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“La capacidad de endeudamiento hay que valorarla más en un escenario a medio y largo plazo de tipos entre el 4 y el 6%. Desde ese punto de vista recomiendo hipotecas a tipo fijo”. Esta fue la respuesta que dio Santos González (presidente de la Asociación Hipotecaria Española) a El Mundo en febrero de este mismo año, preguntado sobre tipos fijos y variables y evolución del Euribor.

El viernes pasado, a preguntas del mismo medio, volvió a ratificarse: “un tipo fijo es más caro, pero más recomendable”.

Quien se expresa así no es ningún piernas, sino el representante de el lobby más importante de nuestro sistema financiero. De la AHE forman parte los principales bancos y cajas españoles y, como ella misma se define, “representa los intereses de sus miembros en todos los aspectos relacionados con la actividad hipotecaria, por lo que mantiene un estrecho contacto con los distintos departamentos ministeriales responsables de la elaboración de las normas que afectan a este mercado (Ministerio de Economía, Ministerio de Justicia y Ministerio de Vivienda principalmente) así como con el Banco de España.”

 

Ahora les invito a que pinchen aquí, donde pueden ver la cotización del famoso swap a 5 años que tanto la CECA como el Banco de España pretenden favorecer como tipo de referencia para las nuevas hipotecas. La razón que dan para usar este índice es su menor volatilidad frente al Euribor a 12 meses. Es decir, lo venden como una ventaja para los usuarios y consumidores puesto que una menor volatilidad es sinónimo de mayor estabilidad.

Sin embargo, esto no es cierto. Si vuelven al gráfico del swap a 5 años, verán que en los últimos doce meses el índice ha evolucionado del 1,9 hasta el 3,22 (abril) para volver a bajar hasta el 1,85 hace tan solo unos días. Mientras tanto, el Euribor a 12 meses partió hace un año del 1,5, donde se mantuvo hasta mediados de enero, fecha en la que inició un lento ascenso hasta alcanzar el 2,1. Y con ligeras variaciones se ha mantenido en ese rango hasta hoy. Aquí lo pueden ver.

Conclusión: el famoso índice es mucho más volátil que el Euribor. Pero eso no es lo más grave; lo peor es que el índice escogido no tiene nada que ver con el negocio hipotecario. Los que me siguen habitualmente saben que no soy nada partidario del régimen de tipos variables pero, puestos a elegir, que me den un Euribor, faltaría más. Y lo explico:

 

El Euribor es el precio promedio al que las entidades financieras más importantes de la zona euro se prestan el dinero entre sí. Por tanto, en condiciones normales, debería reflejar el precio real del dinero. Lo hay –que yo sepa- desde a una semana, hasta a un año. El que se utiliza en hipotecas es el de a un año. Y la razón no es tanto que sea el más usado por los bancos sino porque es el más caro. En los años buenos, recuerdo que me decían que la banca se financiaba a Euribor a tres meses y prestaba a Euribor a un año (más diferencial). Negocio redondo. Pero en todo caso, tiene sentido: si mi coste de materia prima es X, y a ese X le añado un diferencial para cubrir los otros costes de producción así como un beneficio razonable, estoy haciendo lo que haría cualquier empresario en un negocio normal.

¿Por qué, entonces, proponen este índice? Porque aunque coyunturalmente estos días sea más bajo o esté igualado con el Euribor a un año, lo cierto es que durante al menos los últimos tres años se ha situado alrededor de 100 puntos básicos por encima.

Pero no nos dejemos enredar. El problema no se soluciona sustituyendo un índice variable por otro variable. Y menos por un índice que no está directamente relacionado con el coste de aprovisionamiento real de la banca. El problema de la clase media española de nuevo cuño es que está sujeta a un índice variable del que se puede decir:

1)      que ha sido el origen y causa de la burbuja inmobiliaria

2)      que mantiene a las familias en una total incertidumbre respecto a su futuro

En efecto, la banca, al inicio de este ciclo, tuvo la habilidad de transferir el riesgo de la variación de tipos al cliente que, como contrapartida, obtuvo un menor coste de la financiación. ¿Y para qué sirvió? Pues para que los pisos subieran y subieran hasta que ese inicial menor coste de financiación dejó de serlo. No éramos más ricos: simplemente, con el menor coste del dinero nos pudimos endeudar por más millones, justo los que se encareció la vivienda.

