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En las últimas dos o tres semanas muchos medios de comunicación me han preguntado mi opinión sobre la evolución de los precios de la vivienda durante 2014. Es comprensible esa inquietud en un país en el que más del noventa por ciento de la población es propietaria, y más aún cuando hasta hace seis años los precios sólo sabían subir desde que el acceso a la vivienda se universalizó allá por los años sesenta.

Pero a fecha de hoy eso no es lo importante. Si nada excepcional ocurre en el año que estrenamos, puedo asegurarles sin temor a error que los diferentes informes y estudios de las consultoras, tasadoras, y expertos del ladrillo recogerán caídas que se situarán en una horquilla de entre el 5% y el 10%.

El ajuste ya está hecho, con sus más y sus menos. Me refiero al ajuste de verdad, esto es, el ajuste que se observa en suelos y nuevas promociones de obra nueva; el ajuste de la Sareb y de algunos –no todos- los bancos. No incluyo por tanto la segunda mano, la venta de particular, que va a otro ritmo. Cuando no hay una necesidad perentoria de vender, el particular se hace el remolón, y se equivoca: esta semana me contaban de un piso que se vendía hace cuatro o cinco años por 400.000 euros y se acaba de cerrar en 200.000. El propietario había recibido en todo este tiempo varias ofertas, la primera de ellas en 360.000. En fin, así es la vida.

Como les decía, el precio, en 2014 ya no es importante. Y ya no es importante porque a los precios actuales, el que puede comprar, compra.

En costa las compras de extranjeros se han disparado, prácticamente duplicando al peor año del ciclo, 2009. Todo apunta a que esta tendencia va a seguir durante los próximos meses: el mundo ha perdido el miedo a España, y España, por un montón de razones que no viene al caso, sigue siendo el mejor lugar para veranear y para pasar la jubilación para un europeo.

Otros que compran, porque pueden, son los famosos fondos de inversión extranjeros. El año pasado por estas fechas tenía puestas mis esperanzas en la Sareb; me parecía el único vehículo apropiado para estabilizar precios y dinamizar el mercado. La mera puesta en marcha de un ‘banco malo’ ya generó un efecto positivo en el mercado global. La rapidez con que cerró la primera operación (Bull) fue el mejor mensaje que se podía lanzar. En definitiva, alrededor de un centenar de fondos inversores de diversa procedencia (Europa, Iberoamérica, Estados Unidos, Asia) creen que España es un país atractivo al que destinar su dinero. Y están aquí ya, haciéndolo.

El tercer grupo que se ha apuntado a la fiesta inversora es el nacional. Que compra porque puede. Son por un lado los llamados family office, o sea, los ricos de toda la vida en versión profesionalizada, y por otro los que “marchan bien”, profesionales y pequeños empresarios que tienen ahorro, y que creen que comprar pisos a la mitad o al 30% de su precio de hace unos años es un buen negocio en el que no te puedes equivocar.

Ni los precios -ni el stock, que sólo es un problema en localizaciones concretas-, son a fecha de hoy impedimento para comprar para aquellos que pueden comprar. Por eso, el precio ya no es el problema. El problema es el acceso a la vivienda. Para la gran mayoría de los españoles hoy como ayer la adquisición de una vivienda es la principal compra de su vida; y para ello necesitan un socio que aporte la mayoría del precio, pues con su nivel de renta necesitarían una vida laboral ahorrando para poder hacerlo. Por eso, el reto de 2014 es la mejora de las facilidades de financiación.

Y, ¿qué se puede esperar de la financiación? Por una parte, el sector privado se ha desapalancado de manera muy relevante en los últimos años, pasando de 2,2 a 1,9 billones de euros (325.000 millones menos). Además, las exigencias de provisionamiento de los Decretos De Guindos y el rescate financiero del EFSM han servido para sanear un sector que estaba al borde de la quiebra. En el debe, sin embargo, se encuentra la enorme cantidad de recursos que la banca ha destinado a financiar la deuda del Estado. Sin embargo, aquí también hay buenas noticias, pues desde hace ya unos meses la banca española ya no es la única que financia al sector público.

Así pues, los servicios de estudios de los grandes bancos (BBVA, Sabadell) avanzan que para este año ya habrá “crédito nuevo”. No parece que vaya a ser algo inminente, a la vista de las pobres cifras de hipotecas, pero es probable que para la segunda mitad del año veamos ya crecimientos interanuales.

En efecto, el desafío de este año ya no tiene nada que ver con los precios, sino con el volumen.

Feliz año nuevo.

