Fitch en su lugar: ¿el colapso hipotecario? ¿La ejecución universal? Bienvenida sea la refinanciación que permita acondicionar pagos de cuotas e ingresos de las familias; y que éstas puedan mantener sus viviendas, a ser posible, hasta que los tiempos mejoren.

En quinto lugar: las refinanciaciones de particulares tienen muy poco que ver con las de las empresas. A estas últimas, además de aguantárseles las deudas el tiempo que haga falta, se les conceden importantes nuevos créditos para, se supone, reiniciar sus actividades y puedan empezar a generar cashflows positivos –aunque en muchos casos sirven para pagar despidos, nóminas de supervivientes, y poco más-. Al particular nadie le da duros a cuatro pesetas puesto que, cuando le alargan el plazo, en efecto la cuota baja, pero la suma total de las nuevas cuotas es superior. En cuanto al tipo, probablemente lo que esté sucediendo es la transformación del fijo (normalmente elevado) por uno variable. Aquí la banca tampoco pierde: el variable le garantiza su diferencial o spread pase lo que pase con el Euribor.

En sexto lugar, donde sí que debería Fitch (y el Banco de España) prestar más atención es a las nuevas hipotecas, las que se están concediendo para adelgazar los atrofiados balances de los bancos -y que a buen seguro están influyendo en la anormalmente baja tasa de mora hipotecaria, mucho más que lo que preocupa a la agencia de calificación-. Ahí sí que hay plazos de 40 años, préstamos del 110%, e incluso periodos de carencia.

En lo que sí coincido con Fitch es en que la situación tiene todas las papeletas para ir deteriorándose: desempleo total igual o subiendo, desempleo de larga duración subiendo y encarecimiento de la deuda (euribor).

 

En otro orden de cosas, la Subcomisión para el estudio del mercado hipotecario se constituyó finalmente el miércoles pasado y precisamente el miércoles próximo comenzarán las comparecencias de expertos, asociaciones de afectados, banca, promotores, etc., que se celebrarán a puerta cerrada. Estoy preparando un post para el lunes al respecto.

¿Pensaban que la crisis estaba durando mucho y que los recortes eran suficientes? Estaban equivocados porque llega lo peor: el desapalancamiento.

Todos reconocemos que el origen de la crisis está en el exagerado crecimiento del crédito, del endeudamiento, que facilitó que todos o la mayoría viviéramos por encima de nuestras posibilidades. En este artículo de Expansión se puede ver cómo nuestros salarios apenas aumentaron durante la década pasada, lo que demuestra objetivamente la afirmación anterior.

Parecerá lógico, por tanto, que tengamos que eliminar una buena parte de esa deuda para poner el contador a cero y así poder volver a endeudarnos pero, eso sí, esta vez con más mesura y destinando la financiación a actividades realmente productivas. Algunos podrán pensar que en estos cuatro años de crisis hemos procedido al adelgazamiento de la deuda, pues eso es lo que se podría desprender de la pertinaz cantinela de autónomos, particulares y empresarios sobre la falta de crédito: las historias de empresas quebradas por no tener acceso al crédito han sido habituales en los medios.

Pues están equivocados. España es el tercer país más endeudado del mundo. La deuda total, pública y privada, es superior al 300% del PIB, y ¿saben una cosa? Está creciendo. ¿Y cómo es eso posible? En 2007 la deuda de las administraciones públicas representaba el 40% del PIB, una de las más bajas de Europa. Hoy, supera el 65% (incluyendo la de las empresas públicas). Para el año que viene, se estima que supere con creces el 70%. ¿Y por qué? Una buena parte se explica por los planes de estímulo que el Gobierno implementó hace un par de años (y que de poco sirvieron); el resto, como consecuencia de la brutal caída de ingresos –sin ajuste de gasto-, de forma que se financia gasto corriente con deuda: de locos.

¿Y qué pasa, mientras tanto, con la deuda privada? Pues algo ha caído, pero mucho menos de lo que uno podría imaginarse: en términos porcentuales sobre el PIB, alrededor del 1%. La explicación probablemente está en que se ha refinanciado mucho (el caso de las inmobiliarias  lo expliqué en este post) y en que el crédito negado a algunos se ha compensado con la financiación de otras empresas con mejores perspectivas, en especial las grandes aunque no exclusivamente.

¿Y cómo se puede reducir la deuda? Básicamente de dos maneras. La primera, la más deseable, a través de un fuerte crecimiento del PIB. En efecto, si éste aumentara, la deuda en términos de PIB bajaría. Lamentablemente, España, con crecimientos del “cero coma”, se halla lejos de este escenario.