Lo peor de todo es que esto no ha hecho más que empezar y que antes o después el BCE subirá tipos y el Euribor consecuentemente también lo hará. Y para entonces, si la economía española no está arreglada, lo de las ejecuciones y desahucios que sufrimos ahora será una broma comparado con lo que vendrá.

 

No deja de ser irónico que el presidente de la AHE piense igual que yo: que lo mejor, para las familias, es el tipo fijo. La excusa que ponen ahora los de arriba para decir que el tipo fijo no es conveniente es que es muy caro y que, por tanto, impediría el acceso a la vivienda a la mayoría. Eso es verdad si conviven los dos tipos: nadie apostará por un fijo habiendo al lado un variable. Pero no es cierto si la opción es exclusivamente el tipo fijo. Porque si, de golpe, todos los españoles nos podemos endeudar por menos millones para comprar un piso, el que se tendrá que ajustar es el que vende pisos (si es que quiere vender, claro). Es justo al revés de lo que nos dicen: el gran ajuste de precios vendrá inducido el día que recuperemos la cordura y se imponga el tipo fijo. Y les aseguro que no es algo de extraterrestres: en Francia y en Alemania no conocen otra cosa.

Seguramente os va a chocar lo que voy a decir hoy: los pisos no tienen precio. El precio lo tenéis vosotros.

Estábamos acostumbrados a decir: “señor bancario, que me voy a comprar este piso”. Y el bancario valoraba el piso antes incluso que valorarle a usted. De hecho, a usted ni siquiera lo valoraba.

Ahora el piso no importa. El proceso se ha invertido. El primer paso es saber lo que vales y, a partir de ahí, podrás optar por la vivienda que se ajuste a tus posibilidades.

¿Y cuánto vales? Habrá que preguntarles a los de riesgos, aunque básicamente nos lo podemos imaginar: salario, antigüedad, sector en el que trabajas, tipo de contrato, ahorro o patrimonio del que dispones, historial de deuda,… Eso por un lado.

Por el otro, las condiciones financieras del momento o la época en que nos encontremos. Por ejemplo, en los noventa, tipos fijos, plazo de 15-20 años, ahorro previo del 20-30%. En los dos mil, variable, 40 años, y ahorro cero.

¿Y cómo van a ser ahora las condiciones? Pues ni una cosa ni la otra. Bankinter, un banco siempre pionero, ha mostrado el camino con su mediáticamente exitosa “Hipoteca Sin Más”. Sí, la de la dación en pago. Veámoslo.

El tipo es mixto. El primer año fijo al 4%, y a partir de ahí, variable “personalizado”. ¿Qué quiere decir esto? Pues que según lo que valgas, y en función de que domicilies o contrates otros productos, tu variable podrá oscilar desde un euribor + 1,5% hasta un euribor + 3%

El plazo, hasta 40 años. Aquí, no hay duda de que el banco va a preferir que contrates una hipoteca lo más larga posible. Además de tenerte captado como cliente por más tiempo, con el señuelo de una cuota más baja acabas pagando muchísimos más intereses.

En la cantidad, hasta el 80% de la tasación. Aquí el “hasta” es importante. Para el banco, cuanto menos mejor. Para ti, justo al contrario. ¿Por qué? Supón que vas “sobrao” y que sólo pides un 40% de financiación. Si, por lo que sea, te va mal y dejas de pagar, el banco se queda una casa que vale 100 por sólo 40. Por eso, según quién seas, según cuánto valgas, te darán el 80% o menos. De entrada, y en el peor de los casos para ellos, ya tienen un colchón del 20% para cubrirse frente a bajadas de precio. Colchón que se irá agrandando a medida que vayas devolviendo principal. Con lo que, si de media, la entrega de la vivienda se produce cuando la deuda pendiente es un 70% o un 65% -los del departamento de riesgos seguro que lo tienen estudiado- gozarán de un margen suficiente para cubrir contingencias extremas. (Recordemos que la ley, desde ayer, valora la vivienda en subasta desierta al 60%).