 

…quería saber si me la puede contestar. Pero antes le pondré en antecedentes. Poco antes de las vacaciones, un buen amigo -que trabaja para un fondo de inversión extranjero que solía comprar inmuebles en Madrid- me contó que, en estos tiempos, para acometer la compra de un edificio de oficinas en un sitio como la Castellana, el coste de la financiación se sitúa en 250 puntos sobre el Euribor. O sea que, dado que éste se mueve en el entorno del 2%, el coste total sería del 4,5%. Y también me dijo que la parte que cualquier banco estaría dispuesto a financiar alcanzaría el 40% o como mucho el 50% del precio.

Otros amigos y conocidos que están vendiendo o comprando pisos –de segunda mano o nuevos- me contaban también cosas parecidas: que el diferencial sobre el Euribor se movía entre 200 y 300 puntos, y que el porcentaje del precio financiado rondaba el 70%.

Cuando uno echa un vistazo a la situación de la economía –coste de financiación del Estado o prima de riesgo, dificultades de renovación de vencimientos de bancos, etc.- no se sorprende de las condiciones actuales. De hecho, guardan una estrecha relación con las de los mercados hipotecarios de las grandes economías de la Eurozona: Francia y Alemania. Cosa que no pasaba en los tiempos del boom, ¿se acuerda?

¡Qué locos estábamos! La banca financiaba a cuarenta años; a un variable de Euribor más alguna decimilla y, cosa increíble, ¡por más del 100% del precio! Así, sí que era fácil fomentar el consumo, ¿verdad? Con dinero a devolver durante el resto de su vida la gente “invertía” en un viaje –que se consume en unos días-, o en un coche –con una vida útil de unos diez años-. Lo de hacerlo en mobiliario todavía se justifica, ¿eh? (aunque no sé yo si los de Ikea aguantan tanto…)

Recuperada, pues, la cordura en el mercado hipotecario me extrañó lo que me contó también hace poco un profesional del otrora pujante sector inmobiliario: “Los pisos de los bancos se financian como antes. Es decir, a plazos infinitos, con Euribor más un diferencial mínimo, y financiando el total del precio más gastos e impuestos”. Como no me lo creía, pregunté a otros trabajadores del sector inmobiliario, e incluso hice alguna gestión directa con esas inmobiliarias que han creado las entidades. Y, en efecto, así es. Incluso, ya prestando más atención, ¡me topé con publicidad en prensa anunciando sin rubor “financiación del 110%”! Y lo que más me llamó la atención es que, encima, esos pisos de los bancos no son los más baratos ni mucho menos. ¡Hasta en esta noticia de Idealista lo dice!

Y mi pregunta, señor Gobernador es: ¿cómo ha podido pasársele esto al Banco de España? Porque supongo que si estuvieran al corriente habrían cortado en seco esta práctica que se ha demostrado tan dañina para nuestra economía. Y digo yo que será así porque, cuando algo no les cuadra, ¡menuda las gastan! ¡Pues anda que no se han puesto duros con la guerra de depósitos!

Si yo estuviera en su lugar no dormiría pensando que, por omisión, podría estar condenando a un montón de familias españolas a un futuro lleno de miseria. Sí, claro, porque eso es lo que pasa cuando alguien compra un piso por encima del precio del mercado, al tipo variable más bajo posible, a pagar hasta que se jubile, y financiado por más de un setenta u ochenta por ciento. Déjeme que se lo explique brevemente.

Tipo: El salario de la gente se mantiene lineal a lo largo de su vida pero ¡el tipo variable no! Si está contratado en un momento de tipos altos, lo normal es que tienda a bajar (aunque también pueda subir) pero, ¿y si se contrata en mínimos históricos? Sólo puede subir. ¿Se da cuenta? Pueden pasar de destinar a la cuota el 35% de sus ingresos a ¿el 50%? ¿El 60%?

Plazo: Si el plazo fuera breve –digamos 20 o 25 años-, por un lado el banco acota riesgos, pues ya sabemos que sus vencimientos son a corto plazo. Y para el particular es estupendo puesto que, si tiene problemas para pagar la cuota, la extensión del plazo (aunque sea de manera coyuntural y excepcional) le daría una segunda oportunidad de cumplir con una mensualidad más asequible.

Precio y % de financiación: Si mi piso está comprado caro, y lo tengo financiado al 100%, ¡no hay margen ni para mí ni para el banco! Si me vienen mal dadas y tengo que vender, no podré hacerlo sin tener que poner dinero en la firma notarial (con lo cual no lo haré y dejaré que me ejecute el banco). Y si se lo queda el banco, tendrá que asumir pérdidas -que deteriorarán su balance- por la financiación concedida hasta el 60% en que se lo puede adjudicar tras subasta desierta. ¿Lo ve? Y yo permaneceré endeudado de por vida, debiendo al banco todo lo que gane por encima de 960 euros. ¿Le parece atractivo ese futuro? Apuesto a que no.

