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Una reforma para consumo externo…

Contaba MAFO allá por julio –cuando ufano relataba lo bien que habían ido los test de estrés, días antes de la caída de la CAM- que, estando un emisario del Banco de España en Londres para explicar cómo andaban las cosas en nuestro sistema financiero, un analista local le espetó que “el suelo en España no vale nada, cero”. La respuesta del ejecutivo español fue algo así como: “Si usted lleva razón, si es así, lo compro todo”.

MAFO y su adlátere llevaban razón: el precio del suelo, en España, ni de lejos era cero. Era muchísimo más. No había más que acercarse a cualquier banco y preguntar por su cartera de suelos. Pero el analista inglés no estaba hablando de precio, sino de valor. Y ya sabemos lo que Machado decía de los que confunden valor y precio. No estoy diciendo yo que en el Banco de España se prodiguen los necios, ¡qué va!, fue sin duda una buena artimaña oratoria del representante español. Y seguramente el analista de la city apreció su inteligente respuesta pero no saldría muy convencido de la reunión, aunque de haber conocido al genial poeta sevillano podría incluso haberse sentido ofendido.

Apenas unos días antes del anuncio de la reforma financiera, el boss de Fitch en España, José Santos, hizo unas declaraciones que merecieron este titular de Expansión: “El precio de los pisos en España debe bajar hasta el 35% en dos años desde su pico máximo”. Dicho y hecho.

Esta reforma es, antes que cualquier otra cosa, una reforma para consumo externo. De Guindos ha trabajado con la mirada puesta en los mercados de capitales. Les ha dado lo que quería: los suelos valen casi cero, los pisos, un 35% menos.

 

…pero también para consumo interno

Me sorprendieron los descuentos aplicados por De Guindos. El 80% para suelo me resultó francamente excesivo. Tengamos en cuenta que no ha discriminado y que el ajuste afecta por igual a suelos urbanos, urbanizables o rústicos con expectativas. A suelos céntricos y a suelos en las periferias, a suelos en Chamberí o en el Eixample, y a planes parciales en semidespoblados de Castilla o en blufs de la costa. Probablemente un descuento medio del 70% hubiera sido más acorde con el valor real.

De igual modo, el descuento en vivienda del 35% se me hizo algo corto. Si ya en Madrid capital la obra nueva ha bajado desde el pico un 30%… extrapolen ustedes. Así pues, si bien la cantidad global (50.000 millones) puede ser la adecuada, la distribución por activos no lo es tanto.

Y, ¿qué puede haber influido, aparte de dar satisfacción a los analistas internacionales, para escoger estos porcentajes? España es un país de propietarios. Por encima de los treinta y cinco años prácticamente toda la población es titular de al menos una vivienda. Y lo que ha hecho el viernes pasado el Gobierno es decirnos, franca y llanamente, que nuestros pisos valen un 35% de lo que llegaron a valer. Una cifra dura, aunque seguramente ya asumida y descontada. ¿Cómo afectaría a nuestro estado de ánimo, a nuestro consumo, una cifra del 40 o 45%? Pienso que también ha habido algo de eso.

 

Sí es una reforma…

Varios de los artículos que he leído estos días dicen que esto no es una verdadera reforma, que no es sino un mero adelantamiento de plazos. Discrepo.

Hay, de entrada, un cambio conceptual fundamental: hasta ahora, la banca iba provisionando en cómodos plazos y según las necesidades de cada entidad. Esto, como no podía ser de otra manera, era causa justificada de desconfianza por parte de los inversores. Y alimentaba el círculo vicioso, pues la inoperancia de facto del sistema financiero incidía día a día en la minusvaloración de los activos inmobiliarios. Lo importante del nuevo escenario no es si se puede provisionar en uno o en dos años, sino que de golpe se asume una caída impresionante de los valores de los activos; por una vez se pretende que el valor contable se asemeje al valor de mercado. Y eso sí es una reforma.

 

…aunque incompleta y paternalista

Decía ayer José Carlos Díez –economista jefe de Intermoney- en twitter: “primero el FROB saca a Banco de Valencia de Bankia para sanearlo, y ahora Bankia le quiere comprar al FROB Unnim. No entiendo nada.” Yo tampoco.

