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“La capacidad de endeudamiento hay que valorarla más en un escenario a medio y largo plazo de tipos entre el 4 y el 6%. Desde ese punto de vista recomiendo hipotecas a tipo fijo”. Esta fue la respuesta que dio Santos González (presidente de la Asociación Hipotecaria Española) a El Mundo en febrero de este mismo año, preguntado sobre tipos fijos y variables y evolución del Euribor.

El viernes pasado, a preguntas del mismo medio, volvió a ratificarse: “un tipo fijo es más caro, pero más recomendable”.

Quien se expresa así no es ningún piernas, sino el representante de el lobby más importante de nuestro sistema financiero. De la AHE forman parte los principales bancos y cajas españoles y, como ella misma se define, “representa los intereses de sus miembros en todos los aspectos relacionados con la actividad hipotecaria, por lo que mantiene un estrecho contacto con los distintos departamentos ministeriales responsables de la elaboración de las normas que afectan a este mercado (Ministerio de Economía, Ministerio de Justicia y Ministerio de Vivienda principalmente) así como con el Banco de España.”

 

Ahora les invito a que pinchen aquí, donde pueden ver la cotización del famoso swap a 5 años que tanto la CECA como el Banco de España pretenden favorecer como tipo de referencia para las nuevas hipotecas. La razón que dan para usar este índice es su menor volatilidad frente al Euribor a 12 meses. Es decir, lo venden como una ventaja para los usuarios y consumidores puesto que una menor volatilidad es sinónimo de mayor estabilidad.

Sin embargo, esto no es cierto. Si vuelven al gráfico del swap a 5 años, verán que en los últimos doce meses el índice ha evolucionado del 1,9 hasta el 3,22 (abril) para volver a bajar hasta el 1,85 hace tan solo unos días. Mientras tanto, el Euribor a 12 meses partió hace un año del 1,5, donde se mantuvo hasta mediados de enero, fecha en la que inició un lento ascenso hasta alcanzar el 2,1. Y con ligeras variaciones se ha mantenido en ese rango hasta hoy. Aquí lo pueden ver.

Conclusión: el famoso índice es mucho más volátil que el Euribor. Pero eso no es lo más grave; lo peor es que el índice escogido no tiene nada que ver con el negocio hipotecario. Los que me siguen habitualmente saben que no soy nada partidario del régimen de tipos variables pero, puestos a elegir, que me den un Euribor, faltaría más. Y lo explico:

 

El Euribor es el precio promedio al que las entidades financieras más importantes de la zona euro se prestan el dinero entre sí. Por tanto, en condiciones normales, debería reflejar el precio real del dinero. Lo hay –que yo sepa- desde a una semana, hasta a un año. El que se utiliza en hipotecas es el de a un año. Y la razón no es tanto que sea el más usado por los bancos sino porque es el más caro. En los años buenos, recuerdo que me decían que la banca se financiaba a Euribor a tres meses y prestaba a Euribor a un año (más diferencial). Negocio redondo. Pero en todo caso, tiene sentido: si mi coste de materia prima es X, y a ese X le añado un diferencial para cubrir los otros costes de producción así como un beneficio razonable, estoy haciendo lo que haría cualquier empresario en un negocio normal.

¿Por qué, entonces, proponen este índice? Porque aunque coyunturalmente estos días sea más bajo o esté igualado con el Euribor a un año, lo cierto es que durante al menos los últimos tres años se ha situado alrededor de 100 puntos básicos por encima.

Pero no nos dejemos enredar. El problema no se soluciona sustituyendo un índice variable por otro variable. Y menos por un índice que no está directamente relacionado con el coste de aprovisionamiento real de la banca. El problema de la clase media española de nuevo cuño es que está sujeta a un índice variable del que se puede decir:

1)      que ha sido el origen y causa de la burbuja inmobiliaria

2)      que mantiene a las familias en una total incertidumbre respecto a su futuro

En efecto, la banca, al inicio de este ciclo, tuvo la habilidad de transferir el riesgo de la variación de tipos al cliente que, como contrapartida, obtuvo un menor coste de la financiación. ¿Y para qué sirvió? Pues para que los pisos subieran y subieran hasta que ese inicial menor coste de financiación dejó de serlo. No éramos más ricos: simplemente, con el menor coste del dinero nos pudimos endeudar por más millones, justo los que se encareció la vivienda.