Pues a ver si entre toda la gente que lee esto se lo hace llegar de una manera u otra y toma usted cartas en el asunto. Que es más urgente –créame- que la reforma de la Constitución.

Gracias por su atención

 

El Gobierno (y la oposición también) ha decidido que tú, joven español, me ayudes a comprar un piso. ¿Que no te lo crees? Te invito a que leas esta entrevista al profesor de la New York University, Viral Acharya, que difundió ayer Business Insider.

Resulta que la Administración Obama, preocupada por el estancamiento del mercado inmobiliario, introdujo diversos subsidios e incentivos fiscales para la compra de viviendas. ¿Y qué ha pasado? Pues que, lejos de ajustarse, los precios se mantienen artificialmente altos, como resume Archaya en esta frase: “Aunque por un lado te llevas los subsidios, por otro estás pagando más por la vivienda”.

Cuando hace unos meses el Partido Popular anunció su intención de recuperar la parcialmente derogada desgravación fiscal por adquisición de vivienda habitual, economistas liberales y socialistas coincidieron en denunciar lo mismo que el profesor neoyorquino: una intervención en el mercado que impedirá el necesario ajuste de precios. Ahora el Gobierno acaba de envainársela aprobando un nuevo incentivo fiscal para la compra de vivienda con la reducción del IVA al 4% hasta fin de año. Donde dije digo, digo Diego. Y el Partido Popular anuncia que prorrogará esta medida doce meses más. Si querías café, toma taza y media.

Pero el profesor Archaya dice otras cosas muy interesantes que aquí nos han pasado inadvertidas: “Del verdadero subsidio sólo se aprovechan las capas altas de la sociedad: los que se van a comprar una segunda vivienda, o con una parcela más grande que la que habrían comprado sin desgravación”. En efecto, cuando un incentivo fiscal es indiscriminado, unos se benefician más que otros, y en el caso de España se entiende fácilmente: de todos es sabido que el ajuste en vivienda turística ha sido formidable en contraste con el de las demás. Así, los más adinerados –los que pueden comprarse una casa de veraneo o para invertir- son también los más afortunados (¿No decían que “dinero llama dinero”?).

En el caso de los incentivos que se plantean en España hay que hacer algún matiz: la desgravación fiscal parcialmente derogada es sólo para vivienda habitual. Por el contrario, la rebaja del 4% recién aprobada es indiscriminada. No así la prórroga de doce meses anunciada por Rajoy, que se limitará a primera vivienda y con un tope de precio.

Y, ahora, la pregunta del millón: ¿quién paga esto? Al profesor Archaya el montaje le recuerda a una estafa piramidal (esquema de Ponzi, como lo denominan los anglosajones): “la generación actual se lleva el beneficio (el subsidio) a costa de engordar la deuda del Estado. Y esta deuda, alguien en algún momento tendrá que pagarla (los jóvenes).”

En efecto, los incentivos son dinero que deja de ingresar la Administración pero, claro, la maquinaria del Estado necesita “gasolina” para seguir funcionando y, ¿cómo lo hace? Pidiendo prestado, endeudándose. Así, el incentivo que hoy me llevo yo como comprador de vivienda se suma a la deuda que algún día alguien tendrá que pagar… ¿No han oído eso de que “el que venga detrás que arree”? Pues eso.

Pero, ojo, que aquí tenemos un problema añadido que nadie quiere ver. Vean esta noticia: CatalunyaCaixa anuncia que extenderá la rebaja del 4% también a sus viviendas usadas. ¿Una buena noticia, verdad? A lo mejor no lo es tanto. Me explico:

Los incentivos fiscales, amen de no permitir el ajuste real de los precios, van a fomentar ad infinitum una práctica que alguna vez ya he denunciado: la arriesgadísima financiación hipotecaria que ofrece la banca para sus productos, que es la vuelta al modelo de la burbuja. Financiación del 110% a euribor más cero coma y amortización a 40 años. Con el señuelo de un descuento del 4%, miles de familias van a quedar de nuevo entrampadas en esquemas de endeudamiento que, incomprensiblemente, Gobierno y Banco de España consienten.

 

(Gracias a Manuel Caraballo, que me facilitó el artículo de BI)

Ayer, una de las noticias más comentadas del día fue el desplome de las ventas de vivienda durante el mes de junio, el 23% interanual. Antes de nada, precisemos las fechas para evitar malentendidos: los datos que proporciona el INE provienen del Registro de la Propiedad  y, dado que entre que se firma y se registra una compraventa  pasan un par de meses, debemos atribuir este dato al mes de abril.