Mientras Santander, BBVA y Caixa se apresuraban a explicar esta mañana el impacto en sus balances de los nuevos requerimientos, la cuarta entidad del país no sólo no lo hace sino que tira por el camino del medio acogiéndose a las excesivas facilidades que De Guindos ha incorporado al Decreto –y para colmo la Bolsa castiga a los transparentes, con caídas de más del 1% a media sesión, y premia al díscolo-.

Esta reforma –como las instrumentadas bajo la égida del PSOE- adolece de un grave defecto, que es intentar por todos los medios que ninguna entidad quiebre. Dicen los que saben que el impacto en la marca España sería nefasto si varias entidades quebraran. No estoy de acuerdo. Si estamos a transparencia y saneamiento, estamos a transparencia y saneamiento. Las medias verdades también son medias mentiras. Pero es que, además, esto no va a hacer sino incrementar el riesgo sistémico y, por ende, el riesgo moral. Y, no nos engañemos, un uso mayor e innecesario del FROB y, probablemente, la nacionalización a plazos de alguna entidad.

Por otro lado,Tano Santos, en Nada es Gratis, descubría una de las perlas del Decreto que pone en cuestión la verdadera intención de la reforma:

Disposición adicional quinta. Cómputo de pérdidas en los supuestos de reducción obligatoria de capital social en la sociedad anónima y de disolución en las sociedades anónimas y de responsabilidad limitada:

Se renueva, sin solución de continuidad y a todos los efectos legales, durante el ejercicio social que se cierre a partir de la entrada en vigor del presente real decreto-ley, la aplicación de lo dispuesto en el apartado 1 de la Disposición adicional única del Real Decreto-ley 10/2008, de 12 de diciembre.”

Es decir, nueva e injustificada –a los propósitos de la reforma- prórroga de la suspensión de una de las causas de disolución de las sociedades mercantiles que afecta de lleno a las promotoras inmobiliarias.

Sé que el Decreto prescribe 10.000 millones (el 20% del total) para posible deterioro de los préstamos “buenos”. Y me parece bien pero, ¿serían suficientes si se aplicaran las leyes mercantiles sin privilegios? Hace unos meses calculé que sólo entre las 11 promotoras más importantes del sector adeudaban más de 30.000 millones. Por supuesto que los activos que respaldan esos créditos no valen cero pero aún así…

 

La reforma se olvida de la mora hipotecaria…

Los bonitos gráficos de la presentación del Ministerio –y del Banco de España- se centran en los 300.000 millones prestados al sector promotor, pero no hacen mención de los 600.000 que disfrutan las familias a cuenta de sus viviendas. La mora hipotecaria hace ya muchos meses que se sostiene en el entorno del 2,5%. Si bien es cierto que la amenaza de la proscripción social y económica tiene mucho que ver con este relativo éxito –en la medida en que la entrega del bien no libera de la carga-, no parece muy creíble que esta tasa se sostenga en el tiempo con unas perspectivas de PIB tan lamentables, con un paro que ya se acerca al 25%, y con un desempleo de larga duración en record absoluto.

 

…pero, a pesar de todo, es una buena reforma

Con todos sus defectos, el esfuerzo es muy importante y, como señala acertadamente Miguel Belloso en el último número de Mercados, “las nuevas provisiones (…) supondrán un transferencia de renta de las empresas financieras a la economía real del orden de 50.000 millones de euros”.

Ésta es la máxima transferencia que el statu quo se puede permitir sin que el sistema se resquebraje. Esperemos que cuele a nivel internacional y que sea suficiente –junto con el resto de reformas pendientes- para recuperar la confianza en nuestro país y para que los alemanes, los suecos y los chinos nos sigan prestando.

Por último, me gustaría recordarle de nuevo al Gobierno que no se olvide de la urgente y necesaria reforma de las SOCIMI para transformarlas en verdaderos REITs. Si no ofrecemos el vehículo adecuado, no aprovecharemos convenientemente la reforma practicada: hay 100.000 millones esperando a las puertas.

Cinco Días publicó ayer un interesante artículo titulado “La banca alarga siete años las hipotecas para no reconocer impagos”. Hace referencia a unas declaraciones realizadas por Juan David García, de la agencia de calificación Fitch, en la presentación de un informe de esta casa cuya conclusión es la “preocupación” por las soluciones de refinanciación a disposición de los deudores en dificultades.