Lo peor de todo es que esto no ha hecho más que empezar y que antes o después el BCE subirá tipos y el Euribor consecuentemente también lo hará. Y para entonces, si la economía española no está arreglada, lo de las ejecuciones y desahucios que sufrimos ahora será una broma comparado con lo que vendrá.

 

No deja de ser irónico que el presidente de la AHE piense igual que yo: que lo mejor, para las familias, es el tipo fijo. La excusa que ponen ahora los de arriba para decir que el tipo fijo no es conveniente es que es muy caro y que, por tanto, impediría el acceso a la vivienda a la mayoría. Eso es verdad si conviven los dos tipos: nadie apostará por un fijo habiendo al lado un variable. Pero no es cierto si la opción es exclusivamente el tipo fijo. Porque si, de golpe, todos los españoles nos podemos endeudar por menos millones para comprar un piso, el que se tendrá que ajustar es el que vende pisos (si es que quiere vender, claro). Es justo al revés de lo que nos dicen: el gran ajuste de precios vendrá inducido el día que recuperemos la cordura y se imponga el tipo fijo. Y les aseguro que no es algo de extraterrestres: en Francia y en Alemania no conocen otra cosa.

 

…quería saber si me la puede contestar. Pero antes le pondré en antecedentes. Poco antes de las vacaciones, un buen amigo -que trabaja para un fondo de inversión extranjero que solía comprar inmuebles en Madrid- me contó que, en estos tiempos, para acometer la compra de un edificio de oficinas en un sitio como la Castellana, el coste de la financiación se sitúa en 250 puntos sobre el Euribor. O sea que, dado que éste se mueve en el entorno del 2%, el coste total sería del 4,5%. Y también me dijo que la parte que cualquier banco estaría dispuesto a financiar alcanzaría el 40% o como mucho el 50% del precio.

Otros amigos y conocidos que están vendiendo o comprando pisos –de segunda mano o nuevos- me contaban también cosas parecidas: que el diferencial sobre el Euribor se movía entre 200 y 300 puntos, y que el porcentaje del precio financiado rondaba el 70%.

Cuando uno echa un vistazo a la situación de la economía –coste de financiación del Estado o prima de riesgo, dificultades de renovación de vencimientos de bancos, etc.- no se sorprende de las condiciones actuales. De hecho, guardan una estrecha relación con las de los mercados hipotecarios de las grandes economías de la Eurozona: Francia y Alemania. Cosa que no pasaba en los tiempos del boom, ¿se acuerda?

¡Qué locos estábamos! La banca financiaba a cuarenta años; a un variable de Euribor más alguna decimilla y, cosa increíble, ¡por más del 100% del precio! Así, sí que era fácil fomentar el consumo, ¿verdad? Con dinero a devolver durante el resto de su vida la gente “invertía” en un viaje –que se consume en unos días-, o en un coche –con una vida útil de unos diez años-. Lo de hacerlo en mobiliario todavía se justifica, ¿eh? (aunque no sé yo si los de Ikea aguantan tanto…)

Recuperada, pues, la cordura en el mercado hipotecario me extrañó lo que me contó también hace poco un profesional del otrora pujante sector inmobiliario: “Los pisos de los bancos se financian como antes. Es decir, a plazos infinitos, con Euribor más un diferencial mínimo, y financiando el total del precio más gastos e impuestos”. Como no me lo creía, pregunté a otros trabajadores del sector inmobiliario, e incluso hice alguna gestión directa con esas inmobiliarias que han creado las entidades. Y, en efecto, así es. Incluso, ya prestando más atención, ¡me topé con publicidad en prensa anunciando sin rubor “financiación del 110%”! Y lo que más me llamó la atención es que, encima, esos pisos de los bancos no son los más baratos ni mucho menos. ¡Hasta en esta noticia de Idealista lo dice!

