Blog Inmobiliario Español

Mensajes etiquetados incentivos fiscales vivienda

 

¿La declaración de algún preboste socialista ante las próximas elecciones? ¿El consuelo de algún grupo minoritario como CiU o UPyD? ¿El sueño inconfesable de Javier Arenas? No, amigos. La confidencia de Miguel Sebastián… ¡la primera semana de marzo de 2004!

Cómo me lo estoy pasando con el libro de Mariano GuindalEl declive de los dioses”. Lectura imprescindible para los que nos gusta la economía y su intrahistoria. Guindal, hasta hace poco redactor jefe de economía de La Vanguardia y uno de los periodistas mejor informados del país, ha aprovechado muy bien su reciente jubilación para plasmar en un libro entretenidísimo lo acontecido en la Piel de Toro desde la agonía de Franco hasta hoy. Prosa fresca y anécdotas reveladoras, un must para entender por qué las cosas son así y no de otra manera.

La frase que titula el post la he extraído efectivamente del libro. Cuenta Guindal que una semana antes de las elecciones de 2004 se reunió con Miguel Sebastián y que éste le confesó lo afortunados que eran, pues  no tendrían que gobernar ante la que se venía encima. “¿Tan mal ves la situación económica?”, inquirió Guindal. “Peor que mal. Tenemos una burbuja inmobiliaria y es inevitable que estalle, y cuando esto ocurra se va a llevar todo lo demás por delante, empezando por los bancos”.

La conversación sigue y, si os interesa, no tenéis más que compraros este estupendo libro, pero para lo que quiero contar es suficiente. De la respuesta de Sebastián se pueden extraer las siguientes conclusiones:

1)      En 2004 la burbuja ya era un hecho. En su segunda legislatura, el Partido Popular debió haber frenado la expansión del ladrillo. Retirar incentivos fiscales y, sobre todo, limitar la preocupante escalada de la ampliación del plazo de devolución, del porcentaje del precio financiado, o la aplicación generalizada del tipo variable nos hubieran ahorrado mucho sufrimiento.

2)      El Partido Socialista era consciente desde el minuto uno de su entrada en el poder del grave riesgo de colapso económico. Zapatero se ha escudado frecuentemente en que no se podía prever la crisis. Que su consejero económico estuviera tan preocupado por “la que se nos viene encima” no sólo desmonta su coartada, sino que lo hace cómplice y responsable de incentivar la mayor burbuja de nuestra historia y la consiguiente Gran Depresión que atravesamos.

3)      Si durante la primera legislatura el PSOE no sólo no enmendó la plana al PP sino que se dedicó a echar más leña al fuego, lo de la segunda no tiene nombre: aún recuerdo el debate en el que Solbes intentó ridiculizar a Pizarro por contar lo que luego efectivamente pasó. Y, ¿cómo se atrevieron a insistir machaconamente en que el nuestro era el sistema financiero “más sólido” del mundo? Inadmisible e injustificable.

Y dice Rubalcaba que se arrepiente de no haber pinchado la burbuja antes… Don Alfredo, que no la pincharon ustedes, que se la pincharon. Y si no hubiera saltado por los aires el chanchullo subprime de los americanos habrían seguido ustedes de fiesta hasta el fin de los tiempos. Ya lo explicó María Antonia Trujillo: “¿Para qué tocar nada, si todos nos estábamos haciendo ricos?

Gane quien gane el problema sigue ahí, sin resolver, y no se va a solucionar –Don Mariano- recuperando desgravaciones u otros incentivos fiscales. Fíjense en este gráfico revelador (encontrado en el interesante blog decigarrasyhormigas):

 

Con la gigantesca burbuja inmobiliaria que hemos tenido, ¿quién se va a creer que nuestra banca haya necesitado sólo un 2% de PIB para sanearse? Si Alemania (sin burbuja) ha aplicado un 12% e Irlanda, con una burbuja del mismo corte que la nuestra, ha aplicado un 38%, se pueden ir haciendo una idea del verdadero coste al que nos enfrentamos.

