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El viernes a eso de las 15:00 abandoné Ifema por la Puerta Norte después de haberme paseado un par de horas por el Pabellón 8. Me senté en uno de los cómodos sofás que hay frente a las taquillas de acreditación. Quería mandar un twit justo en ese momento, que reflejara fielmente mis sensaciones: “SIMA:estoy saliendo por la puerta justo ahora. Flojo. Lo q más me impresiona son las pocas caras conocidas del sector. Qdamos 4”. En los ocho o diez minutos que estuve allí descansando apenas pasaron por delante de mi media docena de personas, casi todas con chaqueta y corbata. Soledad. “No queda nada. Esto ya no puede ir a menos”, pensé.

Estos son algunos de los twits que he recopilado (mantengo el anonimato de los emisarios):

Jueves:

Periodista del sector (1): “Mañana intensa en SIMA. No he podido tuitear nada. Buen ambiente y optimismo moderado.”

Expromotor forzoso: “Que mal el SIMA. Lo he notado patético. La verdad que no había ni bancos…”

Periodista del sector (2): “Hay menos stands. Los grandes son+ grandes y hay menos pequeños. Darwinismo de crisis, supongo. Y con peros, son+ optimistas

Viernes:

Periodista del sector (1): “Veo demasiadas corbatas en el SIMA. Flojo de visitantes.”

Profesional del sector latinoamericano: “Acabo de hablar con mis amigos de SIMA, guango el evento y animo por los suelos y con pobres perspectivas para España” (guango significa “flojo”).

Consultora inmobiliaria: “Poca afluencia de público en el SIMA. Aumentarán las cifras el fin de semana? Hagan sus apuestas….”

Promotora familiar madrileña: “Visto SIMA. Casi todo bancos, agencias, pocas promotoras y muchas gestoras de cooperativas. Como ha cambiado esto!

Profesional del sector: “mucho descuento, casas poco interesantes, feria pobre, poca gente visitándolo…”

Domingo:

Analista inmobiliario (para mercado extranjero): “los vendedores usan argumentos como “pagamos el IVA” o “pagamos gastos de escritura” para conseguir el interés de los compradores y ajustar el precio”

Mismo analista inmobiliario: “Llamativa la austeridad de los stands (la crisis) que hace que la muestra parezca más profesional!! Se trata de viviendas!!!”

Lunes:

Analista inmobiliario: He pasado por el SIMA 2 de los 4 días. Sólo había comerciales y periodistas. 12 preventas de viviendas, los mejores resultados que he oído

En los medios, ayer, se hablaba de “resultados satisfactorios”. En general, los responsables de las compañías entrevistadas coincidían en que había habido menos afluencia que en otras ediciones, pero que se trataba de un cliente más informado; un cliente que sabía lo que quería. Ninguno reconoce, no obstante, haber cerrado más preventas que en ediciones anteriores.

Ayer por la tarde hablé con un responsable de una de las promotoras más conocidas. “Qué tal ha ido el SIMA?”, le pregunté. “Fatal”. “Es el peor SIMA que recuerdo. Si en la edición de hace dos años vendimos, por ejemplo, 100 viviendas; en el siguiente vendimos 50; y, en este, mejor no te lo digo. Se ha notado una gran diferencia entre los stands de bancos y los de promotoras. El run-run que había allí dentro es que Altamira (Banco Santander) se ha puesto las botas a vender, mientras que los promotores no hemos tenido colas en ningún momento”.

“¿Y a qué crees que se debe?”, proseguí. “De entrada, ellos tienen siempre una financiación fantástica. Además, su oferta es casi tan amplia como la de un portal inmobiliario: ¿dónde quiere la vivienda? ¿de obra nueva o segunda mano?. Y encima tienen precios con los que nosotros no cubrimos costes. Así es imposible competir. Además, la gente tiene miedo, se acuerdan de lo de Grecia, de lo de Portugal, y piensan: ¿y si esto pasa aquí? De verdad que no creo que la menor afluencia sea por el fin de la desgravación, pues de hecho los precios han seguido bajando, sino por el miedo.” “¿Sabes una cosa?”, le inquirí: “Creo que habéis metido al enemigo en casa: al SIMA no deberíais invitar a los bancos…”.

También eché una parrafada con un “privilegiado”,  responsable de marketing de una entidad financiera: “Estamos satisfechos; hemos vendido más que el año pasado. Bien es cierto que teníamos producto muy acorde con lo que quiere la gente ahora, que nuestro stand era más grande que en otras ediciones y que, por supuesto, ofrecíamos una financiación muy atractiva. Porque te voy a decir una cosa: la gente ya pasa del precio; lo que le importa es la financiación. Y, sí, estoy de acuerdo en que había menos gente que otros años.”