Apenas 24 horas antes, Tinsa informaba de una bajada de precios en junio del 6,4% interanual y un acumulado del 22,3% desde 2007.

Los datos que ofrece el Banco de España son similares: según su opinión (articulo cinco días), la vivienda ha bajado un 17% que es un 22% en términos reales (inflación). Y respecto del futuro, hay manifestaciones contradictorias: el jefe del servicio de estudios anunció hace dos meses que caerán otro 10% en los próximos dosn años, mientras que en la rueda de prensa que dio Mafo tras el paripé de los test de estrés afirmó que no bajarían más.

En mi opinión, que está basada en mi propia experiencia –que no es manca- y en la que comparten conmigo promotores y empresas de comercialización que operan en toda España, la bajada real en términos nominales es muy superior. Y no estoy pensando en el producto de costa, sino en producto urbano, céntrico, en barrios de clase media y media-alta de ciudades importantes. Sin ningún género de dudas, la vivienda ha caído al menos un 30% y hasta un 50%. Probablemente el ajuste no se haya completado del todo, pero la parte del león ya se ha hecho.

¿Y por qué no se refleja este ajuste en las estadísticas? Hay varias razones, pero las principales son de índole político-financiero:

-         El balance de la banca quedaría herido de muerte,

-         Lo que obligaría a una recapitalización del sistema financiero para la que ya no queda dinero, o a la quiebra ordenada de muchas entidades;

-         Con lo que el propio Estado terminaría antes o después por seguir la misma suerte que los bancos.

O de orden político-social:

-         Si las familias fueran conscientes de que su principal activo –el piso- vale la mitad que hace cuatro años, las invadiría tal sensación de pobreza que retraería su consumo hasta niveles insoportables para la economía,

-         Y tenderían a desistir con mayor facilidad de sus compromisos de pago de cuota hipotecaria con el banco (¿por qué esforzarse por pagar algo que vale la mitad y por la que terminaré pagando el doble si sumo los intereses?),

-         Generando un problema de mora al banco que no haría sino agravar su ya maltrecho estado.

Que se resumen en una: evitar la quiebra de España, S.A.

¿Por qué el Banco de España dice que al ajuste le quedan dos años? Porque el sistema que han ideado consiste en provisionar las pérdidas en un tiempo que han considerado razonable para evitar la quiebra de las entidades (aunque algunas, ni por esas: CCM, CAM, CajaSur). En total, seis años: los cuatro que ya han pasado más los dos que prevén. ¿Serán suficientes? Si no se hubiera recrudecido la crisis internacional, tal vez.

Y ahora, la pregunta del millón: si es verdad que la vivienda ha bajado tanto, ¿por qué no se venden pisos? ¿O es que no han bajado lo suficiente?

Puntualmente es posible que no hayan bajado lo suficiente, pero lo cierto es que, en la mayoría de los casos, los pisos han bajado hasta el punto de que una parte muy importante de la demanda está deseosa de comprarlos. ¿Y entonces? Muy sencillo: No hay financiación.

Durante el último año, la financiación del sector público (Estado, CCAA, etc.) ha aumentado en ¡un 16%!, mientras que la financiación a empresas ha caído el 1,1%. ¿Lo entienden ahora? La banca está seca, pero es que su escasa capacidad de crédito la consume inmisericordemente el Estado. Cómo negarse, además, si es el Estado el que les está ayudando a sobrevivir vía FROB o avales.

Si no les convence, les contaré algo más: los pisos que venden los bancos se-venden-como-churros, y no son precisamente los más baratos del mercado. Sólo se diferencian frente al resto en una cosa: que tienen financiación. Y otra: En Valdebebas, un macrosector recién acabado de urbanizar al noreste de Madrid, las promociones, libres o protegidas, en régimen de cooperativa o de promoción, están completas y en algunos casos con sobredemanda. ¿Cuál es el problema? La negación sistemática de la financiación.

Más que nunca toca indignarse contra el Estado por derrochador, por no ajustarse el cinturón, por no reducir su invasión de la vida económica de los ciudadanos: por impedir el flujo financiero habitual que, en la vida empresarial privada, permite que las cosas funcionen.

No os dejéis seducir por no sé qué impuestos a la banca “para crear empleo,” o por tal o cual desgravación para comprar vivienda, o por un tal parque de viviendas “públicas”. No os creáis las excusas interesadas del Banco de España o de los que rigen los destinos del país. Exigid que el Estado se repliegue, que deje de consumir los recursos cuya escasez están ahogando a la gente, que deje de gastar hoy –gastar, que no invertir- el dinero que aún no se ha generado y que lo tendremos que pagar en el futuro con nuestros impuestos, pues eso y no otra cosa es la puñetera deuda soberana.









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