Y mi pregunta, señor Gobernador es: ¿cómo ha podido pasársele esto al Banco de España? Porque supongo que si estuvieran al corriente habrían cortado en seco esta práctica que se ha demostrado tan dañina para nuestra economía. Y digo yo que será así porque, cuando algo no les cuadra, ¡menuda las gastan! ¡Pues anda que no se han puesto duros con la guerra de depósitos!

Si yo estuviera en su lugar no dormiría pensando que, por omisión, podría estar condenando a un montón de familias españolas a un futuro lleno de miseria. Sí, claro, porque eso es lo que pasa cuando alguien compra un piso por encima del precio del mercado, al tipo variable más bajo posible, a pagar hasta que se jubile, y financiado por más de un setenta u ochenta por ciento. Déjeme que se lo explique brevemente.

Tipo: El salario de la gente se mantiene lineal a lo largo de su vida pero ¡el tipo variable no! Si está contratado en un momento de tipos altos, lo normal es que tienda a bajar (aunque también pueda subir) pero, ¿y si se contrata en mínimos históricos? Sólo puede subir. ¿Se da cuenta? Pueden pasar de destinar a la cuota el 35% de sus ingresos a ¿el 50%? ¿El 60%?

Plazo: Si el plazo fuera breve –digamos 20 o 25 años-, por un lado el banco acota riesgos, pues ya sabemos que sus vencimientos son a corto plazo. Y para el particular es estupendo puesto que, si tiene problemas para pagar la cuota, la extensión del plazo (aunque sea de manera coyuntural y excepcional) le daría una segunda oportunidad de cumplir con una mensualidad más asequible.

Precio y % de financiación: Si mi piso está comprado caro, y lo tengo financiado al 100%, ¡no hay margen ni para mí ni para el banco! Si me vienen mal dadas y tengo que vender, no podré hacerlo sin tener que poner dinero en la firma notarial (con lo cual no lo haré y dejaré que me ejecute el banco). Y si se lo queda el banco, tendrá que asumir pérdidas -que deteriorarán su balance- por la financiación concedida hasta el 60% en que se lo puede adjudicar tras subasta desierta. ¿Lo ve? Y yo permaneceré endeudado de por vida, debiendo al banco todo lo que gane por encima de 960 euros. ¿Le parece atractivo ese futuro? Apuesto a que no.

Pues a ver si entre toda la gente que lee esto se lo hace llegar de una manera u otra y toma usted cartas en el asunto. Que es más urgente –créame- que la reforma de la Constitución.

Gracias por su atención

Para los pocos que el viernes decidimos no abandonarnos a la pereza de seguir en directo “la boda del año” el destino nos tenía reservada una mañana económicamente aciaga.

Los datos fueron cayendo como plomo sobre nuestras espaldas ya casi anestesiadas en uno de los peores momentos de nuestra economía desde que empezó la crisis: desplome del consumo, cierre mensual del euribor superando el 2%, inflación del 3,8%, empeoramiento de la balanza por cuenta corriente, y cifra histórica de desempleo. La combinación de todos estos elementos hace prever que el PIB del trimestre va a ser, si no negativo, rondando el cero (Santander avisó ayer que prevé que crezca el 0,2%).

Esto, que no es otra cosa que la constatación de que llevamos dos trimestres en estanflación (recomiendo que lean este post que escribí el 14 de enero) -se pongan como se pongan en el Ministerio de Hacienda- pone en evidencia la impostura de los líderes europeos durante las últimas semanas. Las buenas palabras de Merkel, Trichet, Strauss-Kahn, etc., coreando con nuestros dirigentes que “España no es Portugal”, con la misma pasión que en el Nou Camp gritan eso de “ese portugués,…”, han resultado no ser más que eso, gritos de hooligan (pueden leer también al respecto “Españoles, la guerra de la deuda ha terminado”).