Un par de apuntes sobre este producto y su emisor:

1) Una de las condiciones de la hipoteca me resulta inadmisible: “La tasación será elegida por el banco sin posible oposición por el cliente”. Está claro que lo hacen para controlar que la valoración de la vivienda se ajuste a lo que le parezca adecuado al banco en cada momento. Entiendo que esta cláusula es ilegal. Primero, porque la tasación la paga el comprador por lo que, digo yo, que tendrá derecho a elegirla. Segundo, porque cualquier tasadora que ha sido reconocida por el Banco de España lo es porque cumple con los requisitos exigidos, por lo que vale tanto como cualquier otra. Tercero, porque la ley de reforma de la Ley del Mercado Hipotecario, aprobada en diciembre de 2007, dice en su artículo 5: “las entidades de crédito deberán aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que sea certificada por un tasador homologado y no esté caducada” (podéis verlo también en las págs. 205 y 206 de “Adiós, Ladrillo,Adiós”). He comprobado en la web de Bankinter que las otras modalidades de hipoteca que ofrecen no incluyen esta sumisión al banco.

2) Bankinter se dirige tradicionalmente a un cliente con perfil urbano, techy, solvente, y con conocimientos financieros. Es muy habitual en esta casa hipotecas por el 40%, el 50%, o el 60%. Fue el banco que más hipotecas en divisa concedió en su momento, “innovación” financiera que posteriormente ha dado algún que otro disgusto a sus clientes (que, por cierto, libremente escogieron el riesgo de la moneda). Lo que quiero decir es que ofrecer este producto, para Bankinter, tiene un riesgo muy limitado. Y, por cierto, según me dice alguien que trabaja dentro, al que contrata hipoteca se le hace un “stress test” elevando el tipo actual un 1,5% más, para ver si es capaz de aguantar la hipoteca.

Y tres reflexiones generales:

1) La vuelta al límite del 70% o el 80% de la tasación corrobora lo que llevo diciendo tanto tiempo: el problema de España no es la dación en pago; el problema fue optar por un modelo hipotecario de riesgo máximo. De haber mantenido los criterios que todavía se usan en Francia y Alemania, además de haber evitado la burbuja, no se habría puesto encima de la mesa el debate de la dación en pago, por mucha crisis que hubiéramos tenido.

2) Estamos viendo sólo la primera parte de la crisis. Cuando los tipos suban de verdad, los que hemos contratado hipotecas en la última década vamos a pasar las de Caín.

3) En Francia y Alemania, en estos momentos, el tipo fijo está en poco más del 4%. Aquí, a fecha de hoy un variable –con todas las incertidumbres que encierra- ya está en ese mismo nivel. Todo por pasarnos de listos durante el boom, y por gestionar tan horrorosamente mal la crisis.

La semana pasada me han llegado dos documentos que merece la pena leer para conocer qué fue lo que pasó en el seno del Banco de España durante los años del boom. Uno de ellos, que seguramente habrán leído muchos de los que me leen, es un extenso y bien armado artículo aparecido el domingo en el suplemento “Negocios” del diario El País bajo el desafortunado título “El día en que el Banco de España se doblegó”.  El otro documento es un paper del profesor del IESE, Pablo Fernández, que tiene, entre otras “virtudes”, la de mencionar mi libro como fuente: “Apuntes y preguntas sobre la ‘crisis’ en España”.

No es objeto de este post detenerme en explicar lo que pasó –pues tanto en “Adiós, ladrillo, adiós” como en estos dos documentos se detalla y explica profusamente-, sino en tratar de imaginar qué tipo de medidas se podían haber aplicado en aquellos años de haber contado con Gobernadores más independientes y/o valientes. El artículo de El País enumera algunas de las que han sugerido expertos y analistas que también incluiré. Empezaremos por la única medida que se tomó, y seguiremos por la más eficaz pero que no se pudo tomar:

1. Provisiones anticrisis: el Banco de España fue el único banco central del mundo que propició la creación de un colchón de seguridad anticrisis. Cuando todo se vino abajo, la banca española había atesorado 40.000 millones en provisiones. Aunque algún analista las ha comparado con “ponerle un casco a un piloto de Formula 1”, lo cierto es que dotaron de credibilidad al sistema financiero (al menos durante los primeros tiempos de la crisis). Es fácil ahora criticar a Caruana y a Mafo por lo que no hicieron, pero justo es también poner en valor una decisión que fue sometida a fortísimas presiones.