Mucha suerte al que venga pero, sobre todo, mucha valentía, honestidad y decisión.

 

El Gobierno (y la oposición también) ha decidido que tú, joven español, me ayudes a comprar un piso. ¿Que no te lo crees? Te invito a que leas esta entrevista al profesor de la New York University, Viral Acharya, que difundió ayer Business Insider.

Resulta que la Administración Obama, preocupada por el estancamiento del mercado inmobiliario, introdujo diversos subsidios e incentivos fiscales para la compra de viviendas. ¿Y qué ha pasado? Pues que, lejos de ajustarse, los precios se mantienen artificialmente altos, como resume Archaya en esta frase: “Aunque por un lado te llevas los subsidios, por otro estás pagando más por la vivienda”.

Cuando hace unos meses el Partido Popular anunció su intención de recuperar la parcialmente derogada desgravación fiscal por adquisición de vivienda habitual, economistas liberales y socialistas coincidieron en denunciar lo mismo que el profesor neoyorquino: una intervención en el mercado que impedirá el necesario ajuste de precios. Ahora el Gobierno acaba de envainársela aprobando un nuevo incentivo fiscal para la compra de vivienda con la reducción del IVA al 4% hasta fin de año. Donde dije digo, digo Diego. Y el Partido Popular anuncia que prorrogará esta medida doce meses más. Si querías café, toma taza y media.

Pero el profesor Archaya dice otras cosas muy interesantes que aquí nos han pasado inadvertidas: “Del verdadero subsidio sólo se aprovechan las capas altas de la sociedad: los que se van a comprar una segunda vivienda, o con una parcela más grande que la que habrían comprado sin desgravación”. En efecto, cuando un incentivo fiscal es indiscriminado, unos se benefician más que otros, y en el caso de España se entiende fácilmente: de todos es sabido que el ajuste en vivienda turística ha sido formidable en contraste con el de las demás. Así, los más adinerados –los que pueden comprarse una casa de veraneo o para invertir- son también los más afortunados (¿No decían que “dinero llama dinero”?).

En el caso de los incentivos que se plantean en España hay que hacer algún matiz: la desgravación fiscal parcialmente derogada es sólo para vivienda habitual. Por el contrario, la rebaja del 4% recién aprobada es indiscriminada. No así la prórroga de doce meses anunciada por Rajoy, que se limitará a primera vivienda y con un tope de precio.

Y, ahora, la pregunta del millón: ¿quién paga esto? Al profesor Archaya el montaje le recuerda a una estafa piramidal (esquema de Ponzi, como lo denominan los anglosajones): “la generación actual se lleva el beneficio (el subsidio) a costa de engordar la deuda del Estado. Y esta deuda, alguien en algún momento tendrá que pagarla (los jóvenes).”

En efecto, los incentivos son dinero que deja de ingresar la Administración pero, claro, la maquinaria del Estado necesita “gasolina” para seguir funcionando y, ¿cómo lo hace? Pidiendo prestado, endeudándose. Así, el incentivo que hoy me llevo yo como comprador de vivienda se suma a la deuda que algún día alguien tendrá que pagar… ¿No han oído eso de que “el que venga detrás que arree”? Pues eso.

Pero, ojo, que aquí tenemos un problema añadido que nadie quiere ver. Vean esta noticia: CatalunyaCaixa anuncia que extenderá la rebaja del 4% también a sus viviendas usadas. ¿Una buena noticia, verdad? A lo mejor no lo es tanto. Me explico:

Los incentivos fiscales, amen de no permitir el ajuste real de los precios, van a fomentar ad infinitum una práctica que alguna vez ya he denunciado: la arriesgadísima financiación hipotecaria que ofrece la banca para sus productos, que es la vuelta al modelo de la burbuja. Financiación del 110% a euribor más cero coma y amortización a 40 años. Con el señuelo de un descuento del 4%, miles de familias van a quedar de nuevo entrampadas en esquemas de endeudamiento que, incomprensiblemente, Gobierno y Banco de España consienten.