Temerosos de que la caída de España arrastrara sus propias economías, los-que-de-verdad-manejan-el-cotarro se pusieron de acuerdo para frenar lo que parecía inevitable: el rescate de España. El hecho de que este viernes la bolsa no se resintiera y que el riesgo-país (el marcapasos de Zapatero) incluso se relajara es la prueba más evidente.

No quiero llenarles la cabeza de datos, pero no sería honesto si eludiera comentar dos que demuestran la inconsistencia de un Gobierno que cada vez más me recuerda a los marcianitos de “Mars Attacks” cuando, sin dejar de disparar a los congresistas americanos, proclamaban: “somos vuestros amigos, no huyáis”. Mientras se les llena la boca de austeridad y ahorro, el sábado se publicaba que los trabajadores en el sector público habían aumentado en 97.000. Por otro lado, ayer domingo, Carlos Cuesta desvelaba en “El Mundo” que la administración camufla 56.000 millones de euros de deuda en el entramado de empresas públicas, lo que facilita que al Ministerio le cuadren las cuentas del déficit (¡Ah, la ingeniería contable!, tan denostada en otros casos…).

Pero lo peor de todo es que no-pasa-nada. Ya lo dijo Zapatero en Pekín hace quince días: “No hay ninguna previsión en el horizonte de tener que hacer nuevas medidas de ajuste, no la hay”; “España ha hecho los deberes”. ¿Recuerdan las acusaciones al Barça de jugar “con red”? Pues nuestro Gobierno conoce bien lo que es eso de jugar con red: El moral hazard o riesgo moral es ese fenómeno que se da cuando, ante una situación de amenaza de quiebra, los agentes del mercado van a seguir asumiendo riesgos con la garantía de que si hay problemas, otros vendrán al rescate. Es decir, en lugar de tomar medidas preventivas, al sentirse confortado por la existencia de un seguro, desprecian el riesgo y siguen operando como si tal cosa.

Ante tal circunstancia las preguntas que podríamos hacernos son: ¿hasta qué punto serán capaces las grandes potencias de sujetar el tinglado? ¿Consideran que llegado marzo de 2012 las cosas cambiarán? Pero obtendríamos respuestas irrelevantes para nuestras economías familiares.

El problema de fondo estaba y sigue estando en el enladrillamiento del país. Nuestro sistema financiero, a valor de mercado, está quebrado. Las grandes inmobiliarias del país deberían estar quebradas (como veremos en el post de mañana). Las corporaciones locales, que vivían de los ingresos del ladrillo, están quebradas (esperen si no al 22-M).

Camuflar la realidad servirá para salvar el pellejo de políticos y de una cierta clase dirigente que cabalga a lomos de pseudoempresas oligopolísticas y otros lobbies, grupos de presión y sindicatos –con ellos no va la crisis-. Para los demás ya sabemos lo que hay en esta democracia inconclusa donde el libre mercado sólo funciona sin interferencias en los intercambios de cromos del patio del colegio y el riesgo, en los negocios, queda reservado para los que no forman parte de la casta.

Lamento no haber mencionado, ni en mi libro ni en el blog hasta ahora, el problema de las cláusulas suelo que afecta a tantas familias en nuestro país. Lo cierto es que, a la hora de escribir el libro, desconocía que se estaba produciendo este fenómeno.

