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El presidente de la patronal de la banca, Miguel Martín, se quejaba no hace muchas fechas en una misiva enviada a Elena Salgado del flaco favor que el Gobierno haría a la seguridad jurídica (y a la cuenta de resultados de sus representados) si modificara el régimen jurídico de las garantías hipotecarias y de ciertas cláusulas contractuales. Se estaba refiriendo, cómo no, a la dación en pago y a las cláusulas “suelo”.

Esta gran preocupación que siente la banca por la seguridad jurídica en los casos en que les puede perjudicar, se esfuma como por arte de birlibirloque cuando les reporta beneficio o protección. Me recuerda, ahora que está tan de moda, a esos entrenadores de fútbol que montan en cólera cuando el árbitro les perjudica mientras que se limitan a decir “no lo he visto” o “no hay comentarios” si el trencilla se ha “comido” un penalty o ha concedido una tarjeta roja a su favor.

Parafraseando la famosa canción de los Rolling, los banqueros de este país se han acostumbrado, desde que empezó la crisis, ha acudir a la estantería del aseo para proveerse de píldoras graciosamente concedidas por “Querida Vicepresidenta”. Muchos de estos cambios legislativos que han favorecido la subsistencia de entidades financieras virtualmente quebradas los denuncio y explico en “Adiós, ladrillo, adiós” (posibilidad de cambiar la vivienda libre en protegida, modificación del criterio de valoración de los suelos urbanizables, …). Hay, sin embargo, otra modificación que se me había pasado incluir en el libro –probablemente porque fue “colada” como medida “excepcional” dentro de un paquete “extraordinario” para “mejorar la liquidez de las pequeñas y medianas empresas”-.

En efecto, el 12 de diciembre de 2008 se aprobó el Real Decreto-Ley 10/2008 con los fines mencionados que incluía la modificación del artículo 260 de la Ley de Sociedades Anónimas. Éste enumera las causas de disolución de las SA. El apartado cuarto señala expresamente que la sociedad deberá disolverse:

“Por consecuencia de pérdidas que dejen reducido el patrimonio neto a una cantidad inferior a la mitad del capital social, a no ser que éste se aumente o se reduzca en la medida suficiente, y siempre que no sea procedente solicitar la declaración de concurso conforme a lo dispuesto en la Ley Concursal”.

Pues bien, el famoso R D-L 10/2008 establece que, a los efectos del art. 260.4 de la LSA, no se computarán las pérdidas por deterioro derivadas del Inmovilizado Material, las Inversiones Inmobiliarias y las Existencias.

Sorprendentemente, y dado que estas medida tenía una vigencia limitada -años 2008 y 2009-, el Gobierno ha prorrogado esta “excepcionalidad extraordinaria” para los ejercicios 2010 y 2011 inventándose el Real Decreto-Ley 5/2010. (No tengo ninguna duda de que a lo largo de este año volverán excepcional y extraordinariamente a volver a ampliar el plazo).

¿Y por qué me acuerdo ahora de esto? Después del post del pasado lunes (“¡Albricias! Metrovacesa…”) y a raíz de algunos de vuestros comentarios he estado dando una vuelta por la Red a ver si pillaba alguna información relevante y esto es lo que me he encontrado.

Lo que parece una medida para salvar el pellejo a las inmobiliarias –que lo es- responde fundamentalmente al interés de preservar la mora de nuestras solventísimas entidades financieras. En los últimos meses se ha refinanciado a Reyal Urbis, Metrovacesa, Colonial, Vallehermoso, Realia, Renta, Rayet (con la antigua Astroc, rebautizada Afirma, rerebautizada Quabit), Martinsa Fadesa, Habitat, Llanera, Testa, y seguramente muchas más que se me escapan. Sólo las mencionadas suman más de 30.000 millones de euros, más de cinco billones de pesetas. Una bicoca.

En la canción de los Rolling, la mamá acaba muriendo de sobredosis por exceso de ayuda, ¿le pasará lo mismo a nuestro sistema financiero?

El último número de The Economist dedica un artículo al problema de la acumulación de suelo en los balances de los bancos españoles. El título, “hard landing”, está francamente bien escogido puesto que juega con el doble sentido que se puede atribuir a la expresión. Por un lado, el “durísimo aterrizaje” del sector inmobiliario, que ha puesto a la banca contra las cuerdas; y por otro, las dificultades que la gestión de la cartera de suelo supone para las entidades financieras. Tantas que incluso The Economist piensa que el devenir de la crisis de la deuda soberana europea dependerá, en última instancia, de cómo se gestione este problema.

Y las soluciones que aporta no son nada halagüeñas. Primero, porque hay que digerir el stock de viviendas terminadas, lo cual exigirá cinco años –según datos aportados por RR de Acuña y Asociados-. Segundo, porque el suelo urbanizable (y financiado) contiene edificabilidad para crear otras dos millones setecientas mil viviendas de las cuales casi un millón y medio no tienen posibilidades de viabilidad hasta 2020 dada su mala ubicación.

El artículo señala que hay capital esperando (“distressed funds”, o fondos oportunistas o buitre) para comprar pero, claro, con fuertes descuentos. Pero la banca española no está dispuesta a vender a pérdida. Pone como ejemplo al Santander que, a pesar de haber provisionado por un 35-40% el suelo que atesora, es insuficiente para hacer atractiva la venta.

En efecto, como ya expliqué en el post “¿Cuánto vale el suelo?”, el suelo urbanizable hoy –siempre hay excepciones- está más cerca de haber perdido el 90% de su valor que el 35% o el 40%. Y esto es algo que percibimos y sabemos todos los que tenemos algo que ver con el sector inmobiliario. ¿Por qué entonces los bancos no han provisionado más pérdidas por este capítulo? Porque el Banco de España no les exige más. El supervisor lleva años administrando la voladura controlada de la burbuja inmobiliaria con el fin de evitar “males mayores”. A costa de hacer sufrir a las clases populares la crisis más larga y profunda de Occidente. Y no siempre con éxito: ahí está la CAM.

Pero no nos podemos permitir más este lujo. Del círculo vicioso en que nos encontramos sólo saldremos cuando nos demos cuenta de una vez de que sin inversión extranjera no hay nada que hacer. Un interesante artículo de La Vanguardia publicado el pasado domingo “España: año tres después del crac” (gracias, @danielsarrias por la información) hace hincapié en este mismo aspecto. Recoge la opinión de Pere Viñolas, consejero delegado de Colonial y presidente en España del Urban Land Institute: “Hemos de captar la liquidez y la capacidad inversora que sigue habiendo en el mundo”. “La vía para abrir el mercado residencial español al capital extranjero pasa por el alquiler, creando vehículos de riesgo acotado”.

¿Y para eso que necesitamos? Pues un precio atractivo –para lo cual el Banco de España tendrá que exigir un reconocimiento de pérdidas creíble- y la reforma de las SOCIMI –como ya señalé en el post de la semana pasada “Inmobiliarios, ¡100.000 millones nos están esperando”.









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