 

(Gracias a Manuel Caraballo, que me facilitó el artículo de BI)

 

Dar un giro tan brusco e inesperado a la política fiscal de vivienda –como expliqué en el post anterior- exige una razón muy poderosa. ¿Recaudatoria, tal vez?

Parece difícil. Sólo para igualar la recaudación previsible, las ventas de viviendas deberían duplicarse durante los próximos cuatro meses. Si nos atenemos a lo ocurrido cuando se anunció el fin de la desgravación, a finales del año pasado, tan sólo deberíamos esperar incrementos del 15%. Cifra francamente lejana a la necesaria no ya para incrementar los ingresos del Estado sino simplemente para mantenerlos.

¿Electoral, entonces?

Alguno podrá pensar que cierta clase media estará contenta de escuchar que la compra del ansiado piso le va a costar menos de lo que pensaba. Sin embargo, a mí me parece un tiro en el pie en toda regla. Primero, porque el Gobierno da la impresión de legislar a bandazos e inconsistentemente. Segundo, porque haciendo esto parece dar la razón al Partido Popular y su promesa de recuperar la desgravación, que hasta anteayer criticaba furibundamente. Y en tercer lugar, porque transmite el mensaje de estar “ayudando a la banca”, hoy día considerada por muchos como el enemigo público nº 1.

Incluso en el caso de que las ventas aumentaran gracias a esta medida, los efectos no se reflejarían en las estadísticas hasta pasadas las elecciones.

Si no hay una razón electoral ni tampoco recaudatoria, ¿por qué la llevan a cabo en un momento de tanta incertidumbre? Para avanzar, intentemos buscar quiénes pueden ser los posibles beneficiarios:

Agentes e intermediarios.- La gran mayoría de ellos trabajan sobre todo el mercado de segunda mano que, como sabemos, no se beneficia de la medida. Apenas unas pocas compañías de intermediación podrán mejorar sus ventas el próximo cuatrimestre.

Promotor pequeño y mediano.- El sábado me dijo un amigo promotor: “Y ahora, ¿cómo les explico a mis clientes que adelantaron el dinero antes de la subida del 8% que han hecho el primo?”. En las promotoras familiares el trato con los clientes es cercano, se conocen, se tratan a lo largo del proceso de compra que, cuando la vivienda no está construida, se prolonga durante meses e incluso años. Por eso el nuevo bandazo del Gobierno, aunque pueda implicar un aumento de ventas para estos empresarios, también genera situaciones desagradables. Por otro lado, si vende al 4% y compra al 18% difícilmente puede compensar, por lo que tiene que solicitar devolución de IVA a Hacienda, una iniciativa que ésta “premia” habitualmente con una inspección. (Hasta hoy también pasa esto, pero convendrán conmigo que no es lo mismo 8-18 que 4-18).

G-14.- En las grandes inmobiliarias, sin embargo, ese trato cercano es excepcional. Todo es más frío y distante. En un post de hace unos meses –cuya lectura recomiendo para entender mejor qué está pasando- explicaba cómo la mayoría de las grandes inmobiliarias del país estarían en quiebra si no fuera por determinados cambios legislativos que lo habían impedido. Cambios, cómo no, impulsados y ejecutados por el Gobierno actual. Por eso se les ha aplicado el término de “promotoras zombies”: muertos vivientes por mor de decisiones políticas. ¿Y qué tiene que ver esto con la bajada del 4%? Sigamos un poco más y lo entenderán.

La banca.- Algunos medios de comunicación durante este fin de semana han afirmado que el principal beneficiario de la medida ha sido la banca: ya que se están adjudicando docenas de miles de pisos todos los meses, el Gobierno ha decidido abaratarles el coste de adquisición reduciendo el IVA del 8% al 4%. Eso sería cierto si los bancos no fueran empresas, pero lo cierto es que lo son, con lo que para ellos el IVA soportado se compensa con el IVA repercutido (en este artículo se afirma que los bancos no pueden deducirse este IVA, si bien los expertos que he consultado –uno de ellos trabaja para un banco precisamente en la venta de viviendas- me han confirmado lo contrario). Aún así, es cierto que la banca es una de las grandes beneficiadas de la medida –junto con el G-14- pero no por la razón expuesta, sino por las siguientes:

-         Una mejora sustancial de la tesorería por dos razones:

  • En la medida en que la banca se adjudica miles y miles de viviendas, la disminución del IVA a pagar es un empujón muy positivo a su flujo de caja.
  • Desconozco bajo qué conceptos la banca puede repercutir IVA; lo que está claro es que vendiendo viviendas no (la segunda mano va por ITP), con lo que a menos IVA a soportar, menos IVA a repercutir por otro tipo de transacciones.