Para entender bien en que consiste el problema, intentaré objetivarlo:

Como ya sabemos, en España impera la hipoteca a tipo variable. Siempre he sostenido que, en el fondo, no es más que una treta de la banca para trasladarnos el riesgo de subida del índice que se usa como referencia, el Euribor. Éste es el precio al que se vende el dinero en el mercado interbancario –el mercado europeo en que los bancos se prestan unos a otros-. Como es lógico, ese precio está íntimamente relacionado con el precio “oficial” del dinero, es decir, con el tipo de interés que fija el BCE. Y también, lógicamente, el Euribor siempre se sitúa algo por encima del precio oficial. Esa diferencia es mayor cuanto mayor es también el plazo de devolución, a la par que la incertidumbre. Así, si un banco presta a otro a tres meses (Euribor a 3 meses) tendrá un coste menor que si lo hace a un año (Euribor a 12 meses). Sobre este precio del dinero, el banco, a la hora de conceder una hipoteca, nos mete un diferencial que, en teoría, es su ganancia. Digo en teoría porque en la práctica suele suceder que el banco procura financiarse, si puede, a Euribor a 3 o 6 meses que le sale más barato.

Por tanto, con el sistema variable, el banco se protege de las subidas, aunque también deja de aprovecharse de las bajadas. Esto último, francamente, durante los años del boom le preocupaba muy poco. Por un lado, porque se conformaban con los diferenciales; por otro lado, porque vivíamos en un período de tipos tan bajos que, según su visión (y la de cualquiera), había más riesgo de que subieran que de que bajaran.

A partir del 2006, Euribor y tipos de interés empezaron a subir: justo cuando empezaron a popularizarse estas cláusulas suelo/techo. Ante la amenaza de subidas, a cualquiera le puede parecer, en principio, un acuerdo justo. Me explico.

Imaginemos que, a la hora de contratar una hipoteca, el Euribor está al 4% y con tendencia de subida. Que el banco te ofrezca la posibilidad de tener un techo para hacer frente a las potenciales subidas te puede parecer muy atractivo. Pero, claro, del mismo modo que el banco está dispuesto a asumir un determinado riesgo a partir de un nivel dado, te va a pedir como contrapartida un suelo. Como resultado final, tu cuota variará dentro de una horquilla prefijada. Si el Euribor sobrepasa la horquilla por arriba, tu cuota no se resentirá (y el banco asumirá el coste). A cambio, si la sobrepasa por abajo, tampoco te beneficiarás de ello (sino que lo hará el banco).

 

En principio, parece un acuerdo justo ¿no?

¿Por qué, entonces, tanto revuelo? ¿Qué ha llevado a Adicae a abanderar esta revolución? ¿Por qué los juzgados han considerado abusivas estas cláusulas? Porque lo que en la teoría puede parecer irreprochable, en la práctica se convirtió en una situación de abuso claro y manifiesto. Veamos cómo:

Falta de proporcionalidad entre el suelo y el techo. La mayoría de los suelos se fijaron en tasas del entorno del 3% o el 4%(y superiores), mientras que los techos lo hicieron en niveles del 10%, 12%, y hasta 15%.

Ausencia de cláusula de techo. Son muy numerosas las hipotecas que sólo contaban con cláusula de suelo, pero no de techo. El desequilibrio aquí es flagrante: sólo la banca puede beneficiarse.

Aplicación y generalización de la cláusula suelo cuando la bajada de tipos por parte del BCE era previsible. En efecto, a primeros de 2008 los servicios de estudios de algunas entidades preveían recortes de hasta medio punto en los tipos.

Desconocimiento por parte de los particulares de la existencia de la cláusula. En efecto, la inclusión de la cláusula suelo en las escrituras de constitución de hipoteca no era algo ofrecido por los bancos, algo a negociar con el cliente. Se trataba de una cláusula impuesta por las entidades.

Por todo ello, no es sorprendente que los juzgados hayan considerado que los bancos se estaban aprovechando de su posición de fuerza en estas negociaciones, sin informar del verdadero alcance de unas cláusulas que no son acostumbradas en nuestro mercado hipotecario y que, por tanto, las familias de clase media desconocían.

 

Amigos, este es el último post de este largo trimestre. La semana que viene me tomo un pequeño descanso aprovechando las vacaciones de Semana Santa. El siguiente post será para el lunes 25. De todas maneras, permaneced atentos pues dentro de algunos días os anunciaré alguna novedad.









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