2. Modificar la política monetaria: es decir, subir los tipos de interés (encarecer el dinero) para reducir la liquidez en la economía y evitar que se sobrecalentara. Esta es la solución clásica; la más obvia. Sin embargo, y tras la integración en la UEM, cedimos esa potestad al Banco Central Europeo. ¿Podía el BdeE haber presionado al BCE en este sentido? Sí, aunque hubiera tenido poco éxito en su empeño. Alemania –recordemos- estaba en crisis en aquel momento y, dado su peso en la UEM, no hubiera consentido un endurecimiento de las condiciones monetarias (justo al contrario nos está pasando ahora: no hay nada peor que ir desacompasado con los teutones).

 

Y ahora ya entramos en las que, siendo posibles, no se tomaron (y se sugieren en el artículo de El País):

3. Limitar la concesión de préstamos por encima del 80% del valor de tasación. Esta medida podría haber frenado “algo” el ímpetu financiador, pero se antoja insuficiente en la medida en que los valores de tasación estaban previamente hinchados: no hubiera sido tan difícil para la banca soslayar este requisito.

4. Garantizar la independencia de las sociedades de tasación. Esta medida se llegó a tomar, aunque –como relato en “Adiós, ladrillo, adiós”- se hizo demasiado tarde: a finales de 2007, inmersos ya en la crisis. Tampoco creo que hubiera sido suficiente: en aquellos años era muy fácil justificar valores de mercado elevados, y las tasadoras hubieran pasado por el aro con tal de conseguir encargos.

5. Limitar el crédito a promotores. De acuerdo pero, ¿cómo? ¿Poniendo un tope anual? ¿Cómo se establecería? ¿En base a qué? Probablemente hubiera servido para limitar el stock, pero no para el precio que incluso habría alcanzado niveles más elevados (al constreñir la oferta).

 

Hay, sin embargo, una medida que, aunque no se sugiere explícitamente en el artículo, se infiere de las críticas de varios de los economistas consultados:

6. Equilibrio depósitos-préstamos. Hasta 1998, el volumen de créditos del sistema financiero era igual al de depósitos. Durante el boom este equilibrio se rompe, superando el crédito en un 50% al total de depósitos. Es decir, nos endeudamos con ahorro exterior, lo que ha provocado una fuerte dependencia y vulnerabilidad de nuestro sistema. Podría haber crisis, podría haber sobrevaloración de activos inmobiliarios, pero se hubiera evitado la fragilidad de las entidades, todos los meses pendientes de renovar los vencimientos de deuda.

 

Y, por último, la que para mí es la madre del cordero, la que, de haberse tomado, hubiera evitado la frenética construcción de viviendas que no necesitamos a precios que no nos merecemos. No está en ninguno de los dos documentos que he mencionado, pero sí en un artículo del profesor García Montalvo (“De héroes a villanos”) que El País incluye en un aparte dentro del mencionado reportaje principal de “Mercados”.

7. Penalización (limitación) de hipotecas a tipo variable. El piso que adquirí en 1998 por 20 millones de pesetas y que vendí cuatro años después en 40 no fue mejor ni peor inversión que la que hizo cualquier otro en mi misma situación; ni siquiera la familia que me lo compró se equivocó ni mucho menos: la única diferencia es que, cuando yo adquirí, lo hice a veinte años con tipo fijo; y mi comprador a treinta y con tipo variable. Al final, la cuota hipotecaria venía a ser la misma pero, amigo, el precio (y, sobre todo, la deuda) no.

El Banco de España hizo cosas bien –provisiones anticíclicas, dar toques y avisos a los políticos- pero dejó de hacer alguna que podría haber evitado esta crisis que a veces pienso que ha venido para quedarse.

No son estas las únicas medidas que se podían haber tomado, hay más, pero no conciernen al órgano supervisor del sistema financiero. Muchas de ellas las enuncio y desarrollo en “Adiós, ladrillo, adiós” y seguro que, de tanto en tanto, irán apareciendo por el blog.









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