-         Facilita la venta de promociones que, aunque aún no están adjudicadas, tienen los días contados. En efecto, en los últimos tiempos se ha detectado la proliferación de situaciones en que la banca está intentando ayudar al promotor ex-ante, es decir, apoyando financieramente la venta de una promoción que, en caso contrario, se incorporaría al balance de la entidad financiera generando más problemas de mora y provisiones.

Fíjense en este dato: entre sólo 11 de las inmobiliarias más importantes del país, la deuda con las entidades financieras asciende a 30.000 millones de euros. Empresas que siguen existiendo sólo porque el Gobierno modificó el artículo 260 de la Ley de Sociedades Anónimas en 2008 gracias al Real Decreto Ley 10/2008 para un periodo de dos años, que volvió a ampliar por otros dos mediante el Real Decreto Ley 5/2010. El plazo termina el 31 de diciembre y la cosa no sólo no se ha arreglado sino que está cada vez peor. Veremos si el Gobierno termina prorrogando o no vía otro RDL la medida o le pasará la patata caliente al siguiente pero, de lo que no cabe duda, es de que la bajada del 4% tiene una gran incidencia para el sostenimiento del difícil equilibrio financiero y contable del binomio banca-grandes promotoras. De hecho, la bajada va en la línea de impulsar la venta de viviendas de estas grandes promotoras que tienen un problema de precio: no pueden permitirse el lujo de vender todo lo que tienen que vender con pérdidas puesto que verían desaparecer sus ya menguados fondos propios (salvo que la banca las recapitalizase, aunque todo hace indicar que no está en condiciones de poder hacerlo).

Ya hemos explicado en el blog que la escasa financiación de que dispone la banca se la adjudica, en su amplia mayoría, el Estado y sus necesidades de deuda. Así, la financiación para actividades privadas está menguando. La banca, de hecho, sólo ofrece financiación de la buena cuando se trata de pisos propios. Y en buena medida lo está empezando a hacer para pisos a punto de entrar en balance. Pero son demasiados. Es incapaz en la coyuntura actual de financiar lo que se le viene encima.

El Gobierno teme una segunda fase de la crisis que se caracterice por la caída, una tras otra, de las grandes inmobiliarias del país. Así que los tres actores implicados se han puesto de acuerdo en evitar que un efecto dominó (promotoras-banca-Gobierno) se lleve todo por delante.

La bajada del 4% mejora la tesorería de la banca, gracias a lo cual puede destinar más recursos a financiar la venta de viviendas de promotoras zombies, cuyos pisos son más baratos gracias a la bajada del IVA sin necesidad de reconocer pérdidas. ¿Y quién es el que más gana? El Gobierno, que se está jugando la supervivencia de España. Cómo será de urgente y apremiante la situación que se han visto obligados a sacrificar recaudación, coherencia y argumentación electoral. Otro mayo de 2010 “superado”. Vivimos al borde del infarto.

Para esto es para lo que Zapatero decidió no adelantar las elecciones a Octubre. Para un Consejo de Ministros que, en pleno ferragosto, iba a tomar las medidas que salvarían a España del Apocalipsis financiero.

Y mientras en las calles de la capital miles de energúmenos poseídos por el odio juegan al Apocalipsis –este sí, el de verdad- con ingenuos chicos llegados de todo el planeta que pensaban que acudían a una fiesta, Zapatero ha confirmado lo que la mayoría aventurábamos: la fecha escogida para desaparecer –por fin- del mapa es un mero cálculo político.