Los datos de que dispone Fitch para esta aseveración, facilitados por la AHE (Asociación Hipotecaria Española) y el Banco de España, muestran que el 3,2% de las hipotecas han sido modificadas en sus condiciones de partida: un 2,3% reduciendo sus tipos de interés y un 0,9% alargando sus plazos.

A mí se me antoja una cantidad francamente pequeña dadas las circunstancias tan adversas para las familias. Teniendo en cuenta que hay un total de 15 millones de hipotecas, estaríamos hablando de que se han modificado las condiciones de algo menos de 500.000 hipotecas.

El analista de Fitch, en todo caso, no se cree las cifras facilitadas, y denuncia una práctica que se da al parecer en algunas entidades que consiste en conceder nuevos préstamos en paralelo para que los deudores con problemas puedan hacer frente al crédito original.

En primer lugar, me llama poderosamente la atención que a Fitch (ni a ninguna otra agencia) no le haya preocupado lo más mínimo la enorme cantidad de refinanciaciones que han beneficiado a las grandes compañías del sector. Sólo con las 10 promotoras más importantes o conocidas la deuda refinanciada asciende a 30.000 millones de euros.

En segundo lugar, si el saldo vivo de crédito hipotecario es de 614.000 millones de euros, y el número de préstamos vigentes en el país es de 15 millones, el saldo vivo medio por cada préstamo es de 41.000 euros. Multiplicado por 500.000 hipotecas modificadas, supone un total de 20.500 millones de euros refinanciados a particulares.

En tercer lugar, Fitch no tendría porque desconfiar de las cifras facilitadas por una razón evidente: la inmensa mayoría de las hipotecas concedidas en la burbuja ya gozaban de unos plazos de devolución demasiado largos y de unos tipos de interés demasiado bajos: no hay margen para la renegociación en infinidad de casos. Precisamente hace unos días publiqué esta tribuna en El Economista donde explicaba que era precisamente este hecho el que había impedido que la práctica que denuncia Fitch fuera más extendida.

En cuarto lugar, no sé que pretende Fitch en su lugar: ¿el colapso hipotecario? ¿La ejecución universal? Bienvenida sea la refinanciación que permita acondicionar pagos de cuotas e ingresos de las familias; y que éstas puedan mantener sus viviendas, a ser posible, hasta que los tiempos mejoren.

En quinto lugar: las refinanciaciones de particulares tienen muy poco que ver con las de las empresas. A estas últimas, además de aguantárseles las deudas el tiempo que haga falta, se les conceden importantes nuevos créditos para, se supone, reiniciar sus actividades y puedan empezar a generar cashflows positivos –aunque en muchos casos sirven para pagar despidos, nóminas de supervivientes, y poco más-. Al particular nadie le da duros a cuatro pesetas puesto que, cuando le alargan el plazo, en efecto la cuota baja, pero la suma total de las nuevas cuotas es superior. En cuanto al tipo, probablemente lo que esté sucediendo es la transformación del fijo (normalmente elevado) por uno variable. Aquí la banca tampoco pierde: el variable le garantiza su diferencial o spread pase lo que pase con el Euribor.

En sexto lugar, donde sí que debería Fitch (y el Banco de España) prestar más atención es a las nuevas hipotecas, las que se están concediendo para adelgazar los atrofiados balances de los bancos -y que a buen seguro están influyendo en la anormalmente baja tasa de mora hipotecaria, mucho más que lo que preocupa a la agencia de calificación-. Ahí sí que hay plazos de 40 años, préstamos del 110%, e incluso periodos de carencia.

En lo que sí coincido con Fitch es en que la situación tiene todas las papeletas para ir deteriorándose: desempleo total igual o subiendo, desempleo de larga duración subiendo y encarecimiento de la deuda (euribor).

 

En otro orden de cosas, la Subcomisión para el estudio del mercado hipotecario se constituyó finalmente el miércoles pasado y precisamente el miércoles próximo comenzarán las comparecencias de expertos, asociaciones de afectados, banca, promotores, etc., que se celebrarán a puerta cerrada. Estoy preparando un post para el lunes al respecto.









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