La otra opción es el desapalancamiento y el momento ha llegado. Hace apenas dos semanas Alfredo Sáenz, consejero delegado del Banco Santander, afirmó que España debería reducir su apalancamiento en los próximos dos años entre 200.000 y 300.000 millones de euros, es decir, entre 20 y 30 puntos de PIB. (¿Suficiente? ¿Excesivo?) La semana pasada, Ángel Cano, en la presentación de resultados del BBVA lo dijo a su manera: “al balance bancario aún le hace falta desapalancamiento”; “el crédito concedido por bancos y cajas de ahorros a empresas y particulares bajará un 5% durante 2011”.

Cinco Días, en su editorial del 5 de mayo, coincide con el diagnóstico, aunque se haya olvidado de mencionar el inexcusable crecimiento desmedido de la deuda pública.

Desconozco si pasar de una deuda del 300% al 270% es suficiente dieta para recomponer nuestra figura, pero de lo que no cabe duda es de que la terapia va a ser muy dolorosa.

Todos los sectores de la actividad se van a ver afectados por ese proceso de desapalancamiento, no obstante, el inmobiliario va a sufrir más que ningún otro y va a suponer un aplazamiento de por lo menos dos años sobre las previsiones de consumo de stock y de la consiguiente recuperación de la actividad de promoción. El desplome hipotecario de enero ya anunciaba que nuestra banca se acercaba al ‘credit crunch’, como ya expliqué en el post “¿Por qué se han desplomado las hipotecas en enero?” Mucho más reciente es este artículo de El Economista que el viernes pasado advertía que la restricción del crédito ya ha llegado, y con fuerza, al mercado hipotecario.

La vivienda, de nuevo, en el ojo del huracán. Y España, instalada en el círculo vicioso.

Os dejo este enlace de un informe de McKinsey que, aunque ya tiene un año, es muy completo y con muchas referencias a España (gráficos incluidos) titulado “Deuda y desapalancamiento”.

 

Buen comienzo de semana. El prometido post sobre el precio de la vivienda lo dejo para el jueves.

“Estamos pagando las consecuencias de no haber hecho a tiempo las reformas estructurales. Cuanto más tardemos en tomar la decisión, mayores serán las dificultades y el coste.”

Se han acabado los parches y las componendas, es hora de ir al fondo de los problemas.”

Endeudamiento es la palabra que mejor encaja en el rompecabezas socioeconómico del país (…) como consecuencia del modelo social fomentado los últimos años, al que todos aspiraban: casa nueva, coche nuevo, crédito barato, modernización tardía. La crisis acabó abruptamente con el espejismo, y abrió la puerta a la morosidad interminable.”

“El problema se repite: una familia de clase baja compró una vivienda al límite de sus posibilidades. Ahora, por el paro o el divorcio y con el crédito más caro, no puede pagar y el acreedor (el banco) se queda con el piso.”

“Y la economía se resiente por dos vías (…): la corrupción, que desequilibra la competencia entre empresas, y el retraso en la toma de decisiones que pueden implicar grandes sumas de dinero.”

Todo el entrecomillado corresponde a un artículo publicado el pasado domingo en  El País sobre ¿España? No, Portugal.

Otras comparaciones interesantes según datos publicados en medios económicos: mientras que el PIB de Portugal creció el 1,4% en 2010, aquí se contrajo un 0,1%. La tasa de paro lusa cerró el año en el 10,8%; la española por encima del 20%. (Portugal gana por goleada).

En cuanto al déficit, el portugués alcanzó el 9,1%, y el español el 9,2%. (Empate).

Por otro lado, el déficit de la balanza por cuenta corriente portugués es del 9,7%; mientras que el nuestro alcanza el 4,5%. Por último, la deuda portuguesa alcanza el 93% del PIB y la española el 60,1%. (Victoria española, aunque con dos matices: nuestro déficit por cuenta corriente es el mayor del mundo en términos absolutos; y de la deuda… sería bueno esperar hasta las elecciones de mayo por si se encuentran en las CCAA algunos “datos ocultos” tal y como sucedió tras el cambio de poder en Cataluña).

Vayamos ahora al asunto inmobiliario: El artículo destaca, como uno de los hechos más negativos de su economía, que las familias portuguesas deben 120.000 millones de euros en hipotecas. Según Eurostat, a 1 de Enero de 2009, la población de Portugal era de 10,6 millones de habitantes y la de España 45,3 millones. Es decir, que España tiene 4,3 veces los habitantes de Portugal.