El “último mensaje” de ZP a la nación es un compendio de populismo de la peor calaña que no resuelve ninguno de los problemas económicos del país: lo del Impuesto de Sociedades, un auténtico atraco injustificado salvo para cobrarse favores de este nuestro querido capitalismo crony. Lo de las farmacias algún día me gustaría contarlo, aunque me salga de mi tema. Y por último, la rebaja del IVA en la venta de viviendas: si me lo llegan a contar off-the-record hubiera pensado que me estaban engañando o, como mucho, lanzando un globo-sonda.

Beatriz Corredor ha encabezado desde hace unos meses una campaña que, por lo inusual, sorprendió a propios y extraños; una campaña que, de tan ultraliberal, me cuesta pensar que haya pasado inadvertida para esos medios que hacen del dogma keynesiano y de la adoración del Papa Krugman algo más que una profesión de fe. Pero vayamos al principio:

En 1992 explotó nuestra anterior burbuja inmobiliaria. El sector quedó tan tocado como ahora, si bien entonces el mercado era mucho más pequeño que hoy y, además, no coincidió con una crisis financiera mundial. Tal era la atonía del mercado inmobiliario que en aquel momento pareció una buena idea incentivar fiscalmente la compra de vivienda con medidas como la cuenta ahorro vivienda, o la desgravación fiscal para adquisición de primera vivienda. Hasta aquí, chapeau.

A partir de 2001, gracias al enorme impulso que supuso el dinero low-cost de Alan Greenspan y del BCE, los incentivos fiscales estaban de más. Desde ese año y hasta 2007 a ninguno de los ministros que pasó por la cartera de economía se les ocurrió eliminarlos. ¿Para qué tocar nada si todo iba viento en popa?

Y así, tras tres años de crisis, con el sector devastado y con la banca al borde de la quiebra, a nuestro gobierno le pareció que era el mejor momento para retirarlos. “Pero, hombre, ¿cómo se os ocurre?” “Pues porque esos incentivos fueron los que alimentaron la burbuja y no queremos que se repita”. “¿Pero cómo se va a repetir, si el precio está en caída libre y no se vende un piso?”. “Pues para que se ajuste el precio de una vez, ¡nada de intervencionismo!”  Un gobierno socialista que rehúye de la intervención: increíble, ¿verdad?

Por eso, cuando el PP anunció que con carácter retroactivo pondría de nuevo en marcha la desgravación por compra de vivienda, el gobierno socialista y sus terminales mediáticas se lanzaron a degüello con la misma saña y argumentos que los economistas más liberales. “Irresponsables”, “electoralistas”, “la vuelta al ladrillo” es lo más suave que les dijeron.

Y ahora, con el partido acabado, en los “minutos de la basura”, el Gobierno recula y ofrece reducir el IVA al 4%, poco más de un año después de subirlo del 7 al 8%. ¿Cabe mayor incoherencia?

Pues no del todo. ¿Y eso? Si recuerdan, hace menos de un mes Rubalcaba dijo nada más y nada menos que esto: “No se puede pasar del atracón del ladrillo al ayuno”. Vamos, que ya iba poniendo sobre aviso. Lo raro es que Corredor no tomara buena nota, o que Elena Valenciano no le diera el soplo. Y así, la Secretaria de Estado se despachó con estas declaraciones hace sólo veinte días. Ver para creer.

¿Y por qué lo han hecho? La respuesta, el próximo lunes. Pero piensen mal y acertarán.









Archivo

enero 2019
L M X J V S D
« sep    
 123456
78910111213
14151617181920
21222324252627
28293031  

Warning: include(http://www.libremercado.com/fragmentos/blogs.footer.html) [function.include]: failed to open stream: Unable to find the socket transport "ssl" - did you forget to enable it when you configured PHP? in /data/site/www/wp-content/themes/evolve/footer.php on line 150

Warning: include() [function.include]: Failed opening 'http://www.libremercado.com/fragmentos/blogs.footer.html' for inclusion (include_path='./:/data/site/esradio/comun') in /data/site/www/wp-content/themes/evolve/footer.php on line 150