El SIMA, me duele decirlo, ha sido un fracaso. Ahora que ya ha pasado todo, es hora de analizar seriamente la situación del sector promotor residencial. Hoy mejor que mañana.

Y os dejo con la definición de sima: “Cavidad o grieta grande y muy profunda en la tierra”. Quien ideó el acrónimo de la Feria seguro que nunca imaginó que la realidad pudiera llegar a ser tan cruel.

Como ya os decía en el post del viernes, Foro Consultores acaba de publicar su Informe de Mercado de Viviendas de Obra Nueva de Madrid Capital. Los datos son objetivamente buenos y esperanzadores. El viernes, “Su Vivienda” de “El Mundo” se hacía eco del mismo acompañándolo con los comentarios del Consejero Delegado de Foro, Carlos Smerdou, de quien fui alumno en el Master inmobiliario de ICADE hace ya unos cuantos años y con quien me une una gran amistad.

Tras devorar el suplemento inmobiliario (es una pena que sólo acompañe la edición madrileña de “El Mundo”; la otra opción es Orbyt) llamé a Carlos para comentar los detalles del informe, y comprobé de primera mano el optimismo que trasluce el texto. En los barrios donde más oferta había al comienzo de la crisis –Vallecas y Arganzuela- el stock se ha reducido a marchas forzadas (74% y 77% respectivamente). Los precios, en la mayoría de los barrios, se han reducido considerablemente y sorprende que los descensos más acusados se hayan producido en distritos “ricos” como Salamanca (26%) o Chamartín (38%).

(Hago un inciso: no me ha extrañado en absoluto. Había una promoción al inicio de la crisis, en el mejor tramo de Serrano, que salió a la venta en 12.000 €/m2. Dos años después de no vender apenas un piso, rebajaron los precios hasta que, a 8.000 euros, los liquidaron a buen ritmo.)

El descenso medio es del 20%, y entiendo que son precios nominales, es decir, que no tienen en cuenta la inflación que, aunque ha sido baja hasta el último año, supondrá unos cinco puntos porcentuales más de descuento. Lo cual no está nada mal.

Dicho esto, hay que matizar algunas cosas: en primer lugar, Madrid es la comunidad autónoma más pujante de la nación, como confirman todos los datos macro. En segundo lugar, y tal y como sucede con Londres en RU y París en Francia, Madrid es una ciudad refugio para los inversores: un buen ejemplo de ello es la promoción de Mindanao en Cristo Rey, en el modo en que expliqué este fenómeno en este post que recomiendo vivamente. En tercer lugar, y como consecuencia de los anteriores, esta aparente recuperación del mercado sólo tiene lugar en Madrid Capital y en algunas otras ubicaciones concretas. No es un fenómeno generalizado y los malos datos de ventas de enero, febrero y abril (que comenté en el post anterior) están ahí. Y aquí es dónde quería llegar para continuar con el post del último día. ¿Por qué?

Carlos Smerdou, al final de la conversación me ha reconocido que, si bien las reducciones de precio son importantes, la financiación es la clave. Considera Carlos que es un buen momento para iniciar promociones, en especial en los barrios donde la reducción de stock ha sido más acusada, pero no de cualquier manera. La óptima: llegando a acuerdos de aportación o permuta con el banco titular del solar de turno, de manera que la entidad se comprometa a facilitar una financiación comme il faut no sólo para la obra sino especialmente para el cliente final.

Y esto lo enlazo con otra interesante entrevista en el mismo suplemento al nuevo Director General de Knight Frank España, mi antiguo compañero Alberto Prieto: “¿Cuándo crees que se reactivará el sector?”, le pregunta Luis Martín de Ciria. “La pregunta es cuándo se va a desatascar el problema financiero y creo que entre dos y cuatro años no nos los quita nadie”, responde Alberto.

Tanto la fabricación como la compra de una vivienda necesitan del apoyo de la deuda. Y los proveedores tradicionales de deuda (¿hay alternativas?) no están para bromas. Es más, han amenazado con desapalancarnos, como ya vimos aquí. La cantidad, el precio, y el plazo de devolución de la deuda son fundamentales para fijar el precio de una vivienda. Por tanto, saber cuánto le falta a la vivienda para ajustarse está absolutamente relacionado con esto.

La cuestión crucial es: ¿van a  cambiar los parámetros de la financiación una vez los bancos resuelvan sus problemas? ¿Harán extensible a todos los compradores la financiación privilegiada que hoy día sólo otorgan a los que adquieren sus activos? ¿Será el activo lo que se valore, o la persona a la que se concede la deuda?