Pues bien, las familias españolas deben, según los últimos datos publicados por el Banco de España, 673.000 millones de euros en hipotecas. O lo que es lo mismo, 5,6 veces lo que deben los portugueses.

Veámoslo ahora en términos de PIB (nominal) El portugués se encuentra en 250.000 millones de euros. La deuda hipotecaria del país representa el 48% sobre éste. El PIB español asciende a 1.062.000 millones de euros (4,2 veces más: en línea con la diferencia de población). Y el porcentaje de deuda hipotecaria sobre PIB es del 63%.

Ustedes deciden, ¿qué economía tiene peor pinta?

 

PD: Ayer la AHE dijo que en 2010 había bajado el stock de vivienda; eso sí, suavemente (1.200 viviendas de un total de 686.000). El 9 de marzo publiqué un post intentando descifrar lo que había pasado en 2010 a partir de los datos publicados. Como podéis ver, la cifra que me salía alcanzaba las 100.000 viviendas. La razón del desfase también la apuntaba en el post: la misma vivienda se vende más de una vez.

El pasado viernes todos los diarios digitales se hicieron eco de una noticia preocupante: la tasa de mora de la banca española alcanzó en enero el 6,06%, frente al 5,81% del mes anterior y el 5,30% de un año antes.

Una mala noticia que, por otro lado, viene a corroborar las suspicacias de Moody’s hechas públicas la semana anterior: las cifras de recapitalización del Banco de España no son buenas porque hacen referencia a una ‘foto fija’, la de diciembre de 2010, mientras que la situación crediticia de España se deteriora por momentos (más de un cuatro por ciento en un solo mes).

Si entramos al desglose de los datos de la evolución de la morosidad, hay algo que me llama mucho la atención: Mientras que la mora de promotores inmobiliarios ha aumentado considerablemente, la mora hipotecaria –es decir, la de los particulares- ha descendido en términos porcentuales. Si en diciembre de 2009 era del 2,87%, en diciembre de 2010 ha retrocedido hasta el 2,4%. Teniendo en cuenta que el paro no deja de subir, al igual que sus derivadas más nocivas (paro de larga duración y paro de todos los miembros del hogar), ¿cómo es esto posible?

También el viernes conocimos otro dato que enseguida veremos que tiene relación con lo anterior: A finales de 2010, los españoles (empresas y familias) debemos un 55% más de lo que tenemos ahorrado. La noticia, sin embargo, es que en 2009 sólo debíamos un 38% más de lo que teníamos en depósitos. Es decir, el endeudamiento privado en España, durante 2010, se ha disparado. ¿Pero no decían que España era uno de los países más endeudados del mundo y que teníamos que reducirla? Y además, ¿no estaban tan mal los bancos? ¿De qué se quejaban, pues, los autónomos y las Pymes?

Tercera noticia del viernes relacionada: en el suplemento inmobiliario que edita sólo para Madrid El Mundo, un extenso artículo titulado La venta de pisos por parte de la banca dificulta el mercado entre particulares menciona dos anécdotas reveladoras de lo que está pasando. La primera: el director de una sucursal bancaria animaba a continuar con la compra de uno de sus pisos a un cliente que mostraba dudas en el momento de la firma por haberse quedado en paro hace unos días. La segunda: una persona de 63 años a quien una entidad financiera le había concedido una hipoteca a 40 años para comprar uno de sus pisos.

Pues ya tenemos todos los ingredientes necesarios para saber lo que se traen entre manos: La banca está concediendo hipotecas con un riesgo como mínimo tan elevado como el que nos llevó a la crisis en la que estamos. En cuanto a la cantidad, muy superior a la que podríamos sospechar en tiempos de sequía financiera: todas las que puedan con tal de aligerar sus balances. Así, el número total de hipotecas concedidas es lo suficientemente elevado como para hacer bajar sustancialmente la tasa de mora en términos porcentuales.

Concluyendo, que nos estamos haciendo trampas en el solitario: para ofrecer unos balances más atractivos y recuperar la confianza perdida estamos en plena huída hacia delante, preparando un pastel que tarde o temprano se descubrirá y que pagaremos entre todos. Seguimos en la España de Rinconete y Cortadillo. Y en absoluto puedo pensar que ni el Banco de España ni el Ministerio de Economía son ajenos a esta trama.

Y todo ello sin tener en cuenta los perjuicios colaterales que esta componenda está causando en el mercado. Pero eso lo dejo para otro día.









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