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La pasada semana asistí a un interesante coloquio celebrado en el IESE sobre fondos de inversión e inmuebles moderado por el profesor José Luis Suárez. De entre todas las cosas interesantes que se dijeron, me ha parecido relevante compartir las siguientes:

 ¿Por qué ahora? ¿Qué razones han propiciado el desembarco de los inversores?

 1.      Mayor estabilidad de la eurozona: la ruptura del euro o la salida de España quedan descartadas

2.      Prima de riesgo española a la baja

3.      Mejora –aun leve- de España

4.      Atractivo del sector inmobiliario español

a.       Caída muy relevante de los precios tanto de rentas como de compraventa

b.      Rentabilidades (yields) muy atractivas

c.       Puesta en marcha del banco malo, con toda la carga simbólica que contiene

5.      Poco atractivo de los mercados inmobiliarios de los países del entorno, precisamente por las razones contrarias: precios elevados, y yields muy bajas

6.      Resultados positivos en experiencias similares: inversores que han entrado y salido con éxito de mercados que ya han pasado por la reconversión, como EEUU o Irlanda.

7.      Una extraordinaria liquidez a nivel mundial -propiciada por los QEs- que ha llevado a que las inversiones de alto riesgo coticen a una yield del 7%. Demasiado baja.

Y ¿a cuánto asciende la factura? Hasta finales de noviembre la inversión total asciende a la nada despreciable cifra de 9.000 millones de euros. Y seguramente se verá incrementada en algunos cientos de millones habida cuenta de los procesos en marcha. El desglose del desembolso –en números grandes- es como sigue:

Servicing (o gestoras de los bancos):                1.450 millones de euros

Deuda:                                                            4.400 millones de euros

Portfolios de activos:                                       1.250 millones de euros

Activos concretos:                                           1.900 millones de euros

 

Las crónicas de la reunión que celebró la Asociación de Consultoras Inmobiliarias el pasado día 6 reflejan que el optimismo, casi euforia, se ha instalado en el sector.

No cabe duda de que las cosas han cambiado de un año a esta parte. El ladrillo se había atascado en los balances de las entidades financieras: cajas y bancos, con la aquiescencia del Gobierno y del Banco de España, se empeñaban desde 2008 en contener el inevitable ajuste de los activos inmobiliarios en un país que había perdido la potestad de realizar ese ajuste mediante la política monetaria –como era recurrente en los tiempos de la peseta-. Con la soga al cuello, con el país al borde del rescate total, el nuevo Gobierno aceptó –no tenía otra opción- el rescate parcial y sectorial de las cajas de ahorros. Los Decretos de De Guindos fueron el arranque de este nuevo episodio de nuestra historia económica, que concluyó con la creación del banco malo.

Como expliqué hace unos días en este artículo publicado en idealista, los inversores llevaban tiempo revoloteando por España pero no se atrevían a dar el siguiente paso: ni los activos recogían el hundimiento de nuestra economía, ni había certeza de que el país continuara dentro de la Zona Euro. Una vez despejadas ambas incógnitas la veda se ha levantado y, sin prisa pero sin pausa, la inversión extranjera comienza a fluir.

A finales del año pasado publiqué en Expansión un artículo explicando cómo el papel que desempeñara la Sareb sería fundamental para darle la vuelta a la situación. Limitarse a meter en la nevera los activos, esperando a que escampase, sería suicida: el mercado seguiría sin generar operaciones de calado, sin tener referencias de transacciones con las que estimar precios de referencia impidiendo una valoración adecuada de los inmuebles. El miedo a lo desconocido y el vértigo ante una caída de precios sin fondo mantendrían alejados a los inversores, españoles o extranjeros. Por fortuna, y a pesar de un comienzo dubitativo, el banco malo ha sido capaz de menear el mercado con suficiente volumen como para que haya calado en el sector que estamos en un punto de inflexión. Y no sólo la Sareb: también el resto de entidades financieras e incluso las administraciones públicas han asumido la desagradable pero real cara del valor de nuestros activos. Espero que también el ciudadano de a pie sea consciente de que su casa o local no equivale ni de lejos a las obscenas cantidades que circulaban en los años 2006-08. Porque la crisis no habrá hecho su necesaria purga mientras la gente siga pensando que esto de la crisis es un bache en el camino y que en un pispás los precios volverán a su sitio.

Así las cosas, el trabajo en las empresas que se dedican a consultoría inmobiliaria se ha multiplicado en los últimos meses. Socimis, FABs, valoración de inmuebles, propuestas de asset management, preparación de ofertas de compra, reuniones con inversores de todo tipo y procedencia, etc., llenan las horas de los profesionales de un sector que llevaba cinco años sumido en la depresión y el aburrimiento.

Tantos rayos de sol después de mucho tiempo de oscuridad requiere de un periodo de aclimatación de los ojos, so pena de caer en un deslumbramiento que impida ver los detalles, y conduzcan a una euforia injustificada.

En el sector terciario (oficinas, comercial, hotelero, logístico) el nivel de transacciones durante los tres primeros trimestres no justifica ningún tipo de euforia. Tan solo en oficinas cabría hablar de un aumento notable de la actividad pues, aunque hasta septiembre se ha invertido tanto como el 80% de la inversión total de 2012, es justo señalar que el año pasado una sola operación –Torre Picasso- significó la mitad de toda la inversión del ejercicio.

Del mismo modo, las cifras de ventas que se publican periódicamente sobre el sector residencial son desoladoras, batiendo records en su desplome.

¿Qué pasa, entonces? ¿Nos hemos confabulado en el sector inmobiliario, o acaso la desesperación nos lleva a ver espejismos?

La clave está en la cocina. Como decía antes, los asesores y consultores inmobiliarios están enfrascados como hacía años en el montaje de nuevas operaciones: en el backstage del sector se están cocinando inversiones y desarrollos que pronto aparecerán en los titulares de la prensa económica; de ahí el optimismo que se entrevé en sus sonrisas y declaraciones.

En mi opinión, y en contraposición al broteverdismo de 2010, la diferencia es que ahora se ha producido un ajuste muy notable –brutal en algunos mercados- de los precios de los activos. En oficinas han caído un 50%, al tiempo que las rentas también lo han hecho en un porcentaje similar. En residencial la caída media es similar, y si nos fijamos en suelo –finalista- el desplome no es menor del 70%.

Así pues, un país que ya no ofrece dudas de su continuidad en la Zona Euro, con una prima de riesgo descendente, y con un brutal ajuste de precios en todos los ámbitos, parece un objetivo idóneo para especular, en el mejor sentido de la palabra.

¿Es esto suficiente? ¿Se justifica una euforia, aun contenida? No lo creo. El Estado sigue gastando mucho más de lo que recauda, y recauda y atenaza demasiado a un sector privado que necesita una tregua para expandirse. Además, el sistema financiero requiere un mayor esfuerzo de saneamiento para recuperar la capacidad de canalizar ahorros al tejido productivo a un coste similar al de nuestro entorno. Es fundamental que los dirigentes del país profundicen en ambos capítulos, pues en otro caso de aquí a unos trimestres, una vez pasada esta fiebre inversora, la murria volverá a adueñarse de una población que ya empieza a descontar un cambio en el horizonte. La prueba del algodón es la creación de empleo, el incremento de la demanda.

Si las cosas se hacen moderadamente bien, y no aparece un cisne negro que desbarate todo, quienes sepan invertir en estos momentos adecuadamente se verán recompensados con creces.









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