Si el paradigma de la financiación se va a mantener, entonces el ajuste precios está prácticamente hecho. ¿Y cuál es ese paradigma? Fijación del precio de la deuda mediante tipo variable (euribor más un diferencial inferior a 1); plazo de devolución extenso (no menor a 30 años); mucha cantidad prestada (mínimo 80% del precio). En efecto, en esas condiciones los precios de los inmuebles variarían al alza o a la baja en función de dos cosas: los salarios de los españoles (en cuanto que los salarios ascienden más o menos como la inflación, es inapreciable en moneda constante); y las oscilaciones del índice de referencia (euribor).

De esta manera (y suponiendo que la banca estuviera recuperada), si el euribor sigue subiendo los próximos años los pisos tenderán a bajar, pero no se deberá achacar este ajuste al pinchazo inmobiliario.

Si el paradigma de la financiación cambia y retorna al que veníamos usando en España antes del boom (que es el que funciona en Francia o en Alemania), los precios tendrán que seguir ajustándose hasta niveles del año 2000 (frente a los de 2004 en que nos encontramos según el informe de Foro).  ¿Y cuál es? Fijación de precio mediante tipo fijo (el mismo para toda la vida del préstamo); plazo de devolución medio (máximo 25 años); y cantidad prestada que fomente el ahorro previo (máximo 75%).

¿Cuál es mejor? ¿Cuál prefiero yo? Lo dejo para la tercera parte de la serie.

Ayer los medios se hicieron eco del último informe de mis amigos de Foro Consultores sobre la oferta de vivienda de obra nueva en Madrid. Los titulares de la noticia: “Madrid se queda sin pisos nuevos: el stock se reduce a la mitad en cuatro años”; “El frenazo inmobiliario agotará las viviendas nuevas en varios distritos de Madrid”.

El dato objetivo que ofrece Foro es que actualmente hay por vender 5.000 viviendas en la capital frente a las 10.000 que había en 2007. Hay otro dato que, a los que estamos acostumbrados a los años buenos, seguro que nos habrá sorprendido: el tiempo medio en que tarda a venderse una promoción es de 52 meses, o sea, cuatro años y cuatro meses. Es una auténtica barbaridad. Y un coste financiero bestial que pone en riesgo la viabilidad de una promoción.

Supuesto que tengamos la licencia obtenida, construir un edificio de viviendas supone alrededor de 24 meses. En una situación normal, es tiempo más que suficiente para vender la totalidad de la promoción: un ritmo de 2 viviendas/mes para un programa de 50 viviendas. Actualmente, entregados los pisos, el promotor seguiría siendo propietario del 54% de la obra. Y tardaría casi dos años y medio más en liquidarla. Con un apalancamiento del 80%, un interés al 3%, y un coste por piso de 200.000 euros, el sobrecoste financiero sería de unos 150.000 euros: casi un piso perdido.

Esto sólo lo comento para aquellos que puedan pensar que nos estamos quedando sin viviendas y que es un buen momento para promover. Mucho cuidado con la Excel y trabajemos con hipótesis pesimistas.

Rrrring, rrrring. Llamé a uno de los que más sabe de esto en España y así discurrió la conversación:

“Hombre, José Luis, parece que tengas un sexto sentido, me llamas cuando hay cambio de ciclo.”

“A positivo, supongo.”

“Pues va a ser que no.”

“¿Y eso? La última vez que hablamos, a finales de marzo, me dijiste que enero había sido un desastre, que febrero poco más o menos, -efecto fin desgravación-, pero que en marzo se estaba recuperando la cosa…”

“Sí, sí; así fue. Pero abril ha sido otro desastre. Hemos vuelto casi a febrero. De mayo no te puedo dar datos –es muy pronto- pero tampoco va muy allá.”

“Y ¿por qué?”

“La financiación. Otra vez se ha parado. Y, además, la gente que compra pisos a bancos ya no se conforma con que les hagan una buena financiación. Ahora exigen fuertes descuentos.”

“Y ¿qué se puede hacer?”

Financiación; y bajar precios. Pero los bancos se niegan. Ya sé que me vas a decir que no bajan más porque el Banco de España no les presiona. De todas maneras supongo que, ahora a mediados de año, cuando vean que no han vendido todos los pisos presupuestados, tendrán que meter otro rejón al precio.”

(Tras comentar la noticia del informe de Foro, sigue la conversación)

“¿Y no será, dado que en algunos barrios hay demasiada poca oferta, que la gente no compra porque no encuentra lo que busca? ¿Es posible que la escasez de oferta esté influyendo en el número de ventas?

“Qué va, qué va. Entre obra nueva, pisos de bancos y segunda mano hay suficiente donde elegir. (Insisto) ¡Hombre! Ya sabemos que en Moratalaz (barrio de Madrid totalmente consolidado y sin solares) el que quiere comprar tiene que ir a segunda mano, pero eso es así ahora y lo lleva siendo desde hace un montón de años.”

 

Cambiando de tercio pero no de asunto, os cuento lo que un día me dijo un amigo: “El mercado inmobiliario no hay quien lo entienda: si en el mercado de los frigoríficos se instala mayor capacidad productiva hasta el punto de que la oferta sobrepasa claramente la demanda, el precio bajaría en picado. Mientras tanto, en esto de los pisos, cada año producís más y cada año el precio sube como la espuma…

Y una reflexión para el siguiente post sobre el asunto del valor de los pisos: a diferencia de lo que sucede con una cocacola, un paquete de tabaco, una tele o la compra del Mercadona, la adquisición de una vivienda te obliga, sí o sí, a contar con un socio financiero. Tu decisión de compra es sólo una parte de la decisión final.

Demanda, hay”, es lo que me dicen los promotores y comercializadores de obra nueva con los que trato. Quién lo diría con cinco millones de parados. Pero lo cierto es que también hay 18 millones de personas trabajando. Muchos de ellos en condiciones precarias y una buena parte con la amenaza latente del despido, pero 18 millones son muchos millones.

Lo que también cuentan estos promotores y vendedores es que esta demanda está insatisfecha. ¿Cómo es posible con la cantidad enorme de viviendas en stock?

Por un lado, la ubicación: mucho de ese stock está situado en lugares poco atractivos para los compradores. En la periferia lejana de Madrid se aprecia fácilmente: los alrededores de Guadalajara, la comarca de la Sagra (en Toledo), la cercana Ávila (miren este aleccionador video de idealista.com).  El día que los ‘inmuebles’ dejen de ser tales para convertirse en ‘muebles’ habremos resuelto la mitad de este problema. Por ahora es lo que hay.

Por otro lado, por el precio. Son muchos los que comprarían pisos si los precios fueran lo suficientemente bajos para sus bolsillos. La mayoría de compradores no van buscando chollos, no son inversores en busca de la mejor ganga. Son familias (o proyecto de familias) que simplemente buscan un lugar adecuado para anidar y desarrollar sus vidas y que se conforman con encontrar algo equilibrado. Hago esta consideración porque frecuentemente se dice que la vivienda aún tiene que bajar un 50% o más. Y no estoy de acuerdo. Sí que pienso que la vivienda no ha bajado todo lo que debería y que, sobre máximos de 2007, el descuento medio tendría que estar en el entorno del 50%. Y también pienso que ha bajado más de lo que reflejan las estadísticas oficiales. En cualquier caso, el esfuerzo familiar para la adquisición de la vivienda no debería ser superior al 30% de sus ingresos, asumiendo un precio del dinero razonable –que a mí se me antoja en torno al 4%-. ¿Y por qué no bajan los precios? Por dos razones: la fundamental, porque la banca no tiene ningún incentivo a rebajar el precio más allá de lo exigido por el Banco de España. La segunda, porque con tipos todavía artificialmente bajos, a los propietarios no les aprieta el zapato lo suficiente.

En último lugar, por la incidencia de la financiación en el mercado de la vivienda. Comprar vivienda sin financiación no está al alcance de casi nadie. Pero la banca tiene un grave problema: una buena parte de su crédito está financiado con dinero del exterior (antes del boom no era así, había equilibrio entre depósitos y préstamos). Y renovar esa financiación exterior (vencimientos de deuda) no es tarea fácil para la mayoría de las entidades, hasta el punto de que el Estado (todos nosotros) avala frecuentemente. Si para renovar sus actuales deudas tiene problemas ¿cómo podrá endeudarse más para financiar nuevas adquisiciones de vivienda? Esta es la madre del cordero de una economía hiperendeudada (deuda pública más privada). Nos piden, y con razón, que nos desapalanquemos y, ¿cómo se hace eso en estas circunstancias? Yo no lo sé.

Por eso sólo financian en condiciones aceptables los inmuebles que han adquirido vía adjudicados o en dación en pago. Mientras tanto, conozco el caso de un promotor que ha decidido financiar directamente la compra de sus viviendas. “¿Qué hago? ¿Dejarlas sin vender? Es más, si el cliente se acerca al banco a pedir financiación le van a colocar una vivienda de las suyas y pierdo la venta. Prefiero asumir el riesgo”. ¿Es ese el camino?

De las tres causas mencionadas en dos es el sistema financiero el que actúa como muro de contención. Por tanto, arreglar el problema inmobiliario sin solucionar los problemas de la banca parece una quimera.









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